Aktualności
Spór o programy
Ekspertyzy i opinie
Kasy mieszkaniowe
Archiwum
Konferencje i szkolenia
Dokumenty Kongresu
Różne
Kontakt


Archiwum nagłówek


Z głębokim smutkiem żegnamy
Stanisława Kukurykę
Ministra Budownictwa w latach 1982-1985
Szefa spółdzielczości mieszkaniowej w latach jej największego rozkwitu
Wieloletniego Prezesa Polskiego Towarzystwa Mieszkaniowego
Człowieka wielkiego serca
Pierwszego i ostatniego MINISTRA SUKCESU MIESZKANIOWEGO

Kongres Budownictwa
Roman Nowicki



ZGINĄŁ WIELKI PRZYJACIEL BUDOWLANYCH MARSZAŁEK SEJMU RP JERZY SZMAJDZIŃSKI. BYŁ JEDYNYM POLITYKIEM ODPOWIADAJĄCYM NATYCHMIAST NA SPOŁECZNE POSTULATY. LOS 1,5 MILIONA RODZIN BEZ ODRĘBNYCH MIESZKAŃ LEŻAŁ MU NA SERCU, CZEGO DAWAŁ LICZNE DOWODY.
DZIĘKI NIEMU POSIEDZENIE KONGRESU
W UBIEGŁYM ROKU POD DRAMATYCZNYM HASŁEM: „CZY TAK MUSI BYĆ? BUDOWNICTWO W KRYZYSIE”
ODBYŁO SIĘ W SALI KOLUMNOWEJ SEJMU.
MARSZAŁEK AKTYWNIE UCZESTNICZYŁ W OBRADACH.
MARSZAŁEK POPARŁ SKUTECZNIE OSTATNIĄ INICJATYWĘ KONGRESU W SPRAWIE PODJĘCIA PRZEZ SEJM REZOLUCJI DOTYCZĄCEJ PRZYGOTOWANIA NARODOWEGO PROGRAMU ROZWOJU BUDOWNICTWA MIESZKANIOWEGO
NA LATA 2010-2020.
W DOBIE LEKCEWAŻENIA NABRZMIAŁYCH PROBLEMÓW SPOŁECZNYCH TA STRATA SZCZEGÓLNIE BOLI.
Roman Nowicki

Pusty gabinet Szmajdzińskiego
Pusty gabinet Marszałka J. Szmajdzińskiego

Przed Sejmem
Na dziedzińcu przed Sejmem

Szmajdziński na Kongresie
Marszałek zawsze był z nami, był z problemami polskiej bezdomności
i pomagał Kongresowi Budownictwa

(posiedzenie 13 maja 2009)

Roman Nowicki
12 kwietnia 2010



Z GŁĘBOKIM ŻALEM PRZYJELIŚMY WIADOMOŚĆ O ŚMIERCI KRZYSZTOFA TEODORA TOEPLITZA, POTOMKA ORGANIZATORA I KONGRESU BUDOWNICTWA W 1937roku. JEDNA SPRAWA LEŻY MI NA SERCU. W TRAKCIE ROZMOWY, KILKANAŚCIE MIESIĘCY TEMU, WYRAŻAŁ OBAWĘ CO SIĘ STANIE Z JEGO OGROMNYM, PRYWATNYM ARCHIWUM. POWINNIŚMY ZADBAĆ, ŻEBY DOROBEK JEGO ŻYCIA ZOSTAŁ WŁAŚCIWIE ZABEZPIECZONY I SŁUŻYŁ POKOLENIOM.
Roman Nowicki

Stanisław Kukuryka i Krzysztof Teodor Toeplitz
Goście Honorowi Kongresu: Pan Stanisław Kukuryka - minister sukcesu mieszkaniowego i Krzysztof Teodor Toeplitz - potomek organizatora pierwszego Kongresu Budownictwa w 1937r.


Krzysztof Teodor Toeplitz
UWAGI NA MARGINESIE

    Bawi mnie dowcip naszego przyjaciela, prezesa Romana Nowickiego, który już po raz drugi postanowił zaprezentować Państwu moją skromną osobę jako dziw natury, a mianowicie wnuka głównego twórcy idei Kongresu Budownictwa w roku 1937, Teodora Toeplitza. Prosiłbym jednak, aby nie odbierało mi to możliwości powiedzenia kilku słów bardziej serio, jako publicyście.
    Zdaję sobie sprawę, że budownictwo jest bardzo skomplikowaną dziedziną, której tajniki znają Państwo nieporównanie lepiej ode mnie. Istnieje jednak kilka powszechnych przekonań, dostępnych wszystkim, o których nie wolno nigdy zapominać.
    Pierwszym z nich jest przekonanie, że budownictwo, zwłaszcza zaś budownictwo mieszkaniowe, jest głównym kluczem do jakości ludzkiego życia. Bez jasnych, zdrowych, nowoczesnych mieszkań nie można myśleć o wydajnej i rozsądnej pracy, której warunkiem jest także wypoczynek, nie można myśleć o kulturze, której warunkiem jest czytelnictwo, nie można myśleć o oświacie, której warunkiem jest miejsce do nauki dla dzieci, nie można także myśleć o zdrowiu społeczeństwa. Jest to truizm, na którym jednak oparty był cały przedwojenny międzynarodowy ruch housing, który dał początek idei Kongresu Budownictwa.
    Otóż jest niestety faktem, że w Polsce XXI wieku, mimo, że mamy doczynienia z imponującym rozwojem różnych form budownictwa prywatnego, nie zbliżamy się, lecz raczej oddalamy od idei mieszkania jako dobra społecznego, dostępnego zwłaszcza dla młodego pokolenia. Znacie Państwo statystyki, które pokazują, że od kilkunastu już lat ilość oddawanych do użytku mieszkań komunalnych, społecznych czy spółdzielczych spada systematycznie, a pomiędzy normalną pracującą rodziną, a własnym mieszkaniem wyrasta coraz wyższy mur cenowy, dla większości już dawno nie do pokonania. Państwo wiecie to lepiej, jak obalić ten mur cenowy. Dla ogromnej większości społeczeństwa jest on jednak faktem, który sprawia, że mamy do czynienia z jednej strony z mieszkaniami, które stoją puste, z drugiej zaś z młodymi rodzinami czy młodymi ludźmi, dla których jedyną możliwością jest mieszkanie przy rodzicach, często w mieszkaniach, które urągają już dzisiaj wszelkim kryteriom nowoczesności.
    Drugim powszechnym przekonaniem jest to, że dom, osiedle, ulica, dzielnica tworzą środowisko, w którym rozwija się zmysł społeczny i zmysł estetyczny mieszkańców. Mówi się o mieście przyjaznym i mieście nieprzyjaznym. Otóż miastem przyjaznym jest takie, które spełnia zarówno określone standardy funkcjonalne, jak i określone standardy estetyczne. Wystarczy przejść się po Warszawie, także po jej centrum, aby zgodzić się z opinią, wyrażoną niedawno przez wybitnego scenografa i architekta zarazem, że wzorem naszej obecnej architektury są dwa przedmioty – pralka i lodówka. Pierwszy Kongres Budownictwa w 1937 inspirowany był nie tylko przez społeczników-budowniczych, ale także przez architektów i urbanistów, zwłaszcza z grupy „Praesens”. Jaka idea architektoniczna poza przypadkiem i eklektyzmem inspiruje dziś rozwój naszych miast?
    Trzecim wreszcie powszechnym przekonaniem jest to, że miasto jest i powinno być jednością, wspólnym dobrem, w którym realizuje się poczucie wspólnoty jego mieszkańców. Niestety żyjemy w czasach – na co zwracają uwagę coraz liczniejsi socjologowie – że ta idea miasta ulega rozpadowi. Przestrzeń publiczna kurczy się na rzecz rosnącej przestrzeni prywatnej, a symbolem tego stają się mnożące kondominia, wydzielone przestrzenie demonstracyjnie odcinające się od miasta jako społeczności. Jest to wielki problem teraźniejszości i przyszłości, który zauważyła nawet jedna z tegorocznych szopek bożonarodzeniowych w Warszawie, pokazująca, że gdyby dzisiaj Święta Rodzina zechciała w drodze do Egiptu zanocować w Warszawie, na teren kondominiów nie wpuściliby jej ochroniarze.

Dziękuję za możliwość wypowiedzenia tych oczywistości.



Warszawa grudzień 2008
ŻYCZENIA NOWOROCZNE

    Osobiście żegnam 2008 rok z mieszanymi uczuciami. Z jednej strony wielkie nadzieje związane z nową koalicją rządową, a z drugiej narastająca świadomość, że nic albo niewiele zrobiono dla rozwoju budownictwa i budownictwa mieszkaniowego. Wzrost ilości oddawanych mieszkań na początku roku był wynikiem dobrej koniunktury gospodarczej a nie świadomej polityki Państwa. Na rok bieżący i na przyszły rok rząd przyjął najniższy po wojnie budżet dla sfery mieszkaniowej i relatywnie najniższy w Europie (0,08% PKB). Trwa niezrozumiały bałagan w porządkowaniu prawa inwestycyjnego (jednocześnie trzy projekty prawa budowlanego z tej samej formacji politycznej, korupcjogenna i niszcząca przestrzeń publiczną ustawa o odrolnieniu gruntów rolnych, jednoczesne rozpatrywanie dwóch identycznych projektów ustaw o termorenowacji i remontach bez zapewnienia potrzebnych środków finansowych itp.). Inne kraje europejskie ratując się przed kryzysami przyjęły Choinkaprogramy nadzwyczajnego wspomagania inwestycji i budownictwa mieszkaniowego (gwarancje kredytowe, dalsze obniżanie stawek podatku VAT, zwiększone środki publiczne na budownictwo socjalne i komunalne itp.), a u nas w Polsce ciągle drepczemy w miejscu.

    Życzę więc nam wszystkim radykalnej zmiany polityki inwestycyjnej albo zmiany polityków, którzy tym się zajmują. Braci budowlanej życzę wytrwałości i wiary, że pomimo kryzysu przetrwamy ten trudny czas bez wielkich strat. Organizacjom pozarządowym budownictwa życzę jedności w działaniu na rzecz wspólnego dobra. W Święta i w Nowym Roku nie zapominajmy o rodzinnej miłości i o toastach "zdrowie na budowie".

Roman Nowicki
Przewodniczący Kongresu Budownictwa
biuro@kongresbudownictwa.pl
www.kongresbudownictwa.pl



OIGD 158/08                                                          Warszawa, dnia 29 sierpnia 2008 r.

PAN
DONALD TUSK
PREZES RADY MINISTRÓW


    Ogólnopolska Izba Gospodarcza Drogownictwa, którą mam zaszczyt i przyjemność reprezentować, jest dobrowolną organizacją samorządu gospodarczego, zrzeszającą ponad 200 firm drogowych i mostowych z terenu całego kraju.
    Specyfiką branży drogowej jest realizacja robót finansowanych praktycznie jedynie przez państwo i samorządy terytorialne. Stąd też, odmiennie jak w innych gałęziach budownictwa, stan naszych firm, ich rozwój i osiągane wyniki ekonomiczne uzależnione są od polityki transportowej prowadzonej przez kolejne rządy oraz poszczególne samorządy.
    Izba powstała w roku 1994, gdy w drogownictwie, po kolejnych reorganizacjach, rozpoczęła się stagnacja odczuwalna w firmach drogowych szczególnie ze względu na drastyczny spadek realizowanych robót. Wiele firm wówczas upadło. Odeszli też z branży specjaliści – inżynierowie, technicy i operatorzy sprzętu. Izba ocenia ich liczbę na nie mniej, niż 10 tys. osób.
    Po wspólnych działaniach, w roku 1996 nastąpiła poprawa. Wówczas to ustawowo ustalono źródło finansowania drogownictwa, jakim był 30 % odpis od akcyzy od paliw silnikowych. Niestety, w kolejnych latach, środki te były systematycznie zmniejszane, szczególnie po reformie terytorialnej w 1998 roku, kiedy to subwencja drogowa przekazywana samorządom, stanowiła przez wiele lat podstawowe źródło ich utrzymania i w swojej znacznej części przeznaczana była na inne niż drogowe cele.
    Wspominając o tym istotnym dla drogownictwa fakcie należy stwierdzić, że w ostatniej dekadzie lat, plany finansowe dotyczące tej branży, ogłaszane przy okazji uchwalania kolejnego budżetu, nigdy nie zostały w pełni zrealizowane. Ich realizacja w kolejnych latach sięgała nie więcej niż 60 – 70 % kwot określanych w początkowych rocznych planach.
    Oczywiście miało to odbicie w realizacji planów rzeczowych. Każdy kolejny rząd po roku 1989 w którego polityce infrastruktura, wbrew zapowiedziom, nie była priorytetem - ogłaszał nowy program budowy dróg, w tym autostrad, którego realizacji na dobre jeszcze nie rozpoczęto. Zdaniem Izby, do największych zaniechań w branży doprowadziły trzy poprzednie rządy, niewiele robiąc dla sprawnej realizacji określonych przez siebie programów, szczególnie w zakresie ograniczenia czasochłonności przygotowania inwestycji infrastrukturalnych.
    Również Pana rząd, ustami ministra infrastruktury, zdaniem Izby, niestety rozpoczął od błędu, przejmując od poprzedników absolutnie niewykonalny program budowy dróg i autostrad, szczególnie w kontekście oczekiwań związanych z EURO 2012. W tej sprawie Izba wielokrotnie zajmowała stanowisko, uzasadniając je niepodważonymi do tej pory argumentami.

Nierealność tego programu wynika z kilku aspektów. Podstawowe to:
  • brak rozwiązań prawnych umożliwiających szybkie i właściwe przygotowanie procesów inwestycyjnych,
  • brak przejrzystości w sposobie finansowania drogownictwa,
  • brak działań państwa umożliwiających właściwy rozwój firm branży drogowo – mostowej funkcjonujących w Polsce,
  • niewłaściwe formy organizacji i funkcjonowania jednostek administracji drogowej oraz niewystarczający poziom merytoryczny osób tam zatrudnionych,
    Nie czas i miejsce, by przedstawiać tutaj szczegółowe argumenty, którymi Izba dysponuje ale wydaje się koniecznym przedstawienie tych najważniejszych.

    Państwo polskie jest absolutnie nieprzygotowane pod względem prawnym do realizacji w możliwie krótkim czasie inwestycji drogowych. Dopiero od września Sejm RP debatować będzie nad projektami ustaw upraszczających i przez to przyśpieszających proces przygotowania inwestycji. To stanowczo za późno, tym bardziej, że istnieją uzasadnione obawy, że z uchwaleniem niektórych ustaw mogą być obiektywne i polityczne problemy. Nadal wiele wątpliwości budzą przepisy ustawy o zamówieniach publicznych. Działa ona niekorzystnie na interesy firm a szczególnie zamawiających, czyli państwa i samorządów. Nie do przyjęcia jest na przykład fakt, że z powodu niewielkich błędów czy omyłek, nie mających absolutnie żadnego wpływu na realizację kontraktu, zamawiający odrzuca najkorzystniejszą dla siebie ofertę, w wielu przypadkach wybierając znacznie droższą, co w branży drogowej oznacza kwoty sięgające setek tysięcy złotych. Poprzez niedostosowanie naszych przepisów do dyrektyw UE, sprawy związane z ekologią wydają się być w sytuacji patowej. W tej sprawie, bez postawienia jej przez stronę polską na forum UE i wyjednania tam decyzji bardziej dla nas przychylnych, jak np. załatwili to Niemcy w stosunku do terenów byłej NRD, problemy praktycznie nie do uzgodnienia, będą występować na większości realizowanych autostradach, drogach, łącznie z obwodnicami miast. Istotną sprawą jest też ważność i hierarchia aktów prawnych regulujących daną sprawę. Wydaje się, że ze względu na wagę, jaką państwo przykłada do programu budowy dróg i autostrad, niezbędne byłoby ujęcie tego programu w formę ustawy, w której określone byłyby cele (odcinki dróg) i zasady zapewniające ich realizację. Byłaby to swego rodzaju gwarancja obligująca kolejne rządy do realizacji ustawowego programu, uniezależniająca od wszelkich zmian politycznych.

    Izba od wielu lat ocenia budżety i ich części dotyczące drogownictwa. Niestety, co wcześniej wspomniano, od dekady lat wielkość planowanych środków co roku w znaczny sposób odbiegała od kwot rzeczywiście wydanych. Średnio wydawano jedynie około 60 – 70 % pieniędzy. Największa różnica pomiędzy zaplanowanymi środkami a rzeczywistymi wydatkami prawdopodobnie będzie w tym roku. Wielokrotnie publicznie powtarzana przez ministra infrastruktury informacja o tegorocznych środkach na drogownictwo przekraczających 20 mld zł, nigdy nie była i nadal nie jest realna. Znając budżet, realia jego realizacji oraz możliwości wykorzystania środków z innych źródeł finansowania, minister nie miał żadnego prawa przekazywać takich informacji, które już teraz okazały się nieprawdziwe. Absolutne zdziwienie wzbudza jedna z ostatnich informacji prasowych, że „GDDKiA uda się ocalić unijne pieniądze na kluczowe inwestycje drogowe, choć jeszcze w lipcu sprawy wyglądały źle”. Mowa tam jest o konieczności weryfikacji wartości kosztorysowych opracowanych jeszcze w 2005 r. oraz o górnym pułapie finansowym – 121 mld zł na lata 2007 – 2013. Wynika stąd niezbicie, że znając obecne realia cenowe, niezależnie od kraju pochodzenia wykonawców, należy opracować nowy program budowy dróg i autostrad na lata 2009 – 2013, obowiązkowo z innym, znacznie bardziej czytelnym, jak obecnie, planem finansowym, wskazującym rzeczywiste źródła finansowania, szczególnie pochodzące z własnych przychodów budżetowych. Analizując obecne plany finansowe, nawet fachowcowi, trudno zorientować się w sprawie. Ponadto, naszym zdaniem, istnieje obecnie zbyt wielu dysponentów środków przeznaczonych na drogownictwo.
Bez przyjęcia takich zasad, każda projekcja planów rzeczowych i finansowych będzie przyjmowana jako nierzetelna, czysto propagandowa, dodatkowo bardzo niekorzystnie wpływająca na działania planistyczne firm działających na naszym rynku. W tym miejscu należy zaznaczyć, że Polska jest jedynym krajem, w którym nie ma żadnych wiarygodnych źródeł, na podstawie których można byłoby przygotować średnioterminowe programy rozwoju, będące podstawą do prawidłowego funkcjonowania przedsiębiorstw w przyszłości.

    Środowisko wykonawców drogowych uznaje bieżący rok za jeden z najgorszych w ostatnim dziesięcioleciu. Według przeprowadzonych przez Izbę badań, wykorzystanie potencjału wykonawczego sięga 40 – 50%, zależnie od wielkości firm. Ogłaszana jest niezwykle mała ilość przetargów, a obecnie trwające roboty prowadzone są najczęściej na kontraktach wieloletnich, rozpoczynanych w ubiegłych latach. Ponadto widoczna jest tendencja ogłaszania przetargów przez samorządy terytorialne na kontrakty o znacznie ograniczonych zakresach robót w stosunku do wcześniej planowanych, co wynika z trudności z wykorzystaniem środków UE.
    Wspomniano wyżej, że zdaniem Izby, za taki stan rzeczy, główną winę ponosi poprzedni rząd. Pana rząd, zaniechał działań poprawiających sytuację co najmniej przez pierwsze dwa kwartały. Specyfika naszych firm, to wspomniane już ograniczone i ustalone źródła pozyskiwania zamówień, wysoka specjalizacja techniczno – sprzętowa oraz sezonowość robót. Obecnie, uzyskiwany wskaźnik rentowności firm drogowo – mostowych, w zależności od ich wielkości, wynosi od 1% do 5%. Dane te pochodzą z corocznie, profesjonalnie przygotowywanego przez firmę konsultingową, raportu, który sporządzany jest na podstawie danych ekonomiczno – finansowych z poszczególnych przedsiębiorstw. Z raportów tych niezbicie wynika, że uzyskiwane wyniki ekonomiczno – finansowe nie gwarantują oczekiwanego rozwoju i należy spodziewać się w ostateczności upadłości wielu firm lub wycofywania się z rynku. Raport ten znany jest Ministerstwu Infrastruktury, bowiem każda jego edycja jest tam przekazywana. Należy zaznaczyć, że wskaźnik ten w firmach naszej branży działających w pozostałych krajach europejskich wynosi nie mniej niż 7%. Wydaje się, że żaden kraj nie może pozwolić sobie na zmniejszenie potencjału firm działających w infrastrukturze, szczególnie w momencie ogłaszania dużego programu inwestycyjnego. Każde inne działanie uznawane będzie jako nieodpowiedzialne, rujnujące krajową gospodarkę. Wspominając o braku działań państwa umożliwiających rozwój firm naszej branży, Izba oczywiście nie ma na myśli powrotu do zasad obowiązujących w gospodarce nakazowo – rozdzielczej. Chodzi nam jedynie o wprowadzenie i przestrzeganie przejrzystych zasad przetargowych, dobre przygotowanie inwestycji oraz doprowadzenie do pełnego wykorzystania sezonu wykonawczego robót. Paradoksem jest, że poprzez późno ogłaszane przetargi, zasadniczy sezon na roboty przypada na miesiące jesienno - zimowe a pracownicy, ze względu na brak robót, wysyłani są na urlopy w miesiącach letnich, co w poprzednich latach się nie zdarzało. Kolejną sprawą wymagającą poruszenia, jest realna obawa o doprowadzenie, poprzez obecnie prowadzoną politykę przetargową, do spiętrzenia robót uniemożliwiającego w miarę normalną ich realizację. Nie ma możliwości, zarówno technicznych jak i organizacyjnych, by jednocześnie prowadzić roboty na 2 tys. km autostrad. Nie pozwolą na to choćby względy logistyczne, w tym absolutnie nie przygotowany do tego podstawowy przewoźnik, jakim jest kolej. Izba nie wskazuje innych form wspomagania firm miejscowych przez państwo, lecz
    Panu Premierowi, jako osobie o zdecydowanych poglądach liberalnych obowiązujących w gospodarce, należałoby wskazać, że np. w kolebce liberalizmu – w Stanach Zjednoczonych istnieje przepis, umożliwiający poszczególnym resortom wydanie jedynie 3% swojego budżetu na zamówienia dla firm, które na stałe nie prowadzą podstawowej działalności na terenie USA. Kolejne przykłady dobrych relacji państwa ze swoimi firmami płyną także z Hiszpanii i Portugalii. Nie wypada również przypominać jednej z podstawowych zasad ekonomicznych, która mówi, że zwrot nakładów na inwestycje realizowane przez firmy prowadzące swoją podstawową działalność we własnym kraju sięga 80%. Reasumując, dobra kondycja miejscowych firm jest niezbędna Państwu , choćby do realizacji swoich celów. Nie bez znaczenia pozostaje również aspekt społeczny, którego nie należy lekceważyć.

    Organizacja i funkcjonowanie jednostek administracji drogowej jest problemem, który nigdy nie stanowił podstawowego zakresu działań Izby, która wychodzi z założenia, że jest to problem państwa i poszczególnych samorządów. Jednakże ze względu na dotychczasowe doświadczenia w kontaktach z administracją drogową, nasuwają się następujące spostrzeżenia.
    Po pierwsze, istnieje zbyt duże rozdrobnienie dróg pomiędzy różnego rodzaju szczeblami zarządców. Wydaje się, że rezygnacja z jednego szczebla zarządców dróg samorządowych jest uzasadniona. Otwartą kwestią pozostaje wielkość sieci dróg krajowych. Uwzględniając wszystkie argumenty „za i przeciw”, zdaniem Izby, utrzymanie dróg, stanowiące istotny czynnik we właściwym ich administrowaniu, powinien mimo wszystko pozostać w jednych rękach. I tym bardziej, że jest to działalność GDDKiA, do której w powszechnej opinii zgłaszanych jest najmniej uwag. Nadto niezwykle istotną sprawą jest standaryzacja utrzymania na drogach.
    Po drugie, przechodząc do funkcjonowania Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad, Izba może jedynie stwierdzić, że dalsze działanie tej instytucji w takiej formie, nawet po kolejnych reorganizacjach, nie przyniesie spodziewanych przez wszystkich zainteresowanych efektów. Jednostka ta jest niezbędnym dla państwa urzędem, który dobrze może jedynie spełniać funkcję administratora i zarządcy dróg. Wszystkie jego funkcje związane z przygotowaniem i prowadzeniem inwestycji, zdaniem Izby, powinny zostać wydzielone i przekazane nowo powołanej agendzie rządowej, najlepiej funkcjonującej jako spółka prawa handlowego w której jedynym akcjonariuszem jest Skarb Państwa, z zastrzeżeniem, jak to jest w innych krajach, że sama nie będzie mogła wykonywać żadnych robót drogowych.
    Po trzecie zaś, pozostaje problem Ministerstwa Infrastruktury. Zdecydowanie, jest to resort, w którym występują największe problemy gospodarcze, przy których drogownictwo wydaje się być problemem najmniejszym a nadto tego - tą branżą, która przy prowadzonej zdecydowanej i odważnej polityce może odnieść jakiś sukces. Wydaje się, że jest to zbyt duży resort, by jego minister mógł skutecznie oddziaływać na każdą, tak odmienną w swoim działaniu branżę wchodzącą w jego skład. Realizacja programu budowy dróg na pewno jest problemem całego rządu. Pozostawienie odpowiedzialnym za ten program jedynie ministra infrastruktury, z jego umocowaniami i możliwościami byłoby zbytnim uproszczeniem sprawy. Nie ma on w tym stanie rzeczy możliwości wdrożyć i zapewnić realizację tego tak ważnego dla Polski programu. Jedyną szansą na wyjście z obecnego impasu jest wręcz powołanie specministerstwa z szerokimi uprawnieniami koordynacyjnymi pomiędzy ministerstwami uczestniczącymi w inwestycyjnym procesie przygotowawczo – realizacyjnym, co niestety, wydaje się mało realne. Wartym rozpatrzenia rozwiązaniem może natomiast być powołanie pełnomocnika rządu - wysoko umocowanego, może nawet w randze wicepremiera z szerokim zakresem pełnomocnictw. Konkludując, bez osobistego zaangażowania Pana Premiera w sprawy drogownictwa, środowisko wykonawców drogowych przewiduje duże problemy w realizacji choćby niewielkiej części programu ogłoszonego przez Pana w exposeé prezentowanym jesienią 2007 r. Nie chcielibyśmy być biernymi świadkami porażki Pana rządu w budowie dróg, zważywszy że wraz z momentem jego powołania łączyliśmy duże nadzieje na choć niewielką poprawę oraz na czynne uczestnictwo w działaniach na rzecz naszych dróg.

    Pozostaje jeszcze problem uczestnictwa firm chińskich w realizacji robót niezbędnych do przeprowadzenia w Polsce EURO 2012 oraz związanych z tym, licznych w ostatnim czasie, publicznych wypowiedzi ministra Drzewieckiego.
    Izba zmuszona jest w stanowczy sposób zaprotestować, szczególnie w kwestiach merytorycznych, nie wspominając o formie i sposobie przedstawienia, co świadczy jedynie o braku klasy i wiedzy członka Pana rządu.
    Minister sportu nie ma prawa występować jako osoba kompetentna w sprawach dotyczących realizacji wielkich inwestycji infrastrukturalnych. Ponadto w żaden sposób nie można przekładać działań podmiotów sportowo – turystycznych i handlowo – usługowych na sposób przygotowania realizacji inwestycji drogowych.
    Z oburzeniem przyjmujemy wypowiedzi o „cyckaniu” i „dojeniu” państwa przez firmy realizujące roboty infrastrukturalne. Można w tym miejscu domyślać się, że chodzi tu o firmy drogowe stosujące „zmowy cenowe”, ale jeżeli ktoś, szczególnie urzędnik, posiada takie informacje, to jego obowiązkiem jest niezwłoczne powiadomienie właściwych organów ścigania. Jeśli zaś chodzi o powyższe określenia, to mają one zastosowanie do działań zamawiających, którzy w sposób niespotykany w innych krajach, wykorzystują wykonawców obarczając ich wszelkimi ryzykami, szczególnie związanymi z nieprzewidzianym wzrostem cen materiałów i brakiem ich waloryzacji, błędami projektowymi, pogodą, terminami realizacyjnymi itd.. To państwo ponosi wielkie koszty związane z odrzucaniem tańszych ofert jedynie ze względu na omyłki i niewielkie błędy, nie mające żadnego wpływu na realizację poszczególnych kontraktów, o czym już wcześniej wspomniano. Racjonalne jest przecież wybieranie ofert najkorzystniejszych, co wcale nie oznacza tanich.
    Kolejna sprawa, to głoszenie przez ministra Drzewieckiego nieprawdy i świadome wprowadzanie Pana Premiera oraz opinii publicznej w błąd, przedstawiając koszty budowy autostrad w Polsce jako dwu - trzykrotnie wyższych, niż w innych krajach europejskich. Wiemy, że posiada Pan Premier informacje przekazane przez ministerstwo infrastruktury oraz przekazane z innych źródeł (OIGD, TOR), że koszty budowy 1 km autostrady w Polsce mieszczą się w dolnych cenach kosztów zanotowanych w Europie. Nie jest nam znana rola, jaką pełnił minister Drzewiecki, rozmawiając w Chinach z przedstawicielami firm budowlanych. Można się domyślać, że przedstawiony został program realizacyjny i skierowano zaproszenie dla firm chińskich do realizacji robót w Polsce, choć to też zbędne, bowiem tego typu roboty każdorazowo ogłaszane są w ogólnodostępnym Dzienniku Urzędowym UE.
    Izba nie wypowiada się w sprawach związanych z realizacją stadionów i budowli kubaturowych wiedząc, że poruszone zostały przez inne organizacje budowlane. O ile tymi sprawami, zgodnie z zapowiedzią, zajmuje się spółka EURO 2012, to zdziwienie budzi informacja, że budowa dróg związanych z EURO 2012 również leży w gestii tej spółki. Należy w tym miejscu zadać pytanie, jaka jest rola ministra infrastruktury w realizacji programu budowy dróg i autostrad ?.
    Izba przedstawiając swoje stanowisko w tej sprawie nie kieruje się dużymi obawami w relacjach rynkowych po wejściu firm chińskich na polski rynek. Przy realizacji takiego programu, wszystkie firmy drogowe znajdą zatrudnienie. Istnieje jednak obawa o destabilizację rynku, przy uzyskiwaniu przez każdą nową firmę wchodzącą na rynek jakichkolwiek prerogatyw, co byłoby oczywistym naruszeniem obowiązującego prawa.
    Błędna jest również ocena ministra Drzewieckiego, co do możliwości sprowadzania kruszyw i innych materiałów z Chin. Izba pragnie w tym zakresie przypomnieć, że w krajach UE obowiązuje lista państw z którymi Wspólnota Europejska podpisała umowy o równym traktowaniu przedsiębiorców. Zgodnie z przyjętymi zasadami, np. każdorazowo powinna być odrzucona oferta, w której udział towarów pochodzących z państw członkowskich UE nie przekracza 50%. Tego rodzaju umowa nie została zawarta pomiędzy UE a Chinami. Tak więc mogą wystąpić problemy z wykorzystaniem materiałów z Chin, nie wspominając już o kłopotach z ich transportem, biorąc pod uwagę również obecną sytuację polityczną w Gruzji i sąsiednich państwach. Zakładając strukturalne zatrudnianie Chińczyków na terenie Polski, Izba przewiduje również konieczność przeprowadzenia niezbędnych zmian w przepisach regulujących zatrudnianie obcokrajowców a także w przepisach dotyczących osób pełniących samodzielne funkcje techniczne w budownictwie.
    Podsumowując, środowisko drogowców zrzeszone w Izbie, oczekuje od Pana Premiera zdecydowanej reakcji na mijające się z prawdą wypowiedzi ministra Drzewieckiego i choćby spowodowanie sprostowania wcześniej głoszonych przez niego twierdzeń.

    Panie Premierze,
    Zarząd Ogólnopolskiej Izby Gospodarczej Drogownictwa przedstawia niniejsze pismo z upoważnienia i w uzgodnieniu z Władzami Izby, gdzie poruszane tutaj sprawy miały odbicie w dyskusjach i uchwałach Walnego Zgromadzenia i Rady Izby. Podyktowane ono zostało jedynie troską o przyszłość drogownictwa w Polsce.
    Wielokrotnie deklarowaliśmy wolę konstruktywnego współdziałania w celu poprawy istniejącej krytycznej sytuacji drogownictwa. Deklarowaliśmy też z naszej strony wsparcie międzynarodowym doświadczeniem fachowców, którzy za granicami naszego kraju odnieśli zawodowe sukcesy. Szkoda, że tak rzadko mamy możliwość osobistego przedstawiania naszego punktu widzenia na sprawy nas wszystkich dotyczące. Nie zważając na to, pragniemy podtrzymać wolę współpracy.
    Wierząc, że Pan Premier osobiście zainteresuje się przedstawionymi problemami, oczekujemy na reakcję.

Wojciech Malusi
Prezes Zarządu



KOMENTARZ DO OBECNEJ SYTUACJI NA RYNKU MIESZKANIOWYM.

Sytuacja na rynku mieszkaniowym po dwóch miesiącach 2009 roku nie uległa istotnej poprawie. Skala obrotów wyraźnie zmalała i pozostaje na poziomie podobnym do IV kwartału 2008 roku. Podstawową przyczyną jest ograniczenie akcji kredytowej, wymuszające powrót do transakcji gotówkowych. Producenci materiałów domagają się pomocy państwa, firmy wykonawcze sygnalizują spadek zamówień. Firmy deweloperskie są zagrożone bankructwami, liczba rozpoczynanych inwestycji spadła o 80-90%. Wobec dramatycznego spadku liczby transakcji spadają ceny. W konsekwencji spada także wartość zabezpieczenia obecnych kredytów hipotecznych. Jednocześnie grozi nam cały ciąg niekorzystnych zjawisk, które w konsekwencji zaowocują wyjątkowym spadkiem podaży.

Spadek poziomu sprzedaży oznacza groźbę upadku firm deweloperskich, a z pewnością – wobec dramatycznego spadku skali kredytowania deweloperów – żadne nowe inwestycje nie będą rozpoczynane. Oznacza to z kolei załamanie na rynku wykonawstwa – masowe przechodzenie firm na działalność remontową i projekty infrastrukturalne jest założeniem nierealistycznym. W konsekwencji zapotrzebowanie na materiały i produkty budowlane spadnie wielokrotnie, podobnie jak zapotrzebowanie na materiały do wykańczania mieszkań. Oznacza to zwolnienia: w bankach, w firmach deweloperskich i budowlanych, u producentów materiałów, w hurtowniach i sklepach, zajmujących się sprzedażą materiałów do budowy i wykańczania mieszkań i domów. Banki będą musiały zażądać od tysięcy rodzin dodatkowego zabezpieczenia – najlepiej hipotecznego – lub zwiększyć rezerwy.

W opiniach specjalistów, przedstawicieli rządu i mediach pojawia się opinia, że problem spowodowany został przez zbyt wysoką podaż mieszkań i zbyt wysokie w stosunku do możliwości nabywczych ceny.

Czy 37-40 tysięcy mieszkań w budowie na sześciu największych rynkach w Polsce to dużo czy mało? Na rynku zbliżonym do równowagi w każdym momencie w ofercie powinno znajdować się w przybliżeniu tyle mieszkań ile wynosi roczna skala sprzedaży (a także – jeśli rynek jest bliski równowagi – roczna skala produkcji). Jaki poziom produkcji powinien być utrzymany w Polsce?

Abstrahując od skali deficytu mieszkaniowego, poziom produkcji rzędu 130-140 tysięcy rocznie (3,4-3,7 na 1000 mieszkańców), z czego połowa realizowana przez firmy deweloperskie (ok. 65-70 tys. czyli 1,7-1,85 nowego mieszkania na 1000 mieszkańców) to poziom typowy dla krajów o nasyconym rynku mieszkaniowym. Można poziom ten ocenić jako zbliżony do optymalnego w przypadku Polski.Oznacza to, że na sześciu największych rynkach, na których realizowane jest ok. 2/3 krajowej produkcji deweloperskiej powinno być rocznie realizowanych około 43-47 tysięcy lokali.

Czy firmy deweloperskie i spółdzielnie rzeczywiście przesadziły ze skalą budownictwa? W 2007 roku w kategorii „na sprzedaż lub wynajem” w całym kraju rozpoczęto budowę ok. 78,7 tysiąca mieszkań, zaś w ramach działalności spółdzielni mieszkaniowych – ok. 8,7 tysiąca. W 2008 roku – w kategorii na sprzedaż lub wynajem – już tylko nieco ponad 67 tys. mieszkań, a w budownictwie spółdzielczym – 5,7 tys. Były to wprawdzie najlepsze wyniki w historii sektora deweloperskiego, ale dalekie od szalonych poziomów budownictwa w krajach – europejskich rekordzistach, takich, jak Irlandia czy Hiszpania.

Czy problemem były rzeczywiście zawyżone ceny? W okresie pierwszych trzech kwartałów 2008, kiedy ceny ustabilizowały się lub zaczęły powoli spadać, sprzedaż mieszkań wprawdzie wyhamowała ale była na 3-5 krotnie wyższym poziomie niż obecnie. Dla przykładu na rynku warszawskim sprzedaż w okresie I-III kwartał 2008 przełożona na skalę roczną oznaczałaby około 11-12 tysięcy transakcji – poziom wprawdzie niezbyt wysoki, ale odpowiadający długoterminowym trendom sprzedaży. Biorąc pod uwagę całkowity brak transakcji inwestycyjnych – był to całkiem dobry wynik.

Podsumowując: przy przeciętnym lub nieco niższym poziomie cen i przeciętnej skali kredytowania hipotecznego mieszkania obecnie znajdujące się w ofercie powinny być wchłonięta przez rynek w ciągu roku.

O ile spadnie liczba rozpoczynanych mieszkań? O ile nic się nie wydarzy – do poziomu poniżej 20 tysięcy w skali kraju, czyli dla tej branży - epoki kamienia łupanego, jak można określić czasy sprzed kredytowania hipotecznego.

Spadek cen jest bezpośrednim skutkiem spadku liczby transakcji. Innymi słowy – towar tanieje, ale kilkakrotnie szybciej maleje liczba osób, które za tę cenę rzeczywiście są w stanie mieszkania kupić. Czy przy braku kredytów mieszkania za gotówkę wykupią znów głównie spekulanci? Nie można tego wykluczyć. A kiedy akcja kredytowa powróci do normalnej skali - ceny błyskawicznie wzrosną.

Kluczową sprawą jest w tej sytuacji zwiększenie skali kredytowania hipotecznego. Wobec braku dostępnych środków na rynku międzybankowym – udostępnienie bankom innych środków długoterminowych. Takie rozwiązanie już funkcjonowało w Polsce. Był to tzw. Fundusz Hipoteczny, utworzony w pierwszej połowie lat dziewięćdziesiątych z pożyczek Banku Światowego, Europejskiego Banku Odbudowy i Rozwoju, środków budżetu państwa oraz kredytów objętych gwarancjami rządu Stanów Zjednoczonych. Ze środków Funduszu Hipotecznego udzielane były zarówno kredyty dla deweloperów i spółdzielni mieszkaniowych jak i dla indywidualnych kredytobiorców. Fundusz zlokalizowany w Banku Rozwoju Budownictwa Mieszkaniowego nie udzielał kredytów bezpośrednio, lecz pożyczał środki bankom uczestniczącym w programie.

Ze względu na wysoką inflację, niski poziom rozwoju kredytowania hipotecznego i nadpłynność banków popyt na środki z funduszu był niewielki. Banki wolały udzielać kredytów z własnych środków i
w lutym 2006 Rada Ministrów zgodziła się na przeniesienie wolnych środków z Funduszu Hipotecznego do Funduszu Dopłat, utworzonego w Banku Gospodarstwa Krajowego. Decyzja ta miała związek z zaprzestaniem udzielania kredytów refinansowych ze środków Funduszu Hipotecznego w ramach programu finansowania budownictwa mieszkaniowego. Tym niemniej istniał i funkcjonował mechanizm, który mógłby okazać się lekarstwem na obecne problemy rynku, w tym banków, deweloperów, a dalej także firm wykonawczych i producentów. Dziś można tylko wyrazić żal, że przynajmniej formalnie instytucja ta nie została zostawiona przy życiu.

Dodatkową zaletą takiego rozwiązania byłoby rozpoczęcie procesu budowania portfela kredytów w celu ich późniejszej sekurytyzacji czyli odsprzedania na rynku w postaci obligacji hipotecznych. Dziś nie ma popytu na tego rodzaju instrumenty, ale nie ma także – w Polsce – ich w podaży. Za kilka lat portfel kredytów udzielonych dzięki zasilaniu z funduszu można byłoby najprawdopodobniej zsekurytyzować, uzyskując kolejne środki na nowe kredyty. Trzeba podkreślić, że pomoc państwa w tym przypadku miała – i mieć nadal powinna - charakter inicjatora procesu i pożyczkodawcy, a nie podmiotu rozdającego dotacje.

W obecnej sytuacji pojawiają się jednak dwa pytania: czy dziś znajdzie się międzynarodowa instytucja gotowa pożyczyć Polsce na ten cel pieniądze i czy możemy – a także, czy powinniśmy się w tym celu w ogóle zapożyczać. Warto zwrócić w tym kontekście uwagę na to, że utrzymanie na rozsądnym poziomie skali działalności deweloperskiej ma jeszcze jeden aspekt. Dopuszczenie do upadłości wielu firm deweloperskich oznaczać będzie dramat dla tysięcy rodzin, które podpisały z nimi umowy wstępne. Wobec braku jakiegokolwiek mechanizmu zabezpieczającego interesy klientów i wpłacone przez nich zaliczki oznaczać to może scenariusz z filmu „Plac Zbawiciela” pomnożony tysiąckrotnie. To zaś oznaczać będzie nie tylko koszty finansowe i społeczne, ale także polityczne.

Kazimierz Kirejczyk,
Prezes Zarządu REAS, Ekspert Kongresu Budownictwa
Marzec 2009
11/03/2009






BUDOWNICTWO EUROPEJSKIE
Janusz Piechociński
Wiceprzewodniczący Sejmowej Komisji Infrastruktury

    W dniach4-5 grudnia w Brukseli odbyła się 66 zimowa konferencja stowarzyszenia Euroconstruck, na której omówiono stan budownictwa w Europie i perspektyw na najbliższe lata.
    Przedstawiciele europejskich instytutów badawczych ocenili, ze skutki spekulacji na rynku nieruchomości i dramatycznie kurcz ac3ego się rynku hipotecznego odbija się na rynku budowlanym w niespotykanej dotychczas skali. Budownictwo i sektor motoryzacyjny będą bowiem główną ofiarą narastającego kryzysu. Począwszy od 2008 roku z dramatycznym pogłębianiem się tego zjawiska w 2009 we wszystkich krajach UE wystąpi największa od 30 lat skala załamania w budownictwie.
    Kryzys budowlany najmocniej dotknie Hiszpanie i Irlandię. Największe spadki wskaźników rozwoju wystąpią w budownictwie mieszkaniowym. W 2008 nakłady na budowę nowych mieszkań spadły w porównaniu do 2007 roku o 51 mld euro tj. o ok.15 % w tym Irlandia 45 %, Hiszpania prawie
30 %, Wielka Brytania 20 %.
    Po okresie ożywienia w latach 2005-2007 nastąpiła 2008 roku w europejskim budownictwie budynków komercyjnych i użyteczności publicznej stagnacja ( wzrost o tylko 1 %).Negatywne skutki recesji odczuwa też coraz bardziej europejski rynek budownictwa inżynieryjnego ( zaskakujący niewielki wzrost o zaledwie 1,5 %).

    Ogółem według Euroconstruck w 2008 europejski rynek budowlany skurczył się o 37 mld euro tj. o 2,5 %.Spadek produkcji budowlanej wywołał w 2008 roku spadek zużycia cementu o ok.10 mln ton.

    Euroconstruck prognozuje na 2009 dalsze pogarszanie się wskaźników opisujących budownictwo :
  • zmniejszenie rynku budowlanego o blisko 5 % tj. o kolejne 65 mld euro
  • spadek liczby rozpoczynanych budów nowych mieszkań o ponad 120 tysięcy
  • spadek liczby oddawanych mieszkań do użytku o ok. 520 tysięcy
  • spadek zużycia cementu o kolejne 13 mln ton.



Logo Uni-BUD
KORPORACJA PRZEDSIĘBIORCÓW BUDOWLANYCH

Al. Jana Pawła II 70, lok.100, 00-175 Warszawa,
e-mail: unibud@neostrada.pl, www.kpbunibud.webpark.pl


Konferencja KPB „UNI-BUD”
Warszawa, 27 listopada 2008 r.

GENEZA, TEMATYKA, WNIOSKI


I. GENEZA (CEL) KONFERENCJI

W ostatnich latach, praktycznie na każdym spotkaniu przedsiębiorców, konferencjach i seminariach – postulowano potrzebę stworzenia w Polsce optymalnego w naszych warunkach wzorca regulacji procesu budowlanego, zapewniającego równoprawną pozycję zamawiającego i wykonawcy. W przeszłości kwestie te regulowały krytykowane i nie spełniające oczekiwań przedsiębiorców Ogólne Warunki Realizacji Inwestycji (OWRI). Obecnie praktycznie jedyną podstawą do określenia wzajemnych zobowiązań stron jest Kodeks Cywilny. Kryzys w gospodarce światowej a co za tym idzie duże trudności i perturbacje na rynku budowlanym w Europie i w Polsce oraz bardzo silna pozycja inwestorów powodują, że wykonawcy (zwłaszcza ci z grupy MSP) są narażeni na wiele zagrożeń. Właśnie dlatego w wielu krajach europejskich funkcjonują fakultatywne wzorce regulujące ogólne warunki umów na usługi budowlane opracowane przez organizacje branżowe (często we współpracy z Ministerstwem Budownictwa) wzorowane na niemieckim VOB i (lub) warunkach kontraktowych FIDIC lub wykorzystujące znaczną część regulacji i rozwiązań zawartych w tych modelach. W tym miejscu należy przyznać, że w Polsce podejmowane są również w ostatnim czasie liczne próby regulowania przebiegu procesu budowlanego np. zmianami w ustawie o zamówieniach publicznych, planowanymi zmianami w Kodeksie Cywilnym itd. Niestety są to działania, -choć bardzo potrzebne, to - ograniczające się do wybranych zagadnień i pojedynczych problemów. A potrzeby środowiska i oczekiwania są większe. Chodzi mianowicie o stworzenie spójnego systemu regulacji, wywodzącego się wprawdzie z Kodeksu Cywilnego, ale normalizującego cały proces budowlany tj. warunki zlecania, realizacji, gwarancji aż po rozliczenie należności za roboty budowlane.

Dlatego też w trakcie konferencji zaprezentowano dwa modele (wzorce) regulacji dotyczących warunków zlecania i wykonawstwa robót budowlanych:
  • Standardy (wzorce) „narodowe” – na przykładzie niemieckiego VOB/B (znormalizowanych warunków zlecania i realizacji robót budowlanych)
  • Regulacje natury ogólnej (uniwersalnej) – na przykładzie warunków kontraktowych FIDIC

II. VOB/B – ZNORMALIZOWANE ZASADY ZLECANIA I WYKONAWSTWA ROBÓT BUDOWLANYCH - I INNE PRZEPISY PRAWA DOTYCZĄCE UMÓW O DZIEŁO

W tej części konferencji mec. Kai F. Sturmfels – specjalista z zakresu prawa budowlanego
europejskiego i niemieckiego omówił m.in.:
  1. VOB/B – z uwzględnieniem przepisów korzystnych i niekorzystnych z punktu widzenia zleceniobiorcy
  2. Prawo dotyczące ochrony „świadczących usługi budowlane” w Niemczech – wg §648 Kodeksu Cywilnego (BGB)
  3. Zabezpieczenie wierzytelności wg VOB/B, BGB oraz nowej ustawy o zabezpieczaniu wierzytelności w budownictwie (fundusz budowlany)
Ad punktu 1

Ogólne informacje o specyfice VOB

Przepisy VOB wiążące się dość ściśle ze zleceniami publicznymi powstały już w roku 1926 w celu zapewnienia równorzędnej pozycji stronie popytowej i podażowej kontraktów budowlanych. W późniejszych latach były wielokrotnie modyfikowane przez Niemiecką Komisję ds. Tworzenia Regulacji (DVA), która reprezentuje interesy zarówno zleceniodawców jak i zleceniobiorców. Zmiany wprowadzane w ostatnich latach spowodowane były głównie koniecznością dostosowania tychże przepisów do wymogów unijnych (głównie do dyrektywy 93/37 EWG)
Ponadto – niemiecki ustawodawca – koryguje określone zapisy, w przypadku stwierdzenia, że funkcjonujące regulacje w praktyce nie gwarantują stronom równoprawnych warunków. Takie zmiany wprowadzono m.in. w 2006 w VOB/B oraz w 2008 roku w BGB (Kodeksie cywilnym). Należy tu podkreślić, że większość wprowadzonych w/w nowelizacjami VOB i BGB zmian – wzmacnia pozycję zleceniobiorcy.
W chwili obecnej przepisy VOB składają się z trzech odrębnych aczkolwiek powiązanych ze sobą części. Część A dotyczy przyznania zamówienia na świadczenia budowlane od momentu przetargu aż do uzyskania zlecenia. Część B zawiera ogólne warunki umowy o wykonanie usług budowlanych, obejmujące okres od momentu zawarcia umowy, poprzez wykonanie, aż po odbiór, rozliczenie, zapłatę oraz rękojmię, Część C natomiast dotyczy technicznych warunków realizacji usług budowlanych i skierowana jest głównie do inżynierów. Warto tutaj podkreślić, że niektóre państwa członkowskie Unii Europejskiej (np. Francja, Włochy czy Hiszpania) wprowadziły uregulowania ustawowe dotyczące zamówień publicznych, w związku z tym są one stosowane obligatoryjnie, natomiast przepisy VOB są wewnętrznymi regulacjami administracyjnymi i w zasadzie zamiast nich można stosować się do odpowiednich artykułów Kodeksu cywilnego (BGB) i handlowego (HGB). Niektóre rozwiązania tam proponowane okazują się jednak często trudniejsze do zastosowania oraz w mniejszym stopniu uwzględniają występowanie konfliktów pomiędzy stronami kontraktu. To z kolei zostało stosunkowo dobrze rozwiązane w przypadku VOB, gdzie jedną z podstawowych zasad jest wzajemne, pisemne informowanie się kontrahentów o występujących problemach. Bez wątpienia w znacznym stopniu ułatwia to później rozstrzyganie wszelkich spornych kwestii. Ponadto w przypadku stosowania zasad mniej precyzyjnego Kodeksu cywilnego możemy często mieć do czynienia z interpretacją pewnych zdarzeń raz na korzyść zleceniodawcy, a innym razem na korzyść zleceniobiorcy. Generalnie uwzględnienie w umowie przepisów VOB ma dla zleceniobiorcy o wiele więcej zalet , niż uzgodnienie zastosowania przepisów Kodeksu zwłaszcza w przypadku postanowień dotyczących rękojmii czy form odbioru.
Ponieważ przepisy VOB nie mają charakteru normy znajdują one zastosowanie jedynie w przypadku gdy zostaną przyjęte przez obie strony kontraktu jako część umowy. W przypadku braku stosownego odniesienia nie mogą one stać się podstawą stosunku umowy i w takim przypadku obowiązywać będą postanowienia ustawowe (kodeksy).

Korzystne i niekorzystne z punktu widzenia zleceniobiorcy klauzule VOB – znajdą Państwo w prezentacji mec. Sturmfelsa (w materiałach konferencyjnych)
Ponadto – warto zwrócić uwagę na stosunkowo szerokie możliwości zabezpieczenia wierzytelności (zarówno wg VOB jak i wg BGB) oraz na nową ustawę o zabezpieczaniu wierzytelności np.:
  • Wstrzymanie prac przez zleceniobiorcę:
    • § 16 nr 5 ust.5 VOB/B
    • § 320 Kodeksu cywilnego (BGB) i 273 – prawo ochrony świadczenia
    • § 648 BGB – ochrona świadczących usługi
    • § 321 BGB – zarzut niepewności
  • Zabezpieczenie wierzytelności:
    • fundusz budowlany (nowa ustawa o zabezpieczeniu wierzytelności)
    • § 17 nr 6 VOB/B – rachunek zablokowany
    • § 16 nr 6 VOB/B – płatności świadczone przez generalnego wykonawcę
Szczegółowe uwarunkowania w/w „zabezpieczeń” zleceniobiorcy znajdują się w prezentacji mec. Sturmfelsa w materiałach konferencyjnych oraz w załączonej do tych materiałów aktualnej wersji VOB/B.

Ad. punktu 2

„Ochrona” świadczących usługi budowlane według § 648 a BGB

Ten przepis został całkowicie zmodyfikowany. Najważniejsza innowacja polega na tym, że prawo do zapłaty jest odtąd ustanowione jako główne roszczenie. To przynosi wykonawcy różnorodne korzyści. W szczególności, krótko przed niewypłacalnością inwestora, gwarancja płatnicza nie może stanowić przedmiotu roszczenia od późniejszego syndyka masy upadłościowej z powodu tzw. niezgodnego pokrycia.
Gdy zleceniodawca nie wystawi w określonym czasie gwarancji płatniczej, narusza on warunki umowy. Konsekwencją tego jest to, że wykonawca może wnieść powództwo o zapłatę i (lub) przerwać roboty budowlane i (lub) odstąpić od umowy bez wcześniejszego zagrożenia odstąpieniem. Najważniejszą korzyścią jest to, że wykonawca po odstąpieniu od umowy może rozliczyć kontrakt tak, jak po dobrowolnym odstąpieniu od umowy. Może on od pełnego wynagrodzenia odliczyć zaoszczędzone koszty lub inne dochody. Wynagrodzenie za niewykonane dzieło wynosi zwyczajowo 5 %, wykonawca może jednak udowodnić wyższe wynagrodzenie.

Ad. punktu 3

Do szczegółów na temat zabezpieczeń wierzytelności wg VOB/B odsyłamy do tekstu źródłowego (tłumaczenie VOB) oraz do prezentacji mec. Sturmfelsa.
Zabezpieczenie wierzytelności według BGB omówiono szczegółowo również w w/w prezentacji a powyżej przedstawiona została tylko najważniejsza zmiana dotycząca § 648 a BGB.
Na szczególną uwagę zasługuje zaś obowiązek wykorzystania funduszu budowlanego wg § 1 BauFort SIG (ustawy o zabezpieczeniu wierzytelności).
Ustawa ta wprowadza istotne zmiany w przepisach prawnych dotyczących umów o dzieło oraz w prawie budowlanym i ma na celu ochronę zleceniobiorcy przed utratą roszczeń – (weszła w życie z dniem 1 stycznia 2009 r.). Zmiany te – choć wydają się niepozorne – są rozwiązaniem radykalnym w umowach łańcuchowych pomiędzy inwestorem – wykonawcą – podwykonawcą, - pod – podwykonawcą itd. Według nowych regulacji wymienieni wykonawcy – przedsiębiorstwa zyskują lepszą ochronę. Każdy przedsiębiorca w umowie łańcuchowej, który otrzymał od zleceniodawcy kapitał na roboty budowlane – od 1 stycznia 2009 r. jest to każda zaliczka – zobowiązany jest wykorzystać te pieniądze na zapłatę podwykonawcy za roboty budowlane. Gdy wykorzysta te sumy niezgodnie z celem przeznaczenia, po czym roszczenia podwykonawcy zostaną przez niewypłacalność jego zleceniodawcy wykluczone, organy zleceniodawcy, np. prezes, prokurent, kierownik oddziału, muszą liczyć się nie tylko z grzywną lub karą pozbawienia wolności, ale również z poniesieniem odpowiedzialności przed wykluczonym podwykonawcą. Wraz z tą nową regulacją staje się każdy przedsiębiorca budowlany powiernikiem, który musi zarządzać i wypłacać otrzymany kapitał w interesie podprzedsiębiorcy. Ustawa zawiera ponadto daleko idące ułatwienia dowodowe na korzyść wykluczonego przedsiębiorcy (dostawcy, architekta, itd.).

III.  WARUNKI KONTRAKTOWE – FIDIC

Załączona prezentacja i referat dr Z. Boczka znakomicie ilustruje znaczenie wzorców FIDIC dla realizacji przedsięwzięć finansowanych przez Bank Światowy, EBOR i dużych projektów infrastrukturalnych finansowanych ze środków UE. W prezentacji tej podkreślono szczególnie:
  • 60 lat doświadczeń w realizacji takich projektów na całym świecie
  • ich uniwersalność oraz zasadę zrównoważonego ryzyka rozłożonego między zamawiającym a wykonawcą
  • zgodność z ustawą prawo zamówień publicznych i Kodeksem cywilnym
Jest rzeczą oczywistą i bezdyskusyjną, że duże firmy, zatrudniające przygotowanych i znających specyfikę FIDIC specjalistów (inżynierów, prawników) realizujące duże projekty infrastrukturalne stosują procedury opisane w warunkach kontraktowych FIDIC. Natomiast z całą pewnością nie są to regulacje, które w sposób ekonomicznie uzasadniony i z sukcesem mogą stosować firmy małe i średnie, realizujące niewielkie projekty budowlane. Dla tej grupy docelowej (MSP) zasadne jest stosowanie standardowych wzorców, wykorzystujących nasze dotychczasowe doświadczenia oraz rozwiązania stosowane w innych krajach europejskich.

IV.  PODSUMOWANIE, WNIOSKI

W wyniku konsultacji i dyskusji podjętych po Konferencji należy stwierdzić, że generalnie – nikt nie neguje zasadności stosowania procedur FIDIC w odniesieniu do większości projektów. Zresztą w gronie firm zrzeszonych w KPB „UNI-BUD” stosunkowo duża grupa przedsiębiorstw stosuje (z mniejszym lub większym powodzeniem) warunki kontraktowe FIDIC i dlatego szalenie ważne jest permanentne ich szkolenie w tym zakresie.
Jednak większość przedsiębiorców widzi potrzebę stworzenia „polskiego” modelu (wzorca) regulacji procesu budowlanego w oparciu m.in. o:
  • wybrane regulacje z niemieckiego VOB/B i
  • wybrane regulacje z FIDIC oraz
  • doświadczenia innych krajów europejskich („nowej” i „starej” UE)
Regulacje te miałyby charakter fakultatywny i byłyby adresowane głównie do MSP, realizujących niewielkie kontrakty, w których koszty stosowania FIDIC i czasochłonnych procedur z tym związanych nie jest ekonomicznie uzasadnione.

WNIOSKI:

  1. Powołanie (lub wyłonienie w ramach Zespołu Trójstronnego) Zespołu ds. opracowania projektu polskich wzorców (procedur) regulacji inwestycji
  2. Zaproszenie do w/w Zespołu w charakterze ekspertów:
  • Przedstawicieli organizacji branżowych, stowarzyszeń, izb (krajowych i zagranicznych) znających tę problematykę
  • Przedstawicieli „świata nauki” zajmujących się tą problematyką
  • Prawników – z polskich i zagranicznych kancelarii, firm doradczych, organizacji etc.
  1. Nawiązanie szerszej współpracy z przedstawicielami tych Ministerstw i organizacji branżowych, które w innych krajach UE uczestniczyły w procesie tworzenia analogicznych regulacji (np. Dania, Holandia, Niemcy, Słowacja)
  2. Skompletowanie, przetłumaczenie, analiza i weryfikacja obowiązujących w wybranych krajach regulacji pod kątem wyboru tych rozwiązań, które się sprawdziły i które mogą być zastosowane w polskim projekcie
  3. Równoległa praca Zespołu nad doskonaleniem i modyfikacją prawa dotyczącego umów o roboty budowlane wynikającego z Kodeksu cywilnego, ustawy o zamówieniach publicznych, prawa budowlanego, etc.
Zespół – poza pracą nad projektem regulacji „narodowych” byłby naturalnym wsparciem i organem doradczym dla Ministerstwa Infrastruktury w zakresie prac nad zmianami prawa dotyczącymi warunków realizacji inwestycji.
Reasumując – żadna z organizacji nie jest w stanie we własnym zakresie (organizacyjnym, merytorycznym i finansowym) zrealizować w/w projektu. Niezbędna jest akceptacja, stała współpraca i pomoc administracji ( w tym szczególnie właściwego branżowo Ministerstwa)) w realizacji tego projektu. Znakomitym usytuowaniem tego Zespołu wydaje się być Zespół Trójstronny ds. Budownictwa.
Niezależnie od tego niezbędne jest prowadzenie systemu szkoleń z zakresu FIDIC z uwzględnieniem specyfiki branżowej, odrębnie dla dużych firm realizujących obiekty „pod klucz” a odrębnie dla MSP.

Barbara Reduch-Widelska
Prezes Zarządu KPB „UNI-BUD”



Strona 1 Listu do Premiera
    W tej sytuacji ludzie powstrzymują się przede wszystkim od inwestycji długofalowych, a takimi są z reguły inwestycje budowlane.
    Wszystko wskazuje na to, że te niekorzystne zjawiska- skrótowo tylko sygnalizowane w tym liście – ulegną w przyszłym roku nasileniu, zadziała bowiem, znany w budownictwie efekt „opóźnionej fali”. Dlatego też pilnie, już teraz, zanim kryzys uderzy całą mocą, należy podjąć działania zapobiegawcze.
    Mówimy otwarcie – branża, firmy budowlane i ludzie –własnymi siłami nie poradzą sobie z nadciągającym kryzysem. Potrzebne jest wsparcie ze strony rządu – konkretne, wielozakresowe i co najmniej równe pomocy dla sektora finansów. Idzie o coś więcej niż o osłonę branży. Idzie o osłonę całej gospodarki przed recesją i jej zgubnymi skutkami dla rozwoju kraju. Bo gdy stają budowy, zatrzymuje się Polska.

    Szanowny Panie Premierze,

    Doceniamy działania, podjęte i zamierzone przez rząd pod Pana kierownictwem dla zapobieżenia skutkom obecnego kryzysu.. Równocześnie, pozwalamy sobie wyrazić opinię, że skuteczność tych działań będzie niewystarczająca, jeżeli problemy budownictwa nie zostaną w należytym stopniu uwzględnione. Baczna obserwacja ostatnich wydarzeń w krajach rozwiniętych, najbardziej dotkniętych kryzysem, nie pozostawia wątpliwości, że właśnie budownictwo i integralnie związany z nim rynek nieruchomości jest pierwszym, najbardziej newralgicznym obszarem zagrożenia w gospodarce realnej. Zgodnie z logiką, na tym obszarze należałoby zatem w pierwszym, zalążkowym okresie kryzysu skoncentrować środki zaradcze. Przemawia za tym nie tylko interes branży, ale przede wszystkim interes społeczny.
    W Polsce, niestety, nie jest to należycie rozumiane.
    Nie docenia się przede wszystkim społecznego aspektu problemów budownictwa. Aby normalnie żyć i pracować – trzeba przecież mieszkać. Posiadanie mieszkania – nie dachu nad głową, nie klitki ani kącika do spania, ale przyzwoitego lokalu, zapewniającego minimum wygód według standardów cywilizacji europejskiej - jest warunkiem wszelkiej aktywności – zawodowej, twórczej, obywatelskiej, warunkiem pozytywnego samopoczucia obywatela.
    Tymczasem problem mieszkaniowy w Polsce narasta. Jest on rozwiązywany tylko na poziomie ludzi zamożnych i średnio zamożnych, których stać na kupno mieszkania, czy budowę domu. Wciąż jednak ponad 1,5 miliona rodzin nie posiada własnego mieszkania, a około 2 mln. mieszkań wymaga natychmiastowego remontu. Przekazywanie rocznie do eksploatacji ponad 100 tys. mieszkań to mniej niż połowa tej ilości, jaka potrzebna jest dla nowo zawieranych małżeństw i na przekwaterowania z mieszkań zdekapitalizowanych.
    Bez podźwignięcia krajowego budownictwa, bez istotnego wsparcia rodzimych firm budowlanych nie uda się osiągnąć tego celu polityki społecznej, jakim jest poprawa warunków mieszkaniowych Polaków.
    Po transformacji ustrojowej wszystkie kolejne rządy zapowiadały tę poprawę. Żadnemu nie udało się osiągnąć wyniku, zgodnego ze składanymi deklaracjami. Zapewne nie z niechęci czy ze złej woli.
    Specyfika budownictwa – jego rozległość, wielopłaszczyznowość, przenikanie się z innymi dziedzinami, silne uzależnienie od uwarunkowań zewnętrznych, poza budowlanych i wreszcie długofalowe skutki dziś podejmowanych decyzji - wszystko to obiektywnie utrudnia wypracowanie właściwych, kompleksowych rozwiązań. Ale oczywiście nie zwalnia od stałego poszukiwania dobrych wariantów.
    Obecna sytuacja, tzn. zagrożenie kryzysem, wbrew pozorom stwarza szanse i wręcz zmusza do podjęcia radykalnych decyzji, które pozwolą nie tylko ożywić budownictwo, ale też uczynić z niego koło napędowe rozwoju całej gospodarki. O to w naszym przekonaniu powinna toczyć się gra.
    Aby ją wygrać, potrzebne są działania, zarówno doraźne, jak i zakrojone na dłuższą perspektywę, ale przede wszystkim konkretne, spójne wewnętrznie i skoordynowane.
    Skonsultowane ze środowiskiem pracodawców i pracowników budownictwa, bo jest to obszar naszej zawodowej aktywności i dobrze wiemy, czego potrzeba i co przeszkadza.
    Uzgodnione ze wszystkimi zainteresowanymi i zaaprobowane przez główne ośrodki decyzyjne w kraju.
    Dlatego też proponujemy opracowanie i zawarcie paktu, nazwijmy go „Budownictwo +”, który będzie zwięzłym katalogiem najważniejszych zadań do wykonania ( w branży i poza nią, stąd ten „+” w nazwie), służących wzmocnieniu kondycji krajowego budownictwa i wykorzystaniu jego możliwości dla nadania wyższych obrotów gospodarce.
    Ze zrozumiałych względów nie rozwijamy w tym liście szczegółów. Mogą i powinny być one przedmiotem dyskusji z ministerstwem właściwym do spraw budownictwa, bez udziału którego trudno sobie wyobrazić jakiekolwiek istotne poczynania w tym obszarze. Ze swej strony – jako przedstawiciele środowiska pracodawców i pracowników budownictwa, deklarujemy gotowość do podjęcia takiej dyskusji i wspólnej pracy na rzecz paktu.
    Poparcie Pana Premiera dla idei paktu, byłoby niezwykle cenne dla powodzenia tej inicjatywy i nadania impetu pracom przygotowawczym. Zwracamy się o to poparcie i bardzo na nie liczymy.
    Zdajemy sobie sprawę, iż różnych programów, raportów i analiz mających pomóc budownictwu było w ostatnim czasie sporo – z niewielkim efektem praktycznym. Dlatego podkreślamy - nie chodzi o kolejne „ założenia i kierunki”, o kolejny wielki program, który zalegnie w szufladach, ale o zwięzły wykaz spraw do załatwienia; kto, co i kiedy. Coś w rodzaju mapy drogowej, która – na określonym etapie działania – pozwala na precyzyjną orientację,, w którym miejscu jesteśmy, co wykonano i co jeszcze przed nami.
    Tak rozumiany pakt „Budownictwo +”, aczkolwiek obejmujący szeroki zakres spraw – m.in.. legislację, politykę kredytową i fiskalną w odniesieniu do budownictwa, gospodarkę przestrzenną, inwestycje infrastrukturalne, ochronę konkurencyjności i inne. – wcale nie musi być dokumentem – monstrum. Co więcej, może on mieć elastyczny charakter- tak, by zależnie od aktualnej sytuacji i wyłaniających się problemów uzupełniać go o nowe zadania.
    Oczywiście, niektóre działania, wynikające z paktu, jak np. zmiany w ustawodawstwie czy alokacja środków budżetowych, wymagać będą rangi ustawy i przejścia normalnej, parlamentarnej procedury. Nie oznacza to jednak, iż pakt powinien być dokumentem, zatwierdzanym przez Sejm. Sejmowa droga, przewlekła i siłą rzeczy związana z uwikłaniem w politykę, może paktowi bardziej zaszkodzić niż pomóc.
    Wyobrażamy sobie „Budownictwo +” jako pakt narodowy, ponad partyjny i ponad podziałami. Zaaprobowanie go, na zasadzie dobrowolności, przez wszystkie partie polityczne oznacza zarówno przyjęcie współodpowiedzialności, jak i prawo do współautorstwa sukcesu. Aprobata ze strony ugrupowań i organizacji poza parlamentarnych będzie ważnym i dodatkowym atutem paktu.
    Sadzimy, iż zaistniała sytuacja – globalny charakter kryzysu finansowego i zagrożenia, jakie niesie dla gospodarki realnej, w tym również dla polskiej - uzasadniają celowość paktu „Budownictwo +” w zaproponowanej przez nas, nieco niekonwencjonalnej formule.

    Szanowny Panie Premierze,

    Przedstawimy Panu Premierowi nasze niepokoje i troski zdając sobie sprawę, że działania rządu dla poprawy kondycji polskiego budownictwa oraz kompleksowe wsparcie branży w obliczu nadciągającego kryzysu wymaga odpowiednich przygotowań, czasu. Zarazem jednak nurtuje nas obawa, że podtrzymywanie obecnego, przedkryzysowego stanu może tylko pogłębić ostrość problemów. Dlatego też oprócz propozycji ogólnej w postaci paktu „Budownictwo +” prosimy Pana Premiera o pomoc w kilku sprawach doraźnych, możliwych – w naszym przekonaniu – do szybkiego załatwienia. Są to sprawy znane, wielokrotnie podnoszone, niekontrowersyjne – w ich załatwieniu przeszkadza przede wszystkim ociężałość polskiej machiny decyzyjnej. Wierzymy, że zainteresowanie i impuls ze strony Pana Premiera pozwoli to przełamać.
  • Uruchomienie działań obligujących do projektowania budynków bardziej energooszczędnych oraz do termomodernizacji budynków istniejących – to otwarcie ogromnych możliwości zaoszczędzenia energii i zmniejszenia emisji CO2. Przyjęta ustawa o dopłatach do termomodernizacji jest krokiem w dobrym kierunku ale nie rozwiązuje problemu. Wnosimy o obowiązkowe podwyższenie normy cieplnej (do poziomu K=0,3) dla budynków nowo projektowanych.
  • Potrzebne jest również przyspieszenie prac nad rzeczywistym wdrażaniem systemu świadectw energetycznych budynków, do czego zobowiązuje dyrektywa unijna. Polskie opóźnienie we wdrażaniu tej dyrektywy nie wynika głównie z przyczyn technicznych i organizacyjnych – zasadniczą przyczyną jest traktowanie tej dyrektywy jako swojego rodzaju unijnej uciążliwości ; nie rozumienie, że jest ona szansą na bardzo. znaczną poprawę bilansu energetycznego kraju i na przeciwdziałanie efektowi cieplarnianemu poprzez obniżenie emisji CO 2. W Polsce nie przemysł i nie transport lecz właśnie budynki i ich ogrzewanie pochłania najwięcej energii finalnej (przetworzonej) – 40 proc. ogólnego zużycia. Z tego 34 proc. przypada na mieszkania i 6 proc. na budynki użyteczności zbiorowej. Duża część tej energii ulatuje bezużytecznie w powietrze.
  • Budynki stanowią w Polsce największy, niewykorzystany potencjał oszczędności energii. Wg fachowych analiz – jest to kwota rzędu 20 mld. zł. Kwota tracona. Produkcja wydajnych, już stosowanych w świecie materiałów termoizolacyjnych, powstawanie firm wykonujących termomodernizacje „pod klucz’ – to szansa na nowe miejsca pracy i wpływy do budżetu. Bez pomocy państwa rynek będzie to regulował latami. A czas nagli.
  • Należy, wzorem Wielkiej Brytanii wprowadzić w Polsce zerową stawkę VAT na energooszczędne urządzenia i akcesoria (nowe typy żarówek, sprzęt AGD), tak, aby dzięki obniżonej cenie zachęcić Polaków do ich powszechnego kupowania i stosowania. Powinien to być proces regulowany, aby całości zysku z obniżenia podatku nie przechwycili producenci.
  • Za pilnie potrzebne uważamy obniżenie stawki VAT od materiałów i usług budowlanych do poziomu 18 proc. Obecny poziom -22 % - jest nazbyt wysoki, wyższy niż w wielu krajach Unii i wbrew temu, co twierdzono przy wprowadzaniu podatku – nie wynika bynajmniej z imperatywu unijnej dyrektywy. Przepisy unijne stwarzają możliwość obniżenia tego podatku do 18 proc. i to niekoniecznie przy obniżeniu generalnej, podstawowej stawki VAT do tego poziomu.
  • Wzorem krajów zachodnich, które stosowały nadzwyczajne rozwiązania stymulujące budownictwo mieszkaniowe Polska winna wystąpić o zgodę na wprowadzenie specjalnej, obniżonej stawki podatku dochodowego od firm, realizujących budownictwo mieszkaniowe.
Ostatnia strona listu do Premiera






Nie pierwszy raz zdarzają się w Sejmie zdumiewające i nieprofesjonalne przypadki podczas procedowania ważnych ustaw. Oto jeszcze niedawno z całą powagą rozpatrywano  w komisjach dwie prawie identyczne projekty ustaw o termorenowacji i remontach. Żeby było jeszcze śmieszniej był to dokładny plagiat tylko niewiadomo PIS od rządu, czy odwrotnie. Na zwróconą uwagę przedstawicieli Kongresu Budownictwa, że jest to nie racjonalne i nie dopuszczalne nie było reakcji. Aktualnie trwają natomiast pośpieszne prace nad nowelizacją ustawy Prawo Budowlane (druk nr 1048). Nikogo by to nie dziwiło gdyby nie fakt, że od kilkunastu miesięcy rząd pracuje nad taką samą ustawą. Dodajmy pracuje bardzo solidnie. Odbyło się 16 dużych spotkań konsultacyjnych w województwach, zgłoszono prawie 1000 poprawek, do opiniowania zaangażowano wybitnych ekspertów i nagle w sejmie pojawia się zupełnie inna inicjatywa ustawodawcza, żeby było śmieszniej tym razem z tej samej formacji politycznej. Rządowy, dobry projekt jest w zasadzie gotowy, a jednak partyjnie zdecydowano, że najpierw zostanie rozpatrzona "palikotówka". Nikt nawet nie przejął się uwagami posłów, że nadmierne uproszczenia mogące zniszczyć przestrzeń publiczną i są robione w interesie deweloperów mocno zaangażowanych w lobbing tej ustawy. Eksperci zachodzą w głowę, czy chodzi tu o wyrabianie normy przed opinią publiczną, czy o jeszcze coś innego.

Roman Nowicki







Stanowisko

Zarządu Związku Gmin Wiejskich
Rzeczypospolitej Polskiej

z dnia 18 października 2008 r.

w sprawie:
ustawy z dnia 10 października 2008 r. o zmianie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Zarząd Związku Gmin Wiejskich RP wyraża sprzeciw wobec wprowadzenia w/w aktem uprzywilejowanej pozycji miast w zakresie tworzenia warunków rozwoju lokalnego oraz znacznego pogorszenia przez to sytuacji gmin wiejskich w tym zakresie.
Domagamy się równocześnie zachowania w działalności prawotwórczej Państwa równowagi w zakresie tworzenia warunków do rozwoju lokalnego na terenach miejskich i wiejskich.

Uzasadnienie:
Sejm RP uchylając obowiązywanie ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych jedynie wobec terenów znajdujących się w granicach administracyjnych miast wprowadził tańszą i prostszą procedurę pozyskiwania terenów inwestycyjnych na tych obszarach. Należy zauważyć, że już nawet w sytuacji wcześniejszego braku takich prawnych uprzywilejowań, zdecydowana większość inwestycji służących rozwojowi społecznemu była i jest lokalizowana na terenach miast. Sprzyjały temu głównie dostęp do zasobów pracowniczych oraz stan technicznej infrastruktury komunalnej, w tym przede wszystkim: komunikacja, sieci energetyczne, wodociągi i kanalizacja. Gminy wiejskie wielkim wysiłkiem organizacyjnym i finansowym istotnie poprawiają stan infrastruktury komunalnej na swoich terenach. Zaowocowało to większym zainteresowaniem inwestorów do lokalizowania inwestycji służących rozwojowi lokalnemu na terenach pozamiejskich.

Wdrożenie przyjętych przez Sejm RP norm prawnych w tym zakresie spowodowałoby zmarnotrawienie dużego wysiłku jaki wykonały gminy wiejskie dla przygotowania terenów inwestycyjnych oraz osłabiłoby pozycję gminy wiejskiej jako terenu inwestycyjnego. Pozostawałoby to w jawnej sprzeczności z regułą zrównoważonego i równomiernego rozwoju, poprzez ograniczenie w ten sposób gminom wiejskim dochodów podatkowych oraz rozwiązywania problemów na lokalnych rynkach pracy.

Przewodniczący ZGW RP

Mariusz Poznański



Stanowisko Związku Miast Polskich
w sprawie
ustawy z dnia 10 października 2008 r.
o zmianie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych


1. Związek Miast Polskich wyraża kategoryczny sprzeciw wobec nowelizacji ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (uchwalonej wbrew negatywnej opinii Komisji Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej, bez wzięcia pod uwagę stanowiska organizacji samorządowych), polegającej na odrolnieniu z mocy prawa gruntów rolnych w granicach miast.

2. Ustawa, podjęta w imię interesów partykularnych, spowoduje daleko idące, często nieodwracalne zmiany w zagospodarowaniu przestrzennym miast. Nagłe odrolnienie setek tysięcy hektarów gruntów rolnych w miastach, dla których nigdy nie opracowano planów zagospodarowania przestrzennego (oczywiście niepotrzebnych dla pól i łąk), które nie mają nawet założeń innego zagospodarowania w studiach uwarunkowań przestrzennych, przyniesie szkody w postaci:
  - gwałtownego wzrostu spekulacyjnego obrotu tymi nieruchomościami, z wykorzystaniem niewiedzy o faktycznym statusie tych obszarów,
  - zagrożenie niekontrolowanymi inwestycjami na obszarach, które nie mają i w przewidywalnym czasie nie będą miały niezbędnej infrastruktury technicznej, drogowej ani społecznej (zwłaszcza przy dzisiejszych fatalnych przepisach dotyczących planowania przestrzennego oraz braku środków finansowych na nieplanowane inwestycje),
  - inne niekorzystne zjawiska gospodarcze i społeczne.

3. Związek Miast Polskich od lat domagał się ułatwienia zmiany przeznaczenia gruntów rolnych na obszarach zurbanizowanych (nota bene bynajmniej niezwiązanych z granicami administracyjnymi miast). Zasadnicza treść naszego postulatu polegała jednak na tym, by aktem prawnym, sankcjonującym odrolnienie, był miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Ten akt prawa miejscowego:
  - określa nowe możliwości zagospodarowania gruntów objętych planem,
  - określa uwarunkowania środowiskowe dla danego obszaru,
  - konkretyzuje zakres i horyzont czasowy uzbrojenia terenu,
  - wyznacza obszary niezbędne dla realizacji na danym obszarze innych funkcji (drogi, przestrzenie publiczne, infrastruktura społeczna, obszary handlu, usług i innej obsługi mieszkańców.
    Wszystkie te ustalenia winny być poprzedzone stosownymi zmianami w studiach, umożliwiającymi ustanowienie powiązań tych obszarów z innymi częściami miasta.
    Oczekiwane rozwiązania zawiera rządowy projekt ustawy, pozytywnie zaopiniowany m.in. przez Związek Miast Polskich i przez Komisję Wspólną Rządu i ST.

4. Związek Miast Polskich apeluje do Senatu RP o odrzucenie w całości nowelizacji ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Jeśli niniejszy apel nie znajdzie zrozumienia w Parlamencie, poprosimy Prezydenta RP o niepodpisywanie tej szkodliwej ustawy.

Warszawa, 28 października 2008 r.                                     (-) Ryszard Grobelny
                                                                                                PREZES ZWIĄZKU



EKSPERTYZY W SPRAWIE WETA PREZYDENTA DOTYCZĄCEGO USTAWY O OCHRONIE GRUNTÓW ROLNYCH I LEŚNYCH

1. Opinia merytoryczna do o ochronie gruntow rolnych i lesnych

2. List kassenberga do borusewicza

3. List romana nowickiego w sprawie weta

4. Dane o chlonnosci terenow rolnych w miastach

5. Wniosek o zawetowanie ustawy odrolnieniowej tup kpzk



Przedstawiam opinię naszych kolegów, członków GKUA, o projekcie ustawy „prawo zagospodarowania przestrzennego”. Jest to kuriozalna inicjatywa, zarówno z racji tworzenia przez partię rządzącą (PO) konkurencyjnych ustaw (przez posłów PO) do ustawy przygotowywanej przez Rząd i Minstra z PO; również musi budzić zdumienie, że w kraju europejskim, w drugiej połowie XXI Wieku, taka propozycja jest poważnie traktowana. Opinia jest doskonale napisana i chyba przesądzi o losie tej absurdalnej inicjatywy.

/-/ Adam Kowalewski
Przewodniczący Głównej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej









Szanowni Państwo,


Po kilkuletnich studiach nad polskim systemem budownictwa społecznego, przeanalizowaniu wielu przypadków i wykonaniu wielu symulacji, przedstawiamy Państwu cykl artykułów poświęconych budownictwu społecznemu.

Po raz pierwszy w publicystyce przeanalizowaliśmy funkcjonowanie systemu z punktu widzenia relacji towarzystw budownictwa społecznego z ich klientami – partycypantami i najemcami. 

W poniższym opracowaniu położyliśmy nacisk przede wszystkim na:

1)      katalog praw i obowiązków oraz korzyści i efektywnych całkowitych kosztów ponoszonych przez beneficjentów systemu;

2)      rezentację zakładanych przez ustawodawcę funkcji systemu w zderzeniu z występującymi w praktyce jego dysfunkcjami;

3)      niezwykle istotne, a nagminnie pomijane w ubogim piśmiennictwie kwestiach regulujących zasady partycypacji w kosztach i najmu;

4)      obalenie niektórych mitów obecnych w świadomości większości społeczeństwa oraz samych polityków.


W analizach skupiliśmy się na prawnych i finansowych skutkach paradoksów i niespójności w prawodawstwie regulującym funkcjonowanie TBS-ów. Pokazaliśmy, w jaki sposób brak szczegółowych regulacji dotyczących warunków najmu i partycypacji w kosztach budowy lokali powoduje patologie w budownictwie czynszowym.

To pionierskie spojrzenie pozwoli na realną ocenę pozycji partycypantów i najemców w systemie budownictwa czynszowego, jakiej z niewiadomych przyczyn nie dokonują instytucje odpowiedzialne za sprawne funkcjonowanie systemu. Okazuje się bowiem że o ile minister infrastruktury wraz z ministrem finansów monitorują zarówno globalny rozwój budownictwa społecznego, jak i wykorzystanie specjalnie utworzonych instrumentów finansowych, o tyle brak jest informacji na temat szczegółów bieżącego funkcjonowania systemu z odwołaniem do stosowanych praktyk i obyczajów. Wykonywane na szczeblu rządowym analizy wg rozmaitych kryteriów, dostarczają z pewnością cennych informacji o trendach w budownictwie społecznym. Do właściwej oceny atrakcyjności budownictwa czynszowego powinna jednak służyć wiedza, jak system działa w praktyce i jak regulacje prawne sprawdzają się w relacjach towarzystwa z ich klientami oraz jak teoretyczne kryteria finansowe prezentują się na tle rzeczywistej dochodowości beneficjentów.

Prezentowane refleksje są wstępem do krytyki systemu. Ta z kolei służyć ma wskazaniu optymalnych rozwiązań, pozwalających na pełną realizację celu, dla którego system stworzono. Naszym zdaniem zakładany przez ustawodawcę cel budownictwa czynszowego jest zagrożony, a zagrożenie to jest natury strukturalnej i tkwi w założeniach ustawowych, które okazują się nieadekwatne do rzeczywistości. Ryzyko dysfunkcji systemu jest szczególnie wysokie w wielkich metropoliach, dlatego zaprezentujemy je na przykładzie miasta stołecznego Warszawy.

Zapraszamy serdecznie do lektury i prosimy o Państwa opinie.

         Agnieszka Uścińska

Spis treści:

I. Geneza budownictwa społecznego


II. Adresaci systemu


III. Źródła prawa regulującego budownictwo społeczne


IV. Towarzystwa budownictwa społecznego


V. Źródła finansowania inwestycji TBS

Partycypacja w kosztach budowy lokalu mieszkalnego (środki powierzone)

Metoda naliczania partycypacji

Podstawa naliczenia partycypacji

Wnioski n.t. partycypacji

Krajowy Fundusz Mieszkaniowy (kredyt preferencyjny)

Pozostałe źródła finansowania inwestycji oraz konsekwencje ich wyboru


VI. Najem lokalu i czynsz najmu

Najem

Czynsz najmu w towarzystwach budownictwa społecznego

Regulacje dotyczące czynszu

Składniki czynszu

Wnioski n.t. najmu


VII. Relacje wzajemne najemców i partycypantów z właścicielami mieszkań.

Relacje partycypant – TBS

Relacje najemca – TBS

Wnioski n.t. relacji towarzystw z klientami


VIII. Koszt najmu lokalu, a dochody najemców

Efektywny koszt partycypacji i czynsz najmu

Koszt alternatywny

Dochodowość najemców TBS

Wnioski n.t. efektywnych kosztów zamieszkania w TBS

 

IX Pożądane kierunki reformy systemu

Zasady ograniczania stawek czynszowych

Przenoszenie własności lokali.

Przywrócenie równości stron w stosunku partycypacji oraz ekwiwalentność świadczeń.

Reprezentacja beneficjentów i kontrola towarzystw


X Zakończenie

Geneza budownictwa społecznego

W art. 75 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej czytamy:

1)      Władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałają bezdomności, wspierają rozwój budownictwa socjalnego oraz popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania.

2)      Ochronę praw lokatorów określa ustawa.

Na początku lat 90 ubiegłego stulecia, w związku z silnymi tendencjami wzrostowymi polskiej gospodarki, dynamicznie zachodzącymi zmianami społecznymi i demograficznymi, przemianami własnościowymi i cywilizacyjnymi, powstała pilna potrzeba wypracowania instrumentów pobudzających budownictwo mieszkaniowe, na którego głód Polacy cierpieli od dziesięcioleci. Jednakże w okresie transformacji gospodarczej pod koniec XX wieku, polski system bankowy nie sprzyjał długookresowym inwestycjom, a sfinansowanie kredytem bankowym zakupu własnego mieszkania dla wielu Polaków było niemożliwe. Stało się jasnym, że bez finansowego i legislacyjnego wsparcia państwa, zamieszkanie w godnych i stabilnych warunkach dla dużej liczby obywateli będzie niemożliwym. Na wzór systemów zachodnioeuropejskich, powołano do życia system budownictwa społecznego (czynszowego).

System ten jest formą pomocy publicznej państwa. Skierowany jest do osób, które nie są w stanie nabyć mieszkania na własność po cenach komercyjnych. Poza pewnymi wyjątkami, zadaniem budownictwa społecznego jest podaż mieszkań na wynajem o umiarkowanych kosztach budowy i umiarkowanych czynszach. W praktyce gospodarczej niekiedy zdarzały się przedsięwzięcia budowlane, w których lokale przeznaczane były nie na wynajem, ale na sprzedaż. Budową i eksploatacją mieszkań społecznych zajmują się specjalnie do tego celu powoływane towarzystwa budownictwa społecznego.

Adresaci systemu

Na etapie konstruowania systemu przyjęto koncepcję, że jego beneficjentami będą osoby młode, dla których mieszkanie w lokalach wynajmowanych z zasobów TBS będzie możliwością usamodzielnienia się od rodziców. Lokale w TBS-ach miały być pierwszymi mieszkaniami młodych rodzin, zajmowanymi przez nie przez okres do kilku lat. Przewidywano, ze wraz z rozwojem zawodowym i ekonomicznym młodzież stopniowo będzie rezygnować z najmu i kupować własne mieszkania.

W koncepcji systemu mieszkania te również miały ułatwić migrację zarobkową i jako lokale przejściowe służyć pracownikom w większych ośrodkach przez krótki okres. Dla wywołania takiego skutku przewidziano nawet odrębną kategorię partycypacji.

Ponieważ system adresowany jest do kręgu obywateli wymagających wsparcia w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, najemcy lokali w zasobach TBS-ów spełniają określone kryteria:

1)      Łączny dochód gospodarstwa domowego jest ograniczony, niewiele wyższy niż średni dochód dla poszczególnych województw, szczegółowo opisany w ustawie.

2)      Żaden z członków gospodarstwa domowego najemcy nie posiada tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości

3)      W przypadkach TBS-ów należących do gmin, lokale mieszkalne często wynajmowane są osobom spełniającym dodatkowe kryteria, wynikające z ich polityk mieszkaniowych.

Warunkiem wynajęcia lokalu w zasobach TBS jest prawie zawsze wpłata wkładu partycypacyjnego przez partycypanta. Partycypant ponosi część kosztów budowy lokalu w zamian za uprawnienie wskazania najemcy lokalu. Najczęściej partycypant i najemca to jedna osoba, istnieją jednakże przypadki, w których partycypant wskazuje innego najemcę.

Konsekwencją przeznaczenia systemu dla osób o niewysokich dochodach, jest wyznaczenie w ustawie górnej granicy czynszu obowiązującego w towarzystwach. Granicą tą jest 4% wartości odtworzeniowej obowiązującej w województwie w drugim kwartale roku poprzedniego. Wartość odtworzeniowa jest indeksem, ogłaszanym przez wojewodów i wyraża przeciętny koszt budowy 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych w danym okresie. Jej wysokość jest więc wprost proporcjonalna do koniunktury na rynku budowlanym. Do czynszu, zasad i podstaw jego kalkulacji wrócimy wkrótce.

Kryteria dostępu najemców do systemu podlegają ścisłej kontroli. Co dwa lata najemca jest zobowiązany do złożenia deklaracji o dochodach wszystkich członków swojego gospodarstwa domowego oraz do niezwłocznego poinformowania wynajmującego, w przypadku nabycia prawa do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości. W przypadku niespełnienia w/w kryteriów, towarzystwo może zastosować czynsz wolny, tj. nie obowiązuje wspomniana wyżej dopuszczalna granica czynszu. W przypadku nie złożenia w terminie lub złożenia niezgodnych z prawdą oświadczeń, TBS wypowiada umowę najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia, a za okres, którego dotyczy oświadczenie może podwyższyć najemcy czynsz do 200% obowiązującej stawki.

Koniecznym podkreślenia jest fakt, że w 2005 roku nastąpiła nowelizacja ustawy o niektórych formach (…) w jednej z najistotniejszych kwestii. Pierwotnie zakładano, że skoro system przeznaczony jest dla osób niezamożnych, partycypantem może być wyłącznie osoba trzecia, której nie dotyczyć będą restrykcje co do dochodu i posiadania praw do innych lokali. Zakładano bowiem, że partycypantami okażą się wyłącznie osoby prawne, np. gminy, pracodawcy, poszukujący lokali dla swoich pracowników lub osoby fizyczne (np. rodzice), które zechcą wesprzeć inne osoby (np. dzieci) w uzyskaniu prawa najmu mieszkania. Powszechnie panuje opinia, że w praktyce większość najemców samodzielnie ponosiła koszty partycypacji wykorzystując jako partycypantów osoby, którym powierzała kwoty partycypacji z przeznaczeniem na wpłatę towarzystwu. Proceder ten, wydaje się, że bardzo powszechny, zweryfikował poglądy architektów systemu i prawdopodobnie przyczynił się do zmiany ustawy. W obecnym kształcie osoba fizyczna zawierająca umowę partycypacji z mocy prawa nabywa uprawnienie i obowiązek wynajęcia lokalu, w którego kosztach budowy partycypuje. Takie rozwiązanie pozwoliło wyeliminować fikcję. Należy jednak pamiętać, że w momencie wejścia w życie w/w nowelizacji, na rynku funkcjonowało już kilkanaście tysięcy lokali mieszkalnych, wynajmowanych przez osoby, które nie partycypowały w kosztach budowy. W konsekwencji w dniu dzisiejszym występują cztery kategorie partycypantów, o czym szczegółowo mowa będzie w dalszej części.

powrót na poczatek strony

Źródła prawa regulującego budownictwo społeczne

System budownictwa społecznego konstytuuje ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Ustawa ta reguluje między innymi funkcjonowanie towarzystw budownictwa społecznego, powołuje Krajowy Fundusz Mieszkaniowy, wprowadza pojęcie partycypacji i partycypanta oraz wskazuje kryteria, jakim odpowiadać mają najemcy lokali.

Powoływanie i funkcjonowanie TBS-ów odbywa się również w oparciu o przepisy prawa dotyczące poszczególnych form prawnych towarzystw (Prawo spółdzielcze, Kodeks spółek handlowych) oraz przepisów regulujących poszczególne dziedziny działalności towarzystw (z obszaru prawa budowlanego, zarządzania nieruchomościami, rachunkowości itp.). Funkcjonowanie KFM zarządzanego przez Bank Gospodarstwa Krajowego oraz finansowo-prawne aspekty kredytów zaciąganych przez towarzystwa regulują szczegółowo ustawy z obszaru prawa bankowego, a zasady udzielania kredytów i pożyczek przez KFM uszczegółowiono w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 7 listopada 2007 w sprawie warunków i trybu udzielania kredytów i pożyczek ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego oraz niektórych wymagań dotyczących lokali i budynków finansowanych z tych środków. W przypadku TBS-ów powoływanych z majątku samorządów lokalnych (a takich jest większość) mogą mieć zastosowanie również przepisy z obszaru gospodarowania mieniem publicznym.

powrót na poczatek strony

Towarzystwa budownictwa społecznego

Towarzystwa budownictwa społecznego mogą być tworzone wyłącznie w formie spółek z ograniczoną odpowiedzialnością, spółek akcyjnych bądź spółdzielni osób prawnych. Gmina, na której terenie działa TBS, ma prawo do wprowadzenia swoich przedstawicieli do rady nadzorczej. Akt założycielski towarzystwa podlega zatwierdzeniu w drodze decyzji administracyjnej przez ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. Pozytywna decyzja może być zmieniona w określonych w ustawie przypadkach.

Zgodnie z ustawą o niektórych formach (…), przedmiotem działania towarzystw budownictwa społecznego jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu. Budowa i wynajem lokali mieszkalnych to główny cel statutowy każdego TBS-u (nie sa powoływane w celu osiągania zysków z dzialaności). Ponadto TBS-y mogą nabywać i modernizować budynki  mieszkalne w celu wynajmowania pozyskanych tą drogą lokali, a także prowadzić działalność polegającą na usługowym zarządzaniu nieruchomościami niebędącymi ich własnością.

W praktyce większość TBS-ów podejmuje się zarządzania i administrowania własnymi nieruchomościami. Fakt ten, pozornie uzasadniony ekonomicznie, rodzi wiele negatywnych konsekwencji, o czym szczegółowo mowa będzie w dalszej części opracowania.

Mimo, że TBS-y z założenia powoływane są jako organizacje non-profit, co oznacza, ze ich głównym celem jest budowa i eksploatacja mieszkań na zasadach najmu, a nie osiąganie zysku, towarzystwa jako podmioty gospodarujące, mają prawo osiągać dodatnie saldo ze swej działalności. Istnieją jednakże dwa niezwykle istotne zastrzeżenia: 

1)      dochody TBS-u nie mogą być przeznaczane do podziału między wspólników lub członków, a przeznaczane mają być w całości na jego działalność statutową (reinwestowane)

2)      czynsz z tytułu najmu lokali mieszkalnych uchwalany jest w takiej wysokości, aby suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez towarzystwo pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji oraz spłatę kredytu zaciągniętego na budowę, jednak nie więcej niż 4% wartości odtworzeniowej.

Zdaniem niektórych prawników, wymóg pokrycia kosztów eksploatacji i kredytu traktuje się jako górną granicę dopuszczalnego czynszu w określonym czasie w towarzystwie. Oznacza, że towarzystwo ma obowiązek kalkulowania stawek czynszu w kwotach nie wyższych niż koszty ponoszone w związku z zarządzaniem nieruchomością oraz koszty kredytowe. Naturalną konsekwencją powyższej opinii jest teza, że towarzystwo powinno prowadzić gospodarkę w taki sposób, aby na działalności podstawowej, tj. budowie (modernizacji) i wynajmie lokali mieszkalnych, pojawił się co najwyżej zerowy wynik finansowy. Ewentualny dochód może być zatem generowany z tytułu innej działalności niż najem lokali mieszkalnych lub ich budowy (innej działalności gospodarczej zgodnej z ustawą np. eksploatacją lokali niemieszkalnych).

powrót na poczatek strony

Źródła finansowania inwestycji TBS

Przedsięwzięcie budowlane, podobnie jak każde inne przedsięwzięcie gospodarcze może być finansowane ze źródeł własnych, pożyczonych lub powierzonych. W przypadku budownictwa społecznego, ustawodawca przykłada szczególną wagę do stworzenia instrumentów finansowania tychże przedsięwzięć. Przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlane realizowane przez TBS-y finansowane są z:

1)      partycypacji,

2)      kredytów udzielanych przez Bank Gospodarstwa Krajowego ze źródeł KFM

3)      środków własnych

4)      kredytów komercyjnych.

Partycypacja w kosztach budowy lokalu mieszkalnego (środki powierzone)

Ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego wprowadza instytucję partycypanta, oraz pojęcie partycypacji, jako źródła finansowania inwestycji mieszkaniowej. Partcypacja jest zwrotnym wkładem pieniężnym. W zamian za wkład, partycypant ma prawo wskazać najemcę lokalu, w którego kosztach budowy partycypuje. Prawo wskazania najemcy jest treścią i sednem umowy partycypacji.

Dla inwestycji w toku, przed wynajęciem lokalu po raz pierwszy, partycypację nalicza się od kosztów budowy lokalu mieszkalnego. W przypadku, gdy nie dochodzi do zawarcia umowy najmu, partycypacja zazwyczaj zwracana jest w kwocie pobranej, chociaż przepisy nie regulują jednoznacznie tej kwestii. Ustawa o niektórych formach (…) precyzuje natomiast dokładnie zasady zwrotu partycypacji, jeśli mieszkanie zostało wybudowane i wynajęte. Przepis Art. 29a ust. 2 stanowi, że w przypadku zakończenia najmu i opróżnienia lokalu, partycypacja zwracana jest w kwocie stanowiącej odsetek aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu równy udziałowi wniesionemu na mocy umowy partycypacji. Termin zwrotu partycypacji nie może być dłuższy niż 12 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu. Kolejny partycypant może zostać zobowiązany do wpłat partycypacji w kwocie równej partycypacji zwróconej jego poprzednikowi. Jest to o tyle istotne, że wraz ze wzrostem wskaźnika odtworzeniowego lokalu, wzrasta wartość należnej partycypacji, wypłacanej po rozwiązaniu umowy najmu.

W pierwotnym modelu systemu budownictwa społecznego, ustawodawca przyjął założenie, ze skoro mieszkania te przeznaczone te są dla niezamożnych obywateli, to nie są oni w stanie udźwignąć finansowego ciężaru współudziału w kosztach budowy. Z tego powodu partycypantami mogły być tylko i wyłącznie osoby trzecie (fizyczne lub prawne), które w zamian za wkład finansowy wskazywały najemców – osoby fizyczne. Partycypant był fundatorem prawa najmu, które przypadało wskazanej przez niego osobie.

W wyniku nowelizacji ustawy o niektórych formach popierania (…), zgodnie z art. 29 i 29A ustawy, obecnie istnieją następujące kategorie partycypantów:

1)      Pracodawcy działający w celu uzyskania mieszkań dla swoich pracowników, którzy jako najemców wskażą tychże pracowników

2)      Inne osoby prawne mające interes w uzyskaniu mieszkań przez wskazane przez nie osoby trzecie

3)      Osoby fizyczne, partycypujące w kosztach budowy lokalu, mieszkalnego, którego będą najemcą

4)      Osoby fizyczne, które przed nowelizacją ustawy w 2005 r. partycypowały w kosztach budowy lokali, następnie wynajętych osobom przez nich wskazanym


W przypadku partycypantów – osób fizycznych – kwota partycypacji nie może przekroczyć 30% kosztów budowy lokalu. Podobne ograniczenie nie istnieje w przypadku partycypantów – osób prawnych. Jednocześnie warto podkreślić, ze nie istnieje obowiązek pobierania partycypacji przez towarzystwa, partycypacja może wynosić 0 zł.

Inne osoby prawne mające interes w pozyskaniu mieszkań dla osób fizycznych to najczęściej gminy, wskazujące najemców w ramach lokalnych polityk mieszkaniowych, należących do ich zadań własnych. W Warszawie istnieje bardzo wiele lokali, szczególnie w TBS Praga Północ i TBS Praga Południe, w których kosztach partycypowało miasto stołeczne, a najemców wskazywano zgodnie z potrzebami i kryteriami wyznaczanymi przez samorządy dzielnic, w rejonie których powstawały inwestycje. Lokale w TBS-ach bardzo często są wykorzystywane jako zasoby do realizowania zadań własnych gminy, polegających na zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Wydaje się uzasadnionym przypuszczenie, że koncepcja uprawnienia pracodawców do pozyskiwania mieszkań dla swych pracowników w zasobach TBS-ów nie spotkała się z szerszym zainteresowaniem. Trudno podać jednoznaczną przyczynę tego stanu rzeczy. Być może finansowe oferty TBS-ów w sprawie poziomu partycypacji okazały się zaporowe, możliwe też, że pracodawcy nie są wogóle zainteresowani w nabywaniu praw wskazania najemców.

Ponadto z uwagi na fakt, ze zapotrzebowanie społeczne budownictwo jest ogromne, a jego zasoby niewielkie, gminy, mające pośredni wpływ na zasady kwalifikacji najemców w TBS-ach, w pierwszej kolejności pragną zaspokajać potrzeby swoich mieszkańców, a nie przybyszów.

Niezwykle ważnym jest zdefiniowanie czym w systematyce prawnej jest instytucja partycypacji. Istota stosunku partycypacji wynika z jego treści i jest to udział w kosztach budowy lokalu mieszkalnego w zamian za prawo wskazania najemcy lub osobiste wynajęcie tego lokalu. Należy zatem przyjąć, że partycypacja jest prawem majątkowym, materializującym się poprzez wskazanie najemcy w umowie najmu. Ze strony partycypanta rodzi obowiązek wpłacenia oznaczonej kwoty oraz wskazania najemcy (bądź zobowiązania się do zawarcia umowy najmu). Ze strony towarzystwa rodzi obowiązek wybudowania oznaczonego lokalu oraz zawarcia umowy ze wskazanym najemcą. Nie istnieją natomiast wyraźne regulacje, które definiowałyby prawa i obowiązki stron umowy partycypacji pomiędzy datą jej zawarcia, a datą zawarcia umowy najmu, tj. w przypadku gdy partycypacja jest źródłem finansowania w trwającym procesie inwestycyjnym. Przepisy nie regulują również momentu ustania stosunku partycypacji. W przypadku osób prawnych, istnieje możliwość rotacji najemców, a zatem konieczność ponownego ich wskazywania po rozwiązaniu umowy najmu z poprzednim.

Jako prawo majątkowe partycypacja podlega przeniesieniu (cesji). Ustawodawca wyraźnie uprawnił  partycypantów będących osobami prawnymi, do przenoszenia praw i obowiązków wynikających z umowy najmu na rzecz wskazanych przez siebie najemców, bez zgody towarzystwa.  Jednocześnie nie uregulował wyraźnie analogicznego prawa cedowania partycypacji na rzecz osób trzecich, które zawrą umowę najmu lub wskażą najemcę. Uprawnienie do przenoszenia praw majątkowych wynika jednakże z przepisów Kodeksu cywilnego, dotyczących przelewu wierzytelności.

powrót na poczatek strony


Metoda naliczania partycypacji

W sytuacji destabilizacji rynku mieszkaniowego, w tym również na rynku mieszkań czynszowych, zdecydowana nadwyżka popytu nad podażą wymusza na zainteresowanych konieczność wpłaty należnych wkładów najczęściej jeszcze przed rozpoczęciem procesu inwestycyjnego lub w jego trakcie. W związku z powyższym, wymieniony w umowie partycypacji koszt budowy lokalu mieszkalnego jest często z natury rzeczy wartością szacunkową, mimo braku stosownej wzmianki w treści umowy. Ponadto, z uwagi na ogromne utrudnienia w renegocjacji warunków i podwyższenia kwot przyznanego kredytu z KFM, istnieje naturalna tendencja do przeszacowywania kosztów na etapie planowania i wnioskowania o kredyt, uwzględniając ewentualny wzrost cen materiałów i robót budowlanych.

Dla rozliczenia pobranej partycypacji fakt ten ma tym większe znaczenie, im precyzyjniej określony jest sposób naliczenia należnej partycypacji. Jeżeli jako procentowy udział w koszcie budowy lokalu, oczywistym jest, że wartość partycypacji musi być odniesiona do kosztu rzeczywiście poniesionego, a nie planowanego. Szczególnie uważnie należy rozliczyć partycypację osób fizycznych, której wysokość ustawa ogranicza do 30% kosztów budowy lokalu mieszkalnego. Zasady współżycia społecznego winny zobowiązywać TBS do ostatecznego rozliczenia tych kosztów po zakończeniu prac budowlanych i odniesienia kwoty partycypacji wpłaconej, do kwoty należnej, liczonej od rzeczywistych kosztów księgowych. Omawianą problematykę obrazują poniższe symulacje liczbowe:

 PartycypantSposób określenia partycypacjiSzacunkowy koszt budowy lokaluSzacunkowa wartość partycypacjiRzeczywisty koszt budowy lokaluNależna partycypacjaSaldo partycypanta
Wariant A
1Osoba fizycznaProcentowy udział – 30%150.000,0045.000,00120.000,0036.000,00+10.000,00
2PracodawcaProcentowy udział– 100%150.000,00150.000,00120.000,00120.000,00+30.000,00
3PracodawcaKwotowo – 130.000,00150.000,00130.00,00120.000,00120.000,00+10.000,00
Wariant B
1Osoba fizycznaProcentowy udział – 30%150.000,0045.000,00170.000,0051.000,00-6.000,00
2PracodawcaProcentowy udział– 100%150.000,00150.000,00170.000,00170.000,00-20.000,00
3PracodawcaKwotowo 130.000,00150.000,00130.000,00170.000,00130.000,000,00

W tabeli zaprezentowano dwa warianty kształtowania się kosztów rzeczywistych budowy lokalu mieszkalnego w stosunku do kosztów planowanych, dla różnych metod obliczania wysokości wkładu partycypacyjnego. W przykładzie, podobnie jak w praktyce warszawskich towarzystw, przyjęto partycypację osób fizycznych na poziomie 30% kosztów. Partycypacja pracodawców obliczona jest bądź jako procentowy udział w kosztach, bądź kwotowo.
W przykładzie nie uwzględniono przypadku partycypanta – osoby prawnej, bowiem jej zobowiązania i uprawnienia kształtują się analogicznie do pracodawców.

W wariancie A przyjęto, że rzeczywisty koszt jest niższy od szacowanego. Kwotę należnej partycypacji przeliczono w pozycjach 1 i 2 jako odpowiedni udział w rzeczywistych kosztach budowy lokalu. Dla pozycji 3 partycypacja jest ustalona kwotowo. Saldo partycypanta jest dodatnie w każdej sytuacji. Gdy koszt rzeczywisty spada poniżej kwoty umówionej, różnica powinna być zwrócona partycypantowi. Wynika to z zasady, że partycypacja odnosi się wyłącznie do kosztów budowy lokalu mieszkalnego. Naliczenie i uiszczenie partycypacji w kwocie wyższej niż koszt budowy lokalu jest złamaniem zasady ustawowej (art. 29A ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (…)).

W wariancie B koszt rzeczywisty ostatecznie wzrasta. Kwotę należnej partycypacji obliczono analogicznie jak w wariancie A. Partycypacje obliczone procentowo wymagają uzupełnienia (przypadek 1 i 2). W przypadku 3 saldo jest zerowe, partycypant nie jest zobowiązany do dopłaty.

W Warszawie ani jeden z funkcjonujących TBS-ów nie rozliczył się z pobranych partycypacji. Nie odnotowano przypadku zwrotu nadpłaconej partycypacji ani żądania jej dopłaty. Niestety, ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (…) nie reguluje kwestii rozliczania partycypacji, a w sprawach nieuregulowanych przepisami rozdziału 4 (dotyczącego towarzystw) odsyła wprost do Kodeksu cywilnego lub ustawy o ochronie praw lokatorów. Brakuje jednoznacznego odesłania do przepisów, które nakładałyby na TBS obowiązek sporządzania sprawozdań powykonawczych oraz terminowego rozliczenia powierzonych wkładów partycypacyjnych. W ustawie o ochronie praw lokatorów (…) nie znajdujemy żadnego przepisu wskazującego rozwiązanie omawianej problematyki. Natomiast jeśli chodzi o Kodeks cywilny, z pewnością warto podjąć próbę odniesienia partycypacji do prawa zobowiązaniowego i przeprowadzić wnioskowanie analogiczne do zasad stosowanych w rozliczaniu zaliczek. Podobna dedukcja wymaga jednakże gruntownych analiz prawnych i wybiega poza możliwości przeciętnego beneficjenta systemu budownictwa społecznego. Niezaprzeczalnie obowiązek takiego rozliczenia istnieje. Zarówno zasady współżycia społecznego, jak normy prawne nakazują rozliczać się z powierzonego kapitału. Jednak w tym, szczególnym przypadku mechanizmy jasno określające zasady rozliczenia partycypacji wydają się niezbędne, a ich brak stanowi istotną lukę prawną.

Podstawa naliczenia partycypacji

Innym zagadnieniem, wymagającym ścisłej regulacji prawnej, jest precyzyjne zdefiniowanie podstawy naliczania partycypacji. Istnieją bowiem uzasadnione wątpliwości co do tej podstawy, nasuwające się w trakcie lektury Art. 29 ust.1 i 29A ust. 1 i 2 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego(…).

Art. 29

1)      Pracodawca, działając w celu uzyskania mieszkań dla swoich pracowników, a także inne osoby prawne mające interes w uzyskaniu mieszkań przez wskazanie przez nie osoby trzecie mogą zawierać z towarzystwem umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy tych mieszkań

Art. 29 a.

2)      Osoba fizyczna może zawrzeć z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego będzie najemcą.

3)      Kwota partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego uzyskana od osób, o których mowa w ust. 1, nie może przekroczyć 30% kosztów budowy tego lokalu.

Przytoczone wyżej zapisy ustawy generują dwa obszary niejasności związane z podstawą naliczania partycypacji. Pierwszy, to uznawanie przez TBSy za tożsame kosztów przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego i kosztów budowy lokalu mieszkalnego. Drugi to brak obowiązku rozliczenia pobranych prtycypacji po zakończeniu inwestycji, w oparciu o rzeczywiście poniesione koszty.

W celu wyjaśnienia pierwszego obszaru niejasności, należy zdefiniować pojęcia lokalu mieszkalnego i mieszkania oraz kosztów budowy lokalu mieszkalnego i mieszkania. Te bowiem koszty mogą być podstawą naliczenia partycypacji. Przypomnijmy, że w systemie budownictwa społecznego funkcjonują jeszcze dwie inne kategorie kosztów budowy:

a)      koszt przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego, o którym mowa była w rozdziale 1, tj. koszt budowy części mieszkalnej budynku z przyłączami technologicznymi, pracami projektowymi, gruntu itp.

b)      koszt inwestycji, tj. kompleksowy koszt budowy obiektu, włącznie z powierzchniami niemieszkalnymi, np. komercyjnymi, garażami, parkingami oraz zagospodarowaniem przestrzeni w obrębie budynku, np. zieleń, droga dojazdowa, mała architektura

Jak już kilkakrotnie wspominano, w sprawach nieuregulowanych rozdziałem 4 zastosowanie maja przepisy Kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów (…). W tej ostatniej znajdujemy definicję lokalu mieszkalnego, w brzmieniu: przez „lokal” należy rozumieć lokal służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych (…). Definicja ta jest nieprzydatna do ustalenia rodzaju kosztu, mogącego służyć za podstawę rozliczeń z partycypantem. Rozsądną determinantą, która z logicznego punktu widzenia mogłaby posłużyć do wyznaczenia kosztu budowy lokalu mieszkalnego jest pojęcie powierzchni lokalu mieszkalnego. I tak powierzchnię użytkową lokalu mieszkalnego stanowi powierzchnia wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, tj. kuchni, pokoi, przedpokoi, łazienek itp., natomiast za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się balkonów, tarasów i loggi, spiżarni, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów i piwnic. Lektura obu ustaw nasuwa wniosek, że 30% kosztu budowy lokalu mieszkalnego nie jest tożsamy z 30% kosztu przedsięwzięcia inwestycyjno budowlanego.

W praktyce warszawskich towarzystw za podstawę obliczenia należnej partycypacji przyjmuje się koszt przeciętny metra kwadratowego wynikający z podzielenia kosztu przedsięwzięcia inwestycyjno – budowlanego przez ilość metrów p.u.m. Tak wyliczony współczynnik daje oczywiście wyższą wartość bezwzględną. W rezultacie partycypacja odnosi się do kosztów przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego a nie kosztów budowy lokalu mieszkalnego. Jest to kryterium na korzyść dla TBS i na niekorzyść partycypanta. Ponieważ żadne warszawskie towarzystwo nie zaprezentowało dotychczas rzeczywistego kosztu inwestycji, kosztu przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego, ani kosztu budowy lokali mieszkalnych, ciężar udowodnienia tezy o zawyżonej partycypacji spoczywa na partycypancie. Wobec braku dostępu do rzetelnej dokumentacji, pozostaje mu wnioskowanie poszlakowe. Przeprowadzenie dowodu w sporze o rozliczenie partycypacji w oparciu o koszty faktycznie poniesione jest niezwykle trudne. Towarzystwa odmawiają przedstawienia kosztów faktycznie poniesionych powołując się na tajemnicę handlową. Z przyczyn oczywistych również banki kredytujące inwestycje nie udzielają żadnych informacji. W polskim systemie budownictwa społecznego nie przewidziano żadnych mechanizmów ani instytucji kontrolnych lub odwoławczych, których zadaniem byłaby weryfikacja legalizmu działania, prawidłowości rozliczeń, czy też racjonalnego zarządzania mieniem publicznym przez towarzystwa w toku eksploatacji lokali.

Spór o podstawę naliczania partycypacji jako udziału w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, lub kosztach przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego jest trudny do rozstrzygnięcia ze względu na różnice interpretacyjne w nazewnictwie (problemy z właściwą nomenklaturą mają nawet kontrolerzy z Najwyższej Izby Kontroli). Jednakże, nawet pomijając sporną kwestię: co jest kosztem budowy lokalu mieszkalnego i przyjmując, że partycypacja stanowi 30% kosztów przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego, można wskazać przypadki pobierania partycypacji znacznie przekraczających dozwoloną ustawą granicę.


Wnioski n.t. partycypacji

Partycypant, jeśli zawiera z towarzystwem umowę partycypacji na długo przed zakończeniem inwestycji, ponosi ryzyko inwestycyjne wyższe niż główny inwestor. W razie nieukończenia inwestycji może otrzymać jedynie zwrot wpłaconego wkładu. Przepisy dotyczące waloryzacji partycypacji dotyczą wyłącznie sytuacji, w której ustaje stosunek najmu, a więc kiedy dochodzi do zakończenia inwestycji. Z uwagi na to, że jest podmiotem niezwykle słabym finansowo (kryterium dochodowe), nie jest często w stanie ubezpieczyć ryzyka fiaska inwestycji. W umowach partycypacji w Warszawie nie zastosowano żadnych mechanizmów ochronnych wobec partycypanta na wypadek nie zakończenia lub przedłużenia się procesu budowlanego, albo znaczącego wzrostu cen. Nie stosuje się kar umownych ani oprocentowania wkładu przeciwnie do zwyczajowych kontraktów zawieranych przez towarzystwa z wykonawcami usług budowlanych i dostawcami materiałów. TBS-y jako inwestorzy dywersyfikują ryzyko nieukończenia inwestycji i są w stanie zabezpieczyć się przed stratami, jednakże partycypanci nie mają udziału w odszkodowaniach. Jako moralni współinwestorzy, a w praktyce jedyni inwestorzy, powierzają swoje wkłady na zasadach nie dość precyzyjnie zabezpieczających ich interesy.

Nie sprecyzowano w przepisach dość dokładnie podstawy naliczenia wkładu partycypacyjnego, ani zasad rozliczenia powierzonych wkładów. Wobec braku jednoznacznego nałożenia na towarzystwo obowiązku rozliczenia powierzanych mu kwot jako partycypacji w kosztach budowy lokalu, mamy do czynienia z sytuacją patową. Polega ona na określeniu stanu docelowego (udział partycypacji w kosztach budowy), ale bez zobowiązania i uprawnienia stron do udowodnienia wypełnienia dyspozycji normy prawnej i bez sankcji. 

powrót na poczatek strony


Krajowy Fundusz Mieszkaniowy (kredyt preferencyjny)

Jak wcześniej wspomniano, zaistniała w Polsce bardzo silna potrzeba stworzenia systemu prawno-finansowego, dzięki któremu możliwy będzie wzrost podaży oraz dostępność do rynku wynajmu lokali mieszkalnych o niewygórowanym czynszu. Zapewnienie odpowiedniego poziomu czynszu w warunkach nadwyżki popytu jest możliwe tylko dzięki regulacjom prawnym wynikającym z interwencji państwa. Również pobudzenie inwestycji mieszkaniowych i wzrost podaży mieszkań w umiarkowanej cenie w warunkach rynkowych panujących w 90 latach w Polsce (zdecydowany niedobór realizowanych inwestycji, stopy procentowe na poziomie blisko 20%, niski efektywny popyt kredytobiorców i nabywców nieruchomości) mogło nastąpić wyłącznie na skutek wyraźnej, kierunkowej ingerencji państwa na rozregulowanym rynku nieruchomości.

Ustawą o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego powołano Krajowy Fundusz Mieszkaniowy. KFM to wydzielony fundusz, zarządzany przez Bank Gospodarstwa Krajowego, utworzony przez Radę Ministrów. Służy realizacji zadań wynikających z polityki państwa w zakresie gospodarki mieszkaniowej oraz rozwoju budownictwa mieszkaniowego. Zasadniczym źródłem finansowania funduszu są środki budżetu państwa. Głównym przeznaczeniem środków pochodzących z KFM jest:

1)      Udzielanie TBS-om i spółdzielniom mieszkaniowym kredytów na preferencyjnych warunkach, z przeznaczeniem na budownictwo mieszkaniowe na wynajem,

2)      Udzielanie pożyczek bankom prowadzącym kasy mieszkaniowe

3)      Udzielanie gminom preferencyjnych kredytów na realizację komunalnej infrastruktury technicznej towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu

4)      Oraz na tworzenie instrumentów inżynierii finansowej związanej z powyższą działalnością

Kredyty udzielane przez KFM nie mogą przekroczyć 70% kosztów przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego. Rozporządzenie Rady Ministrów, o którym mowa w podrozdziale 1.2. określa dokładnie warunki, jakim odpowiadać musza lokale mieszkalne wybudowane przy współudziale kredytu udzielonego przez KFM. Są to warunki technologiczne, wskazujące minimalne parametry energooszczędności budynków oraz minimalny standard wyposażenia lokali. Lokale wynajmowane w zasobach TBS musza być wykończone „pod klucz”, tj posiadać niezbędna armaturę, wykończenie ścian i podłóg, stolarkę drzwiową itp. Ponadto określa wysokość oprocentowania kredytów i pożyczek, które jest kryterium jego atrakcyjności, czy tez preferencyjności, zgodnie z założeniem ustawodawcy. Zdecydowanym wyróżnikiem inwestycji współfinansowanych środkami pochodzącymi z KFM jest w przypadku towarzystw budownictwa społecznego fakt, ze lokale mieszkalne kredytowane przez KFM nie mogą być – pod rygorem nieważności – wyodrębnione na własność, ani ustanowione do nich spółdzielcze prawo własnościowe. Zapis ten przekreśla możliwość przeniesienia własności mieszkania wybudowanego przez TBS przy udziale środków z KFM.

Kredyty ze środków funduszu udzielane są wyznaczonym kredytobiorcom (TBS-om, spółdzielniom mieszkaniowym i gminom), na podstawie złożonych wniosków, które po ocenie formalno-merytorycznej i ekonomicznej punktowane są wg kryteriów ogłaszanych przez BGK. Aplikacje wnioskodawców biorą udział w rankingach raz do roku i konkurują o ograniczone środki.

Działalność Krajowego Funduszu Mieszkaniowego traktuje się jako formę polityki mieszkaniowej państwa, polegającej w tym wypadku na zapewnieniu pobudzenia inwestycji oferujących lokale wybudowane i eksploatowane w przystępnych cenach. Gwarantem konkurencyjnej ceny jest wymóg ograniczenia kosztu wybudowania 1 m2 do poziomu wartości wskaźnika odtworzeniowego obowiązującego w danym województwie. Gwarantem eksploatacji (wynajmu) wybudowanych lokali w zamian za niewygórowany czynsz jest natomiast wskazanie górnego możliwego pułapu czynszu najmu do 4% wartości odtworzeniowej. Atrakcyjność kredytu bierze się przede wszystkim z jego kosztu, który nie może przekroczyć stopy redyskonta weksli, co w praktyce daje nominalne oprocentowanie na poziomie 3-4 punktów w ciągu ostatniego dziesięciolecia.

W praktyce większość przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych jest wykonywana przy współudziale środków z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego.

Do kosztów przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego, kwalifikowalnego do kredytowania w ramach KFM zaliczane są: koszty budowy, rozbudowy, modernizacji budynków przeznaczonych na cele mieszkalne, niezbędna infrastruktura techniczna, koszty przyłączy technicznych, niezbędny zakres uzbrojenia, koszty związane z nadzorem inwestycyjnym, wartość gruntu wniesionego aportem.

Do kredytowania nie kwalifikują się: koszty finansowe, koszty budowy powierzchni towarzyszącej niemieszkalnej (parkingi, garaże, zieleń), powierzchnie komercyjne.

Powyższe koszty nie podlegają oczywiście również partycypacji. Z brakujących 30 % wartości przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego, należy wyodrębnić koszt budowy powierzchni mieszkalnej netto, który może być pokryty partycypacją. Pozostały koszt również należy do towarzystwa.

Przykład:

koszt przedsięwzięcia inwestycyjnego wynosi 12.000.000,00 , w tym:

1)      powierzchnie komercyjne i grunt 2.000.000,00 

2)      powierzchnie mieszkalne 4.000.000,00

3)      powierzchnie wspólnego użytkowania 6.000.000,00

   LPKategorie kosztówŹródła finansowania
PRZEDSIĘWZIĘCIE INWESTYCYJNEPRZEZDSIĘWZIĘCIE INWESTYCYJNO - BUDOWLANE1powierzchnie mieszkalne4.000.000partycypacja (osób fizycznych do 30%)1.200.000
2Powierzchnie wspólne6.000.000środki własne TBS-u  
3KOSZT PRZEDSIĘWZIĘCIA INWESTYCYJNO - BUDOWLANEGO (suma wierszy 1 i 2)10.000.000kredyt z KFM– do 70%7.000.000
 4Powierzchnie komercyjne, grunt2.000.000środki własne TBS-u  
      
 
     FINANSOWANIE ZEWNETRZNE8.200.000
     niezbędne środki własne łącznie
3.800.000
 RAZEMKOSZT INWESTYCJI12.000.000FINANSOWANIE12.000.000

powrót na poczatek strony

Pozostałe źródła finansowania inwestycji oraz konsekwencje ich wyboru

W związku z faktem, że nie każda aplikacja kredytowa, składana do BGK finalizowana jest promesą kredytową, istnieją TBS-y, które dla sfinansowania inwestycji zaciągają kredyty w bankach komercyjnych. W publicystyce dotyczącej przedmiotu często pomija się ten fakt, sprowadzając problem finansowania przedsięwzięć wyłącznie do zagadnienia KFM.

Tymczasem realizowane są projekty kredytowane z innych Źródeł niż KFM, które również pełnią funkcję budownictwa czynszowego i funkcjonują w oparciu o ustawę o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, tzn.

1)      istnieje w nich możliwość pozyskiwania środków na inwestycję z partycypacji na zasadach ustawowych

2)      czynsz najmu ograniczony jest do poziomu 4% wartości odtworzeniowej

3)      najemcą może stać się osoba fizyczna spełniająca ustawowe kryteria

4)      inwestorem jest towarzystwo budownictwa społecznego, powołane i funkcjonujące na mocy stawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.

To, co odróżnia te projekty od projektów współfinansowanych ze środków publicznych, to brak restrykcji zastrzeżonych dla inwestycji realizowanych ze środków KFM:

1)      nie istnieją ograniczenia co do udziału środków kredytowych w koszcie budowy,

2)      nie istnieją szczególne wymagania, jakim odpowiadać muszą budynki i lokale budowane przez tbs.

3)      nie istnieje zakaz przenoszenia własności lokali na najemców lub inne osoby. 

W związku z faktem, że w ramach budownictwa społecznego, w niektórych wypadkach istnieje możliwość przeniesienia własności lokalu, tj. nabycia lokali przez partycypantów lub najemców, utożsamianie budownictwa społecznego z budownictwem czynszowym należy traktować jako zbyt daleko idące uproszczenie. Okazuje się bowiem, że przy odpowiedniej konstrukcji finansowej przedsięwzięcia, lokale budowane przez towarzystwa budownictwa społecznego funkcjonują podobnie jak produkty developerskie, które podlegają obrotowi bez ograniczeń.

powrót na poczatek strony

Najem lokalu i czynsz najmu

Najem

Ogólnie kwestie najmu uregulowane są w Kodeksie cywilnym. Szczegółowo treść stosunku najmu lokalu mieszkalnego, prawa i obowiązki stron oraz wykaz podstawowych pojęć zawarte są w ustawie z dnia 31 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Ponadto ustawa reguluje zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy oraz precyzuje zasady kalkulacji czynszu, jednakże w sprawach czynszu ustawa ta nie ma zastosowania do zasobów TBS-ów.

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się wydać przedmiot najmu, na czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zapłacić umówiony czynsz. Jeśli umowa nie przewiduje inaczej, przedmiot najmu powinien być użytkowany osobiście przez najemcę i służyć zaspokojeniu jego potrzeb. Lokale mieszkalne służą do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych osób fizycznych, dlatego tylko osoby fizyczne mogą być najemcami mieszkań w TBS-ach, a lokale te mogą służyć wyłącznie celom mieszkaniowym, jeśli umowa najmu nie stanowi inaczej.

Najemcami lokali w zasobach Towarzystw budownictwa społecznego mogą stać się wyłącznie osoby fizyczne, spełniające łącznie poniższe kryteria:

1)      najemca wraz z pozostałymi członkami gospodarstwa domowego (osoby zgłoszone do wspólnego zamieszkania) od dnia objęcia lokalu nie posiadają tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości;

2)      jeżeli najemca lub osoba z nim zamieszkująca posiadają tytuł prawny do lokalu mieszkalnego w innej miejscowości, TBS może wynająć lokal takiemu gospodarstwu domowemu, jeśli ich zamieszkanie w tym lokalu jest związane z podjęciem pracy w pobliżu miejscowości, w której lokal się znajduje;

3)      dochód gospodarstwa domowego najemcy od dnia zawarcia umowy najmu nie może przekraczać 1,3 przeciętnego wynagrodzenia w danym województwie więcej niż:

¨      o 20% w gospodarstwie jednoosobowym

¨      o 80% w gospodarstwie dwuosobowym

¨      o dalsze 40% na każda dodatkową osobę w gospodarstwie domowym o większej liczbie osób.

Najem jako stosunek cywilnoprawny, podobnie jak umowa partycypacji, charakteryzuje się równością stron. Oznacza to, ze uprawnienie jednej strony rodzi zobowiązanie drugiej strony do zrealizowania tego uprawnienia.

Podstawowe obowiązki stron:

Obowiązkiem wynajmującego jest udostępnienie lokalu w stanie przydatnym do użytku oraz do zapewnienia sprawnego działania instalacji i urządzeń, umożliwiających najemcy dostęp do mediów, dźwigów osobowych oraz wyposażenia mieszkania. Obowiązkiem wynajmującego jest również utrzymanie w należytym stanie porządku pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego używania w budynku oraz dokonywanie napraw i przywrócenie do właściwego stanu w razie zniszczenia w/w pomieszczeń i urządzeń. Dokonywanie napraw lub wymiany instalacji wyposażenia technicznego, tj. instalacji kanalizacyjnej, wodociągowej, ciepłej wody (bez armatury), elektrycznej, gazowej, centralnego ogrzewania włącznie z grzejnikami, anteny zbiorczej za wyjątkiem osprzętu. Do wynajmującego należy również wymiana pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej, podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych i tynków.

Obowiązkiem najemcy jest utrzymanie lokalu we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym, przestrzeganie porządku domowego, dbanie i ochrona przed zniszczeniem lub dewastacją części budynku przeznaczonego do wspólnego użytku oraz naprawa i konserwacja:

·        podłóg, posadzek, okładzin ściennych

·        okien i drzwi

·        wbudowanych mebli włącznie z ich wymianą

·          trzonów kuchennych, kuchni, grzejników, sanitariatów,

·          osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej

·          pieców i ogrzewania etażowego

·        instalacji wodno-kanalizacyjnej do pionów zbiorczych

·        innych elementów wyposażenia lokalu poprzez malowanie lub tapetowanie i naprawe ubytków tynków ścian i sufitów, malowanie drzwi, okien, wbudowanych mebli, urządzeń sanitarnych i grzewczych


Czynsz najmu w towarzystwach budownictwa społecznego

Czynsz najmu w lokalach mieszkalnych regulują przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów oraz ogólnie Kodeks cywilny. Czynsz w towarzystwach budownictwa społecznego wyłączono spod jurysdykcji ustawy o ochronie praw lokatorów, odsyłając w Art. 9a. do odrębnych przepisów. Za odrębne przepisy należy przyjąć ustawę o niektórych formach popierania budownictwa społecznego, w której Art. 28 czytamy m.in., w ust.1., że stawka czynszu za 1m2 ustalana jest w takiej wysokości, aby suma czynszów za najem wszystkich lokali towarzystwa pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji oraz spłatę kredytu zaciągniętego na budowę. W ust.2. pada niezwykle istotne określenie maksymalnej możliwej stawki czynszu na poziomie 4% wartości odtworzeniowej lokalu. Wymienione tu zapisy Art. 28 są jedynymi wyznacznikami kwot i składników czynszu w systemie prawnym dotyczącym budownictwa czynszowego. Tak ustalona wysokość czynszu w wyjątkowych wypadkach może ulec podwyższeniu, jeżeli najemca nie złoży w terminie deklaracji o dochodach swojego gospodarstwa domowego lub jeśli przekroczy dopuszczalny dochód, nie stosuje się Art. 28 ust. 2 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, tj. czynsz tego najemcy może zostać uchwalony wg indywidualnej stawki przewyższającej 4% wartości odtworzeniowej. Obowiązkiem najemcy jest składanie w/w deklaracji o rocznym dochodzie przypadającym na jego gospodarstwo domowe co dwa lata za rok poprzedni. Ponadto, towarzystwo może wezwać najemcę do złożenia zaświadczenia o dochodach potwierdzonego przez właściwy urząd skarbowy.

Regulacje dotyczące czynszu

Zgodnie z Art. 9a ustawy o ochronie praw lokatorów (…), czynsz najmu w zasobach towarzystw budownictwa społecznego regulują odrębne przepisy. Inne przepisy, które dotyczą kwestii najmu i czynszu to Kodeks cywilny oraz w wąskim zakresie ustawa o niektórych formach popierania (…). W związku z wyłączeniem Art. 9a, do czynszu w TBS-ach nie odnoszą się regulacje dotyczące lokali, których właścicielem jest jednostka samorządu terytorialnego, wchodzące w mieszkaniowy zasób gminy lub publiczny zasób gminy (w szczególności warunki, zasady i terminy ustalania oraz podwyżek i obniżek stawki czynszu). Do czynszu w TBS-ach odnoszą się następujące regulacje:

  1. Roszczenia o obniżenie czynszu z powodu wady rzeczy najętej uniemożliwiającej jej użytkowanie zgodne z przeznaczeniem – Art. 664 kodeksu cywilnego
  2. Terminy płatności czynszu, jeżeli nie są określone umową – Art. 668 Kodeksu cywilnego
  3. Wysokość stawki czynszu oraz osoby właściwe do jej ustalenia – Art. 28 ustawy o niektórych formach (…). Stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu (definicja p.u.m znajduje się w ustawie o ochronie praw lokatorów (…) ustala zgromadzenie wspólników, walne zgromadzenie akcjonariuszy albo walne zgromadzenie w takiej wysokości, aby suma czynszów za najem wszystkich lokali w towarzystwie pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz kredytu zaciągniętego na budowę. Nie może być wyższy w skali roku niż 4% wartości odtworzeniowej lokalu, z zastrzeżeniem art. 30. Brak jest określenia czym są koszty eksploatacji i remontów budynków oraz jakiej części i jakiego rodzaju kredyt ma być pokryty w wpływami z czynszów.
  4. Szczególne przypadki, w których wynajmujący może podwyższyć czynsz ponad 4 % wartości odtworzeniowej stanowią:
  • Złożenie przez najemcę obowiązkowych oświadczeń o dochodach gospodarstwa domowego (co 2 lata) niezgodnych z prawdą
  • Nie złożenie w/w oświadczeń w terminie lub wykazanie dochodów przekraczających wysokość ustaloną ustawą


Składniki czynszu

Z analizy regulacji prawnych, dotyczących czynszu w TBS wynika, ze górnym ograniczeniem stawki czynszu jest wartość 4% wskaźnika odtworzeniowego, obowiązującego w miejscowości, w której znajduje się jest lokal, a dolnym – wysokość kosztów eksploatacji oraz raty kredytu.

Jak wspomniano, w ustawie brak definicji kosztów eksploatacji. W praktyce zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu działań zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym, tj. dokonywanie drobnych napraw i konserwacji oraz podejmowania niezbędnych inwestycji odtworzeniowych. Obowiązek dbałości o nieruchomość często jest wyraźnie wymieniony w umowie kredytowej zawartej z BGK. Konieczność ponoszenia bieżących nakładów wynika również z innych przepisów dotyczących zarządzania nieruchomościami, np. w celu zapewnienia bezpieczeństwa użytkowników.

W skład opłat potocznie nazywanych eksploatacyjnymi w obiektach wielomieszkaniowych, bez względu na formę własności najczęściej wchodzą: opłata za administrowanie i wynagrodzenie zarządcy, koszt ubezpieczenia budynku i podatek gruntowy, fundusz remontowy (jako wydzielony kapitał na przyszłe wydatki, uwidoczniony w bilansie przedsiębiorstwa właściciela po stronie pasywnej), ryczałt lub zaliczka na tzw. media wspólne. Mimo chaosu w nomenklaturze w całym systemie prawnym dotyczącym budownictwa społecznego, wydaje się zasadnym zastosowanie ust. 8a art. 2  ustawy o ochronie praw lokatorów (…), który definiuje wydatki związane z utrzymaniem lokalu. Dyspozycja tego ustępu jest często wykorzystywana do ustalania składników czynszu i stanowi, że są to wydatki ustalane proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu w stosunku do powierzchni wszystkich lokali w danym budynku, obciążają właściciela, a obejmują: opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu; podatek gruntowy; konserwacje i utrzymanie należytego stanu technicznego nieruchomości; zarządzanie nieruchomością; utrzymanie pomieszczeń wspólnego użytkowania, wind, domofonu, zieleni, anten zbiorczych; ubezpieczenie nieruchomości; inne, jeśli wynikają z umowy. Zatem wpływy
z czynszów w towarzystwie łącznie musza pokryć wymienione rodzaje kosztów obsługi nieruchomości mieszkalnej oraz dodatkowo koszt kredytu zaciągniętego na budowę. Czynsze w zasobach warszawskich towarzystw kalkulowane są właśnie jako suma wydatków związanych z utrzymaniem lokalu oraz kredytu, przypadającego proporcjonalnie do zajmowanej powierzchni użytkowej, przy czym prawidłowość kalkulowania przypadającego kredytu jest wątpliwa w świetle niejasności co do podstawy naliczania partycypacji.

W kontekście racjonalnego gospodarowania mieniem pochodzącym z czynszów wartym przeanalizowania jest mechanizm kalkulowania poszczególnych składników czynszu. O ile rata kredytu (nawet, jeśli rachunek udziału w kredycie obarczony jest błędem), kwota podatku, ubezpieczenia i funduszu remontowego są wartościami weryfikowalnymi w oparciu o dokumentację źródłową, o tyle koszt wynagrodzenia zarządcy i koszty administracyjne są wyłącznie pochodnymi kwalifikacji i umiejętności gospodarowania TBS-u jako przedsiębiorcy. Jak zasygnalizowano wcześniej, warszawskie towarzystwa samodzielnie zarządzają i administrują własnymi nieruchomościami. Czy wykonują te zadania właściwie, a przede wszystkim racjonalnie z ekonomicznego punktu widzenia?

W 2006 roku w Warszawie przeprowadzono proste porównanie wysokości opłat za poszczególne pozycje czynszu z cenami usług polegających na administrowaniu i zarządzaniu nieruchomościami, świadczonymi przez profesjonalnych zarządców. Z analizy ofert zarządców, wynika, ze usługi świadczone przez warszawskie TBS-y i prezentowane w pozycjach czynszu pod nazwą „administracja i zarządzanie” są o wiele droższe niż rynkowe. Na 14 wysłanych zapytań ofertowych, zawierających szczegółowy opis parametrów nieruchomości (ilość i stan budynków, łączna powierzchnia użytkowa i ilość lokali, powierzchnia zewnętrznych terenów zielonych i utwardzonych itp) wpłynęło 9 ofert firm, zajmujących się usługowo zarządzaniem nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych. Odrzucono 4 oferty zawierające wartości skrajne lub usługi nieporównywalne. Poniższa tabela prezentuje średnią cenę poszczególnych usług, na podstawie 5 ofert, w porównaniu z kosztami generowanymi przez warszawski TBS Bemowo:

Składnik czynszu (za 1 m2)

Cena w TBS Bemowo w zł/m2

Cena rynkowa usługi w zł/m2

Fundusz remontowy

1,05

1,05

Konserwacja i drobne naprawy

0,92

0,00 (w ramach funduszu remontowego)

Zarządzanie i administracja

1,80

1,20 (włącznie z obsługa księgową)

Utrzymanie czystości

0,80

0,50

RAZEM

4,57

2,75

Różnica 1,82 zł na 1 m2 w koszcie najmu mieszkania 50 metrowego daje oszczędność 91 zł miesięcznie. Koniecznie należy podkreślić, że prezentowane ceny zarządców zawierają element zysku dla przedsiębiorcy, co utwierdza w przekonaniu, ze zasobami towarzystw można zarządzać taniej.

Wnioski n.t. najmu

Gospodarce towarzystw budownictwa społecznego dotyczącej zarządzania przychodami z czynszów nie muszą towarzyszyć zasady racjonalności, gospodarności czy tez efektywności tak długo, jak długo uchwalona stawka czynszu nie zbliża się do maksymalnego pułapu 4% wartości odtworzeniowej. Jeśli w Warszawie średni czynsz wynosi 10,62 zł/1 m2, przy dopuszczalnej stawce 16,65 zł/ 1 m2 na koniec 2007 r., to każdy wydatek dopuszczony prawem musi być pokryty przez najemców. Bez względu na zasadność ponoszonych kosztów, mogą one bez negatywnych konsekwencji dla TBS-u wzrosnąć jeszcze o blisko 60%. Niebezpieczeństwo dotyczy w szczególności kosztów i wielkości zatrudnienia oraz wysokości wynagrodzenia kadry zarządzającej. Towarzystwa warszawskie i wiekszość TBS-ów w Polsce są tworzone jako spółki samorządowe, których większościowe pakiety właścicielskie posiadają gminy. Należy przypuszczać, ze podobnie jak inne spółki utworzone z mienia publicznego i zarządzane przez kadrę z nadania politycznego, są swego rodzaju łupem politycznym, miejscem zatrudniania osób wskazanych przez polityków sprawujących władzę w gminach. Trudno bowiem wskazać inną przyczynę utrzymywania nieefektywnych obszarów działalności – np. administrowanie lub zarządzanie – jeśli tę samą usługę można zakupić na lokalnym rynku w cenie blisko połowę niższej. Chyba, że przychody z czynszu wykorzystywane są do pokrycia innej działalności towarzystwa, np. do finansowania kolejnych przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych. Takie wykorzystanie środków z czynszów wydaje się jednakże nieetyczne i wg niektórych opinii prawnych jest niezgodne z prawem.

powrót na poczatek strony


Relacje wzajemne najemców i partycypantów z właścicielami mieszkań.

Relacje partycypant – TBS

O relacjach partycypant – towarzystwo mowa była w szczegółach w części, dotyczącej partycypacji. Podsumowując należy stwierdzić, że prawem partycypanta jest wskazanie najemcy (lub wynajęcie lokalu). Ustawy nie przewidziały ani konieczności rozliczenia się z pobranej partycypacji przed partycypantem, ani konieczności ochrony finansowych interesów partycypanta, wynikających z udziału w koszcie budowy lokalu mieszkalnego. Poza zabezpieczeniem ryzyka niezrealizowania przedsięwzięcia budowlanego w ogóle, istnieją również inne ryzyka, np. spadku wartości lub walorów nieruchomości w wyniku zaniedbań zarządcy, albo ryzyko znaczącego zniszczenia w wyniku wypadku, zdarzenia losowego, np. pożaru. Biorąc pod uwagę, że mieszkanie jest dobrem rzadkim, zainteresowanie standardem lokali i budynków ze strony partycypantów jest wysokie z co najmniej dwóch powodów. Po pierwsze osoby fizyczne osobiście mieszkają w tych lokalach, pracodawcy mogliby włączać ofertę skierowania do zawarcia umowy najmu do pakietu świadczeń dla swoich pracowników, gminy, w szczególności te niewielkie, mogłyby wzbogacić swoją ofertę inwestycyjną, polegającą na zapewnieniu mieszkań osobom szczególnie pożądanym ze względu na posiadane kwalifikacje. Druga motywacja wynika z coraz częściej pojawiających się zapowiedzi kolejnych rządów na temat reformy systemu budownictwa społecznego do takiej formy, aby lokale wybudowane ze środków KFM mogły być nabywane na własność przez partycypantów. W związku z powyższym, o mieszkaniach będących w zasobach TBS partycypanci myślą w kategoriach ich przyszłej wartości rynkowej. Nie posiadają jednakże żadnych instrumentów prawnych - poza drogą sądową - do egzekwowania od zarządcy lub właściciela dochowania należytej staranności i dbałości o budynek, w którego kosztach budowy partycypowali.


Relacje najemca – TBS

Pozycja najemcy w stosunkach z wynajmującym jest równie słaba co pozycja partycypanta. Prawo nie przewidziało formy reprezentacji wspólnych interesów najemców w przeciwieństwie do właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową albo spółdzielców, tworzących spółdzielnię mieszkaniową. Najemcy ani pojedynczo, ani zbiorowo nie mają możliwości wpływania na decyzje władz TBS-u, ani weryfikacji lub kontroli ich działań. W przypadku warszawskich towarzystw budownictwa społecznego, w których wyłącznym właścicielem jest miasto stołeczne, nadzór właścicielski nad TBS-ami sprawuje Biuro Nadzoru Właścicielskiego Urzędu m.st. Warszawy, pełniąc funkcje Zgromadzenia Wspólników. Towarzystwa powołane w formie spółek z ograniczoną odpowiedzialnością posiadają Zarządy, jako organy wykonawcze oraz obowiązkowo Rady Nadzorcze, jako organy nadzorcze Jednakże żaden z wymienionych organów żadnej ze spółek nie czuje się zobowiązany do rozpatrywania wniosków składanych przez najemców lub partycypantów w sprawach bieżącego zarządzania nieruchomościami, dysponowania środkami z funduszy remontowych, zagospodarowania terenu itp. Organy spółek prawa handlowego nie są związane żadnymi terminami ani trybami w komunikacji ze swoimi klientami – patycypantami i najemcami. W związku z powyższym nie ponoszą żadnych konsekwencji za pozostawianie zgłaszanych im spraw bez rozpatrzenia. Organy tych spółek również nie czują się w obowiązku reagowania na zgłaszane im nieprawidłowości lub przypadki naruszania obowiązującego prawa w toku działalności. Mieszkańcy TBS-ów nie mają żadnego wpływu na tryb powoływania i skład osobowy organów, przede wszystkim zarządów spółek, w związku z tym osoby te nie maja żadnej motywacji do zarządzania mieniem spółki, a w szczególności budynkami mieszkalnymi w sposób zgody z oczekiwaniami lokatorów.

Polski system prawny nie przewidział żadnej instytucji reprezentującej interesy partycpantów i najemców. Miejski rzecznik praw konsumenta jest urzędnikiem powołanym w strukturach urzędu miasta, z przyczyn oczywistych zatem nie jest niezależny w sporach mieszkańców z TBS-ami. UOKiK oraz Rzecznik Praw Obywatelskich rozpatrują sprawy włącznie zgłaszane zbiorowo, zatem wymagają od najemców formy zorganizowanej.

Wnioski n.t. relacji towarzystw z klientami

Interesy najemców dość starannie i kompleksowo chronione w ustawie o ochronie praw lokatorów (…) nie obejmują prawa do należycie i racjonalnie uzasadnionej stawki czynszu w lokalach wynajmowanych od TBS. W związku z powyższym czynsze w TBS-ach nie podlegają żadnej kontroli, poza kwotową i mogą być przeznaczane na pokrywanie kosztów nieuzasadnionych z punktu widzenia merytoryki podstawowej działalności operacyjnej TBS-u. Osoby fizyczne w roli partycypantów, a potem najemców finansują w 100% koszt budowy lokali mieszkalnych w postaci partycypacji, a potem pokrywając koszt kredytu wraz z odsetkami. Ponadto utrzymują nierentowną administrację, której czynności wycenione są na kwoty wyższe niż rynkowe. Mimo, że są fundatorami lokali mieszkalnych i sponsorami wydawałoby się nie zawsze potrzebnych miejsc pracy, nie mają żadnego wpływu na jakość i koszt zarządzania budynkami, w których mieszkają. Zanim jednak staną się najemcami, jako partycypanci ponoszą ryzyko inwestycyjne bez wpływu na przebieg procesu inwestycyjnego, bez możliwości uzyskania wiarygodnych i kompleksowych informacji o jego przebiegu. Zasada równości stron w cywilnoprawnych stosunkach najmu i partycypacji nie jest w pełni realizowana.

powrót na poczatek strony

Koszt najmu lokalu, a dochody najemców

Lokale oferowane do najmu przez TBS-y miały być odpowiedzią państwa na rosnące oczekiwanie wsparcia rodzin niezamożnych w zapewnieniu im warunków mieszkaniowych. W niniejszym podrozdziale przeanalizowane zostaną koszty związane z wynajmem mieszkań w zasobach warszawskich towarzystw.

Na koszty związane z najmem lokalu w zasobach warszawskich towarzystw budownictwa społecznego składają się: partycypacja, kaucja zabezpieczająca, czynsz najmu i opłaty niezależne.

Analizie poddane zostaną warunki finansowe najmu mieszkań i partycypacji w kosztach budowy, oferowane przez warszawskie TBS-y w 2008 roku. Dla uproszczenia obliczenia zostaną przeprowadzone na przykładzie 3 osobowego gospodarstwa domowego (dwoje dorosłych i jedno dziecko), wynajmującego mieszkanie o powierzchni 50 m2. Najemca jest jednocześnie partycypantem, a partycypacja wyniosła 30% kosztów budowy lokalu. Przyjęto również założenie, że podstawą kalkulacji wkładu partycypacyjnego jest przedsięwzięcie inwestycyjno-budowlane, stanowiące 95% wartości inwestycji, zgodnie z proporcjami kosztów w przykładowej inwestycji w TBS Bemowo.

Bardzo istotnym dla prezentowanej analizy jest fakt, że od połowy 2007 roku w Warszawie TBS-y nie oddały do użytku ani jednego lokalu mieszkalnego. Towarzystwa przeżyły boom inwestycyjny w 2006 roku, poczym nie podjęły kolejnych projektów. Dlatego dywagując nad warunkami finansowymi przystąpienia do systemu TBS należy wziąć pod uwagę, że w 2008 roku nie istnieje rynek pierwotny tych lokali.


Efektywny koszt partycypacji i czynsz najmu

W kolejności chronologicznej, pierwszy wydatek to partycypacja.

W Warszawie, w latach 2000 – 2006 koszt budowy 1 m2 lokalu wahał się od 2.200 . do 3.500 (średnio 2.850), a partycypacja osób fizycznych wynosiła przeważnie 30%. Przy założeniu, że średnia powierzchnia mieszkania wynosi 50 m2, można przyjąć, że umowy partycypacji opiewały statystycznie na kwotę 42.750,00 . Osoby o dochodzie ograniczonym ustawą mają niewielką możliwość zgromadzenia oszczędności na takim poziomie!

Należy pamiętać, że zgodnie z ustawą o niektórych formach (…) towarzystwo może zażądać partycypacji równoważnej kwocie wypłaconej poprzedniemu najemcy. Kwota wypłacona wynika z aktualnej wartości wskaźnika odtworzeniowego, który od kilku lat wykazuje silną tendencję wzrostową i w II kwartale 2008 roku dla Warszawy wyniósł 5299 zł. Partycypacje zwracane najemcom w wypadku opróżnienia lokalu w II kwartale 2008 roku wynoszą 1.589,70 /m2, co w naszym przykładzie daje kwotę 79.485 za 50 metrowy lokal. W związku z powyższym należy przypuszczać, ze środki na partycypację coraz częściej pochodzić muszą z kredytu lokatorskiego.

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów (…) towarzystwo może uzależnić zawarcie umowy najmu od wpłaty przez najemcę kaucji zwrotnej na zabezpieczenie pokrycia należności z tytułu najmu, w wysokości dwunastokrotności miesięcznego czynszu. Wpłacana jest jednorazowo najpóźniej w dniu objęcia lokalu i podlega zwrotowi w wysokości dwunastokrotności czynszu obowiązującego w dniu opróżnienia lokalu. Regułą jest korzystanie przez Warszawskie towarzystwa z uprawnienia pobierania kaucji. W prezentowanym przykładzie kaucja wynosi 6.369 .

Od kilku lat banki BPH i PKO BP oferują kredyty lokatorskie, przeznaczone m.in. na sfinansowanie partycypacji w kosztach budowy lokali w TBS-ach oraz kaucji. Bank PKO BP nie publikuje szczegółów oferty kredytowej odsyłając do swych oddziałów zainteresowanych bliższymi informacjami. Natomiast bank BPH prezentuje w czytelny sposób zasady i koszty kredytu lokatorskiego, dlatego kalkulacje tego banku zostaną wykorzystane dla ilustracji przykładu.

Kredyt lokatorski udzielany jest osobom posiadającym zdolność kredytową. Okres kredytowania nie może przekroczyć 10 lat. Stopa kredytowa nominalna wynosi 10,25% rocznie. Nie jest wymagany udział własny.

Kalkulacja równej raty miesięcznej kredytu lokatorskiego w BPH, w złotych, przy oprocentowaniu stałym w skali roku, udzielonego na 10 lat, wraz z prowizją banku prezentuje się następująco:

  1. dla kwoty 79.485 , (kwota partycypacji w przypadku lokalu wcześniej użytkowanego przez innego najemcę, wyliczona na podstawie wartości wskaźnika odtworzeniowego na koniec 2007 r.) powiększonej o należną kaucję, tj. łącznie 85.854 wyniesie 1.146,49
  2. dla kwoty 42.750,00 (kwota partycypacji dla lokalu zasiedlanego po raz pierwszy w 2006r.) powiększonej o należną kaucję, tj. łącznie 49.119 wniesie 655,93

Czynsz najmu w I połowie roku 2008 zawiera się w przedziale od 9,99 zł do 11,20 zł/m2, co daje średnią 10,62 za 1 m2. W 50-metrowym mieszkaniu czynsz najmu wynosi 530,75 zł bez zaliczek na media.

Zatem łączny koszt zamieszkania w mieszkaniu w warszawskim TBS-ie, tj rata kredytu lokatorskiego oraz czynsz kształtuje się na poziomie od 1186,68 zł do 1677,24 zł bez opłat za ogrzewanie, wodę i jej podgrzanie, wywóz nieczystości (tzw. opłaty niezależne). 

Dochody gospodarstwa domowego najemcy nie mogą przekraczać określonych w ustawie pułapów. Wskaźniki przeliczeniowe publikowane są dwa razy do roku. Średni dochód na Mazowszu w II półroczu 2007 roku, tj. 3.635,90 zł miesięcznie. Dla gospodarstwa 3 osobowego maksymalny dopuszczalny dochód miesięczny wynosi 10.398,67 , z czego dochód netto wyniesie około 7.279,00 .

Zatem dyspozycyjny dochód (po odjęciu kosztów zamieszkania wyliczonych wyżej) kształtuje się na poziomie od 5601 zł do 5892 zł przy założeniu, że rodzina osiąga maksymalny dopuszczalny dochód. Dalsza analiza wykaże, czy przy tej wysokości kosztach, polski system budownictwa społecznego spełnia funkcje do jakiej został powołany.


Koszt alternatywny

Koszty najmu lokalu w zasobach TBS warto analizować w odniesieniu do kosztów alternatywnych. W tym przypadku kosztem alternatywnym jest koszt nabycia podobnego mieszkania na własność.

W okresie od czerwca 2007 do kwietnia 2008 średnia cena 1 m2 mieszkania w Warszawie na rynku wtórnym wyniosła w zaokrągleniu 8.500 . Hipotetyczna cena mieszkania 50 metrowego wyniosłaby w tym okresie 425.000,00 . Do kosztów związanych z zamieszkaniem we własnościowym mieszkaniu w stolicy należy zaliczyć ratę kredytu oraz opłaty eksploatacyjne uiszczane na rachunek wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni.

Miesięczna rata złotówkowego kredytu budowlano-hipotecznego w BPH, przy założeniu zerowej wpłaty własnej, stopie procentowej nominalnej na poziomie 7,55 punktów dla kwoty 425.000 wynosi wraz z prowizją:

·        2.986,96 przy 30-letnim okresie kredytowania, przy czym suma odsetek wynosi 650.041

·        3.436,78 przy 20-letnim okresie kredytowania, przy czym suma odsetek wynosi 399.826

Nie sposób jednak nie poruszyć kwestii zdolności kredytowej. Zdolność kredytowa to zdolność kredytobiorcy do spłaty zadłużenia wraz z należnymi odsetkami. Banki badają zdolność kredytową przykładając różną wagę do różnych kryteriów, które spełniać muszą wnioskodawcy ubiegający się o kredyt, zwłaszcza kredyt długoterminowy. Do najważniejszych kryteriów należą: dochód kredytobiorcy i jego stałe miesięczne zobowiązania, wiek, wykonywany zawód i wykształcenie, charakter przychodów, okres zatrudnienia, historia rachunków kredytowych. Z powyższych powodów analiza zdolności kredytowej dla potrzeb niniejszej pracy oparta jest o symulacyjny kalkulator zamieszczony na stronach prestiżowej korporacji konsultingowej Open Finance.

Przy założeniu 20-letniego okresu kredytowania, wydatków mieszkaniowych 500 zł oraz innych stałych wydatków miesięcznych również w kwocie 500 zł, zdolność kredytową niezbędną dla otrzymania kredytu w kwocie 425.000 mają 3 osobowe gospodarstwa o miesięcznym dochodzie brutto 11.500,00 , a dla kredytu 30-letniego o dochodzie brutto 10.000,00.

Wynika z tego, że najemca TBS, spełniający ustawowe kryteria dostępu do systemu budownictwa społecznego może być jednocześnie kredytobiorcą kredytu hipotecznego przeznaczonego na zakup własnego mieszkania pod warunkiem, że jego dochód plasuje się na granicy dostępności, a kredyt hipoteczny zaciągnie na 30 lat. W takim przypadku miesięczny dyspozycyjny dochód 3-osobowego gospodarstwa domowego wyniesie:

           dochód netto                                        7.279

-          rata kredytu                                         2.987

-          koszt utrzymania mieszkania                  500

            __________________________________

            dochód dyspozycyjny                          3.792

Podkreślić należy, że zdolność kredytową posiadają gospodarstwa o miesięcznym dochodzie brutto minimum 10.000,00. Oznacza to, że obszar budownictwa komercyjnego nie pokrywa się z obszarem systemu budownictwa społecznego. Inaczej mówiąc przeciętny najemca lokalu w TBS nie może jednocześnie być uczestnikiem rynku budownictwa komercyjnego. Budownictwo społeczne (czynszowe) oraz tradycyjne budownictwo mieszkaniowe (komercyjne) oferują mieszkania dla dwóch różnych, niepokrywających się segmentów rynku. W tym znaczeniu można ocenić, że przyjęte i zdefiniowane kryterium dochodowe dostępu do systemu budownictwa społecznego pozwala na właściwe określenie grupy docelowej.


Dochodowość najemców TBS

W poprzednim rozdziale wykazano rzeczywisty koszt najmu lokalu w warszawskim TBS. Aby ocenić, czy przy takim koszcie najmu system spełnia jeszcze nakreśloną misję, należy podjąć próbę analizy dochodów najemców TBS. Trudno ocenić, jaki jest rzeczywisty rozkład dochodów gospodarstw najemców TBS, w tym warszawskich towarzystw. Główny Urząd Statystyczny nie publikuje wyników badań dochodowości mieszkańców Warszawy, bada jedynie średni dochód w województwach. Dla potrzeb ustawy o niektórych formach (…) Prezes GUS ogłasza, co pół roku wysokość przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w województwach bez wypłat z zysku lub nadwyżki bilansowej w spółdzielniach, z uwzględnieniem sfery budżetowej, bez dodatkowych wynagrodzeń rocznych, bez P.U.P „Poczta Polska” i „Telekomunikacja Polska” S.A. Ten właśnie wskaźnik, przemnożony przez właściwy współczynnik w zależności od liczebności gospodarstwa, jest podstawą badania kryterium dochodowego najemców, dotyczy on jednak całego województwa. W II półroczu 2007 roku wskaźnik GUS dla potrzeb obliczenia kryterium dochodowego najemców wyniósł 3.635,90. Jest to jednak wskaźnik średni dla województwa!

Dla porównania dochodów Warszawiaków z powyższym wskaźnikiem GUS dla Mazowsza można posiłkować się wynikami badań prezentowanych przez wyspecjalizowane instytuty lub organizacje, wykonujące badania statystyczne. Serwis internetowy www.pracuj.pl przeprowadził serię badań dotyczących rynku pracy i wynagrodzeń za rok 2007. Wg serwisu z badań GUS wynika, że 2/3 Polaków uzyskuje dochody niższe niż średnia płaca krajowa, dlatego badania te prezentowane są głównie za pomocą mediany. Mediana jest wartością dzieląca badaną populację na pół. W badaniu określono, że mediana dla wartości dochodu podstawowego (bez dodatków i świadczeń socjalnych) w Warszawie w 2007 roku wyniosła 3.800,00 . Oznacza to, że połowa ludności stolicy zarabia do 3.800,00 brutto miesięcznie. Prawdopodobnie z tego obszaru zbiorowości rekrutują się najemcy lokali w TBS-ach.

Jest to wartość wyższa od przeciętnego miesięcznego dochodu w województwie mazowieckim liczonego dla potrzeb ustawy o niektórych formach popierania (…), co nie dziwi, bowiem powszechnie wiadomym jest, że płace w Warszawie od lat są najwyższe w Polsce. Z innych badań przeprowadzonych przez serwis wynika, że warszawskie wynagrodzenia są wyższe od wartości dla Mazowsza, liczonych analogicznymi metodami (średnią arytmetyczna lub medianą) od 10 do 15% w zależności od przyjętej metody lub wyznaczonej grupy badawczej (wg płci, zawodów, branż itp.)

Przy założeniu hipotetycznym, że przytoczona wartość mediany jest reprezentatywna dla najemców lokali w TBS, należy przyjąć, że połowa gospodarstw 3-osobowych osiąga dochód do 3.800,00 x 2 osoby dorosłe = 7.600,00 . Dochód ten jest niewystarczający dla otrzymania kredytu lokatorskiego na zakup mieszkania własnościowego! Oznacza to, ze połowa ludności Warszawy (prawdopodobnie i Polski) znajduje się w swoistej pułapce. Jest skazana na wynajęcie lokalu od TBS, bowiem nie ma innej formy zaspokojenia jej potrzeb mieszkaniowych. Połowa Polaków wykazuje dochody zbyt wysokie, aby zakwalifikować się do najmu lokalu z zasobów komunalnych, a jednocześnie zbyt niskie, aby kupić mieszkanie na własność!


Wnioski n.t. efektywnych kosztów zamieszkania w TBS

Z przytoczonych danych wynika jednoznacznie, że po poddaniu gruntownej weryfikacji rzeczywistych warunków panujących na warszawskim rynku pracy (oddziaływujących na średni dochód) oraz w budownictwie mieszkaniowym (oddziaływujących na wysokość dopuszczalnego czynszu) i na rynku kredytów lokatorskich, założenia systemu budownictwa społecznego w Warszawie całkowicie rozmijają się z racjonalną ekonomiką gospodarstw domowych. W chwili obecnej w budownictwie czynszowym w całej Polsce nastąpiła zupełna stagnacja inwestycyjna. W Warszawie w 2008 roku, wg informacji na stronach internetowych poszczególnych towarzystw nie zostanie oddany do użytku ani jeden budynek mieszkalny. W związku z powyższym ewentualne kolejne etapy późniejszych zasiedleń nastąpią na warunkach jeszcze trudniejszych, niż analizowane w niniejszym rozdziale. Ceny w budownictwie mieszkaniowym od kilku lat wykazują silną tendencję zwyżkową i bez względu na genezę tej tendencji rośnie wskaźnik odtworzeniowy, co obniża efektywny popyt na lokale powracające do puli towarzystw.

Nie sposób nie podkreślić w tym miejscu paradoksu i niekonsekwencji, jakie występują w założeniach Ustawodawcy co do doboru wskaźników mierzących kryteria dostępu najemców do lokali w zasobach TBS. Ustawa o niektórych formach (…) ustala pułap maksymalnego dopuszczalnego dochodu gospodarstwa. Najemca nie przekraczający tego pułapu uiszcza czynsz nie większy niż 4% wskaźnika. Dochód ten liczy się w odniesieniu do przeciętnego wynagrodzenia w województwie. Powszechnie wiadomo, że wynagrodzenia w miastach wojewódzkich przewyższają wynagrodzenia w województwach, liczone z wyłączeniem tych miast. Jednocześnie dopuszczalny czynsz liczony jest wg wskaźnika odtworzeniowego, obowiązującego w miastach wojewódzkich. Zatem istnieje pewien brak liniowości w podejściu do mierzenia kryteriów ekonomicznych: bierze się pod uwagę ceny z lokalnego rynku (wysokie) i jednocześnie płace z regionu (zaniżone). Oznacza to w konsekwencji obowiązek pokrycia kosztów wysokiej koniunktury w metropolii dochodami niewspółmiernymi, uzyskiwanymi w uboższym regionie. 

Dla przykładu, wartość wskaźnika odtworzeniowego w Warszawie i w województwie oraz średnie wynagrodzenie, liczone dla potrzeb ustawy o niektórych formach (…) kształtowało się następująco:

rok/półroczeobszarwskaźnik odtw.przeciętne wynagrodzenie w woj. mazowieckimmaksymalny dochód dla gospodarstwa
max czynsz za 1m
 1 - osobowego2 - osobowego3 - osobowego 
2007/IIMazowsze27253 635,905 672,008 508,0110 398,679,08
 Warszawa49963 635,905 672,008 508,01 10 398,6716,65
2007/IMazowsze26933 592,365 604,088 406,1210 274,158,98
 Warszawa50813 592,365 604,088 406,1210 274,1516,94
2006/IIMazowsze26883 308,944 301,625 161,957 742,928,96
 Warszawa46743 308,944 301,625 161,957 742,9215,58
2006/IMazowsze26673 351,314 356,705 228,047 842,078,89
 Warszawa40673 351,314 356,70 5 228,04 7 842,0713,56

Dopuszczalny czynsz poza miastem stołecznym kształtuje się na poziomie do 60% czynszu warszawskiego, przy założeniu tych samych dochodów gospodarstw domowych. Również wartość partycypacji poza metropolią będzie znacząco niższa z uwagi na ogólny poziom cen tam występujący.

Nasuwa się więc uwaga, że skoro czynsz kształtuje się na poziomie adekwatnym do warunków panujących na rynku nieruchomości w miejscowości, w której zlokalizowany jest wynajmowany lokal, to również dopuszczalny dochód powinien być obliczany na podstawie wskaźników w tej miejscowości. Realny wzrost kosztów zamieszkania powinien pociągać za sobą podwyższenie pułapu maksymalnego dochodu gospodarstwa domowego W obecnym kształcie proporcje te są znacząco zachwiane. Przy stałym dopuszczalnym dochodzie najemców i jednoczesnym wzroście czynszu, relacje dochodu do kosztów zmieniają się na niekorzyść najemców.

System budownictwa czynszowego adresowany jest dla osób średniozamożnych. Jednakże, w efekcie niewłaściwego doboru wskaźników, stopa życiowa najemców TBS w długim okresie będzie się obniżać!!!

powrót na poczatek strony


Pożądane kierunki reformy systemu

Analizując prawne regulacje systemu budownictwa społecznego oraz praktyczne aspekty funkcjonowania towarzystw i ich relacji z beneficjentami wyraźnie widać, że zarówno sama koncepcja budownictwa czynszowego, jak i szczegółowe rozwiązania legislacyjne wymagają zmian rzeczowych i funkcjonalnych.

Zasady ograniczania stawek czynszowych

Idea budownictwa społecznego będzie miała sens, jeśli koszty najmu lokalu będą adekwatne do dochodów grupy docelowej, w tym wypadku najemców o przeciętnych wynagrodzeniach.
 

Należy więc zastosować takie zasady ograniczania maksymalnego pułapu stawki czynszu, aby miał on odzwierciedlenie w rzeczywistych potrzebach polityki mieszkaniowej państwa i samorządów oraz możliwościach płatniczych najemców. Dla przypomnienia - czynsz w TBS nie może przekroczyć 4% wskaźnika odtworzeniowego. Uzależnienie wysokości stawki czynszu od właściwego miejscowo wskaźnika odtworzeniowego jest próbą powiązania parametrów z dwóch różnych, niezwiązanych ze sobą rynków. Z merytorycznego punktu widzenia zupełnie inne czynniki wpływają na koszt budowy, a inne na koszty eksploatacyjne i cenę zarządzania nieruchomością.

Wskaźnik odtworzeniowy jest pochodną przeciętnej ceny budowy metra kwadratowego  powierzchni mieszkalnej w określonym miejscu i czasie, liczony i ogłaszany post factum. Należy podkreślić, że odzwierciedla wprost ceny budowy nowej powierzchni, a nie cen sprzedaży na rynku wtórnym. Na jego wysokość wpływa koniunktura na rynku budowlanym, tzn. wartość gruntu, koszt materiałów budowlanych i robocizny, relacje popytowo-podażowe, itp.

Czynsz jest opłatą za użytkowanie mieszkania. Zgodnie z definicją ma pokrywać wszystkie bieżące koszty związane z eksploatacją lokalu, odnosi się zatem do teraźniejszości, w przeciwieństwie do wskaźnika odtworzeniowego. W przypadku czynszu najmu, znaczenie dla jego wysokości mają dwie grupy czynników. Pierwsza grupa to składniki  niezależne od właściciela. Należy do niej przede wszystkim rata kredytu, lecz także wysokość podatku gruntowego lub ubezpieczenia, koszt mediów wspólnych, albo wynikające z prawa dotyczącego rachunkowości obowiązkowe odpisy na fundusz remontowy. Grupa druga to czynniki, których wysokość zależy bezpośrednio od towarzystwa. Wymienić tu trzeba koszt zarządzania nieruchomością, na który składa się zespół czynności określony ustawą o gospodarce nieruchomościami, koszt administrowania, na który składa się koszt obsługi biurowo-księgowej i wynagrodzenia pracowników towarzystwa oraz często koszt sprzątania i utrzymania zieleni, jako wyodrębniony składnik. Czynsz jako kategoria ekonomiczna jest więc pochodną koniunktury na rynku pracy w segmencie zarządzania nieruchomościami. Uzależnienie czynszu od czynników mających wpływ na wysokość wskaźnika odtworzeniowego, czyli od wynagrodzeń pracowników budowlanych, czy ceny materiałów i usług budowlanych, jest nieuzasadnione.

Jaki bowiem logiczny wpływ na koszty zarządzania zasobem mieszkaniowym mogą mieć ceny gruntów budowlanych w willowej dzielnicy, albo jaki związek z wynagrodzeniem serwisu sprzątającego ma wartość apartamentu w centrum miasta?

W celu ustalenia górnej granicy czynszu, zasadnym byłoby zastosowanie wskaźnika odzwierciedlającego przeciętne ceny na rynku usług zarządzania i administrowania nieruchomościami. Porównanie kosztów zarządzania warszawskich towarzystw z kosztami zarządzania profesjonalnych firm zarządzających, prawdopodobnie przyczyniłoby się do weryfikacji kosztów funkcjonowania tych pierwszych. Z pewnością wymusiłoby zachowania konkurencyjne wobec własnych klientów – tj. partycypantów i najemców oraz włączyło mechanizm racjonalizacji kosztów i efektywności w zarządzaniu zasobami.

Wyznaczenie indeksu cenowego jednolitego na całym obszarze Polski będzie jednak trudne, ze względu na możliwą wielkość próby. O ile w wielkich miastach istnieje wystarczająca do badań statystycznych ilość podmiotów zajmujących się zawodowo zarządzaniem nieruchomościami, o tyle w małych miejscowościach badania takie mogą okazać się niewiarygodne. Dlatego właściwy wskaźnik przeciętnych kosztów administrowania i zarządzania powinien być indeksem złożonym ustalanym w taki sposób, aby jak najrzetelniej oddać cenowe warunki na lokalnych rynkach usług.

Przenoszenie własności lokali.

Art. 20 ust. 2 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (…) wyraźnie zastrzega nieważność przeniesienia własności lub ustanowienia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu wybudowanego ze środków KFM. Budowa tych lokali jest formą pomocy publicznej, polegającą na udzieleniu preferencyjnego (z założenia) kredytu. W praktyce, przy zmieniających się warunkach na rynku finansowym, kredyty te nie są już tak konkurencyjne w porównaniu z kredytami udzielanymi w walutach obcych. Zważywszy na powyższe, intencja ustawodawcy wydaje się słuszną: skoro państwo udziela pomocy publicznej, to kosztem alternatywnym skorzystania z tej pomocy jest prawo posiadania mieszkania ograniczone do najmu. W praktyce okazuje się jednak, że partycypant wraz z najemcą, (w przypadku osób fizycznych jest to ta sama osoba), finansują w 100% koszt budowy lokalu wraz z odsetkami od kredytu. W formie partycypacji, a potem poprzez pokrywanie kosztów kredytu przez cały czas trwania umowy kredytowej, adresaci pomocy publicznej – osoby o niewysokich dochodach – stają się fundatorami lokali mieszkalnych, najczęściej na rzecz gmin. Inaczej mówiąc: ci, którzy potrzebują wsparcia państwa w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych korzystają z mieszkaniowych zasobów gmin pod warunkiem, że ten zasób sami sfinansują. Pojawia się tu problem ekwiwalentności świadczeń, o którym mowa będzie w kolejnej części rozdziału.

Właściwym rozwiązaniem byłaby nowelizacja ustawy o niektórych formach (…), która doprowadziłaby do możliwości przeniesienia własności lokali wybudowanych ze środków KFM. Ustawa powinna pozostawić wybór partycypantowi/najemcy co do nabycia wynajmowanego lokalu. Wówczas partycypacja oraz poniesione dotychczas koszty kredytu powinny być zaliczone na poczet ceny lokalu. Własność partycypant mógłby nabyć w trakcie spłaty lub po zapłacie całości wartości lokalu. Zakup mógłby sfinansować kredytem, który byłby mu udzielony na takich warunkach, aby jego miesięczne zobowiązania nie były wyższe niż płacony obecnie czynsz, powiększony o zdyskontowaną wartość ewentualnych dodatkowych kosztów inwestycji, które towarzystwo pokryło ze środków własnych. Warto zauważyć, że opłaty związane z eksploatacją lokalu mogłyby ulec poważnemu obniżeniu, bowiem wspólnota mieszkaniowa, która musiałaby być powołana wraz z przeniesieniem własności na lokatorów, z pewnością zarządzałaby nieruchomością w sposób o wiele bardziej efektywny. Ponadto, jeśli TBS-y uznałyby roszczenia parycypantów z powodu  nadpłaconej partycypacji, albo zaliczyłyby tę nadpłatę na poczet wartości lokalu z uwzględnieniem wartości pieniądza w czasie, łączny koszt nowego kredytu i opłat eksploatacyjnych nie musiałby wzrosnąć w stosunku do czynszu w TBS.

Wobec trudnych do spełnienia warunków kredytowych, konieczne byłoby wypracowanie takiej formuły finansowej, aby zaciągnięcie niezbędnego kredytu było dla nabywców osiągalne. Istnieje możliwość wykorzystania istniejących albo stworzenie zupełnie nowych instrumentów wsparcia niezamożnych obywateli w nabywaniu tych lokali. Istotne jest jednak, aby rzeczywiste, finansowe warunki kredytowe były realnie przystające do możliwości dochodowych najemców lokali w TBS-ach. Takie wsparcie byłoby również formą pomocy publicznej i niewykluczone, ze wymagałoby szeregu obwarowań, specyficznych dla zasad świadczenia pomocy publicznej.

Proponowane rozwiązanie będzie sprawiedliwe i pożyteczne ze społecznego punktu widzenia, jeśli najemcy którzy nie zdecydują się na wykup mieszkań nie będą zobowiązani do pokrywania w czynszach kosztów kredytu zaciągniętego przez TBS. Należy dodać, że w warunkach warszawskich koszt kredytu stanowi ponad połowę stawki czynszu. Istniałyby wówczas dwie kategorie lokatorów: właściciele – będący w trakcie spłaty kredytu oraz najemcy, pokrywający wyłącznie koszty bieżącej eksploatacji. Oczywiście kwestia powstającego deficytu w budżetach towarzystw, z powodu konieczności pokrycia części kredytu za wynajmowane lokale, jest niezwykle istotna i konieczna do rozwiązania.

Trwającej od kilku lat dyskusji nad docelowym kształtem systemu, uwzględniającym możliwość nabywania własności lokali, nieodłącznie towarzyszy element wyceny wartości lokali. Problem jest niezwykle trudny do rozwiązania w sposób jednolity, bowiem nie ma zgody władz publicznych na sprzedaż tych mieszkań ze stratą dla towarzystw lub Skarbu Państwa. Oznacza to, że partycypanci będą musieli spłacić całkowite koszty budowy i finansowania nieruchomości, których staną się współwłaścicielami. Ponieważ wiele TBS-ów, zwłaszcza tych, które rozpoczęły działalność jeszcze w latach 90-tych boryka się z problemem kapitalizacji odsetek od kredytów i wielokrotnym wzrostem zadłużenia wobec KFM, wkalkulowanie tych zobowiązań w cenę lokalu spowoduje ustanowienie tej ceny na poziomie abstrakcyjnie wysokim. Pojawia się również zagadnienie kategorii ceny, jaką towarzystwa mogłyby się posłużyć: czy ma to być cena odzwierciedlająca sumę nakładów, czy też cena rynkowa. Należy przy tym pamiętać, że zgodnie z obowiązującym prawem, ustawa umożliwi nabycie własności partycypantowi, ale nie może nałożyć na TBS obowiązku sprzedaży tych lokali, w wielu więc przypadkach okaże się martwym przepisem.  W przypadku warszawskich TBS-ów gminnych jest prawdopodobnym, że spółki zdecydują się na sprzedaż mieszkań. Wydaje się, że zarządzanie tymi obiektami oraz nadzór właścicielski są kłopotliwe dla władz miasta, a zadania wykonywane są w sposób nieudolny. Decyzja taka będzie jednak aktem bardziej politycznym niż gospodarczym, i szansa na zgodę na sprzedaż lokali należących do towarzystw będzie wyższa, jeśli władze w mieście sprawować będą osoby o liberalnych poglądach gospodarczych.


Przywrócenie równości stron w stosunku partycypacji oraz ekwiwalentność świadczeń.

W drugim rozdziale zwrócono uwagę na dysfunkcje systemu z punktu widzenia zakresu obowiązków stron w umowach partycypacji i najmu oraz wagi tych zakresów w kontekście ekwiwalentności świadczeń. Aby w pełni ocenić współmierność wzajemnych świadczeń, należałoby odwołać się do pojęć takich jak: sprawiedliwość, interes publiczny, zasady współżycia społecznego, polityka mieszkaniowa państwa itp. W koncepcji niniejszej pracy celowo unikano zagadnień z obszaru polityki ekonomicznej i społecznej, a skupiono się wyłącznie na materialnych aspektach prawnych i finansowych. W związku z powyższym na bazie wcześniejszych omówień warto przypomnieć, że:

1.      Partycypacja i najem są stosunkami cywilnoprawnymi, co oznacza, że umawiające się strony są stronami równymi wobec prawa. Są to stosunki w dużej mierze umowne. Zobowiązanie jednej strony rodzi uprawnienie drugiej strony. Umowy zawierane są dobrowolnie w formie oświadczeń woli, a zakres praw i obowiązków, w sprawach nieuregulowanych ustawą, kształtowany jest na zasadzie swobodnej woli stron.

2.      Przedmiotem umowy partycypacji jest prawo majątkowe polegające na zobowiązaniu się obu stron do zawarcia umowy najmu wskazanego lokalu mieszkalnego w zamian za udział partycypanta w kosztach jego budowy. Warto zauważyć, że umowa partycypacji nie jest tożsama z przedwstępną umową najmu, a partycypacja nie pełni roli zadatku ani zaliczki (nie wiąże stron). Brak jest jakiejkolwiek regulacji kwestii zwrotu partycypacji w razie nie dojścia do skutku umowy najmu i należy kwestie tę uregulować na poziomie ustawy. Istnieją równocześnie przepisy określające sposób rozliczenia partycypacji po rozwiązaniu umowy najmu. Nierówność stron przejawia się w fakcie, ze po rozwiązaniu najmu najemca opuszcza lokal niezwłocznie. Jednocześnie TBS ma 12 miesięcy na zwrot zwaloryzowanej partycypacji. Zatem po wygaśnięciu umowy najmu następuje zwrot przedmiotu najmu, natomiast zwrot przedmiotu umowy partycypacji (wkładu) następuje w terminie odległym.

3.      Nałożenie na strony obowiązku pokrycia czynszem kosztów kredytu wydaje się wyjątkowo krzywdzące najemców. Konstrukcja czynszu w towarzystwach budownictwa społecznego jest zjawiskiem zupełnie wyjątkowym w polskim systemie prawnym oraz w tradycji projektowania świadczeń wzajemnych. Budownictwo czynszowe jest instrumentem realizowania polityki mieszkaniowej i częściowo społecznej państwa. Ustalono więc, że towarzystwa, jako podmioty realizujące tę politykę, w ramach swej podstawowej działalności zrezygnują z osiągania zysku. Inni niż TBS-y właściciele lokali mieszkalnych, za wyjątkiem lokali socjalnych, lub oddanych do użytkowania na podstawie stosunku innego niż najem, zgodnie z art. 8 a ustawy o ochronie praw lokatorów (..) maja prawo wliczyć w czynsz zwrot kapitału (w sposób wskazany w ustawie) oraz godziwy zysk. To właśnie kategoria ekonomiczna „zwrot kapitału” zawiera w sobie element pokrycia kosztów uzyskania środków inwestycyjnych. Kategoria ta jest wyłączona z czynszu w TBS-ie, co jest konsekwencją misji budownictwa czynszowego. Zatem nałożenie na najemcę kosztu pozyskania kapitału jest posunięciem tyleż niekonsekwentnym, co wykraczającym poza ramy społecznego charakteru budownictwa czynszowego i stojącym wbrew tezie o wspieraniu osób, które nie mają możliwości zaciągnięcia kredytu na kupno mieszkania. Obarczanie najemców kosztem kredytu powoduje po stronie beneficjenta obowiązek niewspółmiernie wysoki w stosunku do osiągniętej korzyści. Zdejmuje jednocześnie z budżetu państwa finansowy ciężar budowy mieszkania. Po spłacie całości kredytu wydatki i wpływy budżetu państwa oraz towarzystwa z tytułu inwestycji bilansują się, w przeciwieństwie do bilansu partycypanta i najemcy. Jest to sytuacja, w której partycypant ponosi gigantyczny jak na swoje możliwości wydatek, otrzymując w zamian jedynie prawo najmu, które jest w zasadzie niezbywalne i przysługuje wyłącznie najemcy. Dla porównania, lokal nabyty na własność podlega dziedziczeniu lub może stanowić dobro inwestycyjne. 

Reprezentacja beneficjentów i kontrola towarzystw

Kolejnym, bardzo ważnym zagadnieniem jest forma organizacyjna wspólnoty beneficjentów w relacjach z towarzystwami oraz nadzór nad tymi relacjami i środki lub instytucje odwoławcze. W tym przypadku również specyficzne podejście ustawodawcy do zagadnienia, zamiast korzystanie ze sprawdzonych wzorców powoduje brak równowagi w relacjach stron i chaos interpretacyjny.

W porządku prawnym, związanym z relacjami między stronami w obszarze budownictwa wielorodzinnego, znamy dwie zasadnicze formy organizacji użytkowników mieszkań: wspólnoty mieszkaniowe i spółdzielnie mieszkaniowe. Każda z tych form przewiduje pewien zakres uczestnictwa użytkowników w procesie zarządzania nieruchomościami oraz dysponowania środkami finansowymi. W głównej mierze przejawia się to w formie demokratycznego wpływania na wybór składów organów podmiotów gospodarujących budynkami (władz spółdzielni lub zarządu wspólnoty). Ogół spółdzielców lub właścicieli stanowi gremium, mające wpływ na podejmowane decyzyjne. Należy przy tym pamiętać, że w przypadku spółdzielni mieszkaniowych spółdzielca posiada określone prawa bez względu na to, czy jego spółdzielcze prawo do lokalu jest własnościowe. Działania zarządców na nieruchomościach i wobec mieszkańców mają te cechę, że wywołują skutki jednocześnie wobec wszystkich w równym lub proporcjonalnym stopniu. Mowa tu zarówno o skutkach finansowych (np. ustalanie wysokości opłat, dysponowanie funduszem remontowym) jak i funkcjonalnych, w zakresie prac remontowych, odtworzeniowych podnoszących standard nieruchomości.

Partycypaci i najemcy lokali w TBS-ach nie stanowią wspólnoty w świetle prawa, nie przewidziano również żadnej formy organizacyjnej mającej prawo reprezentacji najemców lub kontroli działań władz TBS-ów. Wyłącznie od samorządności i przedsiębiorczości najemców i partycypantów zależy to, czy zorganizują się w formie np. stowarzyszenia oraz od dobrej woli towarzystwa, czy weźmie pod uwagę opinie reprezentacji mieszkańców w bieżących działaniach. Należy jednak zaznaczyć, że takie współdziałanie jeżeli nawet zaistnieje, to ma jedynie charakter dobrowolny i niezobowiązujący. Oczywistym jest, że TBS nie znając i nie respektując woli i oczekiwań swoich klientów, nie jest w stanie świadczyć swoich usług na warunkach w pełni konkurencyjnych. Co więcej, w sytuacji nierównowagi popytowo-podażowej, towarzystwo nie ma motywacji aby troszczyć się o jakość swoich usług, własny wizerunek i markę i to właśnie ta nierównowaga wywołuje patologie w systemie, włącznie z zachowaniami monopolistycznymi ze strony TBS-ów.

Jak wspominano w poprzednich częściach, kontrola ze strony państwa nad działalnością TBS-ów jest rozproszona i niepełna. Minister właściwy do spraw budownictwa może odmówić zatwierdzenia statutu towarzystwa w drodze decyzji, jednakże robi to w ściśle określonych przypadkach, nie związanych z omawianymi kwestiami. Najwyższa Izba Kontroli kontroluje TBS-y w zakresie wykorzystania środków publicznych, zatem również nie sięga stosunków i rozliczeń TBS-ów z klientami. UOKiK może wypowiedzieć się w sprawach zawieranych umów, nie kontroluje jednakże sposobów ich realizacji. Rzecznik Praw Obywatelskich rozpatruje sprawy zbiorowe, dotyczące duzych społeczności. Wydaje się, że brakuje instytucji kontrolnej lub odwoławczej, która mogłaby rozstrzygać w sprawach bezpośrednich i szczegółowych relacji w każdym z TBS-ów indywidualnie. Zatem jedyną instancją są sądy powszechne, w których beneficjenci mogą dochodzić swych roszczeń.

Z drugiej strony patrząc, z punktu widzenia praworządności, gospodarności i dyscypliny finansowej, mieszkańcy mimo swej niezwykle słabej pozycji, stanowią często jedyną kontrolę nad towarzystwami w zakresie bieżącego gospodarowania mieniem powierzonym przez nich samych oraz przez budżet samorządu. Często obserwowany brak należytej dbałości o budynki i ich otoczenie, widoczne uchybienia w pracy administracji, prowadzące do zniszczeń zaniechania w pracach konserwatorskich  itp. uderzają nie tylko w ich interesy, ale również w interes właściciela, prowadzą bowiem wprost do obniżenia wartości obiektów.

Wobec konieczności pełnej ochrony interesów wszystkich stron, braku odpowiednio umocowanych instytucji kontrolnych lub odwoławczych oraz mając na uwadze, że istnieją przepisy porządkujące analogiczne relacje w spółdzielniach mieszkaniowych i wspólnotach, jest w pełni uzasadnione oczekiwanie na wzmocnienie pozycji ogółu najemców i partycypantów jako wspólnoty posiadającej władztwo decyzyjne przynajmniej w podstawowym zakresie.

powrót na poczatek strony


Zakończenie

Naszym celem było wskazanie praktycznych aspektów funkcjonowania polskiego systemu budownictwa społecznego, ze wskazaniem jego paradoksów i dysfunkcji, na przykładzie warszawskich towarzystw budownictwa społecznego. Szukaliśmy odpowiedzi na pytania jak w praktyce przekładają się założenia ustawodawcy na bezpośrednie relacje oraz bilans rozliczeń pomiędzy partycypatnami i najemcami, a TBSami.

System budownictwa społecznego, zwany również czynszowym, w zamierzeniu ustawodawcy miał być instrumentem wsparcia niezamożnych Polaków w zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych. Miał oferować mieszkania wykończone „pod klucz”, użytkowane na zasadach najmu, w zamian za pokrycie części kosztów jego budowy.

Jego generalne założenia to:

  1. umiarkowany koszt budowy (bez zysku dla właściciela – inwestora) i umiarkowany czynsz
  2. adresowany jest do osób które nie posiadają prawa do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości oraz wykazujących dochody nie wyższe niż wskazano w ustawie
  3. inwestycje finansowane są za pomocą specjalnie do tego celu utworzonego instrumentu – preferencyjnego kredytu
  4. realizuje swe cele poprzez udostępnianie lokali na zasadach najmu bez możliwości przeniesienia własności mieszkań

Wydaje się, że analiza stanu prawnego i studia przypadków zmuszają do negatywnej weryfikacji założeń architektów polskiego systemu budownictwa społecznego. Okazało się bowiem, że w Warszawie przeciętny lub najczęściej występujący dochód 3 osobowego gospodarstwa domowego jest niewystarczający do pokrycia kosztów zamieszkania w lokalu towarzystwa przy założeniu, że gospodarstwo to pragnie wieść życie na co najmniej przeciętnej stopie. Po odliczeniu czynszu oraz kosztów partycypacji, dyspozycyjny dochód większości najemców jest niewystarczający do życia na średnim poziomie.

W koncepcji, lokale oferowane przez TBS-y miały być lokalami przejściowymi, przeznaczonymi dla osób młodych, dla których będzie ono pierwszym, samodzielnym mieszkaniem lub dla imigrantów zarobkowych, którzy rozpoczynając życie w nowym mieście nie od razu decydują się na zakup mieszkania na własność. Życie jednak prędko zweryfikowało to założenie w taki sposób, że lokale te cieszą się znikomą popularnością wśród partycypantów – pracodawców, natomiast ludzie młodzi, ze względu na wymykający się spod jakiejkolwiek kontroli wzrost cen nieruchomości, traktują możliwość zamieszkania w o wiele dłuższej perspektywie, niż zakładali architekci systemu.

Na przykładzie miasta stołecznego Warszawy, przyjęte teoretyczne kryteria dochodowe dostępu do systemu należy ocenić jako trafnie zdefiniowane. Biorąc pod uwagę ceny nieruchomości mieszkalnych oraz ograniczenia dochodów dla gospodarstw domowych można stwierdzić, że najemcy lokali w TBS-ach to osoby nie posiadające zdolności kredytowej na kupno lokalu analogicznego do tego, który wynajmują. Ich zdolność kredytowa rozpoczyna się przy założeniu takiego poziomu dochodu, który jest jednocześnie górną granicą dostępu do systemu. Oznacza to, że minimalny dochód rodziny, który umożliwia jej zaciągnięcie kredytu na kupno mieszkania jest jednocześnie maksymalnym dochodem, jaki mogą osiągnąć wynajmując takie samo mieszkanie w zasobach TBS. Zależność ta została wykazana dla gospodarstwa 3 osobowego. W gospodarstwach o większej ilości osób, przy założeniu, że wzrost liczebności spowodowany jest większą liczbą niepracujących dzieci, obszary dostępności do systemu i osiąganej zdolności kredytowej w niektórych wypadkach nawet ze sobą nie graniczą.

Jednakże określenie granicy dochodu nie jest wystarczającą czynnością, do oceny trafności w wyznaczeniu grupy docelowej. Istotna jest bowiem wewnętrzna struktura tej grupy. Wykonując proste obliczenia i porównania dostępnych danych liczbowych wykazano, że najczęściej pojawiającym sie wynikiem jest dochodowość najemców TBS-ów na poziomie około połowy dopuszczalnego maksymalnego dochodu. Oznacza to, że jeśli system jest przeznaczony dla osób średniozamożnych, to prawdopodobnie większość najemców warszawskich TBS-ów osiąga dochody na poziomie połowy wartości określanej jako „średnia zamożność”.

Popularność kredytów zaciąganych w BGK jest bardzo duża, towarzystwa składają wnioski kredytowe na łączne kwoty przewyższające budżet KFM. Towarzystwa konkurują o środki finansowe. Dzięki temu do finansowania wybierane są projekty z najwyższych pozycji list rankingowych. Kontrola banku kończy się w momencie zawarcia umowy kredytowej i dogłębna weryfikacja czy podjęta inwestycja utrzymuje planowane standardy finansowe i organizacyjne nie leży w zakresie czynności bankowych.

Istnieje dezinformujący chaos legislacyjny w obszarze wzajemnych, wielokierunkowych relacji między partycypantami i towarzystwami oraz najemcami i towarzystwami. Prawo nie reguluje wielu niezwykle istotnych dla beneficjentów kwestii zarówno w zakresie bieżącego zarządzania jak i projekcji finansowych. Oryginalna w polskiej praktyce gospodarczej sytuacja, polegająca na tym, że właściciel nie jest użytkownikiem, a użytkownik nie jest właścicielem, powoduje polaryzację oczekiwań i roszczeń oraz brak obszarów wspólnych interesów stron. W relacjach pomiędzy wspólnotami mieszkaniowymi i mieszkaniowymi spółdzielniami osób fizycznych, a inwestorami, a później zarządcami i administratorami, zachodzą tradycyjne stosunki sprzedaży lub zlecenia usługi zarządzania czy administrowania. W towarzystwach, między partycypantami, a TBS-ami w analogicznych sytuacjach prawnych brak jest wyraźnego wskazania na zakres obowiązków i odpowiedzialności (w tym finansowej) TBS-ów, podczas gdy obowiązki beneficjentów wyznaczono o wiele bardziej precyzyjnie.

Oczywistym jest, że im mniej precyzyjne są regulacje prawne, tym więcej swobody mają strony w interpretowaniu swych praw i obowiązków. Jeśli umawiające się strony dysponują znacząco różnym potencjałem finansowym, to i możliwość dochodzenia roszczeń w trybie negocjacji jest zdecydowanie zróżnicowana. W polskim systemie nie pomyślano o instytucji, która pełniłaby rolę mediatora pomiędzy stronami.

Podsumowując należy stwierdzić, że system budownictwa czynszowego jest bardzo potrzebny w realiach polskich. Wobec niewystarczającej ilości lokali mieszkalnych ogółem oraz polaryzacji dochodów Polaków, niedrogie w nabyciu i eksploatacji budownictwo mieszkaniowe jest dobrem niezwykle pożądanym. W praktyce jest również dobrem rozchwytywanym, mimo swych niedoskonałości. Z całą pewnością warto jednak system reformować, bowiem realia jego funkcjonowania rozmijają się z zakładanymi celami. Jednakże, czy ustawodawca znajdzie motywację, by go reformować, jeśli mimo wszystkich dysfunkcji popyt ciągle znacząco przeważa nad możliwą do zaoferowania  podażą? Na rynku o zachwianej równowadze i nadwyżce popytowej niezwykle rzadko produkt poddaje się udoskonaleniom. Pozostaje więc oczekiwanie na zmianę polityki społecznej i mieszkaniowej w kierunku, który pozwoli pełniej zaspokoić głód mieszkaniowy w Polsce.



12/10/2008

ŚWIATOWY KRYZYS DOTYKA BUDOWNICTWA

Nadeszły takie czasy, kiedy bardzo łatwo zostać milionerem, pod warunkiem, że się wcześniej było miliarderem. Ten żart Boba Hope’a wymyślony już dość dawno, pasuje jednak do tego co dziś się dzieje jak ulał.

Przez kilka lat, od początku 2004 roku do połowy 2007 roku, na rynku mieszkaniowym w największych polskich miastach mieliśmy do czynienia z wyraźną nadwyżką popytu nad podażą. Ceny rosły, a czasem wręcz mnożyły się w zdumiewającym tempie, podobnie jak marże i zyski firm deweloperskich, a pomimo to mieszkania wciąż sprzedawały się jak świeże bułki. Niektóre firmy sprzedawały mieszkania na aukcjach, a na rynku wtórnym licytacje były dość częstym sposobem wyboru nabywcy. Klient kupował w pospiechu, nie patrząc na ryzyka, na mankamenty projektu mieszkania, które w najlepszym razie mógł obejrzeć w postaci efektownej wizualizacji. Liczbę mieszkań dostępną dla lokalnych nabywców ograniczali kupujący pakiety mieszkań zagraniczni spekulanci. To był z pewnością „rynek dewelopera”.

W połowie 2007 roku klimat zmienił się dość wyraźnie: z rynku zniknęli nabywcy spekulacyjni, wysokie ceny i rosnące stopy procentowe uniemożliwiły dużej części Polaków zakup mieszkania, część z nich ruszyła na zakupy mieszkań oferowanych przez spekulantów, inni – postanowili samodzielnie budować podmiejskie domy jednorodzinne, a przy tym media zaczęły zapowiadać spadki cen. To był z pewnością „rynek klienta”.

Wydawało się, że ta faza potrwa jeszcze dość długo. Inflacja w kraju rosła, a wraz z nią stopy procentowe, można było także spodziewać się powolnego spadku produkcji, najpierw u eksporterów, potem w firmach produkujących na krajowy rynek. Potem miał zacząć się wzrost bezrobocia, a oprócz zwalnianych pracowników polskich firm mieli zacząć wracać migranci z Irlandii czy wielkiej Brytanii. Deweloperzy mieli mieć coraz większe kłopoty w pozyskiwaniu kredytów na budowę, ale banki miały – przy coraz wyższych stopach procentowych i ostrzejszych procedurach – nadal udzielać kredytów hipotecznych na zakup mieszkań.

Ale stało się inaczej. Po raz pierwszy w dość krótkim, kilkunastoletnim okresie naszej transformacji, banki nie tylko zaczęły odmawiać kredytu deweloperom, ale także – ich klientom. To już nie jest ani rynek dewelopera, ani klienta. Nastała faza „rynku banku”.

Tworzenie wieloletnich prognoz ukazujących planowaną sprzedaż do 2012 roku w sytuacji gdy dziś nie mamy pojęcia o tym jak będzie wyglądać sytuacja na rynku finansowania za kilka tygodni może wydawać się zabawą pozbawioną jakiegokolwiek sensu. Jednak można zadać sobie pytanie o prawdopodobne konsekwencje kryzysu dla sektora mieszkaniowego.

Konsekwencje wstrzymania finansowania bankowego dla deweloperów będą poważne choć zróżnicowane w zależności od stopnia zaawansowania inwestycji, liczby sprzedanych lokali i sytuacji nabywców, wysokości wkładu własnego i rezerw kapitałowych właścicieli, wreszcie ich wizerunku.

W relatywnie dobrej sytuacji powinny być podmioty realizujące inwestycje dalece zaawansowane, o wysokim poziomie przedsprzedaży, których sytuacja finansowa pozwala na opłacenie wszystkich kosztów i spłatę kredytu nawet przy niesprzedanej puli 20-25% mieszkań. Te firmy będą musiały poczekać na realizację zysku, zapewne niższego niż pierwotnie zakładany, ale przetrwają.

W niebezpieczeństwie znajdą się podmioty, które zaczęły niedawno inwestycję, sprzedały niewiele mieszkań i mają niezbyt zaawansowaną budowę, a nie mają zagwarantowanego finansowania bankowego na 100% kosztów inwestycji. Jedynym racjonalnym wyjściem jest dla nich wstrzymanie budowy, renegocjacja umów z klientami i poczekanie na lepsze czasy. Jeśli firma realizuje jednocześnie taki projekt i bardzo zaawansowany, może zaproponować klientom nieomal gotowe mieszkanie w zamian za niejasne perspektywy odbioru lokalu za dwa lata. Takie rozwiązanie będzie bolesne – trzeba będzie zapłacić kary za zerwanie umowy z wykonawcą – ale niekoniecznie skończy się upadłością.

W najtrudniejszej sytuacji znajdą się te podmioty, które zaczęły inwestycje w okresie lipiec 2007- marzec 2008 i nie mają zapewnionego finansowania z banku w wystarczającej wysokości. Jeśli dotychczasowa sprzedaż przebiegała przeciętnie maja już około 35-45% mieszkań sprzedanych, zwykle jednak tych mniejszych i tańszych. Budowa jest już poważnie zaawansowana, zaliczki od klientów – wmurowane. Nie sposób jej przerwać, ale i nie sposób kontynuować bez zewnętrznego finansowania. Jeśli bank nie da pieniędzy – właściciele będą walczyć o przeżycie sprzedając co się da: każdy posiadany kawałek gruntu, może inny, ledwo zaczęty projekt, będą obniżać ceny rezygnując z zysku, zapożyczać się w jakiejkolwiek instytucji na jakikolwiek procent. O tym, czy przeżyją zdecyduje nieprzewidywalna dziś kombinacja wielu czynników: jak długo potrwa kryzys zaufania, jakie mają rezerwy własne i jaką wiarygodność u innych podmiotów oferujących finansowanie, a przede wszystkim – jakie mają koszty, kto jest generalnym wykonawcą i jaka jest realna wartość realizowanej inwestycji.

Jakaś część firm z tej grupy musi upaść. Oznaczać to będzie dramat dla wielu ich klientów. I o ile niespecjalnie mi żal spekulantów, którzy podjęli ryzyko dla wysokiego zysku – i przegrali, to nie mogę nie pamiętać o tym, że będą wśród tych klientów także zwyczajni ludzie, dla których utrata wkładu własnego w wysokości kilkunastu czy dwudziestu kilku procent ceny mieszkania oznacza przepadek wszystkich oszczędności, a często – oszczędności z dwóch lub więcej pokoleń.

W takich sytuacjach – niestety dopiero w takich sytuacjach – parlamenty innych krajów decydowały się na wprowadzanie rozwiązań chroniących wpłaty od klientów deweloperów przed utratą w przypadku bankructwa firm. Czy będzie tak i w Polsce? Zapewne tak, o ile skala kryzysu nie będzie tak głęboka, że spowoduje poważne zmiany polityczne. Ale nowa ustawa już nie pomoże tym, którzy stracą swoje oszczędności.

Co jeszcze może w takiej sytuacji zrobić rząd, czy szerzej – sektor publiczny?
Z pewnością NBP powinien starać się uspokoić sektor bankowy, tak, aby nie odciąć całkowicie kredytowania dla branży mieszkaniowej. Są już zapowiedzi tego rodzaju działań, w których bank centralny byłby gwarantem pożyczek międzybankowych. Ale drugą sprawą jest to, aby nadal, choć zapewne ostrożniej niż dotychczas, były udzielane kredyty hipoteczne dla wiarygodnych nabywców i aby w ostrożny sposób finansować realistycznie zaplanowane przedsięwzięcia deweloperskie. Tu być może konieczne są dodatkowe gwarancje rządowe.

Druga sprawa to zmiana podejścia do rynku mieszkań na wynajem. W warunkach skokowego spadku zdolności kredytowej pojawi się presja na mieszkania na wynajem. Z drugiej strony – pojawi się pula mieszkań, na które nie będzie dość nabywców. W celu stabilizacji sytuacji rynkowej można wprowadzić rozwiązania zwiększające bezpieczeństwo i atrakcyjność długoterminowego inwestowania w takie zasoby. Powinno to w warunkach ostrej rywalizacji o kapitał sprzyjać inwestowaniu w takie zasoby funduszy, także zagranicznych, poszukujących relatywnie bezpiecznych, długoterminowych inwestycji.

Kolejna sprawa to mieszkania czynszowe wynajmowane za umiarkowane czynsze. Kryzys bankowy przyniesie niestety najprawdopodobniej kilkadziesiąt tysięcy przejęć nieruchomości od niewypłacalnych rodzin. Jakaś część z nich znajdzie się na bruku. W skali Warszawy może to oznaczać, że w ciągu roku trzeba będzie zapewnić mieszkania socjalne dla kilku tysięcy rodzin. Żadna gmina w Polsce nie jest do tej sytuacji przygotowana. Konieczna będzie inicjatywa rządowa. Jednym z możliwych rozwiązań byłoby pozostawienie dłużników jako najemców, przekazanie przez bank przejętych mieszkań wydzielonej spółce, i zbieranie czynszów wspomaganych dodatkami mieszkaniowymi. Czy jednak takie kwoty znajdą się w dyspozycji gmin?

Inne rozwiązanie to powrót do koncepcji mieszkań czynszowych realizowanych w formule partnerstwa publiczno-prywatnego w trójkącie: bank-gmina-deweloper. Deweloper stawiałby mieszkania do dyspozycji bankowi lub wydzielonemu funduszowi, zaś gmina gwarantowałaby spłatę długoterminowego kredytu. Ale znów częścią układanki musiałyby być dodatki mieszkaniowe i dochody gminy, pozwalające na wyrównanie różnicy pomiędzy czynszem regulowanym, a rynkowym, pozwalającym na spłatę kredytu.

Wśród prawdopodobnych konsekwencji jest także pogodzenie się z faktem, że nie jesteśmy tak bogaci, jak myśleliśmy, a w rezultacie tego zaakceptowanie niższego standardu, zarówno powierzchniowego jak i jakościowego naszych mieszkań. Może to oznaczać powrót do rodzin trójpokoleniowych – i presja na młodych emerytów z pierwszego wyżu demograficznego, aby się wyprowadzili z miasta. Grozi nam także znane z kryzysu w Hiszpanii pokolenie „synków mamusi”, czyli trzydziesto letnich mężczyzn mieszkających z rodzicami, o ile – co prawdopodobne - rynek pracy także znajdzie się w stagnacji. W konsekwencji nastąpi zapewne spadek liczby małżeństw, wzrost liczby urodzeń pozamałżeńskich, ale i mniejsza niż się spodziewaliśmy liczba urodzeń. W dalszej perspektywie sytuacja demograficzna będzie więc wyglądała gorzej niż mieliśmy na to nadzieję jeszcze rok temu.

Mam jednak nadzieję, że po okresie „kuracji wstrząsowej” wrócimy do realnej oceny sytuacji. A ta jest taka, że wprawdzie nowe mieszkania są przewartościowane o jakieś 15-25%, ale nadal mają swoją wartość użytkową, a nie mamy miliona nikomu niepotrzebnych pustostanów, z którym nie wiadomo – jak w Hiszpanii – co zrobić. To co się w Polsce buduje i co wybudowano w ostatnich latach jest może w wielu przypadkach zaprojektowane zbyt intensywnie, ale generalnie ma przyzwoitą jakość i standard, i swą wartość użytkową zachowa na długo. Wartość użytkową mają też setki produktów produkowanych przez polski przemysł i rolnictwo, w tym przemysł związany z budownictwem: cegły, cement, okna i panele, a także praca jaką większość z nas wykonuje. Skala „życia na kredyt” była w Polsce mniejsza niż gdzie indziej, a konsumpcja w dużym stopniu związana z rzeczywistymi potrzebami. Musimy się pogodzić z tym, że nie jesteśmy wszyscy milionerami i – o ile nie będzie hiperinflacji – pewnie nie będziemy, ale wcale nie staliśmy się wszyscy nędzarzami, tylko dlatego, że załamały się giełdy od Nowego Jorku do Tokio.

Potrzebujemy jednak trochę czasu i wzajemnego zaufania, aby znów w to uwierzyć.

Kazimierz Kirejczyk
Prezes Zarządu
REAS Sp. z o.o.






Olgierd Roman Dziekoński
Podsekretarz Stanu w Ministerstwie Infrastruktury

ZMIANA REGULACJI
W BUDOWNICTWIE, GOSPODARCE PRZESTRZENNEJ
I MIESZKANIOWEJ



1. Wstęp

    Celem koncepcji zmiany regulacji w budownictwie, gospodarce przestrzennej i mieszkaniowej jest:
  • usprawnienie procesu inwestycyjnego w budownictwie przy zapewnieniu przestrzegania zasad ładu przestrzennego w odniesieniu do środowiska naturalnego i kulturowego oraz ochrony interesu osób trzecich
  • znaczący rozwój budownictwa mieszkaniowego realizowanego w formie zorganizowanej jako podstawowego składnika modernizacji i przekształcania oraz rewitalizacji miast
  • możliwość prowadzenia racjonalnej i efektywnej polityki rozwoju miast w oparciu zasady zintegrowanego rozwoju określone w dokumentach Karty Lipskiej i Agendy Terytorialnej UE zarówno na poziomie działań rządu jak i samorządów polskich
  • intensyfikacja rozwoju lokalnego przy uwzględnieniu mechanizmu opracowywania planów i programów lokalnych i regionalnych oraz krajowych w powiązaniu z alokacją środków finansowych, w szczególności w odniesieniu do inwestycji celu publicznego, wraz z zapewnieniem efektywnego systemu monitorowania zmian w zagospodarowaniu przestrzennym
  • zintegrowanie i powiązanie systemu gospodarki przestrzennej i zasad planowania oraz realizacji inwestycji z wymogami dyrektyw europejskich (dyrektywy w sprawie oceny wpływu wywieranego przez przedsięwzięcia na środowisko, dyrektywy przewidującej udział społeczeństwa w odniesieniu do sporządzania planów i programów oraz innych dyrektyw „środowiskowych”).

2. Idea zmian

    Przeniesienie w procesie inwestycji budowlanych ustalonego zakresu odpowiedzialności władzy publicznej, z administracji rządowej na samorząd lokalny oraz uczestników procesu inwestycyjnego (inwestorów, projektantów, wykonawców). Zwiększenie możliwości oddziaływania samorządu terytorialnego w procesie lokalizacji inwestycji na jakość rozwiązań i standard zabudowy. Przyjęcie zasady, że dobrem wspólnym, chronionym przez władzę publiczną jest rozwój zrównoważony, a narzędziem ochrony, system gospodarki przestrzennej wsparty kontrolą publiczną. Zapewnienie aktywnego udziału inwestorów w finansowaniu lokalnej (osiedlowej) infrastruktury technicznej i społecznej dla przedsięwzięć mieszkaniowych i rewitalizacyjnych z określeniem zasad współpracy z samorządem gminnym dla rekompensaty kosztów inwestycji oraz jej utrzymania i eksploatacji.

3. Sposób działania dla realizacji zmian

    Realizacja koncepcji związana jest z wprowadzeniem nowej polityki w zakresie zagospodarowania przestrzennego. Polityka ta oparta jest na zmianach prawa, przebudowie instytucji, zapewnieniu powszechnego dostępu do informacji o projektach i programach rozwoju oraz transferze wiedzy praktycznej i zapewnieniu nowych możliwości finansowania dla rozwoju urbanistycznego, co pozwoli w okresie czterech najbliższych lat na istotną faktyczną zmianę obecnego systemu gospodarki przestrzennej i rozwoju miast. Obecny system planowania zagospodarowania przestrzennego oraz realizacji inwestycji istniejący Polsce jest ugruntowany wieloletnią praktyką zarządzania zarówno w sferze publicznej oraz praktyce zawodowej, co jest wartością stabilizującą działanie administracji. Dlatego rozwiązania ustawowe powinny rozbudowywać i uściślać istniejące już rozwiązania prawne, wsparte orzecznictwem oraz praktyką postępowania administracji i stanem świadomości użytkowników - obywateli, a nie zmieniać całkowicie formę i strukturę prawa przez wprowadzanie nowych ustaw. Wprowadzenie do praktyki działania tak dokonywanych zmian i usprawnień ustaw wymaga przemyślanego oraz przygotowanego z odpowiednim wyprzedzeniem zestawu działań informacyjnych i szkoleń. Działania takie wsparte opracowaniem odpowiednich poradników i podręczników przedstawiających funkcjonowanie nowych procedur oraz metod i przykładowych sposobów pozwolą na skuteczne wdrożenie nowych formuł dla planowania i przygotowania do realizacji planów i projektów inwestycji. Opracowany system szkoleń uwzględni współpracę Ministerstwa Infrastruktury w ich przygotowaniu i uruchomieniu. Szkolenia będą obejmować zarówno środowiska zawodowe działające w izbach zawodowych jak i poprzez szeroko rozbudowany system warsztatów szkoleniowych przeznaczonych dla pracowników i przedstawicieli władz samorządowych pozwolą na upowszechnienie nowych rozwiązań i procedur w praktyce działania administracji i budowanie świadomości obywateli. Wprowadzenie zgodnych z zasadami dyrektyw UE zmian w procesie opracowywania planów zagospodarowania będzie wymagało znaczącego wzrostu nakładów pracy i tym samym spowoduje zwiększenie kosztów prac planistycznych, co powinno być skompensowane dodatkowymi środkami finansowymi w ramach nowelizacji ustawy o dochodach jednostek samorządu terytorialnego.
    Dla realizacji zaproponowanej średnioterminowej strategii proponuje się opracowanie i przyjęcie trzech pakietów ustawowych oraz związanych z nimi działań organizacyjnych.

    Pakiet nr 1 wzajemnie zharmonizowanych zmian już istniejących ustaw celem racjonalizacji procesu planowania oraz realizacji inwestycji.
    Celem tych zmian jest zrezygnowanie ze zbędnych procedur administracyjnych oraz zintegrowanie trybu ocen oddziaływania na środowisko z procedurami planowania i ustalania lokalizacji inwestycji. Wraz z eliminacją postępowań administracyjnych konieczne jest wzmocnienie społecznej kontroli nad podejmowanymi rozstrzygnięciami, a także wzmocnienie zakresu personalnej odpowiedzialności uczestników procesu inwestycyjnego w ramach procedur realizacji budowlanej. Pakiet zmian będzie obejmował przeanalizowanie już funkcjonującej ustawy o szczególnych warunkach realizacji dróg wraz z wprowadzeniem do niej zmian w szczególności w odniesieniu do formuły ustalania odszkodowań oraz zapewnienia koordynowania nowych projektów dróg z planowanym zagospodarowaniem przestrzennym. Pakiet będzie obejmował zmiany następujących ustaw:
  • ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wraz z przebudową i uzupełnieniem treści rozporządzeń wykonawczych. Zarządzenia wykonawcze obejmują standardy planistyczne dla opracowywania projektów studium uwarunkowań i planów miejscowych, określenie zakresu materiałów dla decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz nowych standardów dla opracowywania takich form planowania jak urbanistyczne plany realizacyjne, a także określenia standardowych parametrów i wskaźników urbanistycznych dla studium wraz z przeniesieniem do planowania przestrzennego z prawa budowlanego części rozporządzenia o warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - w zakresie zabudowy działki oraz sytuowania budynków,
  • ustawy prawo budowlane wraz ze zmianą treści rozporządzeń wykonawczych w odniesieniu do zakresu opracowania projektu budowlanego, standardu rejestrowania budów i zasad utrzymania oraz prowadzenia rejestrów,
  • innych ustaw związanych z systemem planowania oraz realizacji inwestycji, a w szczególności; gospodarka nieruchomościami, o ochronie gruntów rolnych i leśnych, o ochronie zabytków, prawo geodezyjno-kartograficzne, o drogach publicznych, o podatkach i opłatach lokalnych, o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i odprowadzaniu ścieków, a także ustawy o finansach publicznych,
    Opracowywany pakiet zmian jest przygotowywany w ścisłej współpracy z Ministerstwem Środowiska celem zapewnienia spójności proponowanych rozwiązań z opracowywaną w ministerstwie ustawą o ocenach oddziaływania na środowisko i dostępie obywateli do informacji. Proponowany pakiet zmian ustawowych wsparty będzie przeprowadzeniem akcji informacyjnej poprzez system ulotek w urzędach oraz przygotowanym zestawem poradników do planowania i ustalania lokalizacji inwestycji dla pracowników administracji i systemem szkoleń i warsztatów dla omawiania przykładowych procedur planowania i postępowania administracyjnego.

    Pakiet nr 2 zmian do już istniejących ustaw oraz ewentualnie przedstawienie nowych dodatkowych propozycji ustawowych.
    Celem takiego pakietu jest stworzenie warunków do zwiększenia udziału w rynku budownictwa mieszkaniowego różnych form zorganizowanego budownictwa mieszkaniowego (ZBM), a w tym również budownictwa dla osób średnio zamożnych w formule dostępnego budownictwa mieszkaniowego, z możliwością budownictwa na wynajem. Wsparcie dla różnych form ZBM oraz jego dostępności obejmuje zarówno kwestie realizacji budownictwa mieszkaniowego jak i mechanizmów jego finansowania, w tym również form wsparcia finansowego dla nabywców i najemców. Nastąpi to poprzez zmiany ustaw określających funkcjonowanie rynku mieszkaniowego w tym w szczególności ustaw: o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, ustawy o BGK, ustawy o własności lokali, o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy, ale również i ustaw o gospodarce nieruchomościami, PPP, oraz ustawy o dochodach jednostek samorządu terytorialnego. Proponowane zmiany prawa powinny zapewnić możliwość przekształcenia obecnej formuły dodatków mieszkaniowych jako przedmiotowych, na mieszkaniowe dodatki o charakterze podmiotowym stanowiąc tym samym element aktywnej polityki mieszkaniowej gminy. Dla uruchomienia budownictwa na wynajem skierowanego wobec zróżnicowanych grup odbiorców celowe będzie wprowadzenie mechanizmu budowy mieszkań na gruntach gminnych pozyskiwanych na ten cel z gminnego zasobu gruntów mieszkaniowych, a następnie zabudowanych przez wyłonionych w trybie przetargu inwestorów z możliwością wynajmu, całych budynków lub określonej puli mieszkań, przez gminę na okres 20-30 lat. W ten sposób gmina będzie mogła realizować efektywnie lokalną politykę mieszkaniową, kierując taki zasób na rynek celem najmu wolnego, lub poprzez mechanizm dopłat dla lokatorów dla najmu wspieranego polityką o charakterze socjalnym. Wypracowanie nowej formuły dodatków mieszkaniowych powiązanych z formułą regionalnego mieszkania „referencyjnego” w zakresie kosztów i standardu, pozwoli na wyodrębnienie w ramach subwencji ogólnej przyznawanej gminom części mieszkaniowej tejże subwencji analogicznie do subwencji oświatowej. W ten sposób poprzez mechanizm algorytmu będzie można wspierać ze szczebla administracji centralnej gminną politykę mieszkaniowa pozostawiając lokalnym samorządom wybór najefektywniejszych form dla realizacji wybranej przez nie polityki.
    Nowa formuła budownictwa mieszkaniowego wymagać będzie wypracowania regulacji prawnych dla otwartych funduszy nieruchomościowych, które będą mogły nabywać wybudowane już mieszkania będące przedmiotem najmu od firm deweloperskich budujących na wynajem.
    Pakiet ustaw o ZBM powinien również zapewnić skuteczne regulacje dla rewitalizacji miast poprzez zapewnienie formalnych możliwości realizowania zasad rewitalizacji w ramach już istniejących ustaw działowych jak i poprzez zapewnienie środków finansowych w formie mechanizmu gwarancji i pożyczek analogicznego do formuły instrumentu finansowego Komisji Europejskiej JESSICA, realizowanego w ramach BGK. Pakiet zmian ustaw będzie uzupełniony koncepcją zorganizowania i uruchomienia w Polsce tzw. Obserwatorium Mieszkaniowego. Celowość zorganizowania takiej instytucji jest podniesiona w Raporcie Alonso Andrii przyjętego przez Parlament Europejski w 2007 roku. Zorganizowanie przez Polskę takiej instytucji w okresie 2010-2011 mogłoby być znaczącym wkładem do prac w ramach Prezydencji Polski w 2011 roku.

    Pakiet nr 3 zmian ustawowych oraz przygotowanych materiałów informacyjnych i wytycznych dla realizowania zasad zintegrowanego rozwoju i zarządzania miastami.
    Ten pakiet zmian ustawowych powinien być wsparty wypracowanymi zasadami dla prowadzenia polityki miejskiej w Polsce. Opracowanie zmian ustawowych jak i materiałów w formie poradników dla zintegrowanego planowania będzie poprzedzone projektami pilotażowymi przeprowadzonymi w wybranych polskich miastach. Podstawowym zadaniem w zakresie planowania zagospodarowania przestrzennego i rozwoju miejskiego jest zagadnienie równoważenia rozwoju społeczno-gospodarczego w przestrzeni, spełniające w tym względzie zalecenia Agendy Terytorialnej UE i rekomendowanego w Ramach Karty Lipskiej postulatu zintegrowanego planowania i zarządzania rozwojem miast. System zmian prawa powinien zapewniać wsparcie zrównoważonego rozwoju i ładu przestrzennego w szeroko rozumianym wymiarze, zarówno w odniesieniu do kwestii środowiska naturalnego, w tym oszczędności energii, jak i zachowania wartości kulturowej i dóbr architektury środowiska zabudowanego oraz wymiaru społecznego w rozwoju urbanizacji. Konieczne jest w tym względzie wskazanie, w jaki sposób przez planowanie rozwoju regionalnego kraju uzyskuje się oczekiwane zmiany w strukturze przestrzennej, uwzględniając efektywne wykorzystanie dostępnego transportu publicznego. Konieczne jest również interaktywne powiązanie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z ustawą o zasadach prowadzenia polityki rozwoju wraz ze zmianą tej ostatniej. Celowe jest wypracowanie odpowiadających uzgadnianym w ramach UE, a przygotowywanym przez Komisję nowym zasadom polityki spójności terytorialnej w odniesieniu do opracowanych i przyjętych krajowych formuł i procedur wzajemnego powiązania propozycji inwestycyjnych w programach operacyjnych z ustaleniami planów zagospodarowania przestrzennego dla nowej perspektywy finansowej 2014-2020. Wypracowany w ramach pilotażu standard krajowej polityki dla rozwoju miast będzie stanowił ważny argument w trakcie negocjacji z Komisją, co do kształtu wytycznych dla terytorialnego wymiaru polityki spójności UE i będzie mógł być prezentowany jako propozycja rządu polskiego w trakcie prezydencji w 2011 roku proponując nowy miejski wymiar dla polityki spójności UE.

4. Sposób działania dla zrealizowania zmian prawa

    Przewiduje się opracowanie pakietów zmian ustawowych oraz rozporządzeń wykonawczych i materiałów informacyjnych/szkoleniowych w ramach międzydepartamentalnych, koordynowanych zespołów zadaniowych, przy współpracy ekspertów zewnętrznych. Dla pakietu nr 1 ze względu na podjęte z wyprzedzeniem analizy i prowadzone dyskusje, propozycje zmian obejmą istniejące ustawy bez konieczności wyprzedzającego opracowania założeń projektów ustawowych. Dla pozostałych dwu pakietów zmian przewiduje się opracowanie założeń projektów, a dla pakietu nr 3 opracowanie założeń będzie poprzedzone wykorzystaniem doświadczeń z prowadzonych w wybranych miastach projektów pilotażowych.
    Opracowywane propozycje zmian będą na roboczo konsultowane z MOŚ w zakresie spójności z dyrektywami „środowiskowymi” UE. Po opracowaniu wstępnego projektu i przyjęciu przez kierownictwo resortu nastąpi, przedstawienie propozycji do szerokiej publicznej konsultacji w dwóch fazach: pierwszej, w ramach której projekty zostaną wstępnie ocenione, a następnie drugiej, w której po wprowadzonych poprawkach nastąpi formalne przedstawienie do konsultacji społecznych przed przekazaniem do uzgodnień międzyresortowych. W ramach pierwszej fazy konsultacji planowane jest zorganizowanie cyklu spotkań konsultacyjnych zespołu opracowującego zmiany z przedstawicielami organizacji i instytucji uczestniczących w procesach inwestycyjnych. W szerokich konsultacjach będą uczestniczyły izby zawodowe i stowarzyszenia branżowe, organizacje samorządu terytorialnego, izby gospodarcze i stowarzyszenia zawodowe ze sfery budownictwa.
    Równolegle do propozycji zmian legislacyjnych przygotowane będą nowe projekty rozporządzeń wykonawczych.

4.1. Planowane terminy dla opracowania poszczególnych projektów pakietów

    Ustawa o zmianie ustaw racjonalizujących proces inwestycyjny zostanie skierowana do Sejmu w październiku / listopadzie 2008. Ustawa zostanie przekazana wraz z projektami rozporządzeń wykonawczych w tym z rozporządzeniem o parametrach i wskaźnikach urbanistycznych zabudowy przygotowanych przez Instytut Rozwoju Miast i poddanych konsultacji profesjonalnej. Równolegle do końca roku (grudzień) nastąpi opracowanie przez Instytut Techniki Budowlanej pierwszej wersji projektu nowych warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki. Warunki te opracowywane będą na założeniu identyfikacji celów, które maja być spełniane w procesie budowania wysokiej jakości budynków, z jednoczesnym ograniczeniem rozbudowanych szczegółowych formuł normatywnych charakterystycznych dla obecnej edycji warunków technicznych. Nowe warunki techniczne zostaną poddane szerokiej konsultacji profesjonalnej w ramach oceny zainteresowanych środowisk zawodowych. Zakłada się po przeprowadzeniu cyklu konsultacji społecznych w pierwszym kwartale 2009, możliwość ich wydania w drugim kwartale nowego roku wraz z rozpoczęciem ich obowiązywania od 1 stycznia 2010. Wejście w życie nowych warunków technicznych zostanie powiązane z szeroką akcją informacyjną i szkoleniami realizowanymi w ramach środowisk zainteresowanych samorządów zawodowych.
    Zakłada się przedstawienie Radzie Ministrów założeń dla projektu ustawy o zmianie ustaw stanowiących pakiet zorganizowanego budownictwa mieszkaniowego w drugim półroczu 2008 (wraz z załączonymi kluczowymi rozstrzygnięciami dotyczącymi poszczególnych ustaw), następnie przygotowanie projektu zmian ustaw do końca roku, konsultacje społeczne projektu w grudniu I faza, w styczniu II faza wraz z uzgodnieniami resortowymi i skierowanie projektu ustawy na posiedzenie Rady Ministrów wraz z możliwością przekazaniem do Sejmu w lutym 2009. Zakłada się wejście w życie regulacji ustawowych 1 stycznia 2010 r.
    Zmiany ustawowe oraz projekty pilotażowe dotyczące zintegrowanego rozwoju miast i polityki miejskiej planowane są do rozpoczęcia w czerwcu br. z założeniem ich ukończenia, co do projektów pilotażowych do końca pierwszego kwartału 2010 i opracowaniem projektów ustaw do końca 2010 roku oraz materiałów szkoleniowych w pierwszej połowie 2011. Przewiduje się rozpoczęcie wdrażania ustaw w 2011 w powiązaniu z organizacją prezentacji nowej formuły zintegrowanego planowania zarządzania miastami w trakcie prezydencji Polski w 2011 roku.

4.2. Podstawowe zmiany usprawniające proces inwestycyjny w ramach Pakietu 1

    Proponuje się odejście od obecnej formuły równoległego przestrzennego i środowiskowego postępowania administracyjnego w realizacji inwestycji na rzecz jednolitej formuły „zgody urbanistycznej” udzielanej w procesie oceny możliwości lokalizacji inwestycji w ramach planowania przestrzennego w procedurze zintegrowanej z oceną oddziaływań środowiskowych. Strategiczna ocena środowiskowa oraz konieczna, wynikająca z dyrektyw, szeroka konsultacja społeczna byłaby włączona w procedurę sporządzania studium uwarunkowań, które określałoby zakres i lokalizację inwestycji istotnych dla środowiska. Ustalone w procesie „zgody urbanistycznej” warunki lokalizacji i standard zabudowy oraz wyposażenia technicznego obiektu byłyby podstawą dla sporządzenia projektu budowlanego. Projekt budowlany sporządzany w oparciu o wymogi określone w zgodzie urbanistycznej podlegałby na wniosek inwestora rejestracji zamierzenia budowlanego bez konieczności uzyskiwania decyzji administracyjnych. Dla inwestycji oddziaływujących na środowisko konieczna byłaby dla rejestracji, wydana przez gminę o ustaleniu lokalizacji, decyzja administracyjna, wydawana w oparciu o rozwiązania techniczne dotyczące ochrony środowiska zawarte w sporządzonym projekcie budowlanym. Fakt rejestracji byłby jednoznaczny z możliwością rozpoczęcia budowy. Po zakończeniu budowy zgłoszenie do użytkowania następowałoby również w oparciu o procedurę rejestracji. Dla zapewnienia bezpieczeństwa procesu budowlanego, budowa byłaby nadzorowana przez nadzór budowlany. Wszelkie uzgodnienia oraz opinie konieczne dla opracowania projektu oraz prowadzenia i ukończenia budowy miałyby formę oświadczeń przedkładanych przez inwestora, projektanta lub wykonawcę.

4.3. Kluczowe zmiany prawa dla racjonalizacji procesu inwestycyjnego (pakiet nr 1)
  1. Wzmocnienie roli studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego jako podstawowego dokumentu dla zarządzania rozwojem gminy.
  2. Powiązanie procesu sporządzania studium z wymogami dyrektywy o udziale społeczeństwa o sporządzaniu niektórych planów i programów.
  3. Ograniczenia „rozlewania się” urbanizacji gmin przez wyznaczenie granic planowanej urbanizacji, wynikających z „aglomeracji ściekowych” określonych w ramach studium.
  4. Wzmocnienie roli planu miejscowego jako dokumentu pozwalającego na prowadzenie realizacji polityki rozwoju gminy w odniesieniu do zarządzania nieruchomościami.
  5. Uzupełnienie dostępnych przez gminę instrumentów zarządzania w zakresie ładu przestrzennego przez wprowadzenie lokalnych przepisów urbanistycznych.
  6. Wyeliminowanie z porządku prawnego decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu i zapewnienie możliwości opracowywania przez inwestorów urbanistycznych planów realizacyjnych.
  7. Przyjęcie zasady stosowania określonych prawnie kategorii parametrów i wskaźników urbanistycznych jako podstawy dla decyzji w przypadku braku planu miejscowego.
  8. Określenie zasad koordynowania zamierzeń ponadlokalnych inwestycji celu publicznego z przewidywaną realizacją zagospodarowania przestrzennego w gminie.
  9. Wprowadzenie wskaźników urbanistycznych określających wielkości dla terenów zieleni w planach zagospodarowania przestrzennego województw.
  10. Wprowadzenie zasady wsparcia ochrony terenów otwartych poza granicami urbanizacji określonymi w studiach uwarunkowań.
  11. Wprowadzenie konieczności prowadzenia monitoringu zmian w zagospodarowaniu przestrzennym w powiązaniu z wdrażaniem dyrektywy INSPIRE.
  12. Powiązanie procedury sporządzania planu miejscowego oraz decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego i urbanistycznego planu realizacyjnego z wymogami dyrektywy w sprawie oceny wpływu wywieranego przez przedsięwzięcia na środowisko.
  13. Rezygnacja z decyzji o pozwoleniu na budowę i zastąpienie jej procedurą zgłoszenia / rejestracji projektu budowlanego.
  14. Rezygnacja z decyzji o użytkowaniu obiektu i zastąpienie jej formułą zgłoszenia / protokołu.
  15. Wzmocnienie personalnej odpowiedzialności uczestników procesu inwestycyjnego oraz zdolności po stronie władzy publicznej do oceny merytorycznej przedkładanych dokumentów.
  16. Usprawnienie form nadzoru wojewody nad działalnością samorządu w sferze zagospodarowania przestrzennego

5.0. Podsumowanie

    Jednym z głównych celów polskiego rządu w polityce mieszkaniowej jest gruntowna reforma systemu legislacyjnego. Aby zapewnić inwestorom sprzyjające środowisko do realizacji projektów mieszkaniowych, konieczne jest dalsze usprawnianie procesu inwestycyjnego. Reformy skoncentrują się przede wszystkim na uproszczeniu procedur administracyjnych, jak również usprawnieniu budowy i eksploatacji zorganizowanych kompleksów mieszkalnych. Rząd pracuje również nad strategią w polityce mieszkaniowej na lata 2014-2020 w związku z przekształcaniem funduszy strukturalnych Unii Europejskiej i w kontekście polityki spójności terytorialnej UE.



Główna Komisja Urbanistyczno-Architektoniczna
00-926 Warszawa, ul. Wspólna 2/4

GKUA/27/2008

wersja elektroniczna

OPINIA

Głównej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej

o projekcie ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, Nadzwyczajnej Komisji Sejmowej „Przyjazne Państwo” (Druk Sejmowy 812) - uchwalona na posiedzeniu w dniu 1 października 2008 roku.

Inicjatywa poselska ws. projektu ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, jest obarczona dwoma zasadniczymi wadami.

Po pierwsze, należy się obawiać, że - wbrew założeniom - projekt nie spowoduje „przyśpieszenia powstawania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego” i nie zwiększy pokrycia terenów gmin planami miejscowymi.

Po drugie, projekt nie podejmuje a oddala w czasie konieczną i pilną, systemową reformę gospodarki przestrzennej w Polsce.

Projekt utrzymuje w mocy szereg elementów obowiązującej ustawy, które hamują w praktyce działania planistyczne władz gmin.

Dotyczy to zwłaszcza utrzymania decyzji o warunkach zabudowy, która blokuje planowanie miejscowe, dając władzom gmin wygodny instrument zastępczy. Zwiększa on kompetencje administracji gminnej w dziedzinie zmian zagospodarowania terenu, bez konieczności sporządzania planów. W efekcie, jak wykazały niedawne badania, ponad połowa pozwoleń na budowę jest w wielu gminach wydawana na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Jest to stan patologiczny, bowiem jedynie zaplanowana przestrzeń zapewnia właściwą koordynację rozwoju, właściwe wykorzystanie terenu, wysoką jakość funkcjonalną zagospodarowania terenu, ochronę środowiska oraz ekonomiczną stabilność inwestycji. Dlatego budowy realizowane w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy winny być wyjątkami a nie zjawiskiem powszechnym, co ma miejsce w Polsce.

Przepis ten powoduje również szkodliwe pod względem społecznym i gospodarczym rozpraszanie zabudowy w sytuacji, gdy koncepcja zwartego miasta stanowi istotny składnik polityki przestrzennej krajów Zachodniej Europy. Jest to również przepis korupcjogenny (w praktyce urzędnik decyduje o wydaniu decyzji o warunkach zabudowy lub o odmowie jej wydania), a co istotne - zdaniem wielu prawników tryb ten jest sprzeczny z Konstytucją i jest zaskarżony do Trybunału Konstytucyjnego.

Obecne przepisy dotyczące wydawania decyzji o warunkach zabudowy odwołują się do zasady dobrego sąsiedztwa, co ma zdecydowanie negatywny wpływ na ład przestrzenny; gdyż jej idealistyczne założenia całkowicie wypaczyła praktyka administracyjna oraz orzecznictwo sądowe. W efekcie tereny wielu gmin, zwłaszcza tereny gmin wokół wielkich miast, są dewastowane i zaśmiecane różnego rodzaju „potworkami” budowlanymi i „wyspami” zabudowy mieszkaniowej na terenach rolnych, zabudowy o niskim standardzie użytkowym i estetycznym, pozbawionej usług, uzbrojenia i komunikacji.

Proponowana nowelizacja pozostawia te problemy bez rozwiązania, utrzymując wymienione przepisy w mocy. 

Drugą wielką wadą projektu jest jego wycinkowy charakter. Projekt oddala w czasie konieczną systemową reformę gospodarki przestrzennej, podejmując próbę rozwiązania jednego tylko z wielu ważnych problemów gospodarki przestrzennej. Tymczasem cały system gospodarki przestrzennej w Polsce jest niesprawny. Teza ta nie wymaga uzasadnienia, poświęcono temu dziesiątki raportów (w tym szereg raportów rządowych i raportów NIK) oraz liczne studia badawcze. Również cele reformy są powszechnie akceptowane, konieczne są:

[1] racjonalizacja procesów przestrzennych oraz wdrożenie do praktyki planistycznej i inwestycyjnej racjonalnych zasad ładu przestrzennego, opartego o zasadę zintegrowanego rozwoju i skuteczniejszy system planowania przestrzennego,

[2] usprawnienie procesu inwestycyjnego, poprzez wzmocnienie planowania przestrzennego, ograniczenie biurokracji, radykalne zmniejszenie obszarów uznaniowości w decyzjach administracyjnych i skrócenie czasu podejmowania decyzji.

[3] zahamowanie niekorzystnych zjawisk przestrzennych, zwłaszcza nasilających się procesów niekontrolowanej, chaotycznej suburbanizacji i „rozlewania się” miast.

[4] wdrożenie konstytucyjnej zasady rozwoju zrównoważonego do gospodarki przestrzennej i systemów inwestowania. 

Aby osiągnąć wymienione cele konieczna jest, oprócz usprawnienia planowania przestrzennego na szczeblu lokalnym, modernizacja wszystkich pozostałych szczebli planowania, zmiana pozycji prawnej planów, wzbogacenie instrumentów planistycznych tak, aby były bardziej elastyczne i dostosowane do różnych warunków naturalnych i społecznych miast i gmin. Konieczne jest sformułowanie i prowadzenie, w oparciu o prawo, racjonalnej polityki przestrzennej i urbanizacyjnej oraz wzmocnienie kontroli planistycznej. Szereg nowych rozwiązań proponuje projekt ustawy rządowej; projekt ten po dopracowaniu, może pozytywnie zmienić naszą gospodarkę przestrzenną.

Szczegółowe propozycje zmian obecnej ustawy również budzą wątpliwości, zasadnicze wątpliwości budzi zwłaszcza zastąpienie procedury uzgodnień procedurą opiniowania projektu, szczególnie w dziedzinach, w których władze gmin nie powinny być jedynym decydentem.

Pozytywnie należy ocenić propozycję dotyczącą obligatoryjnej renty planistycznej. Jak trafnie zauważyli autorzy projektu „Obecny stan dopuszczający pobieranie renty w granicach od 0 do 30 % skutkuje powszechnym zaniechaniem poboru opłaty.”

Reasumując, należy stwierdzić, że opiniowana ustawa nie próbuje rozwiązać większości kluczowych problemów gospodarki przestrzennej i inwestowania, a jej uchwalenie nie przyniesie pozytywnych efektów, stworzy jedynie pozory, że sprawa zapowiedzianego usprawnienia planowania przestrzennego została „załatwiona”. Projekt ustawy może być natomiast wykorzystany na etapie legislacyjnych prac Sejmowych, jako uzupełnienie kompleksowej inicjatywy legislacyjnej przygotowywanej przez Rząd.

Opinia powyższą Główna Komisja Urbanistyczno-Architektoniczna przedstawia z własnej inicjatywy w oparciu o uprawnienia, które nadało jej ZARZĄDZENIE Nr 31 Ministra Infrastruktury z dnia 31 marca 2008 r. w sprawie regulaminu Głównej Komisji Urbanistyczno – Architektonicznej (§ 5 ust. 1).

/-/ Adam Kowalewski
Przewodniczący
Głównej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej



Główna Komisja Urbanistyczno-Architektoniczna
00-926 Warszawa, ul. Wspólna 2/4

GKUA/26/2008

wersja elektroniczna

OPINIA

Głównej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej

o projekcie ustawy o zmianie ustawy Prawo budowlane, Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw – w wersji z dn. 23.IX.2008 r. uchwalona na posiedzeniu w dniu 1 października 2008 roku.

Główna Komisja została postawiona przed zadaniem trudnym do wykonania w obecnej fazie procesu legislacyjnego i do zajęcia stanowiska wobec projektu zmian dwóch ustaw oraz zmian licznych ustaw z ich „otoczenia prawnego”. Trudność ta polega na tym, że zmiany te zawierają – oprócz (w wielu przypadkach słusznych) „korekt” istniejących przepisów – również zmiany o charakterze „interwencji systemowych”, dla wprowadzenia których właściwszy byłby odmienny tryb prac legislacyjnych niż ten służący wprowadzaniu korekt i poprawek do przepisów istniejących. W efekcie, projekt ustawy proponuje takie nowe rozwiązania i procedury, których sprawność i efektywność budzi obawy lub wątpliwości, szczególnie w świetle dotychczasowej praktyki orzecznictwa administracyjnego dotyczącego przepisów dotyczących planowania i zagospodarowania przestrzennego, a więc z pewnością wymaga dalszego dopracowania i zmian, w szczególności tych wskazanych w przedstawionych dalej uwagach ogólnych i szczegółowych. Należy też uznać, że dla zmian o charakterze systemowym niezbędna byłaby uprzednia szeroka polityczna i profesjonalna debata o charakterze i zakresie takich zmian, identyfikacja systemowych przyczyn kryzysu gospodarki przestrzennej w Polsce, w końcu uzgodnienie systemowych założeń i celów, a następnie ich konsekwentna realizacja w procesie legislacyjnym.

1. W ocenie GKUA projekt wprowadza szereg racjonalnych zmian prawnych i stwarza szansę, że prawidłowo wdrażany, przyniesie pozytywne efekty.

1.1 Podkreślić należy zwiększenie kontroli planistycznej w procesach urbanizacyjnych, udoskonalony i wzmocniony został system planowania krajowego, poprawiono i uczytelniono relacje pomiędzy różnymi rodzajami planów, aczkolwiek nie wszystkie zmiany proponowane w sferze planowania ponadlokalnego są prawidłowe, o czym jest mowa w uwagach szczegółowych.

1.2 Koncentrując się na problematyce planistycznej projektu ustawy (rozdziału 2 dotyczącego zmian ustawy o pizp) Komisja uważa za ogólnie korzystną widoczną „ewolucję” projektu (w porównaniu z wcześniejszymi propozycjami Resortu), oraz te wszystkie propozycje, które zmierzając do zwiększenia kontroli planistycznej - wprowadzają nowe, potrzebne instrumenty – takie jak normatywy urbanistyczne, wzmocnienie roli komisji urbanistyczno – architektonicznych i wprowadzenie instytucji mediatora. Projekt likwiduje „decyzję o warunkach zabudowy”, korupcjogenną i promującą „rozlewanie się” miast, co dodatkowo wyeliminuje z praktyki wadliwie stosowaną zasadę „dobrego sąsiedztwa”.

1.3 Projekt czytelnie wzmacnia rolę studium gminnego oraz rolę planowania wojewódzkiego i krajowego (z zastrzeżeniami przedstawionymi w cz. 2).

1.4 Projekt wprowadza uproszczone instrumenty planistyczne dla obszarów zagospodarowanych lub nie przeznaczonych do intensywnej zabudowy, wymaga jednak takiej korekty, aby niektóre z tych narzędzi nie zastępowały planów miejscowych na obszarach podlegających rozwojowi lub przewidywanych do rozwoju w przyszłości;

1.5 Projekt w szerokim zakresie zastępuje „uzgodnienia” administracyjne opiniami, co należy uznać za decyzję prawidłową. Pewne wątpliwości budzi rezygnacja z niektórych uzgodnień, jak przykładowo osłabienie roli konserwatora zabytków.

1.6 Projekt wprowadza zachęty do uchwalania planów miejscowych, przywracając znaczenie rencie planistycznej i dokonując zmian w przepisach dotyczących podatku od nieruchomości na terenach objętych planami. Zalecenie GKUA do rozwiązań dotyczących renty planistycznej zawarte jest również w cz. 2 Opinii.

2. Równocześnie GKUA stwierdza, że szereg rozwiązań projektu wymaga zmian i uzupełnień a uchwalenie ustawy w jej obecnym, nie skorygowanym kształcie nie przyniesie istotnej poprawy w systemie gospodarki przestrzennej. GKUA wymienia zagrożenia o charakterze ogólnym oraz proponuje szereg zmian lub uzupełnień (wymagających dopracowania) ograniczając ich listę do spraw najistotniejszych.

2.1 Zamiast osiągnięcia istotnych celów, jakim miało być uproszczenie i przyspieszenie procesu inwestycyjnego oraz upowszechnienie planowania miejscowego – nastąpi zbędne skomplikowanie procedur i w konsekwencji odchodzenie od planowania miejscowego. Zagrożenie takie było uprzednio sygnalizowane, tymczasem omawiany projekt ustawy w wersji z dnia 23.09.2008 r. nie zawiera w tej sferze istotnych, korzystnych zmian w stosunku do projektu w wersjach z dnia 17.06.2008 r. oraz 5.09.2008 r., poza racjonalnymi uzupełnieniami dotyczącymi planowania krajowego i regionalnego (oraz licznymi korektami pomniejszej natury, idącymi na ogół w dobrym kierunku).

2.2 Regulacje proponowane w projekcie ustawy nadal jednak w większym stopniu kreują nowe rozwiązania, których sprawność i efektywność budzi obawy lub wątpliwości, szczególnie w świetle dotychczasowej praktyki orzecznictwa administracyjnego, o czym była już mowa; propozycje w tej sprawie zawiera końcowa konkluzja.

2.3 Zrekonstruowane i uzupełnione w projekcie ustawy procedury nie stworzyły gminom znacząco skuteczniejszych narzędzia kształtowaniu ładu przestrzennego; być może miejscowe lub krajowe przepisy urbanistyczne mogą po części spełnić to zadanie, jednak ich wprowadzenie niesie w sobie z kolei, niebezpieczeństwo powstania „trwałej protezy” planów miejscowych. Przepisy urbanistyczne winny być instrumentem pomocniczym przy osiąganiu minimalnych standardów ładu przestrzennego i zaspokajaniu podstawowych potrzeb w zakresie udogodnień publicznych. W projekcie ustawy natomiast stały się one, w wysokim stopniu, substytutem planowania miejscowego. Zakres ich stosowania winien być ograniczony ustawowo w takim stopniu, aby nie służyły do zastępowania planów miejscowych.

2.4 Pozytywnie oceniona propozycja projektu ustawy - wzmocnienia znaczenia renty planistycznej - wymaga dopracowania i sprecyzowania w projekcie ustawy.

2.5 Ustawa nie zobowiązuje władz centralnych do formułowania, stanowienia i wdrażania racjonalnej polityki przestrzennej i urbanizacyjnej, winny być to obligatoryjne zadania władz centralnych.

2.6 Jeśli przyjąć, że proponowany projekt jest również w dziedzinie planowania ponad-lokalnego zaledwie bardzo obszernym zbiorem korekt obecnych przepisów, to zwracamy uwagę, że jest on wprowadzany, bez uprzedniej analizy przyczyn złego funkcjonowania lub wręcz nie respektowania przepisów obecnych - poddawanych w projekcie korektom lub uchylanych. Proponowane zmiany nie osiągną pożądanej wysokiej jakości prawnej i efektywności „wdrożeniowej”, o ile pracom legislacyjnym nie będą towarzyszyć analizy orzecznictwa dotyczącego przepisów objętych proponowanymi zmianami oraz ocena przyczyn, dlaczego wiele z nich nie było realizowanych przy bierności właściwych organów kontrolujących. Należy też zbadać, czy obecne przepisy są przedmiotem krytyki dlatego, że nie są dość jednoznacznie sformułowane, co umożliwia ich interpretowanie lub omijanie.

2.7 Błędem jest powoływanie komisji urbanistyczno - architektonicznych przez „rady”, jeśli powinny pozostać ciałami doradczymi organów wykonawczych j.s.t. Uwaga jest oczywista i nie wymaga uzasadnienia.

2.8 Instytucja mediatora nie powinna być łączona z SKO. Brakiem projektu ustawy jest nie określenie wymagań merytorycznych dotyczących osób mogących sprawować funkcję mediatora.

2.9 Zdaniem Komisji, konieczne są liczne zmiany szczegółowe oraz poprawienie redakcji projektu ustawy, w celu nadania jego sformułowaniom niezbędnej spójności i konsekwencji. Propozycje takich zmian szczegółowych (nie ograniczonych do rozdziału 2 projektu), były już rekomendowane przez Główną Komisje do wykorzystania w pracach legislacyjnych i zostały przekazane Resortowi z datą 15.09.2008 r. Kolejna zaktualizowana wersja uwag szczegółowych, sformułowanych przez Zespół GKUA, zostanie przekazana Ministerstwu w ciągu tygodnia.

3. GKUA przedstawia uwagi o otoczeniu prawno-instytucjonalnym projektowanej ustawy, bowiem niespełnienie oczekiwań związanych z nowym projektem ustawy może być wynikiem treści ustaw regulujących inne dziedziny działalności państwa, oddziaływujących jednak na sferę gospodarki przestrzennej. Nie były one, z różnych przyczyn przedmiotem prac i inicjatyw legislacyjnych, jednak z racji na ich znaczenie również dla opiniowanego projektu, GKUA uznała za konieczne sformułowanie dodatkowej uwagi o ogólnych uwarunkowaniach projektu.

3.1 Ład przestrzenny i rozwój zrównoważony zależą od dobrego prawa materialnego, ale też od przystającego do gospodarki rynkowej systemu podatkowego. Gospodarka rynkowa wymaga jednak, aby system podatkowy wzmacniał społeczno - ekonomiczną racjonalność alokacji inwestycji i użytkowania gruntów. A to oznacza cenową internalizację korzyści renty lokalizacyjnej, przynajmniej w tej części, która wynika z inwestycji publicznych i zbiorowego wysiłku rozwojowego wszystkich inwestorów działających w przestrzeni. Instrumentem internalizacji jest podatek od nieruchomości związany z ich wartością. Oznacza to konieczność wprowadzenia powszechnego podatku od nieruchomości ad valorem. Bez tego podatku regulacyjny system planowania miejscowego nie będzie ani efektywny, ani powszechny, nie będzie też zapobiegał niektórym negatywnym skutkom wolnego rynku nieruchomości. Bez podatku ad valorem dywersyjna gra deweloperów i użytkowników przestrzeni o przejęcie zbiorowo lub spekulacyjnie wygenerowanej renty budowlanej - zniszczy każdy system planowania a władze lokalne nigdy nie potraktują planowania, jako własnego i korzystnego ekonomicznie instrumentu do pobudzania rozwoju. Podatek ad valorem jest również gwarantem spłaty kredytów zaciąganych na wyprzedzający rozwój terenów.

3.2 Opanowanie niekontrolowanego, chaotycznego i kosztownego dla całej gospodarki rozlewania się miast wymaga wyprzedzającej realizacji infrastruktury i tworzenia banków ziemi przez władze publiczne. Szansą na opanowanie tego zjawiska jest publiczny monopolu planistyczny. Monopol planistyczny, wraz z podatkiem ad valorem pozwala na bezpośredni zwrot nakładów na przygotowanie terenów pod zabudowę, wówczas będzie można mówić o szansach na rozwój trwały i zrównoważony oraz o sterowaniu rozwojem zgodnie z wymogami ładu przestrzennego, ładu gospodarczego i społecznego. Zasady te, wielokrotnie potwierdziła praktyka krajów gospodarczo zaawansowanych i winny być wprowadzone jak najszybciej w naszym kraju. 

3.3 Przepisy projektu nie dyscyplinują gmin w zakresie obowiązku dbałości o ład przestrzenny (co jest ich „zadaniem własnym” zgodnie z art. 6 Ustawy o samorządzie gminnym) i nadal nie dają wojewodom skutecznych uprawnień do walki z patologiami przestrzennymi.

3.4 Projekt nie zawiera przesłanek do zapewnienia kadr o odpowiednim poziomie fachowym, intelektualnym i moralnym dla realizacji przepisów prawa zawartych w projekcie ustawy, ani nie nakazuje podjęcia działań w tym kierunku. 

3.5 Karta Lipska podkreśla konieczność zintegrowanego zarządzania rozwojem, co jest równoznaczne z potrzebą zintegrowanego planowania na wszystkich poziomach władzy publicznej. W obecnej sytuacji, kiedy odrębnym trybem uchwalamy strategie rozwoju regionalnego i odrębnie budujemy plany zagospodarowania przestrzennego (bez niezbędnej korelacji między nimi), okazuje się, że jest potrzeba posiadania dodatkowego planu operacyjnego wdrażania inwestycji. Bez takiego narzędzia na poziomie wojewódzkim niemożliwe jest skoordynowanie ustaleń planów społeczno-gospodarczych i przestrzennych. Musimy być jednak świadomi, że proponując taki rodzaj planu operacyjnego utrzymujemy patologiczne podstawy obecnego planowania wojewódzkiego, nie usuwając przyczyn tych nieprawidłowości, ale podejmując jedynie próbę usuwania negatywnych skutków dualizmu w planowaniu publicznym. Bez usunięcia barier strukturalnych i nadania koordynacyjnej funkcji planowaniu przestrzennemu i zintegrowaniu go z planowaniem społeczno - gospodarczym, (czyli strategią wojewódzką), nadal będziemy tworzyć warunki do wzmacniania tak krytykowanego dalszego sektorowego planowania i stosowania specjalnych ustaw dla prowadzenia polityki przestrzennej.

3.6 Kwestii tej nie rozwiązuje także omawiany projekt ustawy na poziomie krajowym. Wprowadza, za projektem ustawy o polityce regionalnej (druk sejmowy nr 950) przygotowanej w MRR, wyróżniającej dwa dokumenty planistyczne: długookresową i średniookresową strategię rozwoju przestrzennego, trzeci dokument jakim jest krajowy plan rozmieszczenia inwestycji o znaczeniu krajowym. Zdaniem GKUA średniookresowa strategia rozwoju przestrzennego powinna się de facto pokrywać w dużym zakresie z problematykę planu krajowego. Niezależne czy ten plan nazywany będzie strategią średniookresową czy planem zagospodarowania przestrzennego kraju, powinien to być m.in. plan rozmieszczenia potencjalnych i przybliżonych lokalizacji, korytarzy, zaleceń indykatywnych i wiążących ustaleń do planów wojewódzkich i resortów pozwalających na doprecyzowania ustaleń w planach wojewódzkich i specjalistycznych planach sektorowych.

Wprowadzenie trzech planów podtrzyma niekorzystną dualność systemu planowania na poziomie krajowym. Takie rozwiązanie przyczyni się do dalszego sektorowego podziału polityki rozwoju. Współczesna gospodarka rynkowa wymaga natomiast koordynacji polityk cząstkowych i horyzontalnego do wspierania rozwoju społeczno gospodarczego na poziomie krajowym (zgodność ze strategią lizbońską).

3.7 Przy realizacji w projektowanych przepisach opisanego powyżej kierunku integracyjnego w planowaniu, należy jednak zadbać szczególnie o utrzymanie regulacji ochronnych (co może wymagać zmian w ustawach „szczegółowych”) i ścisłego ustalenia ich relacji do planów.

3.8 Propozycje rozwiązań planowania krajowego i wojewódzkiego nie przystają do wymagań dynamicznej, elastycznej gospodarki, która będzie musiała się rozwijać w warunkach rosnącej nieprzewidywalności zdarzeń i konieczności stałego, kroczącego dokonywania zmian planu. Wymagać to będzie stosowania nowych technik planistycznych, do których - jak widać z przedłożonych propozycji - nie jesteśmy przygotowani.

4. Główna Komisja Urbanistyczno-Architektoniczna zgłasza sześć wniosków z zakresu prawa budowlanego.

4.1 Celowe jest wprowadzenie systemu sprawdzania projektów inwestycji budowlanych, zalecanego w europejskich normach konstrukcyjnych. 

4.2 Wnioskujemy o wprowadzenia dla inwestycji wymagających sporządzenia projektu budowlanego obowiązku opracowania projektów lub rysunków wykonawczych oraz specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót budowlanych – czyli dokumentacji wykonawczej.

4.3 Ustawa winna stworzyć możliwość przekazywania projektów obiektów budowlanych także w wersji elektronicznej, w procedurach wymaganych ustawą Prawo budowlane. 

4.4 Konieczne jest uzupełnienie regulacji zawartej w art. 34 projektu ustawy, dotyczącej zakresu projektu budowlanego, z określeniem opracowań, których wykonanie powinien zapewnić inwestor dla spełnienia wymagań przepisów i potrzeb własnych oraz ustalenie zasad archiwizowania tych dokumentów.

4.5 Wobec obciążenia projektanta dużym zakresem odpowiedzialności konieczne jest wzmocnienie instytucji nadzoru autorskiego - łącznie z wymagalną opinią autora projektu przy oddawaniu obiektu do użytkowania. 

4.6 Programy elektroniczne wykorzystywane przy obliczeniach statycznych konstrukcji, jako ważne dla ich bezpieczeństwa, winny posiadać na mocy odrębnych przepisów certyfikaty potwierdzające ich prawidłowe działanie.

5. Konkludując, Główna Komisja uznaje opiniowany projekt Ustawy o zmianie ustawy Prawo budowlane, Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (wersja z dnia 23.09.2008 r.) za propozycję lepszą niż dotychczasowe propozycje legislacyjne (oraz projekty zmian regulacji dot. planowania przestrzennego sformułowane poza Resortem) i wnioskuje, aby projekt ten stanowił podstawę dalszych prac legislacyjnych. Podkreślić należy, że nie należy ona jednak do działań legislacyjnych o charakterze reformy systemowej i że podjęcie takiej reformy jest konieczne.

GKUA wielokrotnie i bezskutecznie zwracała uwagę, że przy tworzeniu nowych przepisów i nowych rozwiązań prawnych, powinny być wykorzystane wnioski z orzecznictwa dotyczącego obowiązującego obecnie prawa, a w tym celu niezbędne jest przeprowadzenie stosownej analizy dotychczasowego orzecznictwa. Uwzględnienie wniosków z tej analizy powinno doprowadzić do takiej redakcji przepisów, która zasadniczo ograniczy zbyt częste w ostatnich latach przypadki interpretowania w procesie orzecznictwa przepisów regulujących zasady planowania przestrzennego niezgodnie z „duchem” ustawy, intencjami ustawodawcy, a nawet literą przepisów, zwłaszcza tych o ogólniejszym – „ideowym” - charakterze.

Właściwie skorygowany i uzupełniony projekt ustawy, w szczególności na podstawie analizy orzecznictwa administracyjnego dotyczącego materii i praktyki zmienianych przepisów, może radykalnie poprawić stan prawa i instytucji gospodarki przestrzennej w Polsce. Dlatego w ocenie GKUA celowe jest opracowanie w pilnym trybie ekspertyzy prawnej, która dostarczyć może logicznych i przekonywujących argumentów stronie rządowej, na etapie prac w Komisjach Sejmu i Senatu oraz umożliwić udoskonalenie opiniowanego projektu ustawy.

Biorąc pod uwagę etap prac legislacyjnych GKUA wnioskuje, aby uwagi i zalecenia zawarte w niniejszej opinii zostały wykorzystane i wprowadzone przez stronę rządową na etapie prac sejmowych. Główna Komisja wzięła w tym przypadku pod uwagę fakt zgłoszenia dwóch dodatkowych inicjatyw legislacyjnych (w tym jednej już skierowanej do Komisji Sejmowej) co najprawdopodobniej skłoni Komisję oraz Podkomisję Sejmową (która została powołana) do szerszej debaty nad przedkładanymi propozycjami ustawowymi, co stworzy możliwość wprowadzania nawet istotnych poprawek. 

/-/Adam Kowalewski
Przewodniczący Głównej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej




Logo IPB
IZBA PROJEKTOWANIA BUDOWLANEGO                     Warszawa, dnia 12.09.2008 r
  THE CHAMBER OF CONSTRUCTION DESIGNING

PREZES

Pan
Roman Nowicki
Przewodniczący Kongresu
Budownictwa

    W związku z otrzymaniem do wiadomości projektu ustawy o zmianie ustawy Prawo budowlane, ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (wersja z 05.09.2008 r.), stanowiący podstawę uzgodnień międzyresortowych – Izba Projektowania Budowlanego przekazuje do wiadomości UWAGI dotyczące tego projektu skierowane w dniu 12.09.2008 r. do Pana Olgierda Dziekońskiego Podsekretarza Stanu w Ministerstwie Infrastruktury.

Ksawery Krassowski



Logo IPB
IZBA PROJEKTOWANIA BUDOWLANEGO                     Warszawa, dnia 12.09.2008 r
  THE CHAMBER OF CONSTRUCTION DESIGNING

UWAGI
do projektu ustawy zmianie ustawy Prawo
budowlane,
ustawy o planowaniu i
zagospodarowaniu przestrzennym
oraz niektórych
innych ustaw

(do wersji z 05.09.2008 r.)

  1. Opiniowany projekt (z 05.09.2008 r.) jest wersją, która miała uwzględniać wyniki konsultacji społecznych. Konsultacjom społecznym podlegała wersja tej ustawy z dnia 16.06.2008 r.
    Jak wynika z zestawień, które sporządziło Ministerstwo Infrastruktury, w ramach konsultacji społecznych, zgłoszono 363 uwagi szczegółowe do ustawy Prawo budowlane i 546 uwag do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Sporządzone zestawienia nie obejmują tzw. uwag ogólnych, zgłoszonych w procedurze konsultacji społecznych, a one wydają się istotne.
    W ramach powyższych konsultacji społecznych Izba Projektowania Budowlanego zgłosiła 11 uwag ogólnych i 25 uwag szczegółowych. Uwagi szczegółowe Izby zostały ujęte w zestawieniu zbiorczym.
  2. Niepokój w Izbie budzi zaobserwowany obecnie brak skoordynowania działalności legislacyjnej różnych organów posiadających inicjatywę ustawodawczą. Przykładowo:
2.1. Równolegle z opiniowanym projektem opracowanym przez Ministerstwo
Infrastruktury (z 05.09.2008 r.) przygotowany został projekt ustawy o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (wersja z 25.08.2008 r.). Zawiera on bardzo szczegółowe propozycje doprecyzowań różnych zagadnień, a w szczególności formalno-proceduralnych, związanych z oceną energetyczną i świadectwami energetycznymi budynków - 40 nowych regulacji, w tym 27 regulacji dotyczących art. 5 ustawy Prawo budowlane, który w założeniu miał zawierać wymagania podstawowe jakie powinien spełniać obiekt budowlany. Powstaje wątpliwość czy wszystkie nowe regulacje stanowią materię ustawową, czy niektóre z nich nie mogą być uregulowane w rozporządzeniu, dla wydania którego powinna być zaproponowana w projekcie nowelizacji odpowiednia delegacja.
2.2. Opiniowany projekt (art. 23, str. 89) przewiduje wprowadzenie 12 zmian w
ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o samorządach zawodowych architektów, inżynierów budownictwa oraz urbanistów (Dz. U. z 2001 r., Nr 5, poz. 42, z późń. zm), a w Sejmie RP procedowany jest projekt zmian w tej ustawie w dostosowaniu do dyrektywy unijnej. Powstaje pytanie czy te obydwie nowe regulacje są skoordynowane merytorycznie.
2.3. Komisja Nadzwyczajna „Przyjazne Państwo” Sejmu R.P., której
przewodniczy poseł Janusz Palikom, przekazała do Sejmu projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (druk sejmowy nr 812). Projekt zawiera propozycję 12 zmian w obecnej ustawie. Powstaje obawa czy projekt nowelizacji ustawy opracowany przez Komisję Nadzwyczajną jest merytorycznie zgodny z projektem Ministerstwa Infrastruktury.
W uzasadnieniu do projektu ustawy nie objaśniono zagadnień podniesionych w pkt. 2.1.-2.3.
  1. Jako korzystna nowość w opiniowanym projekcie ustawy Izba ocenia regulacje zawarte w art. 30 (str. 97), które dotyczą zmian w ustawie z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym (Dz. U. z 2003 r., Nr 16, poz. 988, z późń. zm.). Regulacje te dotyczą głównie nadawania uprawnień osobom sporządzającym projekty wyposażenia linii kolejowych w urządzenia przeznaczone do prowadzenia ruchu kolejowego i kierującym pracami wyposażenia linii kolejowych w te urządzenia. Izba potwierdza, że specjalność ta dla kolejnictwa jest niezbędna, a nie mieści się ona w zakresie działania Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa.
  2. Zgłaszając uwagi do projektu ustawy nowelizującej w ramach konsultacji społecznych Izba miała świadomość, że nie wszystkie nasze propozycje będą przyjęte. Liczyliśmy jednak, że niektóre propozycje zostaną wykorzystane. Rzeczywistość jest jednak inna. Stawia to pod znakiem zapytania sens uczestniczenia Izby w konsultacjach społecznych i ponoszenia bezefektywnych nakładów pracy.
    W swoich propozycjach Izba zawsze kieruje się interesem publicznym. Propozycje Izby zawierały i uważamy że dalej zawierają, istotne sprawy dotyczące procesu inwestycyjnego, które powinny zostać uregulowane w ramach nowelizacji ustaw normujących działalność inwestycyjną.
    W związku z powyższym Izba wnioskuje o ponowne rozważenie przyjęcia podstawowych propozycji, które przedkłada.
4.1. Sprawdzenie projektów. Potrzeba wprowadzenia zmian w systemie
sprawdzania projektów inwestycji budowlanych, w ocenie Izby, jest niezbędna. Nowy system sprawdzania projektów jaki został zaproponowany w art. 20a i 18 (str. 6) jest bardzo ogólnie zarysowany i nie zapewni poprawy wykonywania tej istotnej czynności. Izba zaproponowała wprowadzenie w Polsce systemu sprawdzania zalecanego z eurokodach (europejskich normach konstrukcyjnych) z utrzymaniem zasad ogólnych zawartych w art. 20a. Zasady Eurokodów wymagają dodatkowego sprawdzania projektów obiektów o dużej konsekwencji zniszczenia przez niezależny, specjalistyczny zespół sprawdzający. Izba proponuje odpowiednią modyfikację zapisów w art. 20 ust. 2 i 3 obecnej ustawy oraz upoważnienie ministra właściwego do spraw budownictwa do określenia w rozporządzeniu wykazu obiektów wymagających 3-go w kolejności sprawdzenia przez fachową jednostkę, zatrudniającą wysokokwalifikowanych specjalistów.
Sprawdzanie powyższe, zdaniem Izby, powinno być przeprowadzane na odrębne zamówienie inwestora, w okresie zgłoszenia zamierzonej inwestycji do rejestracji przez właściwy organ. Uwagi i propozycje wynikające z protokółu sprawdzenia projektu budowlanego byłyby zalecane decyzją inwestora do uwzględnienia w projektach wykonawczych.
Izba wnioskuje następujący system sprawdzania rozwiązań zawartych w projekcie budowlanym:
  1. Utrzymać funkcjonujący obecnie system sprawdzania projektów, ukształtowany w wyniku regulacji zawartych w art. 20 ust. 2 i 3 pkt. 1 obowiązującej ustawy, z wprowadzeniem korekt, które powinny ograniczyć obserwowane mankamenty. Proponuje się zmianę numeracji ustępów i dodanie nowych ustępów o następującej treści:
    „ust. 2. Autor każdego opracowania projektowego jest zobowiązany wykonać autorskie sprawdzenie wykonanego przez siebie projektu.
    2a. Projektant ma obowiązek zapewnić sprawdzenie projektu budowlanego
    (skreślono słowo: architektoniczno) pod względem zgodności z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności lub rzeczoznawcę budowlanego.
    2b. Osoba wykonująca sprawdzenie powinna być niezależna organizacyjnie od projektanta.

    3. Obowiązek, o którym mowa w ust.2a, nie dotyczy:
    1) zakresu objętego sprawdzaniem i opiniowaniem na podstawie przepisów szczególnych,
    2) projektów obiektów i robot budowlanych, o których mowa w art. 29 i 33a.
    3a. Projektant razem ze sprawdzającym ponoszą odpowiedzialność za szkody powstałe w wyniku błędów w projekcie budowlanym i w dokumentacji wykonawczej, o której mowa w art. 40a.”
  2. Po art.20 dodaje się art. 20a w brzmieniu:
    „Art. 20a. 1. Dla obiektów o podwyższonym stopniu ryzyka lub o podwyższonych konsekwencjach zniszczenia, inwestor zapewnia wykonanie sprawdzenia rozwiązań zawartych w projekcie budowlanym przez stronę trzecią, tj. niezależny zespół sprawdzających.
    2. Sprawdzanie prawidłowości rozwiązań zawartych w projekcie budowlanym, o którym mowa w ust.1, jest wykonywane równolegle czasowo z procedurą rejestracji zamierzonej inwestycji, o której mowa w art. 35.

    3. Wnioski i propozycje sprawdzających, po ich rozpatrzeniu, decyzją inwestora, powinny być zalecone do uwzględnienia w projektach wykonawczych.
    4. W przypadku gdy inwestor akceptuje propozycje sprawdzających, kwalifikujące się do zmian o charakterze istotnym, o których mowa w art. 36a, jest zobowiązany wycofać wniosek o rejestrację zamierzonej inwestycji i przedłożyć nowy wniosek ze skorygowanym projektem budowlanym.
    5. Minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej, w drodze rozporządzenia, w sprawie sprawdzenia projektów budowlanych obiektów o podwyższonych konsekwencjach zniszczenia, określi:
    1) rodzaje obiektów, których projekty budowlane wymagają (3-go w kolejności ) sprawdzenia przez niezależny zespół sprawdzających, jako stronę trzecią, ze względu na podwyższone ryzyko lub podwyższone konsekwencje zniszczenia, uwzględniając rodzaje obiektów podane w załączniku do obowiązującej ustawy,
    2) współczynniki konsekwencji zniszczenia zalecane do uwzględnienia w projektach budowlanych obiektów, o których mowa w pkt.1,
    3) wymagania kwalifikacyjne i organizacyjne dla osób prawnych organizujących czynności sprawdzania obiektów, o których mowa w ust.1,
    4) tryb składania wniosków o sprawdzenie, zakres sprawdzania i czas, w którym powinna być wykonana ta czynność,
    5) szczegółowy sposób postępowania z uwagami i wnioskami wynikającymi ze sprawdzenia projektu budowlanego,
    6) tryb przekazywania przez podmioty sprawdzające okresowych informacji do właściwego organu o wynikach i wnioskach ze sprawdzania”
4.2. Dokumentacja wykonawcza. Wprowadzenie dla inwestycji, wymagających
sporządzenia projektu budowlanego, obowiązku opracowania projektów lub rysunków wykonawczych i specyfikacji technicznych wykonania robót budowlanych, w zakresie dostosowanym do skomplikowania robót budowlanych. Projekty wykonawcze i specyfikacje techniczne powinny podlegać procedurze sprawdzania organizowanej przez projektanta. Dokumentacja wykonawcza, tj. projekty wykonawcze, stanowiące uszczegółowienie rozwiązań zawartych w projekcie budowlanym dla potrzeb wykonania robót budowlanych i specyfikacje techniczne wykonania i odbioru robót budowlanych, jako dokumenty inwestora, powinny podlegać jego akceptacji, przed ich skierowaniem do wykonawcy robót budowlanych.
Wprowadzenie stadium dokumentacji wykonawczej doprowadzi do zgodności regulacji zawartych w ustawie Prawo budowlane z wymaganiami art. 647 i 648 Kodeksu cywilnego. W obecnym stanie prawnym dokumentacja wykonawcza (projekty wykonawcze i specyfikacje techniczne) są wymagane tylko w inwestycjach realizowanych jako zamówienia publiczne - na podstawie ustawy Prawo zamówień publicznych. Natomiast na zasadzie dobrych praktyk, dokumentacja wykonawcza jest przygotowywana prawie powszechnie przez inwestorów, realizujących inwestycje ze środków prywatnych.
W ocenie Izby niezbędne jest w znowelizowanej ustawie Prawo budowlane uwzględnienie projektów wykonawczych oraz specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót budowlanych jako dokumentów określających sposób wykonania i odbioru robot budowlanych. Wnioskuje się w zakończeniu rozdziału pt. „Postępowanie poprzedzające rozpoczęcie robot budowlanych” dodanie nowego art. 40a o następującej treści:
  1. Inwestor, przyjmując formułę realizacji robót budowlanych według zasad określonych w ustawie Kodeks cywilny ( art. 647 i 648 ) dla potrzeb wykonania robót jest zobowiązany do umowy dołączyć dokumentację stanowiąca podstawę ich wykonania.
  2. O zakresie i treści dokumentacji, nazwanej dokumentacją wykonawczą, rozstrzyga inwestor stosownie do specyfiki i charakteru obiektu oraz stopnia skomplikowania robot budowlanych.
  3. Dokumentację wykonawcza, stosownie do stopnia skomplikowania robot budowlanych, tworzą:
    1) opisy, rysunki i dokumenty, o których mowa w art.33d i art. 33e – dla robot nieskomplikowanych, określonych w art. 33a,
    2) dla robot, które wymagają sporządzenia projektu budowlanego, dokumentacje wykonawczą tworzą:
    a) projekt budowlany wraz z zaświadczeniem o zarejestrowaniu zamierzonej inwestycji, a dla przedsięwzięć oddziałujących na środowisko także z zezwoleniem na realizacje przedsięwzięcia,
    b) rysunki wykonawcze, a przy skomplikowanych obiektach branżowe projekty wykonawcze, stanowiące uszczegółowienie rozwiązań zawartych w projekcie budowlanym,
    c) specyfikacje techniczne wykonania i odbioru robot budowlanych, zawierające wymagania niezbędne do określenia standardu i jakości wykonania robot w zakresie sposobu wykonania robót i ich odbioru, właściwości wyrobów budowlanych oraz oceny prawidłowości wykonania poszczególnych robót,
    d) informacja dotycząca bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, w przypadkach gdy jej opracowanie jest wymagane na podstawie przepisów odrębnych.
  4. Szczegółowy zakres i formę projektów wykonawczych oraz specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robot budowlanych inwestor może określić korzystając z regulacji wydanej na podstawie przepisów o zamówieniach publicznych.
  5. Do projektów wykonawczych, specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót budowlanych w sprawie ich zakresu, formy i sprawdzania odnoszą się te same wymagania jak do projektu budowlanego.
  6. Projekty wykonawcze i specyfikacje techniczne wykonania i odbioru robot budowlanych inwestor akceptuje swoją decyzją i kieruje do wykonania robót budowlanych.”
4.3. Programy komputerowe to powszechne obecnie narzędzia do
wykonywania obliczeń inżynierskich, udostępniane na zasadach rynkowych. Dla podniesienia bezpieczeństwa ich stosowania, powinny one podlegać ocenie sprawdzającej (certyfikacji ) potwierdzającej poprawność uzyskiwanych wyników obliczeń. Jako produkty sprzedawane na rynku powinny posiadać potwierdzenie, ze ich stosowanie (zgodnie z instrukcja) daje prawidłowe wyniki, a więc nie zagraża bezpieczeństwu obiektu.
Wnioskuje się regulację ( art. 10a ) warunkującą wprowadzenie na rynek programów komputerowych do obliczeń inżynierskich. Zaproponowano wydanie rozporządzenia przez ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej regulującego problematykę wprowadzania na rynek programów komputerowych do obliczeń inżynierskich w budownictwie..
W miejsce uchylonego artykułu 10a proponuje się wstawienie nowej następującej treści:
  1. Programy komputerowe służące do obliczeń inżynierskich mogą być wprowadzone na rynek i do użytkowania powszechnego dopiero po uzyskaniu certyfikatu wydanego przez jednostkę akredytowaną.
  2. Minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej, w drodze rozporządzenia , określi:
    a) rodzaje obliczeń inżynierskich, dla których programy wymagają certyfikacji,
    b) jednostki akredytowane upoważnione do certyfikacji programów komputerowych do obliczeń inżynierskich,
    c) szczegółowy tryb składania wniosków o certyfikację i wymagane dokumenty,
    d) tryb, zakres i sposób przeprowadzenia badań w procesie certyfikacji,
    e) sposób ustalania opłat i ich wysokość za przeprowadzenie certyfikacji inżynierskich programów obliczeniowych,
    f) sposób postępowania z wersjami programu, będącymi jego ulepszeniem,
    g) wzór certyfikatu wiarygodności programu komputerowego do obliczeń inżynierskich budownictwie”.
4.4. Przekazywanie projektów obiektów budowlanych w wersji
elektronicznej
Obecny sposób sporządzania projektów z wykorzystaniem komputerów, pozwala na ich przekazywanie i przechowywanie także w wersji elektronicznej. Z projektu rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie metodologii obliczania charakterystyki energetycznej budynku wynika wymóg aby świadectwo charakterystyki energetycznej budynku było opracowane w wersji papierowej i elektronicznej.
Podobnie raport oceny oddziaływania inwestycji na środowisko również jest wymagany w wersji papierowej i elektronicznej. Także z przepisów o zamówieniach publicznych wynika wymóg dysponowania dokumentacją projektową w wersji elektronicznej. Również nowelizowana ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wymaga opracowania dokumentów planistycznych w wersji papierowej i elektronicznej.
W ocenie Izby obszerność zmian w ustawie Prawo budowlane i obecny poziom technologii elektronicznej uzasadnia także w postępowaniach administracyjnych związanych z inwestycjami budowlanymi, korzystanie z formy elektronicznej. Niezbędne jest aby w ustawie Prawo budowlane i w odpowiednich rozporządzeniach zostały sprecyzowane zasady, standardy i format informatyczny dla przekazywania projektów w budownictwie. Powyższe zasady, standardy i format informatyczny powinny również uwzględniać zasady przyjęte przez służby geodezyjne oraz przewidywać możliwość nieupubliczniania niektórych elementów projektów, które mogłyby być wykorzystane przez organizacje terrorystyczne. Format informatyczny powinien również uniemożliwić wprowadzanie zmian do projektów przez osoby postronne, jak również kopiowanie projektów z naruszeniem praw autorskich.
Wnioskuje się w nowym art. 40b zamieszczenie delegacji dla ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej, do wydania odpowiedniego rozporządzenia. Proponuje się następującą redakcję art.40b:
    1. Minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej określi, w drodze rozporządzenia, szczegółowe zasady i formaty przekazywania w wersji elektronicznej projektów obiektów budowlanych.
    1. W rozporządzeniu należy określić:
      1) jednolity dla wszystkich użytkowników format elektroniczny zapewniający przesyłanie i odbiór projektów budowlanych,
      2) system powinien spełniać wymagania administracji budowlanej, Prawa zamówień publicznych i być zgodny ze standardami geodezyjnymi,
      3) system powinien:
      a) przewidywać możliwość nieupubliczniania niektórych elementów projektów, które mogłyby być wykorzystane przez organizacje terrorystyczne,
      b) uniemożliwiać wprowadzenie zmian do projektów przez osoby postronne,
      c) uniemożliwiać kopiowanie projektów z naruszeniem praw autorskich.”
  1. W odniesieniu do zmian w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Izba przekazuje następujące uwagi:
5.1. W ocenie Izby nowe regulacje prawne, głównie z zakresu ochrony
środowiska, znacząco podniosą nakład pracy i koszty opracowań planistycznych, tj. studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy oraz planów miejscowych.
Izba proponuje i ponawia wniosek o włączenie do opracowywania studium i planów miejscowych przedstawicieli gestorów sieci uzbrojenia terenu, którzy za środki tych gestorów wykonywaliby wymagane studia dotyczące wariantowych lokalizacji ich inwestycji oddziaływujących z zasady na środowisko. Gminy kosztów związanych z analizami wariantowych lokalizacji tych inwestycji nie będą w stanie lub nie będą chciały ponosić.
Propozycja Izby oznacza, że po podjęciu decyzji o przystąpieniu do opracowania studium lub planu miejscowego wójt, burmistrz lub prezydent miasta zawiadamia gestorów tych sieci i zaprasza do udziału w pracach nad tymi dokumentami.
5.2. Proponowane zmiany w przygotowaniu dokumentów planistycznych
wskazują, że powinny być one wykonywane na zasadach ciągłości autorskiej, a nie przypadkowego wyboru wykonawców na zasadach ustawy Prawo zamówień publicznych – za najniższą cenę. Powinno się poważnie rozważyć powołanie (odtworzenie) zespołów wykonujących opracowania planistyczne w systemie ciągłym, z pełnym wykorzystaniem nagromadzonej wiedzy o obszarze objętym opracowaniem planistycznym. W projekcie nowelizacji, zabrakło w tym zakresie propozycji organizacyjnych.
5.3. W wersji projektu z 05.09.2008 r. przywoływany jest pierwotny tytuł nowej
ustawy środowiskowej. Tytuł ustawy, przyjętej przez Sejm we wrześniu b.r. jest następujący: „ustawa o udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko”. Niezbędna jest korekta.

Autor:
Aleksander Krupa


Ksawery Krassowski
(prezes Izby)



13 marca 2008
Władysław Korzeniewski
magister inżynier architekt
ekspert Stałego Przedstawicielstwa
Kongresu Budownictwa

STUDIUM UWARUNKOWANIA, CZY PLAN OGÓLNY
ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO?


    Powszechna krytyka obecnie obowiązujących regulacji systemu miejscowego planowania przestrzennego wynika z ich nietrafności, zarówno jako podstawy przygotowania konkretnych przedsięwzięć inwestycyjnych i modernizacyjnych, jak i prowadzenia przez organy gminy systemowej gospodarki przestrzennej, spełniającej wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistycznego i architektonicznego, warunkującego zrównoważony rozwój jednostek osadniczych.
    Ustawa z dnia 23 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zachowała, wprowadzony już ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym, system planowania przestrzennego w gminie, wymagający opracowania przez organy gminy i uchwalenia przez rady gminy:
  1. studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, obejmującego jaj cały obszar, oraz
  2. planów miejscowych dla części obszaru gminy scharakteryzowanych w ustawie.
    Ustawa ustala obowiązek opracowania studium gminy w wyznaczonym terminie i określa szeroki zakres opracowania studium, postanawiając, że:
    (…) Art. 10. 1. W studium uwzględnia się uwarunkowania wynikające w szczególności z:
  1. dotychczasowego przeznaczenia, zagospodarowania i uzbrojenia terenu;
  2. stanu ładu przestrzennego i wymogów jego ochrony;
  3. stanu środowiska, w tym stanu rolniczej i leśnej przestrzeni produkcyjnej, wielkości i jakości zasobów wodnych oraz wymogów ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego;
  4. stanu dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej;
  5. warunków i jakości życia mieszkańców, w tym ochrony ich zdrowia;
  6. zagrożenia bezpieczeństwa ludności i jej mienia;
  7. potrzeb i możliwości rozwoju gminy;
  8. stanu prawnego gruntów;
  9. występowania obiektów i terenów chronionych na podstawie przepisów odrębnych;
  10. występowania obszarów naturalnych zagrożeń geologicznych;
  11. występowania udokumentowanych złóż kopalin oraz zasobów wód podziemnych;
  12. występowania terenów górniczych wyznaczonych na podstawie przepisów odrębnych;
  13. stanu systemów komunikacji i infrastruktury technicznej, w tym stopnia uporządkowania gospodarki wodno-ściekowej, energetycznej oraz gospodarki odpadami;
  14. zadań służących realizacji ponadlokalnych celów publicznych.
    2. W studium określa się w szczególności:
  1. kierunki zmian w strukturze przestrzennej gminy oraz w przeznaczeniu terenów;
  2. kierunki i wskaźniki dotyczące zagospodarowania oraz użytkowania terenów, w tym tereny wyłączone spod zabudowy;
  3. obszary oraz zasady ochrony środowiska i jego zasobów, ochrony przyrody, krajobrazu kulturowego i uzdrowisk;
  4. obszary i zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej;
  5. kierunki rozwoju systemów komunikacji i infrastruktury technicznej;
  6. obszary, na których rozmieszczone będą inwestycje celu publicznego o znaczeniu lokalnym;
  7. obszary, na których rozmieszczone będą inwestycje celu publicznego o znaczeniu ponadlokalnym, zgodnie z ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego województwa i ustaleniami programów, o których mowa w art. 48 ust. 1;
  8. obszary, dla których obowiązkowe jest sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na podstawie przepisów odrębnych, w tym obszary wymagające przeprowadzenia scaleń i podziału nieruchomości, a także obszary rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m2 oraz obszary przestrzeni publicznej;
  9. obszary, dla których gmina zamierza sporządzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w tym obszary wymagające zmiany przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne;
  10. kierunki i zasady kształtowania rolniczej i leśnej przestrzeni produkcyjnej;
  11. obszary narażone na niebezpieczeństwo powodzi i osuwania się mas ziemnych;
  12. obiekty lub obszary, dla których wyznacza się w złożu kopaliny filar ochronny;
  13. obszary pomników zagłady i ich stref ochronnych oraz obowiązujące na nich ograniczenia prowadzenia działalności gospodarczej (…),
  14. obszary wymagające przekształceń, rehabilitacji lub rekultywacji;
  15. granice terenów zamkniętych i ich stref ochronnych;
  16. inne obszary problemowe, w zależności od uwarunkowań i potrzeb zagospodarowania występujących w gminie. (…).
    Równocześnie jednak z postanowień art. 9 ustawy wynika wprawdzie, że „ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych” jednakże „studium nie jest aktem prawa miejscowego”, czyli na jego podstawie nie można podejmować żadnych decyzji w zakresie realizacji gospodarki przestrzennej.
    Natomiast w zakresie roli i treści planów miejscowych ustawa z 23 marca 2003 r. ustala, że:
    Art. 14. 1. W celu ustalenia przeznaczenia terenów, w tym dla inwestycji celu publicznego, oraz określenia sposobów ich zagospodarowania i zabudowy rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zwanego dalej "planem miejscowym", z zastrzeżeniem ust. 6.
    2. Integralną częścią uchwały, o której mowa w ust. 1, jest załącznik graficzny przedstawiający granice obszaru objętego projektem planu.
    3. Plan miejscowy, w wyniku którego następuje zmiana przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, sporządza się dla całego obszaru wyznaczonego w studium.
    (…) 7. Plan miejscowy sporządza się obowiązkowo, jeżeli wymagają tego przepisy odrębne.
    8. Plan miejscowy jest aktem prawa miejscowego.
    Ustawa z 2003 r. ustala następująco ramową treść planu miejscowego:
    Art. 15. (…) 2. W planie miejscowym określa się obowiązkowo:
  1. przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania;
  2. zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego;
  3. zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego;
  4. zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej;
  5. wymagania wynikające z potrzeb kształtowania przestrzeni publicznych;
  6. parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym linie zabudowy, gabaryty obiektów i wskaźniki intensywności zabudowy;
  7. granice i sposoby zagospodarowania terenów lub obiektów podlegających ochronie, ustalonych na podstawie odrębnych przepisów, w tym terenów górniczych, a także narażonych na niebezpieczeństwo powodzi oraz zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych;
  8. szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości objętych planem miejscowym;
  9. szczególne warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu, w tym zakaz zabudowy;
  10. zasady modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji i infrastruktury technicznej;
  11. sposób i termin tymczasowego zagospodarowania, urządzania i użytkowania terenów;
  12. stawki procentowe, na podstawie których ustala się opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4.
    3. W planie miejscowym określa się w zależności od potrzeb:
  1. granice obszarów wymagających przeprowadzenia scaleń i podziałów nieruchomości;
  2. granice obszarów rehabilitacji istniejącej zabudowy i infrastruktury technicznej;
  3. granice obszarów wymagających przekształceń lub rekultywacji;
  4. granice terenów pod budowę obiektów handlowych, o których mowa w art. 10 ust. 2 pkt 8;
  5. granice terenów rekreacyjno-wypoczynkowych oraz terenów służących organizacji imprez masowych;
  6. granice pomników zagłady oraz ich stref ochronnych, a także ograniczenia dotyczące prowadzenia na ich terenie działalności gospodarczej, określone w ustawie z dnia 7 maja 1999 r. o ochronie terenów byłych hitlerowskich obozów zagłady.
    Ustawa wprowadza przepis, który afirmuje rolę planu miejscowego, jako planu szczegółowego, ponieważ wymaga wysokiej dokładności przedstawienia części graficznej ustalając, że:
    Art. 16. 1. Plan miejscowy sporządza się w skali 1:1.000, z wykorzystaniem urzędowych kopii map zasadniczych albo w przypadku ich braku map katastralnych, gromadzonych w państwowym zasobie geodezyjnym i kartograficznym. W szczególnie uzasadnionych przypadkach dopuszcza się stosowanie map w skali 1:500 lub 1:2.000, a w przypadkach planów miejscowych, które sporządza się wyłącznie w celu przeznaczenia gruntów do zalesienia lub wprowadzenia zakazu zabudowy, dopuszcza się stosowanie map w skali 1:5.000.
    Taka dokładność opracowania planu miejscowego uzasadnia przepis art. 4 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym ustalenia prawomocnego planu miejscowego dają podstawę do realizacji zagospodarowania i zabudowy terenu nieruchomości objętej tym planem i zgodnie z jego ustaleniami, bez potrzeby jakiegokolwiek postępowania lokalizacyjnego.
    Jednakże określone w ustawie: zakres przestrzenny, treść i skala planu miejscowego sprawiają, że nie zakłada się, aby realnie ich opracowania pokryły cały obszar zainwestowania jednostek osadniczych. Z tego powodu ustawa zawiera również regulacje określające zasady i tryb ustalania lokalizacji inwestycji (art. 50 – 67), na obszarach nieobjętych obowiązującym planem miejscowym, w drodze wydawania przez organ gminy jednostkowych decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego lub o warunkach zabudowy innych inwestycji.
    Z pewnością jednak działalność inwestycyjna lub modernizacyjna wielkiej liczby podmiotów gospodarczych, zaspokajających wyłącznie własne potrzeby inwestycyjne, podejmowana na podstawie jednostkowych decyzji lokalizacyjnych, nie może zapewnić spełnienia ustawowego wymogu zrównoważonego i harmonijnego rozwoju całej jednostki osadniczej. Dotyczy to szczególnie braku ustaleń planistycznych dla lokalizacji dróg publicznych i obiektów infrastruktury technicznej naziemnej i podziemnej, wymagających określenia ich układu, klasyfikacji i podstawowych parametrów w skali całej jednostki osadniczej, a obecnie najczęściej z wykroczeniem poza jej granice.
    Równocześnie warunki wydawania decyzji o warunkach zabudowy inwestycji, nie będących inwestycjami celu publicznego, oparte jedynie na tzw.”zasadzie dobrego sąsiedztwa”, budzą nieustannie krytykę ze strony inwestorów, przede wszystkim z powodu przypadkowości korzystnych uwarunkowań i uznaniowego charakteru tych decyzji.
    Stan ten powoduje powstanie już w ciągu ostatnich czterech lat wielu projektów naprawy systemu planowania przestrzennego, umożliwiającego ograniczenie spiętrzonych „barier inwestycyjnych” i zapewnienie harmonijnego rozwoju i rewitalizacji jednostek osadniczych. Projekty te mają różne, często przeciwstawne wektory i z tego powodu nie doszło do ich uzgodnienia i akceptacji.
    Uzasadnia to przedstawienie propozycji powrócenia do systemu dwustopniowych planów miejscowych: ogólnych i szczegółowych, jaki został ustanowiony już w 1928 r. i sprawdził się w różnych warunkach ustrojowych, jako naturalny i uzasadniony „technologią” prac planistycznych i pragmatyką legislacyjną.
    Określone na wstępie cele ogólnego planu miejscowego wskazują, że jego opracowanie jest niezbędne dla całego obszaru gminy, szczególnie gdy jest nią miasto. Trzeba stwierdzić także, iż roli ogólnego planu miejscowego nie zastępuje obecnie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, które nie ma rangi prawa miejscowego i nie może stanowić podstawy do podejmowania decyzji lokalizacyjnych i czynności związanych z uzyskanie praw do terenu, a szczególnie do wywłaszczenia gruntów pod inwestycje celu publicznego.
    Jeżeli jednak porównać przedstawiony wyżej zakres opracowania studium, ustalony ustawą z 2003 r., z regulacjami dotyczącymi celów i treści ogólnych planów miejscowych, jakie obowiązywały w Polsce od 1928 r., to okazuje się, że studium uwarunkowań musi zawierać obecnie taki ładunek informacji, wyników analiz i istotnych wniosków planistycznych, że nieporównanie przewyższają one wszystkie wcześniejsze wymagania dotyczące treści planów ogólnych.
    Na dowód można przytoczyć tutaj odnośne przepisy rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 16 lutego 1928 r. o prawie budowlanym i zabudowaniu osiedli (Dz. U. RP nr 34, poz. nr 23 z późn. zm.) określające następująco rolę i treść planu ogólnego:
    Art. 1 (1). Dla przeprowadzenia regulacji i prawidłowego zabudowania miast i miasteczek miejskich oraz uzdrowisk, uznanych za posiadające charakter użyteczności publicznej – powinny być sporządzone plany zabudowania.
    (2). Dla osiedli, nie wskazanych w ust. (1), plany zabudowania powinny być sporządzone , gdy zachodzi tego potrzeba, a w szczególności : gdy wymagają tego zamierzenia inwestycyjne o państwowym znaczeniu, gdy ma być założone nowe osiedle, gdy osiedle ma charakter letniskowy, albo podmiejski, lub gdy chodzi o odbudowę osiedla zniszczonego wskutek klęski żywiołowej. Jeżeli taka potrzeba nie zachodzi, plany zabudowania dla tych osiedli będą sporządzane w miarę możności. (…)
    Art. 8. (1). Plany zabudowania mogą być sporządzane jako ogólne lub szczegółowe. Dopuszcza się sporządzenie ogólnych planów zabudowania, będących zarazem w całości lub w części szczegółowymi planami zabudowania.
    Art. 10. Ogólne plany zabudowania obejmują:
  1. linie regulacyjne, ograniczające obszary, przeznaczone na:
    1. główne arterie komunikacyjne, razem z urządzeniami pomocniczymi,
    2. na inne urządzenia komunikacyjne, jak lotniska, porty wodne itp. oraz pod budowę budynków, zakładów i urządzeń użyteczności publicznej,
    3. na place publiczne. skwery, parki, ogrody, place sportowe i inne podobne urządzenia, przeznaczone do użytku publicznego,
    4. na uprawę leśną, rolną, ogrodniczą (ewentualnie ogródki działkowe) lub inną podobną,
    5. na cele wyłącznie mieszkaniowe,
    6. na cele mieszkaniowe z dopuszczeniem zakładów przemysłowych, nie podpadających po przepisy art. 18,
    7. na cele wyłącznie przemysłowe;
  2. podział miejscowości na strefy, według sposobu zabudowania jedno lub wielopiętrowego, zwartego, grupowego, luźnego lub mieszanego, ogniotrwałego lub nieogniotrwałego, gdy ten ostatni jest dopuszczalny, z określeniem najwyższej dopuszczalnej wysokości i gęstości zabudowania poszczególnych stref;
  3. profile podłużne i charakterystyczne poprzeczne istniejących i projektowanych przewidzianych w planie arterii komunikacyjnych.
    Późniejsze regulacje, dotyczące systemu planowania przestrzennego, zawarte w ustawach z 1961 i 1984 r., zmieniały wprawdzie akcenty w określeniu celów, wskazując na związek planowania przestrzennego z planowaniem gospodarczym, ale zawierały jeszcze bardziej lapidarne określenie ich treści, a przecież oparte na tych przepisach plany ogólne wszystkich miast spełniały tę rolę w praktyce jeszcze do końca lat 90-tych.
    Na tej podstawie można postawić wniosek, aby wprowadzić ustawowo zasadę. iż studium uwarunkowań odpowiadające przepisom ustawy z 2003 r. uzyskuje moc prawa miejscowego w zakresie obejmującym ustalenia odpowiadające np. wyszczególnionym w przytoczonym wyżej art. 10 ust. 2 pkt 1 i 2, 4 – 7, 11 – 13 i 15, po zweryfikowaniu ich aktualności w określonym terminie i podjęciu stosownej uchwały rady gminy. Zastąpi to konieczność wprowadzenia par force oddzielnego opracowania planów ogólnych jednostek osadniczych, dublujące treść studium, które ze względów bardziej formalnych ni, z merytorycznych jest jedynie zbiorem życzeń, a nie podstawą decyzji realizacyjnych w sferze gospodarki przestrzennej.
    Może to wymagać rozszerzenia delegacji, zawartej w art. 10 ust 4, w celu zobowiązania właściwego ministra do ustalenia w drodze rozporządzenia do określenia również szczegółowych wymagań co do sposobu przedstawienia w części graficznej studium i w części tekstowej ustaleń, które uzyskują rangę prawa miejscowego. Z pewnością będzie to dotyczyć np. ustalenia racjonalnych wymagań dotyczących skali opracowania części graficznej, pozwalającej na realistyczne przedstawienie całego układu komunikacji oraz przesyłowych i magistralnych sieci infrastruktury technicznej (np. w sprawdzonej już od dawna skali 1:5000), z określeniem ich klas, linii rozgraniczających i warunków wyznaczania linii zabudowy, z przedstawieniem w dokładniejszej skali charakterystycznych przekrojów poprzecznych ze wskazaniem stref ich ochrony i bezpieczeństwa.
    Natomiast w odniesieniu do warunków zabudowy terenów, przeznaczonych pod określony rodzaj zabudowy, w ustaleniach studium, uzyskujących rangę prawa miejscowego, powinny być określone wskaźniki gęstości zabudowy, graniczne (a nie średnie) wysokości zabudowy, formy zabudowy pierzei ulic i placów, a w przypadkach uzasadnionych wymaganiami ochrony konserwatorskiej – także wymagania dotyczące ukształtowania i pokrycia dachów. Ustalenia te mogą być odpowiednio uściślane lub modyfikowane w opracowywanych sukcesywnie planach miejscowych, które będą spełniać rolę planów szczegółowych.
    Oddzielnie trzeba rozpatrywać cele, warunki i środki realizacji prawidłowej gospodarki przestrzennej przez organy gminy, wymagajcej systematycznego monitoringu i sprawnego przepływu informacji między organami a zainteresowanymi podmiotami gospodarki przestrzennej, a także zapewnienia realnych warunków uczestnictwa fachowych komisji urbanistyczno-architektonicznych w kształtowaniu urbanistycznego i architektonicznego ładu przestrzennego. Podstawowym zadaniem w tym zakresie jest ustalenie racjonalnych zasad postępowania lokalizacyjnego, bez doktrynalnych uprzedzeń i forsowania interesów jednostkowych wbrew interesom ogólnym.
(W. Korzeniewski)



Adam Kowalewski
Architekt, dr nauk ekonomicznych

Przewodniczący Głównej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej
Prezes Rady Nadzorczej Fundacji Rozwoju Demokracji Lokalnej
Instytut Rozwoju Miast w Krakowie

Warszawa, czerwiec 2008 r.

GOSPODARKA PRZESTRZENNA

Informacja
przygotowana na posiedzenie Sejmowej Komisji Środowiska1

Stan
Prowadzenie racjonalnej gospodarki przestrzennej należy, w krajach o wysokim poziomie rozwoju cywilizacyjnego, do zadań władz publicznych – krajowych, regionalnych oraz lokalnych. Ta niesłychanie ważna pod względem społecznym, gospodarczym i kulturowym sfera odpowiedzialności władz publicznych jest w Polsce niedoceniana, w konsekwencji, gospodarowanie przestrzenią, sfera planowania przestrzennego i system inwestowania są dziś w stanie głębokiego kryzysu a kolejne próby naprawy, kryzys ten pogłębiają. Teza ta nie wymaga uzasadnienia, potwierdza ją otaczająca nas rzeczywistość. Każdy, kto dojeżdża do pracy z terenów podmiejskich naszych metropolii, kto próbuje uzyskać pozwolenie na budowę, dla kogo estetyka przestrzeni czy dostęp do usług i spacer w parku mają znaczenie, odczuwa wady polskiej gospodarki przestrzennej. Jest to jednocześnie sfera występowania wielu paradoksów:
  • Proces inwestowania jest niesłychanie zbiurokratyzowany a równocześnie chaos i dezorganizacja funkcjonalna naszych miast narasta a progi inwestycyjne są dla uczciwych inwestorów trudne do pokonania.
  • W obowiązujących miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego2 wskazano tereny mieszkaniowe, dla co najmniej 9 milionów mieszkańców (zakładając niską intensywności wykorzystania terenu) a w studiach uwarunkowań3 gmin przewidywana wielkość terenów była już w roku 2005 dwukrotnie większa (ponad 15 milionów mieszkańców, czyli 4 miliony mieszkań) i, co istotne, liczby te dotyczą głównie dużych miast. Równocześnie słyszy się narzekania, że brak planów hamuje budownictwo mieszkaniowe.
  • Od wielu lat panuje, co najmniej w deklaracjach, rzadko spotykany polityczny consensus, że gospodarka przestrzenna wymaga naprawy. Jednak od 1994 roku, nie podjęto próby kompleksowego, systemowego rozwiązania problemów gospodarki przestrzennej, nie uczynił tego żaden z kolejnych rządów RP.
  • Paradoksalna jest działalność samorządów lokalnych. Konstytucja powierzyła Samorządom władztwo nad przestrzenią polskich miast i gmin, tymczasem czternaście lat po uchwaleniu przez Sejm ustaw regulujących problemy planowania i zagospodarowania przestrzennego, niedawne badania wykonane przez firmę Ernst&Young wykazały, że w przeciętnej polskiej gminie połowa pozwoleń na budowę wydawana jest w trybie decyzji administracyjnej, na obszarach pozbawionych planów4. Ten tryb działania, będący w krajach rozwiniętych wyjątkiem, w Polsce stał się regułą i jest powodem, niesłychanie szkodliwej, chaotycznej, niekontrolowanej urbanizacji.
  • Paradoksalne są postawy i działania środowisk deweloperów. Utyskują oni, że planowanie przestrzenne stało się obecnie przeszkodą w ich pożytecznej, przynoszącej dobrobyt działalności; że brak planów to brak terenów i brak mieszkań. Równocześnie jednak nie sprzyjają próbom naprawy tej sytuacji.
  • Wciąż nierozwiązany w Polsce problem to partnerstwo publiczno-prywatne bez którego, nie jest możliwa modernizacja polskich miast, uczy nas tego doświadczenie krajów „zachodnich”. Jednak udział inwestora prywatnego w inwestycji publicznej, bo do takich należą z zasady modernizacje urbanistyczne, jest w Polsce niesłychanie trudny. Po pierwsze, prawo nie wspiera a utrudnia te inicjatywy, po drugie władza lokalna nie odważy się na taki krok gdyż natychmiast zostanie, słusznie lub nie, oskarżona o korupcję. I po trzecie, dla prywatnego inwestora władza publiczna nie jest partnerem godnym zaufania, bowiem istnieje realna groźba, że kolejny burmistrz czy wójt nie będzie respektował zobowiązań swojego poprzednika.
Paradoksy te i bariery to w dużym stopniu bagaż naszej historii, dlatego tak trudno z nimi walczyć. Zwłaszcza, kiedy po latach zniewolenia, nastała w roku 1989 władza, która oświadczyła, że jesteśmy wolni i że wszystko, co nie jest zakazane, możemy robić.
Więc posiadacz kawałka pola wie, że jako właściciel może na nim budować, co chce i jak chce, i że nikogo nie będzie o pozwolenie prosił. I dziś bardzo trudno mu wytłumaczyć, że nowa władza nie do końca miała rację i że są jeszcze inne dziedziny w Państwie, obok obrony narodowej i podatków, w których wolności i swobody w krajach cywilizowanych nie ma, bo być nie może. Do takich dziedzin należy użytkowanie i zagospodarowanie przestrzeni, bowiem ich racjonalność determinuje postęp cywilizacyjny, ma zasadnicze znaczenie dla rozwoju gospodarczego i decyduje o warunkach życia wszystkich obywateli.

Skutki
W krajach, które problemy rozwoju miast i racjonalnej gospodarki terenami są doceniane przywiązuje sie wielką wagę do monitorowania i kontroli procesów przestrzennych. Umożliwiają one ocenę racjonalności i konsekwencje zmian stanu zagospodarowania terenu oraz społeczne i gospodarcze skutki prowadzonej polityki przestrzennej. W Polsce ekonomiczne i społeczne konsekwencje chaosu przestrzennego, koszty bezplanowej gospodarki przestrzennej i „rozlewania się” miast nie są badane, jednak skutki nieracjonalnej gospodarki przestrzennej wszyscy odczuwamy na co dzień:
  • Niekontrolowana urbanizacja i brak koordynacji przestrzennej procesów inwestycyjnych utrudnia funkcjonowanie miast i pogarsza warunki życia ich mieszkańców oraz obniża społeczną i ekonomiczną wartość przestrzeni. Działające dziś systemy transportu oferują niski komfort podróżowania i powodują olbrzymie koszty społeczne i ekonomiczne – niespotykaną w innych krajach UE ilość ofiar i coraz większe straty czasu na podróże.
  • Brak troski o miasta, o ich standard i jakość usług, zaniedbane przestrzenie publiczne, brak polityki miejskiej i zanik publicznej kontroli procesów przestrzennych – powodują narastającą degradację terenów zurbanizowanych i ich dezintegrację. Zieleń publiczna, użytkowana w polskich miastach od dziesięcioleci jest dziś wyprzedawana i niszczona. W Warszawie po 1989 roku nie zbudowano ani jednego parku publicznego, za to wiele zniszczono, dewastowany jest system klinów nawietrzających, pielęgnowany w stolicy przez kilkadziesiąt lat.
  • Ochrona interesu publicznego jest nieskuteczna, nawet rozumienie problemu interesu publicznego jest ułomne, ograniczane z zasady do spraw inwestycji drogowych i infrastruktury. Tymczasem w krajach rozwiniętych obejmuje ono szereg problemów, takich jak standard życia w miastach czy społeczne cechy zagospodarowania przestrzeni, które winny promować społeczną integrację, eliminować wykluczenia i segregacje. Interes publiczny to również zapewnienie właściwego poziomu usług, dostępu do funkcji kultury i edukacji, troska o klimat miasta i jego systemy transportu publicznego.
Nie wyciągamy wniosków z polityki unijnej, która, w licznych dokumentach, zaleca troskę o miasta. Ostatni z nich, "Kartę Lipską" podpisał również w ubiegłym roku polski minister budownictwa, ale zalecenia "Karty" są w Polsce ignorowane. Likwidując Ministerstwo Budownictwa oraz funkcjonalne departamenty odpowiedzialne za sprawy miast, rząd udowodnił, że problemów miasta nie rozumie i nie szanuje.

Przyczyny
Dlaczego nie potrafimy uporządkować spraw gospodarki przestrzennej? Co powoduje, że racjonalna polityka przestrzenna jest tak skomplikowanym i trudnym zadaniem?
  • Po pierwsze, przestrzeń jest dobrem skończonym a wiele jej elementów, zwłaszcza tam gdzie przestrzeń jest intensywnie użytkowana, należy do dóbr cennych i deficytowych a równocześnie, lista jej użytkowników, podmiotów zainteresowanych wykorzystaniem terenów, majątku, nieruchomości, wód i innych zasobów naturalnych jest długa. Użytkownikami przestrzeni są obywatele, właściciele i przedsiębiorcy, grupy społeczne lub lokalne społeczności, koncerny międzynarodowe i państwa. Użytkownicy, wykorzystując przestrzeń dla własnych potrzeb, muszą wywoływać konflikty i spory, bowiem ich interesy są często kolizyjne, dlatego immanentną cechą gospodarowania przestrzenią są konflikty. Wynegocjowane kompromisy często nie zadawalają wielu uczestników „gry o miasto” i wymagają trudnych, nieraz niepopularnych, decyzji politycznych.
  • Po drugie, dwoisty charakter przestrzeni jako przedmiotu osobistej czy grupowej własności i jako dobra wspólnego powoduje, że prawo własności i mechanizmy rynkowe nie mogą być jedynymi regulatorami sposobu użytkowania i zagospodarowania terenów i rozwiązywania nieuchronnych konfliktów. Stąd od początków istnienia miast kontrola władania i użytkowania terenów oraz rozstrzyganie konfliktów między zainteresowanymi stronami jest niezbywalnym zadaniem władzy publicznej, a uporządkowany pod względem prawnym i instytucjonalnym system gospodarki przestrzennej jest niezbędny w każdym państwie, niezależnie od ideologii rządzącej partii politycznej, bo tylko on może zapewnić ochronę tak praw jak i wolności obywateli oraz dobro i rozwój państwa.
  • Po trzecie, czasy nowożytne obarczyły władze publiczne, odpowiedzialnością za racjonalne gospodarowanie przestrzenią, eliminowanie konfliktów, oszczędne wykorzystywanie jej zasobów i ochronę interesów obywateli, z tego powodu racjonalna gospodarka przestrzenna wymaga kontroli publicznej nad użytkowaniem terenu. W konsekwencji, o jakości gospodarki przestrzennej decyduje wola polityczna rządzących, stanowione prawo oraz kondycja administracji. W Polsce, po 1989 roku dyktat państwa ustąpił miejsca wolnej grze grup interesu, w której władze publiczne stały się bardziej uczestnikiem niż arbitrem i rzecznikiem interesów społecznych, mimo szumnych politycznych deklaracji i zapisów ustawowych. Do wypełniania swych niezbywalnych funkcji zabrakło władzom publicznym woli, wiedzy i środków, ich działalność w gospodarce przestrzennej cechuje stanowienie pełnego sprzeczności i nierealistycznych zapisów prawa, brak jasnych celów polityki przestrzennej, rozmywanie odpowiedzialności, woluntaryzm i krótkowzroczność działań. Nakłada sie na to demontaż służb publicznych gospodarki przestrzennej, zwłaszcza służb planowania przestrzennego, podczas gdy w krajach takich jak Niemcy, Francja czy Zjednoczone Królestwo, problemami gospodarki przestrzennej zajmuje się liczna kadra; w służbach samorządowych, regionalnych i państwowych pracują tysiące wykwalifikowanych pracowników i ekspertów, wspierają je liczne instytuty badawcze. Kadra urzędnicza jest tam stabilna, objęta systemami służby cywilnej i tym samym „odporna” na polityczne zmiany i kryzysy. Ekipa rządząca ma możliwości formułowania własnej polityki przestrzennej – temu służą dokumenty planistyczne, rządowe i regionalne oraz system prawny, który można modyfikować. Równocześnie, stabilna służba publiczna i obowiązujące dokumenty planistyczne zapewniają ciągłość, logikę oraz przestrzeganie zasad racjonalnej gospodarki przestrzennej, ważnych dla gospodarczego i społecznego rozwoju Państwa.
  • Po czwarte, systemowa, kompleksowa reforma gospodarki przestrzennej będzie w Polsce zadaniem politycznie trudnym i mało wdzięcznym, bowiem wymagać będzie kilku lat żmudnej pracy, trudnych negocjacji i kompromisów oraz, co najważniejsze, owoce tej pracy zbiorą następne ekipy polityczne. W efekcie rodzą się różne spec-ustawy, które mają rozwiązać w ciągu kilku miesięcy albo akcje w rodzaju 100 ustaw w sto dni. W obecnym modelu gospodarki przestrzennej wybudowanie mitycznych 3 milionów mieszkań nie jest możliwe, ale gdyby się powiodło, w obecnym systemie gospodarowania przestrzenią – byłoby straszliwą katastrofą dla Polski. Bowiem, racjonalna gospodarka przestrzenna, oparta o sprawnie działające instytucje publiczne i uporządkowany system prawny wymaga planowania i nadzoru oraz zaangażowania odpowiednich środków publicznych. W Polsce kolejne ekipy polityczne prześcigają się w licytacji pod hasłem „tanie państwo”, niekiedy lansuje się też pogląd, że gospodarowanie przestrzenią to wyłącznie domena lokalnych samorządów. Jest to nieporozumienie, bowiem bez aktywnego udziału wszystkich władz publicznych, również władz centralnych, bez planowania krajowego, mądrej polityki regionalnej, instytucji planistycznych, dobrych systemów statystycznych i odpowiednich nakładów finansowych, racjonalna gospodarka przestrzenna na szczeblu lokalnym nie jest możliwa.
  • Piąta wielka bariera to słabość społeczeństwa obywatelskiego w Polsce, brak nam społeczeństwa świadomego swych praw, aktywnego, zorganizowanego i wykształconego. W konfrontacji z takim społeczeństwem władze państwowe dbać muszą o standard życia w miastach i jakość ich przestrzeni. W Polsce tej kontroli społecznej brak i niewiele czynimy aby budować społeczną świadomość spraw przestrzennych.
Wnioski
System gospodarki przestrzennej wymaga reformy. Jej cele, po latach debat, wydają się być oczywiste, szereg dobrych propozycji zawierają dokumenty przygotowane przez kolejnych Ministrów Budownictwa, raporty Państwowej Rady Gospodarki Przestrzennej, Tezy Krajowej Rady Izby Urbanistów5, memoriały i raporty Polskiej Akademii Nauk, opinie Głównej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej, ekspertyzy Instytutu Rozwoju Miast oraz dokumenty organizacji zawodowych:
  • Cel główny to systemowe uporządkowanie całej sfery gospodarki przestrzennej w Polsce. Model gospodarki przestrzennej i jej podstawowy instrument, którym jest planowanie przestrzenne, winny zapewnić społeczny ład przestrzeni, gwarantujący jej użytkownikom możliwość korzystania z walorów przestrzeni, eliminujący segregacje i wykluczenia. Koniecznym jest również, aby nowy system zapewnił ład ekonomiczny, czyli efektywne gospodarczo użytkowanie przestrzeni oraz właściwe warunki inwestowania. Nowy model gospodarki przestrzennej winien zapewnić skuteczną ochronę dziedzictwa historii oraz ład kulturowy i estetyczny w naszych miastach oraz skuteczną ochronę środowiska i wdrożenie do praktyki gospodarczej - konstytucyjnej zasady zrównoważonego rozwoju. Cel ten może być osiągnięty jedynie poprzez wprowadzenie skutecznej, publicznej kontroli użytkowania terenów.
  • Polityka przestrzenna państwa winna wspomagać działania gospodarcze, eliminować ryzyko inwestycyjne oraz ryzyko strat makroekonomicznych, zwłaszcza ryzyko nieuzasadnionego marnotrawienia przestrzeni i nieracjonalnego zużycia zasobów środowiska. Konieczne jest stworzenie korzystnych warunków dla aktywności inwestorów i przedsiębiorców, czemu winna służyć stabilna polityka przestrzenna sektora publicznego, rządu i samorządów lokalnych oraz jawność i spójność tej polityki. Konieczna są nowe, prawne instrumenty pozwalające na godzenie interesów społeczności miejskiej, przedsiębiorcy, inwestora i właściciela, czyli budowy równowagi pomiędzy sferą interesu publicznego i prywatnego oraz budowy consensusu społecznego w sferze polityki przestrzennej. Niezmiernie ważne jest również wdrożenie do praktyki gospodarczej i do systemu gospodarowania przestrzenią ekonomicznych instrumentów, zwłaszcza podatku od nieruchomości oraz obowiązkowych scaleń gruntów.
  • Skuteczna ochrona interesu publicznego wymaga troski o stwarzanie właściwych warunków życia i korzystnych warunków dla rozwoju społecznego i gospodarczego oraz ochronę wartości kulturowych i przyrodniczych. W interesie publicznym leży również zahamowanie patologicznych procesów przestrzennych, rygorystyczna ochrona środowiska przyrodniczego, terenów rolnych i leśnych czy przeciwdziałanie budowaniu sub-standardowych osiedli mieszkaniowych. Dlatego szczególnej troski wymaga problem efektywności wdrażania polityki przestrzennej państwa na poziomie lokalnym, a zwłaszcza zagwarantowanie przez państwo minimalnych standardów życia wszystkim obywatelom, co oznacza czystość środowiska, dobrze funkcjonujący transport czy właściwą dostępność usług. Ochrona interesu publicznego wymaga wyposażenia władz publicznych wszystkich szczebli w nowe, efektywne instrumenty prawne i ekonomiczne.

Głównym warunkiem racjonalizacji polskiej gospodarki przestrzennej jest zbudowanie nowoczesnego systemu planowania przestrzennego oraz systemu monitorowania i kontroli przebiegu procesów przestrzennych. Konieczne jest wprowadzenie obligatoryjnego sporządzanie planowania dla wszystkich szczebli zarządzania: planowania krajowego, planowania regionalnego obejmującego terytorium całego województwa oraz jego obszary funkcjonalnych i metropolitalne oraz planowania lokalnego, miejscowego obejmującego zurbanizowane i przewidziane do urbanizacji lub przekształceń tereny gminy. Nie ma racjonalnej potrzeby ani nie jest realne pokrycie planami miejscowymi obszaru całych gmin. Konieczne jest natomiast szybkie doprowadzenie do stanu, w którym urbanizacyjne procesy odbywają się w praktyce wyłącznie na terenach objętych obowiązującymi planami miejscowymi a zakres dopuszczalnej ekspansji zabudowy wynika z realistycznie ocenionych potrzeb gminy oraz z przyjętych zasad polityki przestrzennej kraju i regionów. Są to podstawowe warunki zahamowania katastrofalnego procesu rozpraszania zabudowy.
Konieczny jest polityczny consensus w zakresie głównych rozwiązań systemowych. Należy wyjaśnić spór, od lat nierozstrzygnięty, o treść prawa użytkowania, jeśli bowiem prawo użytkowania nie uzyska ograniczonej, przyjętej w innych krajach wykładni i nie będzie pod kontrolą publiczną, żadna nowa inicjatywa legislacyjna nie przyniesie oczekiwanych zmian. Należy rozstrzygnąć dylematy hierarchii planów i stworzyć skuteczne instrumenty egzekwowania, na wszystkich etapach planowania, zdefiniowanej i obowiązującej polityki przestrzennej Państwa. Ze spraw szczegółowych, dwie są niezmiernie ważne. Po pierwsze, należy powszechnie wdrożyć martwe dziś przepisy o przymusowych scaleniach oraz przyjąć szeroko stosowaną w krajach zachodnich praktykę oddzielenia procesu przejmowania wywłaszczanych terenów, od sporów o wysokość rekompensat, z zasady wieloletnich.

Reforma będzie bardzo trudna, poszerzanie kontroli publicznej (w tej reformie konieczne) jest procesem politycznie kontrowersyjnym, zaniedbania są olbrzymie, nieporozumienia narastają od lat, różne grupy nacisku i „szara strefa” gospodarki terenami, nie sprzyjają reformie. Wciąż jeszcze, konsekwencje obecnego stanu gospodarki przestrzennej nie są w pełni ogarniane a potrzeba jej zreformowania doceniana. Jest ona jednak konieczna, jeśli chcemy, aby polskie miasta i metropolie stały się miastami i metropoliami europejskimi, aby mogły w przyszłości konkurować na rynku globalnym i aby, co najważniejsze, były efektywne gospodarczo i przyjazne swoim mieszkańcom. Ale wstępnym warunkiem przełamania kryzysu gospodarki przestrzennej jest polityczna wola i determinacja władz krajowych w ustanowieniu kontroli publicznej nad procesami przestrzennymi, co było polską rzeczywistością od początków II Rzeczypospolitej, a co rządy III RP zaniedbały. Bowiem to władze publiczne mają obowiązek troski o społeczny i gospodarczy ład przestrzeni oraz prawo decydowania o sposobie jej użytkowania.

1Termin nie jest ustalony.
2W przypadku budownictwa mieszkaniowego problem dotyczy nie tylko zapewnienia odpowiedniej rezerwy terenów pod samo budownictwo (w planach miejscowych zagwarantowano na ten cel 4,4 tys. km2 terenów), ale także zabezpieczenia komunikacji, usług publicznych, terenów zielonych,… „Raport o Stanie zagospodarowania przestrzennego kraju przyjęty przez RM w dniu 215 maja 2007 roku.
3Samorządy przewidywały, że 8,2 tys. km2 powierzchni może być wykorzystane pod zabudowę mieszkaniową. Stanowi to średnio ponad 3% powierzchni kraju, przy czym najwyższy wskaźnik jest w gminach miejskich (ponad 8%), a najniższy w gminach miejsko-wiejskich (niecałe 2%). „RAPORT O STANIE I UWARUNKOWANIACH PRAC PLANISTYCZNYCH W GMINACH NA KONIEC 2005 ROKU” WARSZAWA, grudzień 2006
4Wielu prawników twierdzi, że jest to tryb niekonstytucyjny.
5Wstępne tezy do działań legislacyjnych dotyczących PLANOWANIA I ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO (wrzesień 2005).




Adam Kowalewski
Architekt, Dr Nauk Ekonomicznych

”Gospodarka przestrzenna w Polsce”

kryzys gospodarki przestrzennej w Polsce – konieczność reformy gospodarki przestrzennej – bariery i szanse tej reformy – cele reformy i kierunki zmian – uwarunkowania reformy

2007
 
1.    Racjonalne gospodarowanie przestrzenią


Omawiając problemy gospodarowania przestrzenią, należy na wstępie uświadomić sobie jak ważny a równocześnie jak skomplikowany i trudny jest to problem, jak trudne jest formułowanie polityki państwa, a więc polityki rządu i władz lokalnych1, która w rozwiniętych gospodarczo krajach określa cele gospodarki przestrzennej oraz, jak skomplikowanym zadaniem jest tworzenie systemu praw i instytucji, które są konieczne dla prowadzenia racjonalnej polityki przestrzennej.
Uwarunkowania gospodarki przestrzennej powodują, że nieliczne tylko kraje, głównie europejskie i anglosaskie oraz najbogatsze kraje Azji, prowadzą racjonalną - opartą o prawo, instytucje i demokratyczne procedury – politykę przestrzenną. Zdecydowana większość państw świata nie jest w stanie takiej polityki formułować i wdrażać, nawet jeśli istnieją w nich imitacje prawne i organizacyjne systemów planowania i zarządzania przestrzenią. Do państw tych należy również Polska, której system gospodarki przestrzennej, pomimo istnienia rozbudowanej legislacji i systemu instytucji publicznych, w sferze procesów realnych jest nieracjonalny, nie chroni interesów społecznych i nie zaspakaja potrzeb nowoczesnej gospodarki2.

Co powoduje, że racjonalna polityka przestrzenna jest korzystna i dlaczego jej prowadzenie jest tak skomplikowanym i trudnym zadaniem?

Przestrzeń jest dobrem skończonym a wiele jej elementów, zwłaszcza tam gdzie przestrzeń jest intensywnie użytkowana, należy do dóbr cennych i deficytowych. Dlatego źródłem większości konfliktów i wojen jest od wieków chęć zawładnięcia terytoriami i zasobami innych krajów czy regionów. Obecnie, w erze rosnących deficytów surowcowych, antagonizmy te narastają. I jeśli nawet często deklarowane są ideologiczne lub polityczne motywy agresywnych działań poszczególnych państw, większość ekonomistów i politologów twierdzi, że rzeczywistym źródłem obecnych konfliktów zbrojnych jest ekonomia. Istnieje też olbrzymia literatura przedmiotu, od wydawnictw statystycznych ONZ po książki Vonneguta czy Lema, podejmujących problem rosnących zagrożeń cywilizacyjnych, będących wynikiem rabunkowej gospodarki przestrzennej i konfliktów, które użytkowanie przestrzeni rodzi.
Lista użytkowników przestrzeni, podmiotów zainteresowanych wykorzystaniem terenów, majątku, nieruchomości, wód i innych zasobów naturalnych jest długa, obejmuje obywateli, właścicieli i przedsiębiorców, grupy społeczne lub lokalne społeczności, wreszcie koncerny międzynarodowe i państwa. Użytkownicy ci, wykorzystując przestrzeń dla własnych potrzeb, muszą wywoływać konflikty i spory, bowiem ich interesy są często sprzeczne i kolizyjne.
Nieraz, godzenie tych interesów jest trudne, często podejmując decyzje o użytkowaniu terenu czy prowadząc określoną politykę przestrzenną, natrafiamy na nierozwiązalne dylematy.

Przykładem tego są zasady rozwoju zrównoważonego, zapisane w systemach prawnych wielu państw. Prowadzą one bowiem do wielkiego dylematu - co jest ważniejsze – szansa przetrwania następnych pokoleń czy nasz obecny dobrobyt? Innym przykładem, o lokalnym wymiarze, jest spór o obwodnicę Augustowa. Pomijając jego źródła, konfliktu pomiędzy ekologami i mieszkańcami miasta rodzi trudne pytanie, co jest ważniejsze? Czy szybkie3 zapewnienie bezpieczeństwa mieszkańcom – czy ochrona cennego przyrodniczo obszaru?
Obydwa przykłady są w gruncie rzeczy bardzo skomplikowanym i wieloaspektowymi przykładami konfliktów interesów, tu służą jedynie ilustracji tezy, że immanentną cechą gospodarowania przestrzenią są konflikty, jako efekt jej użytkowania przez podmioty o różnych interesach, uprawnieniach i motywach działania.

Czasy nowożytne, kodyfikując pojęcia dobra publicznego i interesu społecznego, obarczyły władze państwowe, centralne i lokalne, odpowiedzialnością za racjonalne gospodarowanie przestrzenią a więc odpowiedzialnością za eliminowanie konfliktów, oszczędne wykorzystywanie jej zasobów i ochronę interesów obywateli. W tym celu, większość rozwiniętych gospodarczo i zaawansowanych cywilizacyjnie krajów stworzyło systemy prawne i powołało instytucje, które odpowiadają za definiowanie przestrzennych interesów państwa, określanych często, jako interes publiczny, instytucje zobowiązane i upoważnione do prowadzenia racjonalnej gospodarki przestrzennej w imię ochrony tych interesów.
Problem ten w Polsce jest wciąż jeszcze nieskodyfikowany i władze centralne naszego kraju tego zadania nie realizują, o czym będzie dalej mowa. W krajach prowadzących racjonalną gospodarkę przestrzenną, które zbudowały zaawansowane systemy kontroli procesów przestrzennych, problem ten jest doceniany i coraz częściej, kraje te rozumiejąc globalny charakter gospodarki przestrzennej, promują również współpracę ponadnarodową w tej dziedzinie. Dobrym przykładem jest w tym względzie coraz szersze wkraczanie instytucji Unii Europejskiej w sprawy gospodarki przestrzennej, które jeszcze do niedawna były traktowane, jako obszar pełnej autonomii poszczególnych krajów członkowskich4.

Charakter tego prawa i instytucji jest z zasady zależny od modelu politycznego i gospodarczego każdego z Państw, jednak zarówno kraje „realnego socjalizmu” jak też kraje „demokracji zachodniej” takie działania podejmowały.
Kraje socjalistyczne, których doktryna polityczna zapowiadała pełne upaństwowienie środków produkcji, prowadziły bardzo rygorystyczną i scentralizowaną politykę w tym zakresie. System gospodarki przestrzennej miał charakter dystrybucyjny, władze decydowały o sposobach i formach użytkowania terenu, a nakazowy i często brutalny system gospodarki terenowej umożliwiał sprawną realizację przyjętej polityki. Dla ówczesnych władz skuteczność działania tego systemu miała znaczenie zasadnicze, dlatego również w Polsce działał on w miarę sprawnie.
W krajach „zachodnich”, systemy gospodarki przestrzennej są budowane i modernizowane od połowy XIX Wieku. Zapewniają one władzom publicznym możliwość oddziaływania, w ramach różnych modeli prawnych, na przebieg procesów przestrzennych, na ich racjonalizację i koordynowanie. W Polsce, od roku 1989 budowany jest podobny model gospodarki, oparty o pryncypia państwa prawnego, teoretycznie respektujący szereg zasad powszechnie akceptowanych w krajach Europy, takich jak prawa gospodarki wolnorynkowej i wolnej konkurencji, subsydiarność oraz podział władz publicznych na dwie domeny – rządową i samorządową. Podobnie jak w innych krajach Europy ochrona praw właściciela jest dość szeroka (aczkolwiek ma określone granice), interes publiczny jest (w teorii) chroniony, regulacje rynku nieruchomości są ograniczane. Gospodarka przestrzenna prowadzona jest przez władze publiczne, przy podziale kompetencji gwarantującym formalnie samorządom terytorialnym rolę wiodącą i przy zachowaniu gwarancji uczestniczenia społeczeństwa w jej formułowaniu i realizacji.

Kondycja administracji publicznej, odpowiedzialnej za gospodarkę przestrzenną, określa możliwości jej racjonalnego prowadzenia. W krajach takich jak Niemcy, Francja czy Zjednoczone Królestwo, na szczeblu rządowym, w jednostkach regionalnych oraz w samorządach lokalnych tysiące wykwalifikowanych pracowników zajmuje się jej sprawami. Jest to kadra stabilna, z zasady objęta systemami służby cywilnej i tym samym „odporna” na polityczne zmiany i kryzysy. Jest to logiczne, bowiem uporządkowany pod względem prawnym i instytucjonalnym system gospodarki przestrzennej jest potrzebny w nowoczesnym państwie, niezależnie od ideologii aktualnie rządzących partii politycznych. Nie znaczy to, że nie mają one możliwości formułowania własnej polityki przestrzennej – temu służą dokumenty planistyczne, rządowe i regionalne oraz system prawny, który partia rządząca ma prawo modyfikować. Jednakże, stabilna służba publiczna zapewnia ciągłość, logikę i praworządność procesów przestrzennych, warunków koniecznych dla gospodarczego i społecznego rozwoju Państwa.
Administracja publiczna musi mieć też oparcie w służbach planistycznych, jednostkach badawczych i systemach statystycznych. Stopień ich prywatyzacji jest różny w krajach rozwiniętych, istotne jest, aby dysponowały odpowiednim potencjałem, uprawnieniami oraz kwalifikacjami.

Niestety, sytuacja w Polsce dalece odbiega od tych warunków, czego skutki wszyscy dziś odczuwamy, a społeczne i gospodarcze efekty tego zacofania stają się coraz groźniejsze.

2.    Polskie paradoksy gospodarki przestrzennej

GOSPODARKA PRZESTRZENNA W POLSCE A.D. 2007

Budując w Polsce, w trudnych politycznych uwarunkowaniach okresu transformacji, nowy model gospodarki przestrzennej popełniliśmy szereg błędów. Autorzy pierwszych ustaw gospodarki przestrzennej - o planowaniu przestrzennym i prawa budowlanego, mieli tego świadomość. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, uchwalona przez Sejm w 1994 roku, zawierała nakaz dokonania jej aktualizacji po kilkuletnim okresie monitorowania jej skutków. Systemu monitorowania nie stworzono, prowadzono natomiast, bez głębszej analizy problemów gospodarki przestrzennej, pośpiesznie kolejne aktualizacje prawa. Działania te, wynikające bardziej z zapotrzebowania politycznego niż z woli naprawy gospodarki przestrzennej, nie mogły przynieść pozytywnych skutków.
W efekcie, większość deklarowanych ustawowych zasad gospodarowania przestrzenią nie jest realizowanych w praktyce, w wyniku niespójności i ułomności systemu prawnego oraz jako efekt słabości administracji publicznej, zwłaszcza w sektorze gospodarki przestrzennej.

Stan ten jest w głównej mierze efektem niedoceniania znaczenia racjonalnej gospodarki przestrzennej przez władze centralne naszego kraju, które wycofały się w praktyce z oddziaływania na procesy przestrzenne, zaniedbały sferę planowania przestrzennego, zaniechały formułowania polityki przestrzennej państwa, lekceważą rolę administracji gospodarki przestrzennej.
Ma to olbrzymie i negatywne konsekwencje dla stanu polskiej przestrzeni. Szereg ważnych zadań władzy publicznej, dla realizacji których kompetencje samorządów lokalnych są niewystarczające merytorycznie, ekonomicznie lub formalnie, nie jest wykonywanych.
Nie jest możliwe sprawne realizowanie inwestycji krajowych i narasta ilość konfliktów w użytkowaniu przestrzeni. Podaż terenów budowlanych, teoretycznie wysoka na etapie planów przestrzennych, nie zaspakaja potrzeb w sferze mieszkaniowej, gdyż oferowane tereny są zbyt drogie lub nieprzygotowane do inwestowania.

Ochrona interesu publicznego pozostała w sferze haseł, bowiem ma ona znaczenie jedynie wówczas, gdy prawa użytkownika, właściciela, mieszkańca są zapisane i zwymiarowane w przepisach prawa, czego nie zdołaliśmy przeprowadzić. Nawet rozumienie problemu interesu publicznego jest ułomne, ograniczane z zasady do spraw inwestycji drogowych i infrastruktury. Tymczasem w krajach rozwiniętych obejmuje szereg problemów, takich jak standard życia w miastach, społeczne cechy przestrzeni, które winny promować integrację, kontakty społeczne, eliminować alienacje i segregacje. Interes publiczny to również zapewnienie właściwego poziomu usług, dostępu do funkcji kultury i edukacji, troska o klimat miasta.
Wady systemu gospodarowania przestrzenią powodują, że urbanizacja kraju, proces społecznie i ekonomicznie korzystny, ma w Polsce charakter niekontrolowanego, żywiołowego procesu. „Rozlewanie się miast”, osiedla mieszkaniowe bez usług i zieleni, chaotyczna zabudowa gmin podmiejskich – wszystkie te zjawiska to efekt zaniedbania przez władze centralne całej sfery gospodarki przestrzennej.
Ekonomiczne konsekwencje tych procesów nie są badane, ich wady funkcjonalne wszyscy odczuwamy na co dzień.

Brak nadzoru publicznego nad sprawami przestrzeni prowadzi również do korupcji, która opanowała sferę nieruchomości. Jest to zjawisko nieuniknione, wszystkie nawet gospodarczo rozwinięte i zaawansowane cywilizacyjnie kraje, dysponujące sprawną administracją urbanistyczną, walczą z tym problemem. Jednak jej rozmiary są w Polsce o wiele większe, w porównaniu do innych krajów unijnych, co potwierdzają międzynarodowe rankingi. Dzieje się tak pomimo deklaracji składanych przez kolejne rządy III RP oraz rząd obecny, że korupcja musi być ograniczona. Nie podejmuje się jednak w tym kierunku systemowych działań i wbrew deklaracjom, kolejne ustawy lub nowelizacje istniejącego prawa poszerzają zakres korupcjogennych regulacji.
Korupcję poszerza też silna pozycja ekonomiczna i polityczna szarego segmentu polskiej ekonomii, słabość i upolitycznienie aparatu administracyjnego, brak korpusu cywilnego urzędników. Przygotowywana obecnie nowelizacja ustawy „Prawo Budowlane” oraz ostatnie propozycje resortu budownictwa kontynuują tę złą tradycję5.
Równocześnie atmosfera podejrzliwości i łatwa możliwość oskarżenia o korupcję, paraliżuje urzędników państwowych. Rozmiary tej patologii dobrze ilustruje stwierdzenie dyrektora gabinetu politycznego ministra sportu, który w wywiadzie poświęconym inwestycjom Euro 2012 stwierdził, że procedury przetargowe winny być prowadzone w obecności urzędników NIK i Centralnego Biura Antykorupcyjnego6. Katastrofalny stan prawa i administracyjnych procedur potwierdziła też niedawno szefowa resortu rozwoju regionalnego sugerując, że należy zrezygnować z możliwości wykorzystania funduszy unijnych do budowy stadionów na Euro 2012, gdyż procedury ich pozyskiwania są niezmiernie przewlekłe.

PARADOKSY POLSKIEJ GOSPODARKI PRZESTRZENNEJ

Wady polskiej gospodarki przestrzennej są znane. Od wielu lat panuje nawet rzadko spotykana zgoda, co do głównych obszarów wymagających zmian. Jednak nikt, od 1994 roku, nie zajął się w sposób kompleksowy tym problemem i w sferze gospodarki przestrzennej mamy dziś w Polsce do czynienia z szeregiem paradoksów.

Niekonsekwentne są działania kolejnych rządów demokratycznej Polski RP, które od lat deklarują potrzebę wzmocnienia Państwa i zapowiadają zmiany, jednak żaden z nich nie podjął poważniejszej próby uporządkowania gospodarki przestrzennej. Trudno ocenić, co decydowało o tej niemocy – ignorancja liderów politycznych, powiązania polityki z szarą strefą polskiego businessu, fascynacja innymi ważnymi, przynoszącymi szybsze polityczne profity sprawami czy wreszcie nieustanne, wyniszczające walki partyjne.
Postawę elit politycznych wzmacnia powszechna społeczna obojętność, lekceważenie problemów przestrzeni miast i wsi przez większość ich mieszkańców, Polakom nie przeszkadza szpetota środowiska w którym żyją, tolerują wielogodzinne stanie w korkach ulicznych i dewastowanie zieleni miast.

Paradoksalna jest działalność polskich samorządów lokalnych. Konstytucja powierzyła Samorządom władztwo nad przestrzenią polskich miast i gmin, tymczasem trzynaście lat po uchwaleniu przez Sejm ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, tylko kilkanaście procent terenów miejskich ma pokrycie obowiązującymi planami przestrzennymi pomimo, że plan to główny instrument tej gospodarki, konieczny aby przestrzenią miast i gmin gospodarować racjonalnie i skutecznie.

Paradoksalne są postawy i działania inwestorów. Utyskują oni, że planowanie przestrzenne stało się obecnie przeszkodą w ich dynamicznej, pożytecznej, przynoszącej dobrobyt działalności; że brak planów to brak terenów i brak mieszkań. Równocześnie jednak skutecznie blokują wszelkie, nieśmiałe nawet próby naprawy tej sytuacji.
Mowa tu nie o poważnych inwestorach, gotowych podjąć inwestycję, która później, przez lata będzie przynosiła dochody. Bo dla nich, obecna sytuacja jest nie do zaakceptowania, rzadko zabierają głos a jeszcze rzadziej są skłonni inwestować w wysoce niestabilnej sytuacji planistycznej wielu terenów.
Próby naprawy blokuje grupa biznesmenów, wyposażonych w środki skutecznego oddziaływania, która celuje w krótko-terminowych inwestycjach o bardzo wysokiej rentowności. Dla tej grupy inwestorów, im dłużej będzie bałagan w Polsce trwał, tym lepiej.

Paradoksy te to w dużym stopniu produkt naszej historii. Przez wieki władza była wrogiem, jej oszukiwanie, nie respektowanie jej decyzji a w końcu nawet walka z nią były przywilejem, obowiązkiem i zaszczytem. I w końcu przyszła władza, która oświadczyła w roku 1989, że jesteśmy wolni i że wszystko, co nie jest zakazane, wolno robić. Więc gazda na Podhalu wie, że jak ma działkę to mu wolno budować na niej, co chce i jak chce, bo to jego grunt i nikogo nie będzie o pozwolenie prosił. I dziś bardzo trudno mu wytłumaczyć, że nowa władza nie do końca miała rację i że są jeszcze inne dziedziny w Państwie, obok obrony narodowej i podatków, w których wolności i swobody w krajach cywilizowanych nie ma, bo być nie może.
Do takich dziedzin należy racjonalne zagospodarowanie przestrzeni, bowiem determinuje postęp cywilizacyjny i ma zasadnicze znaczenie dla rozwoju kraju.

3.    Reforma gospodarki przestrzennej – konieczna i trudna

REFORMA JEST KONIECZNA

Panuje dziś w Polsce dość powszechna zgoda, co do konieczności reformy systemu gospodarki przestrzennej. Wydaje się też, że istnieje daleko idący consensus, co do jej głównych celów.
Zgoda ta wynika ze świadomości kryzysu polskiej przestrzeni, któremu poświęcono szereg raportów, programów badawczych, potwierdzają to oceny Komitetu Przestrzennego Zagospodarowania Kraju PAN, raporty NIK oraz uzasadnienia do decyzji Trybunału Konstytucyjnego. Krytycznie oceniają stan polskich miast organizacje zawodowe i sfery biznesu. Obserwujemy zaniedbania w dziedzinie transportu, niszczenie zieleni miejskiej, niski standard wielu nowych osiedli mieszkaniowych.
Przykładem jest niemoc w dziedzinie rozwoju systemu transportowego, wciąż jeszcze jeździmy po drogach zbudowanych głównie przez Gierka i Jaroszewicza, ćwierć wieku temu. Zieleń publiczna, użytkowana od dziesięcioleci jest dziś sprzedawana deweloperom i niszczona. Bez badań wiemy, że w Stolicy po 1989 roku nie zbudowano ani jednego parku publicznego, za to kilka zniszczono, że przez 17 lat zbudowano jeden most i jedną kładkę przez Wisłę oraz niecałe 20 kilometrów metra, że reprezentacyjne ulice miasta od lat nie mogą się doczekać równych chodników a centralny dworzec kolejowy jest miejscem odrażającym. Że liczba budowanych mieszkań drastycznie się zmniejszyła.
Ekonomiczne skutki bezplanowej gospodarki przestrzennej są również znane, nie zniesiemy barier inwestycyjnych bez unowocześnienia planowania przestrzennego i gospodarki terenowej. Nie zharmonizujemy inicjatyw gospodarczych z rozwojem infrastruktury i usług oraz z rynkiem pracy, bez uporządkowania systemu zarządzania przestrzenią.

Podejmowane, wycinkowe rozwiązania nie usuwają strukturalnych wad a jedynie powiększają chaos przestrzenny, utrudniają i tak już słabą koordynację rozwoju i pogarszają funkcjonalność obszarów zurbanizowanych. Proponowane ostatnio odrolnienie trenów miast, na obszarach pozbawionych uzbrojenia i komunikacji, nie zwiększy podaży terenów dla inwestycji mieszkaniowych. Według danych resortu budownictwa, tereny budowlane, wskazane w planach gmin, wielokrotnie przekraczają potrzeby mieszkalnictwa, lecz nie są wykorzystane dla celów budownictwa mieszkaniowego z powodów niemających związku z planowaniem przestrzennym. Kuriozalne wręcz propozycje, aby zezwolić na budowanie wielkich obiektów mieszkaniowych bez pozwoleń oznacza usankcjonowanie samowoli budowlanej przez Państwo i jest rozwiązaniem niespotykanym nawet w zacofanych gospodarczo krajach.

Głównym źródłem konfliktów lokalnych, które wywołują nowe inwestycje, jest wadliwy system gospodarowania przestrzenią, gdyż brak planu, brak właściwej koordynacji przestrzennej i brak partycypacji społecznej muszą wywoływać spory o przebiegu autostrad, lokalizowanie uciążliwych obiektów komunalnych czy zakładów przemysłowych. Politycy krajów prowadzących racjonalną gospodarkę przestrzenna od dawna wiedzą, że regulowanie praw, interesów oraz zobowiązań musi być rozstrzygane na etapie formułowania koncepcji i planowania w procedurach negocjacyjnych oraz prawnych a nie na placu budowy.
W Polsce mamy dziś do czynienia z brakiem koordynacji, nawet na etapie legislacji. Cztery zespoły rządowe i pięć resortów prowadzi równolegle prace legislacyjne nad problemami gospodarki przestrzennej i przez ponad rok nikt nie pomyślał o ich skoordynowaniu, dopiero ostatnio, w wyniku inicjatywy Państwowej Rady Gospodarki Przestrzennej, podjęto nieśmiałe próby uporządkowania tych działań.

REFORMA JEST NIEUNIKNIONA

Szereg czynników wymuszać będzie reformę gospodarki przestrzennej. Należy przypuszczać, że w ciągu następnych lat presja inwestorów oraz władz lokalnych oraz narastający kryzys funkcjonalny miast doprowadzą do uruchomienia zmian strukturalnych całej sfery gospodarki przestrzennej. Rosnąca rola inicjatyw społecznych i organizacji samorządowych, przyspieszać będą pozytywne zmiany, gdyż społeczny nacisk, dziś obejmujący problemy służby zdrowia czy sprawy emerytur, będzie również narastał w sferze gospodarki przestrzennej, nękanej coraz większymi konfliktami.
Problemy zrównoważonego rozwoju, ochrona cennych przyrodniczo zasobów naszego kraju również wymaga większej troski i można przewidywać, że rosnąca świadomość społeczna wymusi na elitach politycznych zmianę obecnych postaw. Bowiem, wbrew zapisom polskiej Konstytucji, problematyka zrównoważonego rozwoju jest praktycznie nieobecna w polityce kolejnych rządów. Przykładem klasycznym jest w tym zakresie podejście do polityki transportowej w dokumentach rządowych, które promują rozwój systemów transportu najbardziej szkodliwych dla środowiska.
Również czynniki ekonomiczne będą przyspieszać reformę, bowiem gospodarka przestrzenna to także prawidłowa lokalizacja działalności gospodarczej, to właściwe użytkowanie terenów i koordynowanie gospodarczej działalności. Nie wygramy walki z bezrobociem, bez dobrej koordynacji przestrzennej działalności gospodarczej wszystkich sektorów i bez aktywnego oddziaływania na rozwój osadnictwa i rozmieszczenie ludności.

Czynniki zewnętrzne również będą sprzyjać reformie. Narasta bowiem presja Wspólnoty Europejskiej, aby kraje członkowskie prowadziły racjonalna gospodarkę przestrzenną. Ostatnim przykładem jest uchwalona w kwietniu "Karta Lipska". Nie jest to jeszcze dokument wiążący, jednak uzgodnione zasady polityki przestrzennej przez Ministrów Budownictwa i Mieszkalnictwa Unii stoją w jaskrawej sprzeczności z polityką, a raczej brakiem takiej polityki i jego skutkami, kolejnych polskich rządów.
Również możliwość korzystania z funduszy unijnych jest w coraz większym stopniu uzależniona od stanu gospodarki przestrzennej i planowania przestrzennego krajów, beneficjentów tych środków. Wymagania Brukseli doprowadziły do uchwalenia Studiów i Uwarunkowań Rozwoju przez rady większości polskich gmin.
Globalizacja gospodarki i jej integracja to kolejne czynniki wymuszające troskę o ład przestrzenny. Konkurencję na rynku inwestycji kraj nasz wygrywa dzięki wykwalifikowanej i wciąż tańszej sile roboczej. Jednakże ten czynnik lokalizacyjny zaczyna zanikać i o zdobyciu inwestycji zaczną decydować inne czynniki: standard usług, czystości środowiska, jakość życia czy warunki transportowe. W tej konkurencji, jeśli stan polskich miast się nie zmieni, będziemy przegrywać wyścig o zagraniczny kapitał z innymi krajami, które oferują nie tylko wykwalifikowaną siłę roboczą, lecz także atrakcyjniejsze miasta, lepsze szkoły, czyste środowisko.

BARIERY REFORMY

Można postawić wiarygodną tezę, że reforma jest nieunikniona i że do niej dojdzie. Jednak trudno dziś postawić wiarygodną prognozę, kiedy świadomość społeczna, warunki polityczne i sytuacja ekonomiczna Polski, stworzą ku temu odpowiednie warunki. Patologie polskiej rzeczywistości politycznej, których skutki wszyscy odczuwamy stworzyły w dziedzinie gospodarki przestrzennej trudne do pokonania bariery. Kilka z nich wymaga szczególnego podkreślenia:
  • Gospodarka przestrzenna wymaga uporządkowania całego sytemu prawa i zbudowania instytucji, które umożliwiają prowadzenia racjonalnej polityki przestrzennej.
  • Racjonalna gospodarka przestrzenne wymaga ograniczenia praw użytkowników i właścicieli nieruchomości oraz zwiększenia uprawnień administracji publicznej. Jest to wciąż w Polsce niewyobrażalne.
  • Gospodarowanie przestrzenią należy do dziedzin gospodarki o wysokim zagrożeniu korupcją, bez względu na przyjęty model planowania przestrzennego i system kontroli urbanistycznej. Konieczna jest eliminacja korupcjogennych regulacji prawnych oraz sprawna administracja, chroniona prawem od nacisków politycznych.
  • Gospodarka przestrzenna wymaga pełnej jawności, co również jest w Polsce trudne do osiągnięcia.
  • Konieczne jest zdecydowane wzmocnienie instytucji planistycznych i administracji urbanistycznej, tymczasem w Polsce mamy do czynienia z działaniami odwrotnymi.
Nie modernizujemy systemu gospodarki przestrzennej i nawet niechętnie dyskutujemy o barierach, jakie w tym celu należy pokonać. Bariery te są jednak znane każdemu, kto zajmuje się zawodowo problemami urbanizacji i miast.

Pierwsza kategoria barier ma charakter polityczny. Nie jest możliwe rozpoczęcie działań wymagających poważnego zaangażowania sektora publicznego i władz centralnych w kraju, w którym dominuje polityczna filozofia, którą określić można, jako prymitywny neoliberalizm i w którym silne są populistyczne tendencje.
Z łatwością to stwierdzimy, analizując nowoczesną historie modernizacji miast i systemów osiedleńczych. Wielka Brytania odniosła największe sukcesy w trzech pierwszych dekadach po zakończeniu II Wojny Światowej, dokonując szeregu wielkich modernizacji urbanistycznych, tworząc kilkadziesiąt nowych ośrodków miejskich i budując pięć milionów nowych mieszkań. Zapoczątkował to lewicowy rządy Labour Party, który problem odbudowy i problem mieszkania uznał za społeczny, narodowy i w końcu, polityczny priorytet. Kontynuowały te działania również następne kolejne rządy konserwatystów, gdyż istniała już odpowiednia legislacja i silne instytucje publiczne7. Dodatkowo, na tę sytuację korzystny wpływ miały teorie ekonomiczne Keynesa, które dominowały wówczas w światowej gospodarce, gdyż przypisywały istotną rolę działaniom władz publicznych i doceniały rangę spraw społecznych.
Barierą polityczną jest słabość sektora publicznego w Polsce, a zwłaszcza niemoc rządu centralnego. Odmienna sytuacja panuje w krajach Unii Europejskiej, co wyjaśnia jeden z paradoksów ostatnich dekad, kiedy to państwa głoszące neoliberalną filozofię ekonomiczną, realizują równocześnie wielkie programy urbanistyczne i mieszkaniowe, rozwijają planowanie przestrzenne i prowadzą jasno zdefiniowana politykę regionalną.
Niemcy poświęcają dziesiątki miliardów Euro w każdym budżecie rocznym na modernizację nowych landów na wschodzie, a Francja wciąż realizuje wielkie regionalne i miejskie programy mieszkaniowe i modernizacyjne. Nawet w Stanach Zjednoczonych, których gospodarka w odróżnieniu od krajów Europy Zachodniej jest nie tylko w hasłach, lecz także w praktyce bliska zasadom neoliberalnej ekonomii, prowadzone są programy typu "urban renaissance", przy politycznym udziale i finansowej partycypacji sektora publicznego.
Barierą jest słaba kondycja społeczeństwa obywatelskiego w Polsce, brak społeczeństwa świadomego swych praw, aktywnego, zorganizowanego i wykształconego, w niewielkim tylko stopniu podatnego na manipulacje polityczne i hasła populizmu. Dlatego w krajach rozwiniętych gospodarczo i demokratycznie zarządzanych, bez względu na ideologię rządzących partii politycznych, władze państwowe centralne i lokalne są zmuszone do realizacji socjalnych programów mieszkaniowych i dbać muszą o standard życia w miastach.

Druga kategoria barier ma charakter ekonomiczny. Niektóre z nich są efektem dominacji zasad neoliberalizmu, inne mają charakter obiektywny, niezależny od poglądów i ideologii.
Racjonalna gospodarka przestrzenna, oparta o sprawnie działające instytucje publiczne i uporządkowany system prawny jest prowadzona przez kraje, w których roczny dochód na mieszkańca znacznie przekracza 10.000 USD8. Jest to oczywiste, gdyż działania te są kosztowne i wymagają zaangażowania odpowiednich środków publicznych. Niekoniecznie oznacza to wydatkowanie pieniędzy z budżetu. Często, zaangażowanie finansowe sektora publicznego ma postać ulg podatkowych, premii, likwidacji opłat adjacenckich czy przydziału terenu w trybie bezprzetargowym, gdyż jest to łatwiejsze do zaakceptowania z powodów politycznych i pozwala na promowanie odpowiednich procesów przestrzennych.
Niestety, problem ekonomiczny w naszych dyskusjach i w projektach legislacji albo pomijamy albo marginalizujemy. Niekiedy lansuje się nawet pogląd, że gospodarowanie przestrzenią winno być wyłącznie domeną lokalnych samorządów. Jest to nieporozumienie, bowiem bez aktywnego udziału władz centralnych racjonalna gospodarka przestrzenna nie jest możliwa.

Kolejny, wciąż nierozwiązany w Polsce problem to partnerstwo publiczno-prywatne, łączy on w sobie oba omawiane aspekty - ekonomiczny i polityczny. Sporo się na ten temat w Polsce dyskutuje, lecz inicjatywy legislacyjne w tej dziedzinie są tak ograniczone i niekonsekwentne, że szansa na jego rozwój jest znikoma. Tymczasem, bez nowoczesnego i sprawie funkcjonującego partnerstwa publiczno-prywatnego, nie jest możliwa modernizacja polskich miast, jednego z kluczowych zadań nadchodzących dekad.
Projekty modernizacyjne czerpią zyski głównie z renty gruntowej, rosnącej w wyniku udanych projektów. Zysk ten winien jednak służyć nie tylko realizacji projektów urbanistycznych czy mieszkaniowych, udział w nim powinien otrzymać również partner prywatny, partycypujący w realizacji projektu. I pojawia się tu "polski" problem, bowiem udział inwestora prywatnego w inwestycji publicznej, bo do takich należą z zasady modernizacje urbanistyczne, jest w Polsce niesłychanie trudny lub wręcz niemożliwy.
Po pierwsze, władza nie odważy się na taki krok gdyż natychmiast zostanie, słusznie lub niesłusznie, oskarżona o korupcję. Po drugie, dla prywatnego inwestora władza publiczna nie jest partnerem godnym zaufania, bowiem nie jest realne w większości przypadków, aby w trakcie jednej kadencji władz samorządowych zrealizować jakikolwiek projekt i istnieje realna groźba, że następny burmistrz czy wójt nie będzie respektował zobowiązań swojego poprzednika. I po trzecie, mamy do czynienia w Polsce z niestabilnym i wadliwym systemem prawnym, który nie chroni inwestora prywatnego uczestniczącego w publiczno-prywatnej inwestycji.

Omawiane tu bariery mają niestety charakter strukturalny, zasadniczy i długofalowy; nie pokonamy ich bez postępu w trzech fundamentalnych sprawach:
  • Konieczna jest powszechna świadomość społeczna, zrozumienie rangi spraw przestrzennych i ich społecznego oraz gospodarczego znaczenia.
  • Musi pojawić się wola polityczna wyborców i w konsekwencji, wola polityczna władz publicznych.
  • Musimy osiągnąć wyższy poziom rozwoju gospodarczego, by móc desygnować odpowiednie środki publiczne na prowadzenie racjonalnej polityki przestrzennej.
W swej ostatniej książce wybitny teoretyk angielski Peter Hall9 pisząc o zagrożeniach i szansach, prorokuje nadejście „złotej ery miast”. Miast objętych rewolucją multimedialną, zapewniający swym obywatelom powszechny dostęp do wiedzy i dóbr kultury, miast pięknych i wygodnych, rządzonych przez społeczeństwo obywatelskie i mądre władze. Wizje Halla pokazują jak wiele mamy w dziedzinie urbanizacyjnej do nadrobienia.

4.    Założenia i cele reformy

ZAŁOŻENIA REFORMY

Racjonalność założeń, które przyjęte będą za podstawę reformy, zadecyduje o jej powodzeniu. Wydaje się, że trzy są konieczne.

Po pierwsze, cele reformy winny być skrajnie pragmatyczne. Oznacza to, że priorytet powinien być nadany rozwiązaniom, które zracjonalizują przebieg procesów przestrzennych, poprawią warunki życia mieszkańców, zapewnią w nadchodzących latach wzrost gospodarczy i niwelowanie różnic między regionami Polski oraz zagwarantują ochronę walorów środowiskowych kraju.
Po drugie, pragmatycznego podejścia wymaga również formułowanie rozwiązań. Podejmowane w ostatnich latach reformy w swych założeniach były niezmiernie ambitne i zawierały szereg słusznych ideologicznie haseł. Jednakże rozwiązania prawne nie realizowały przyjmowanych w założeniach celów, nie stworzono ku temu warunków instytucjonalnych i ekonomicznych a tworzone prawa były niespójne. Prowadziło to budowania sprzecznego wewnętrznie i niespójnego, niestabilnego systemu prawnego10.

Po trzecie, przystępując do strukturalnej reformy należy przyjąć zasadę dokonywania zmian koniecznych. Zbędne modyfikacje prawa i instytucjonalnych rozwiązań destabilizują system gospodarki przestrzennej, wywołują opór i eliminują dobre, wdrożone już do praktyki, rutyny. Należy pamiętać, że metodyka planowania przestrzennego w Polsce jest generalnie prawidłowa, że kwalifikacje wielu członków rad gminnych i dorobek warsztatowy polskich urbanistów daje nadzieje na szybkie opanowanie kryzysu. Również obecne prawo gospodarki przestrzennej zawiera szereg dobrych rozwiązań, które nie powinny być bez szczególnego uzasadnienia zmieniane.

Ogólne cele reformy, po latach debat, wydają się być oczywiste. Szereg dobrych propozycji zawierają dokumenty przygotowany przez Zespół powołany przez Ministra Budownictwa11, opinie Głównej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej, raporty Państwowej Rady Gospodarki Przestrzennej i KPZK PAN oraz Tezy Krajowej Rady Izby Urbanistów12:
  • Koniecznym jest, aby nowy system zapewnił społeczny ład przestrzeni, gwarantujący jej użytkownikom możliwość korzystania z walorów przestrzeni, eliminujący segregacje i wykluczenia, chroniący prawa właściciela i interesy publiczne.
  • Koniecznym jest, aby nowy system zapewnił ład ekonomiczny – czyli efektywne gospodarczo użytkowanie przestrzeni oraz właściwe warunki dla inwestycji sektora publicznego jak i inwestycji prywatnych.
  • Nowy model gospodarki przestrzennej winien zapewnić możliwie wysoki stopień ochrony dziedzictwa historii oraz harmonię i piękno naszego otoczenia - czyli właściwy ład kulturowy i estetyczny.
  • Zmiany winny zapewnić skuteczną ochronę środowiska i wdrożenie do praktyki gospodarki przestrzennej, w najwyższym możliwie stopniu, konstytucyjnej zasady zrównoważonego rozwoju.
Należy również pamiętać, że dla osiągnięcia założonych celów nie wystarczy modyfikacja prawa, konieczne są też działania instytucjonalne, nowe procedury i zarządzenia wykonawcze, większy potencjał służb publicznych, badania statystyczne i naukowe.

GŁÓWNE CELE REFORMY

Cel pierwszy to uporządkowanie sfery gospodarki przestrzennej w Polsce, zwłaszcza w jej newralgicznym obszarze, jakim jest polityka przestrzenna władz lokalnych. Budowany model gospodarki przestrzennej i jej podstawowy instrument, którym jest planowanie przestrzenne, winny w pełni respektować zasady funkcjonowania gospodarki rynkowej oraz konsekwencje konstytucyjnej ochrony prawa własności. Działania gospodarcze winny być wspomagane przez politykę przestrzenna państwa i planowanie przestrzenne, nie zezwalając na makroekonomiczne straty, na nieuzasadnione marnotrawienie przestrzeni i nieracjonalne zużycie zasobów środowiska.
Ważnym zadaniem władz publicznych jest wdrażanie zasad rozwoju zrównoważonego w sferze społecznej, gospodarczej i przyrodniczej. W sferze pragmatycznej oznacza to obowiązek badania na ile decyzje proponowane w Planach przestrzennych czy w dokumentach formułujących politykę przestrzenną władz publicznych, respektują zasady zrównoważonego rozwoju.

Cel drugi to ochrona interesu publicznego, poprzez racjonalne kształtowanie ładu przestrzennego, odpowiednie kształtowanie systemu osadnictwa, stwarzanie właściwych warunków życia i korzystnych warunków dla rozwoju społecznego i gospodarczego oraz ochronę wartości kulturowych i przyrodniczych.
Jednym z fundamentalnych nieporozumień jest ograniczenie problemu interesu publicznego do inwestycji. Tymczasem interes publiczny obejmuje niezmiernie szerokie spectrum zagadnień. W interesie publicznym leży zahamowanie patologicznych procesów przestrzennych, ochrona środowiska przyrodniczego, terenów rolnych i leśnych, przeciwdziałanie budowaniu substandardowych osiedli mieszkaniowych, pozbawionych usług, terenów rekreacyjnych i zieleni, zakaz obudowy dróg państwowych. Są to przykładowe, konieczne, materialne działania.
Dlatego szczególnej troski wymaga trudny problem wdrażania polityki przestrzennej państwa na poziomie lokalnym, a zwłaszcza zagwarantowanie przez państwo minimalnych, właściwych warunków życia mieszkańcom miast, co oznacza czystość środowiska, dobrze funkcjonujący transport czy właściwą dostępność usług.
Zapewnienie skutecznej ochrony interesów publicznych wymaga godzenia i respektowania interesów obywatela, przedsiębiorcy, inwestora i właściciela, czyli budowy równowagi pomiędzy sferą interesu publicznego i prywatnego oraz budowy consensusu społecznego w sferze polityki przestrzennej. Dlatego, decyzje władz winny, w osiągalnym stopniu, harmonizować i zaspakajać obydwa rodzaje interesów a zakres ochrony interesu publicznego winien być jednoznacznie określany w ustawach oraz planach przestrzennych.

Cel trzeci to ochrona interesu prywatnego, stworzenie warunków dla prawidłowego działania mechanizmów rynkowych oraz warunków dla aktywności inwestorów i przedsiębiorców. Służyć temu winna polityka przestrzenna sektora publicznego, rządu i samorządów lokalnych oraz stabilność i spójność tej polityki.

Cel czwarty to zobowiązanie władz centralnych do prowadzenie aktywnej polityki przestrzennej. Jest to warunek skutecznej ochrony zarówno interesu publicznego jak też interesów przedsiębiorcy, inwestora, właściciela i użytkownika. Uznając, że udział gmin w realizacji polityki przestrzennej będzie nadal dominujący, rozwiązania prawnego wymaga problem zapewnienia realizacji interesów krajowych i regionalnych. Zwłaszcza istotne jest ustalenie, kto ma być arbitrem w sporach między samorządami a organami rządowymi i województwami samorządowymi oraz zdefiniowanie zasady subsydiarności, bowiem proces przestrzenny cechuje wyraźna hierarchia interesów.
Konieczne jest też skoordynowania fazy planistycznej z fazą realizacyjną, czyli koncepcji zatwierdzonych na szczeblu centralnym z decyzjami samorządów wojewódzkich i gmin, które decydują o końcowym rezultacie przyjmowanych polityk.

Cel piąty to zapewnienie praworządności i zwiększenie udziału społeczeństwa w określaniu polityki przestrzennej. Samorządność lokalna – cenna zdobycz ostatnich dekad – wciąż jeszcze nie decyduje o kształcie naszej gospodarki przestrzennej, w której dominują interesy grupowe, nie zawsze zgodne z interesami lokalnych społeczeństw.
Niezmiernie ważny jest też aspekt polityczny partycypacji. Dla polityków lokalnych aktywne uczestnictwo obywateli nie zawsze jest pożądane gdyż ujawnia konflikty, przedłuża procedury, obniża ich ‘sprawność’ w uchwalaniu planów jak też efektywność całego procesu planistycznego. Jeszcze trudniejsze jest prowadzenie działań partycypacyjnych w gminach rządzonych przez lokalne grupy interesu, gdyż istniejące prawo jest wówczas wykorzystywane dla ograniczenia zakresu partycypacji mieszkańców w procesie przygotowania planu. Dlatego rozwiązania prawne i proceduralne winny zawierać jasne i obligatoryjne zasady oraz procedury prowadzenia procesów partycypacyjnych.
Koniecznym warunkiem uspołecznienia planowania, jest jawność działań sektora publicznego, radykalnego ograniczenia obszarów uznaniowości w decyzjach administracyjnych oraz podjęcia walki ze zjawiskiem spekulacji terenowych i korupcją. Dlatego ważnym zadaniem Rządu i Ustawodawcy jest stworzenie narzędzi umożliwiających skuteczną walkę z procesami spekulacyjnymi i szarą strefą gospodarki miejskiej. Powoływanie kolejnych agend śledczych nie da rezultatu, dopóki nie osiągniemy pełnej jawności planowania i procesu podejmowania decyzji w sprawach miasta, nie wyeliminujemy z prawa sformułowań pozwalających na ich swobodną interpretację oraz nie zlikwidujemy decyzji administracyjnych, w rodzaju decyzji o warunkach zabudowy.

Cel szósty reformy to wdrożenie do praktyki gospodarczej i do systemu gospodarowania przestrzenią ekonomicznych instrumentów, zwłaszcza podatku od nieruchomości. Jest to znany od dawna postulat, w obecnej sytuacji dotyczyć to powinno, w pierwszym etapie, "zamrożonych" terenów budowlanych w miastach. Zwiększy to podaż terenów dla nowych inwestycji oraz pozwoli, aby dochody z tytułu wzrostu wartości terenów, w wyniku decyzji planistycznych, tzw. 'renta planistyczna', zasilały budżety lokalne.
Inne kluczowe dla racjonalnej gospodarki przestrzennej instrumenty ekonomiczne to obowiązkowe scalenia gruntów, poszerzenie prawa pierwokupu oraz prawa wywłaszczeń na terenach objętych zintegrowanymi działaniami urbanizacyjnymi. Kolejna grupa nowych instrumentów powinna objąć wspomniane już wytyczne rządu definiujące politykę urbanizacyjną Państwa, określające istotne zasady gospodarowania przestrzenią, przestrzegane przy sporządzaniu i uchwalaniu planów przestrzennych.
Katalog instrumentów zawartych w planach miejscowych wymaga również wzmocnienia o (przykładowo) zakaz rozpraszania zabudowy, zakaz zabudowy wzdłuż dróg krajowych i wojewódzkich, zakaz podziału nieruchomości rolnych na działki budowlane, na terenach niewskazanych w obowiązujących planach i studiach pod zabudowę.

ROZWIĄZANIA PRZEJŚCIOWE

Możliwe są też rozwiązania przejściowe, w odniesieniu do problemów wymagających rozwiązania, bez czekania na efekty systemowej reformy. Działania te winny być jednak adresowane do określonego problemu czy programu.
Przykładowo, rozwiązywanie palącej kwestii mieszkaniowej można podjąć natychmiast, wykorzystując rozwiązania stosowane w krajach Europy po II Wojnie Światowej.
Na mocy ustawy o społecznym budownictwie mieszkaniowym podaż terenów nadających się do uzbrojenia i skomunikowania winny zapewnić gminy, przygotowując tereny o niskiej, aktualnej wartości rynkowej, wykupując je z uwzględnieniem ich obecnej wartości lub wywłaszczając.
Następnie, tereny te były by przeznaczone pod programy mieszkaniowe trzech rodzajów; dla budownictwa socjalnego gminy; dla budownictwa realizowane w trybie partnerstwa publiczno-prywatnego przy zachowaniu zasady budowy mieszkań o umiarkowanej, ustalonej cenie sprzedaży oraz w trybie przetargowym dla budownictwa komercyjnego, pod warunkiem zbudowania i sprzedawania przez inwestora mieszkań o nieprzekraczalnej cenie metra kwadratowego, gwarantującej inwestorowi określony zysk lub budowy mieszkań "pod wynajem".

Tereny przeznaczone do budowy winny być, po ich wykupieniu przez gminę, odrolnione i uzbrojone, tereny przeznaczone pod budownictwo niskie winny mieć - plany parcelacyjne opracowane przez gminę, przeznaczone pod budownictwo osiedlowe - plany zagospodarowania opracowane przez inwestora.
Działania tego typu wymagają wsparcia finansowego ze strony budżetu Państwa oraz zaliczenia społecznego budownictwa mieszkaniowego objętego ustawą do kategorii inwestycji celu publicznego, biorąc pod uwagę społeczny wymiar i rangę problemu. Należy przypisać w tym programie wiodącą rolę samorządom lokalnym. Ustawa taka miałaby ograniczony okres ważności (trzy-cztery lata), po tym okresie prawidłową podaż terenów mieszkaniowych winna zapewnić systemowa reforma gospodarki przestrzennej.

5.    Kluczowe instrumenty gospodarki przestrzennej

ZASADY PLANOWANIA PRZESTRZENNEGO

O sukcesie reformy gospodarki przestrzennej zadecyduje jakość planowania przestrzennego. Konieczne jest zbudowanie sprawnego systemu planowania przestrzennego na wszystkich jego poziomach. Planowania krajowego obejmującego obszar całego kraju, planowania regionalnego obejmującego obszar całego województwa i jego obszarów funkcjonalnych oraz planowania lokalnego obejmujące obszar gminy oraz jej części.
Planowanie przestrzenne, jako działalność władz publicznych – rządu i samorządów terytorialnych – stanowić winno element zintegrowanego planowania rozwoju kraju. Równocześnie, planowanie przestrzenne, z racji swojej specyfiki i celów, winno jednak zachować określony stopień autonomii prawnej i proceduralnej.

Zakres ochrony interesu publicznego w planie przestrzennym winien być określany formalnie i jednoznacznie, eliminując niestabilne warunki użytkowania terenu, szkodliwe dla walorów przestrzennych, funkcjonalnych, kulturowe i społeczne oraz niekorzystnych dla inwestowania.
Konieczne jest skoordynowanie fazy planistycznej z fazą realizacyjną, obejmująca decyzje o pozwoleniu na budowę oraz o dopuszczeniu do użytkowania zrealizowanych obiektów oraz zapewnienie zgodności decyzji zawartych w dokumentach planistycznych różnych podmiotów władzy publicznej.

Konieczna jest elastyczności planowania przestrzennego, bowiem jego immanentną cechą jest konieczność podejmowania decyzji w sytuacji niepewności, w wyniku zmieniających się potrzeb. Warunki ulegają też dezaktualizacji szybciej, niż osiągalne w praktyce tempo aktualizacji planu.
Dlatego celowe jest ustalenie trybu wprowadzania zmian bez konieczności uchwalenia następnej edycji planu, aby korekty planów nadążały za "rzeczywistością", pod warunkiem nienaruszania istotnych decyzji planu13. Rzecz dotyczy nie tylko techniki planowania, ale przede wszystkim uznania, że plan ma służyć procesom mającym dynamiczny charakter i jest zapisem zarówno decyzji jak też sposobów realizacji tych decyzji, w zmieniających się okolicznościach.

PLANOWANIE PRZESTRZENNE KRAJU I REGIONÓW

Przestrzenne planowanie krajowe winno definiować politykę rozwoju przestrzennego państwa oraz narodowe priorytety w dziedzinie gospodarki przestrzennej. Dokument określający tę politykę winien być przyjmowany w trybie ustawy przez Sejm i powinien zawierać średniookresowe priorytety w dziedzinie gospodarki przestrzennej, takie jak przykładowo - ograniczenie niekontrolowanego rozpraszania zabudowy czy racjonalizację modelu osadnictwa, politykę wobec miast i metropolizacji, zadania ośrodków regionalnych itp. Winien w związku z tym zawierać decyzje merytoryczne obowiązujące w całym systemie planowania i w decyzjach administracyjnych władz publicznych.
Przykładowo – może ustanowić całkowitą ochronę terenów leśnych na okres określony przez ustawę lub stanowić, że plan przestrzenny ( gminy, miejscowy) nie może powiększyć terenów zurbanizowanych gminy o więcej niż 10%. Realizacja ustaleń ustawy podlegać winna monitoringowi i kontroli administracji rządowej oraz kontroli Sejmu.

Przestrzenne planowanie regionalne obejmujące obszar całego województwa oraz planowanie obszarów metropolitalnych stanowić winny integralny element planowania rozwoju regionów i kraju. Konieczne są inne, dodatkowe delimitacje przestrzenne jak makroregiony (euroregiony), obszary kilku powiatów, obszary parków krajobrazowych itp.
Tryb realizacji, zakres obligatoryjności i finansowanie wytycznych dla gmin wymaga regulacji ustawowej. Wprowadzanie ustaleń ponadlokalnych planów, w tym decyzji o inwestycjach publicznych, do planów gminy winno mieć charakter formalny a tryb ich wprowadzania oraz treść winny być jasno zdefiniowane, w tym lokalizacje z określeniem granic kadastralnych, horyzontów czasowych i źródeł finansowania.

PLANOWANIE PRZESTRZENNE GMINY

Przestrzenne planowanie lokalne obejmuje obszar całej gminy oraz, w różnym stopniu szczegółowości, wybrane obszary gminy.
Plan rozwoju przestrzennego gminy winien ustalić strukturę przestrzenną i zasady gospodarki przestrzennej jej całego terytorium, w tym zasady uzbrojenia technicznego, system terenów chronionych, zasady korzystania z zasobów środowiska itp. Plan ten wyznaczać powinien granice geodezyjne lokalizacji inwestycji publicznych, w tym: przebieg tras komunikacyjnych i infrastruktury oraz obiekty określone wytycznymi planów ponad lokalnych lub stanowiące zamierzenie gminy.
Plan rozwoju przestrzennego gminy winien określić status poszczególnych jej terenów. Będą to tereny przewidziane do rewitalizacji, dla których sporządzenie planu miejscowego jest obligatoryjne, a problematyka planu będzie dostosowana do specyfiki terenu. Tereny rozwojowe, przewidziane do zabudowy, które winny mieć opracowane plany miejscowe o zbliżonym do obecnego zakresie.
Na terenach zabudowanych, na których przewidywane jest jedynie uzupełnianie zabudowy i dla których sporządzenie planu miejscowego nie będzie obligatoryjne, winny obowiązywać urbanistyczne przepisy regulacyjne.
Tereny bez prawa zabudowy, winny zachowywać obecne formy użytkowania a zasady inwestowania na tych terenach (ograniczone do inwestycji koniecznych, takich jak instalacje technologiczne, działania odtworzeniowe czy modernizacyjne) winny regulować bezpośrednio ustawy sektorowe i prawo powszechne obwiązujące oraz urbanistyczne przepisy regulacyjne.

Plan całości terytorium gminy winien wywoływać skutki prawne i finansowe jedynie wówczas, kiedy ustalenie planu ogranicza dotychczasowy sposób użytkowania terenu, powodując spadek lub wzrost jego wartości lub jeśli lokalizacja inwestycji publicznych zmienia sposób użytkowania terenu. Oznacza to, że lokalizacja autostrady na terenach rolnych, do czasu wykupu terenów lub podjęcia działań wywłaszczeniowych, nie wywołuje roszczeń, gdyż użytkowanie terenu w jego obecnej formie, nie jest zakłócone.
Jeśli natomiast zapis planu wprowadza zmiany, jego właściciel winien otrzymać odpowiednią rekompensatę od uchwalającego plan.

Celowe jest zróżnicowania treści planów miejscowych, z podziałem na różne kategorie; plany o pełnej problematyce dla terenów rozwojowych, plany dla terenów zabudowanych, wymagających uzupełnień, o ograniczonej problematyce i uproszczonym trybie uchwalania oraz plany dla terenów modernizowanych. Problematyka tych ostatnich powinna być elastyczna a tryb sporządzania i uchwalania dostosowany do lokalnych warunków.

Konieczna jest zmiana formy dokumentów planistycznych, zarówno tekstów jak i rysunków tak aby umożliwić autentyczną partycypację społeczną. Hermetyczny język „planistyczny” niezrozumiały nie tylko dla wielu obywateli, ale niekiedy także dla członków rady uchwalających plan, jest często powodem protestów i zarzutów wnikających przede wszystkim z niezrozumienia ustaleń planu. Należy również wyeliminować całkowitą dowolność określania obszaru objętego planem gdyż również utrudnia autentyczną partycypację społeczną14.
Konieczne są spotkania z ludnością oraz systematyczne zbieranie opinii na temat oczekiwań związanych z planem różnych grup społeczności i różnych grup interesów. Tego typu działania to trudny i czasochłonny proces autentycznej partycypacji społecznej, ale najlepsza forma koniecznej edukacji społeczeństwa o roli gospodarki przestrzennej.

DECYZJE WŁADZ GMINY

Informacja o warunkach zabudowy nie powinna być decyzją administracyjną i na terenie objętym planem miejscowym zagospodarowania, winna być wydawana w formie wypisu z planu. Równocześnie, brak planu nie może stanowić podstawy do odmowy wydania Informacji, z wyjątkiem ustawowo określonego czasu, którym gmina może dysponować na jego aktualizację lub opracowanie.
W odniesieniu do terenów nieobjętych planami miejscowymi informacja jest wydawana w oparciu o ustalenia planu całości terytorium gminy i urbanistyczne przepisy regulacyjne oraz powszechnie obowiązujące prawo.

Pozwolenie na budowę, na terenie objętym planem miejscowym zagospodarowania, winno być wydawane wraz z zatwierdzeniem projektu budowlanego a obiekty wzniesione z naruszeniem prawa nie powinny być pod żadnymi warunkami legalizowane15.
Zakres projektu budowlanego winien być ograniczony i zdefiniowany ustawowo. Na terenach nie objętych planami miejscowymi oraz na terenach inwestycji publicznych decyzje o pozwoleniu na budowę winny być wydawane w oparciu o ustalenia Planu całości terytorium gminy oraz na podstawie urbanistycznych przepisów regulacyjnych.
Na terenach, które nie są przewidziane do rozwoju pozwolenie na budowę winno dotyczyć jedynie szczególnych przypadków, jednoznacznie określonych w ustawie.

Należy wprowadzić ustawowe urbanistyczne przepisy regulacyjne. Jest to propozycja dyskutowana od wielu lat, wciąż jednak niezrealizowana. Przepisy te określą podstawowe wymogi zagospodarowania terenu oraz definicje form i zasad użytkowania terenu. W ten sposób zagwarantowane zostaną elementarne warunki ładu przestrzennego.
Urbanistyczne przepisy są konieczne zwłaszcza w sytuacjach, kiedy przy braku planu informacje i decyzje są wydawane w oparciu o powszechnie obowiązujące prawo. Ustawa winna zawierać delegacje dla władz podejmujących decyzje lub stosujące normatyw przy wydawaniu decyzji, do ich modyfikacji, ale w ograniczonym i zdefiniowanym zakresie, pamiętając też o ryzyku jakie stwarza problem uznaniowości.

6.    Podsumowanie

Reforma gospodarki przestrzennej będzie zadaniem niezmiernie trudnym, w obecnych warunkach prawie niewykonalnym. Wymaga wprowadzenia do programów politycznych i do działań władz publicznych problemów gospodarki przestrzennej oraz wymaga politycznego consensusu.
W jej przeprowadzeniu pozytywną rolę mogą odegrać samorządy terytorialne i ich związki oraz organizacje pozarządowe. Przy wyraźnej niechęci polityków do podejmowania problemów gospodarki przestrzennej nacisk działaczy samorządowych i ich władz ma znaczenie zasadnicze dla postępu legislacyjnego i organizacyjnego.

Jakie są główne warunki wprowadzenia pozytywnych zmian?

Po pierwsze, prawidłowe zasady prowadzenia tej reformy oraz zrozumienie, że jest to reforma trudna i skomplikowana. Musi obejmować równocześnie szereg dziedzin życia publicznego i dotyczy organizacji Państwa; musi być przeprowadzona w sferze prawa, w dziedzinie instytucji sektora publicznego, czyli rządu i samorządu terytorialnego, wymaga wprowadzenie nowych instrumentów ekonomicznych oraz wymaga zbudowania aparatu planistycznego i administracyjnego o wysokich, pod każdym względem, kwalifikacjach.
Pominięcie któregokolwiek z tych obszarów spowoduje, że w ostatecznym efekcie działania naprawcze będą mało skuteczne, dziś można ocenić, że brak zrozumienia tych zależności i wycinkowych charakter poprzednich działań, to główna przyczyna dotychczasowych porażek.

Po drugie, konieczna jest zgoda w zakresie rozwiązań systemowych. W tej dziedzinie często popełniany jest wielki błąd, nie rozumiemy hierarchii celów tej reformy. Kilka fundamentalnych problemów racjonalnej gospodarki przestrzennej, wymaga rozwiązania, natomiast setki szczegółów proceduralnych, którym poświęcamy gros naszych debat, nie ma istotnego znaczenia. Nie ma znaczenia czy uzgodnienie trwa tydzień czy dwa tygodnie, wówczas, kiedy patologie procesu inwestycyjnego powodują, że uzyskanie pozwolenia na budowę to proces wieloletni. Nie ma znaczenia jak się nazywają poszczególne typy planów, skoro planów tych nie robimy. Jest mało istotne, która instytucja opracowuje plan krajowy i jak go nazwiemy, skoro od lat Polska takiego planu nie posiada. W tym chaotycznych dyskusjach gubimy często istotę problemu a niekiedy, spory o nieistotne sprawy są wykorzystywane do blokowania debat i zmian.

Reformę utrudniają też utrwalone wzorce i stereotypy oraz od lat nierozstrzygnięte spory o treść prawa własności, którego prawna interpretacja, przyjęta przez niektóre instytucje publiczne, jest absurdalna. Jeśli utrzymamy dotychczasowy, wyłącznie proceduralny charakter ustawy a prawo własności nie uzyska racjonalnej wykładni, inicjatywa legislacyjna nie przyniesie oczekiwanych zmian.

Sukcesowi inicjatyw zagraża słabość instytucji publicznych, zwłaszcza słaba pozycja polityczna i rządowa odpowiedzialnego za ten dział Ministra Budownictwa. Należy przypomnieć, że kolejni ministrowie podejmowali inicjatywy legislacyjne i że nie tylko nie odnieśli sukcesu, lecz nawet ich działania powodowały nieraz osłabianie roli resortu w strukturach rządowych a nawet jego okresowe likwidacje. Zwłaszcza w sytuacji sprzeczności interesów i braku sprawnego trybu ich racjonalnego rozstrzygania, słaba pozycja resortu jest jedną z największych barier reformy.
Lecz jeśli, w dyskusji nad nową legislacją gospodarki przestrzennej, na posiedzeniu Komisji Sejmowej pojawiają się stwierdzenia, że planowanie przestrzenne jest zbędnym hamulcem rozwoju, jeśli takie poglądy głosi się w Polskim Sejmie AD 2007, to musimy zdać sobie sprawę, że zbudowanie nowoczesnego modelu gospodarki przestrzennej, wejście do grona krajów cywilizowanych w tej dziedzinie, zajmie nam wiele lat.

Wydaje się jednak, że nie mamy innego wyjścia jak podejmować kolejne próby naprawy systemu gospodarowania przestrzenią.

26.08.2007

1 Mowa jest tu o zbiorze różnych polityk, które władze publiczne winny określać dla terytorialnego i merytorycznego obszaru swych kompetencji.
2 Ostatnie publikacje, najszerzej omawiające przyczyny i skutki obecnego stanu gospodarki przestrzennej w Polsce to książka Andrzeja Jędraszki Zagospodarowanie Przestrzenne w Polsce, wydana nakładem Unii Metropolii Polskich, Warszawa 2005” oraz Raport Krajowego Sekretariatu „Habitat” pt. Bariery i problemy Gospodarki Przestrzennej w Polsce 200, dostępny na stronie www Ministerstwa Budownictwa.
3 W sporze tym bardzo istotny jest też element czasu - skutki przedłużania okresu budowy.
4 Ostatnim dokumentem unijnym w tym zakresie, wciąż jeszcze niewiążącym, jest Karta Lipska (kwiecień 2007). I aczkolwiek, polski model gospodarki przestrzennej jest w wielu elementach niezgodny z jej postanowieniami, a realne procesy przestrzenne są zaprzeczeniem jej postulatów, polski Minister ją podpisał.
5 Wrzesień 2007.
6 „Gazeta Wyborcza” 7 sierpnia 2007 (str.7), wywiad Michała Borowskiego który, jako były Architekt m. Warszawy wie o czym mówi.
7 Ustawa Parlamentu „New Towns Act” i Komisja Nowych Miast sterująca procesami urbanizacyjnymi i modernizacyjnymi.
8 Dotyczy to zintegrowanych systemów gospodarki przestrzennej, opartych o prawo, realizowanych przez demokratycznie wybrane władze, skutecznych i racjonalnych. Pomijam tu urbanistyczne projekty polityczne realizowane nieraz w bardzo biednych krajach, jak nowe stolice Nigerii czy Tanzanii. Nie mają te projekty związku z omawianymi tu problemami, są zresztą przykładami katastrof urbanistycznych.
9 Hall Peter; „Cities in Civilization – Culture Innovation and Urban Order” Wyd. Weidenfeld&Nicolson London 1998.
10 Zabierali w tej sprawie głos m.in. Prezes Trybunału Konstytucyjnego, Helsińska Fundacja Praw Człowieka, Szef Rządowego Centrum Legislacji, Prezes Polskiego Towarzystwa Legislacyjnego.
11 Opracowane w maju 2007 roku.
12 Wstępne tezy do działań legislacyjnych dotyczących PLANOWANIA I ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO (wrzesień 2005).
13 W wielu krajach Unii Europejskiej istnieje publiczna, jawna procedura negocjacyjna, tzw. advocacy planning. Plany określają obszary nie negocjowalne i takie, które w procedurze negocjacji można zmienić. Z postępowania, zgodnego z taką procedurą, rodzą się wytyczne dla inwestycji (nasze warunki zabudowy), które muszą być zgodne z pryncypiami planu, różnie opisanymi w zależności od skali inwestycji. W modelu tym plan określa które parametry planu są niezmienne (np. intensywność zabudowy czy przeznaczenie terenów); władze lokalne mają jednak prawo uchylania niektórych wymagań planu lub zmiany ich zapisów.
14 Plany sporządzane dla pojedynczych działek, ograniczają uczestnictwo społeczne w zasadzie do sąsiadów, plany dla wielosethektarowych obszarów rodzą z kolei tak liczne konflikty, protesty i zarzuty, ze strony właścicieli terenów, że doprowadzenie do ich uchwalenia jest bardzo trudne.
15 Przepis ten winien obowiązywać do czasu, kiedy liczba samowoli zostanie zasadniczo zredukowana. Wówczas należy przeanalizować możliwość wprowadz




Logo ASmFirma ASM – Centrum Badań i Analiz Rynku Sp. z o.o., działa na rynku od 1996 roku. Systematycznie dostarczamy Państwu aktualną wiedzę
w oparciu o badania rynku budowlanego. Prowadzimy również szereg inicjatyw mających na celu wspieranie i jednoczenie całej branży budowlanej. Do działań takich m.in. należy: organizacja konferencji Monitoring Rynku Budowlanego, której partnerem, co roku, jest Kongres Budownictwa, tworzenie Rankingu Marek Budowlanych, na podstawie którego wręczane są nagrody dla Budowlanej Marki Roku i dla Dystrybutora Roku, a także koordynacja Polskiej Platformy Technologicznej Budownictwa.

ASM jest autorem wielu projektów syndykatowych przeznaczonych dla branży inwestycyjno-budowlanej, skoncentrowanych na badaniu i rozwoju rynku budowlanego, zachowaniach inwestorów i profesjonalistów oraz ich preferencjach
i planach zakupowych. Działamy również w ścisłej współpracy z klientami, dostosowując swą ofertę badawczą bezpośrednio do ich potrzeb.

Więcej informacji o firmie znajduje się na stronie: www.asm-poland.com.pl

Poniżej przedstawiony jest artykuł podsumowujący rok 2007 w budownictwie, powstały w oparciu o Monitoring Rynku Budowlanego – jeden z raportów syndykatowych opracowywanych przez ASM, zawierający kompleksową analizę rynku budowlanego wraz z prognozami jego rozwoju.

Rok 2007 rokiem Budownictwa - podsumowanie

Rok 2007 dla firm działających na polu rynku budowlanego upłynął pod znakiem dynamicznego rozwoju i znacznego wzrostu przychodów. W pierwszym półroczu 2007 roku wartość dodana w budownictwie wyniosła 26,1%, podczas gdy w tym samym okresie wartość dodana w przemyśle i usługach rynkowych kształtowała się na dużo niższym poziomie.
Firma ASM – Centrum Badań i Analiz Rynku systematycznie prowadzi badania rynku budowlanego, dzięki czemu stale monitoruje jego dynamikę i zachodzące na nim zmiany.
Warto zatem przyjrzeć się analizom rynku, które podsumowują rok 2007 w budownictwie.

W okresie od stycznia do grudnia 2007 roku dynamika produkcji budowlano-montażowej była większa o 15,7% w porównaniu do analogicznego okresu roku 2006. Wzrost dotyczył zarówno prac o charakterze inwestycyjnym (+18,3%), jak również remontowym (+9,5%). Najwyższą wartość wskaźnika dynamiki odnotowano w przypadku firm zajmujących się przygotowaniem terenu pod budowę (30,6%). Od roku 2006 najmniejszą dynamiką wzrostu cechują się firmy zajmujące się wykonywaniem robót budowlanych wykończeniowych. W analizowanym okresie wartość tego wskaźnika dla tego typu przedsiębiorstw wyniosła 9%.
Z pewnością w najbliższym czasie tak korzystna sytuacja dla firm przygotowujących tereny pod budowę oraz wykonujących roboty wznoszeniowe nie ulegnie zmianie. Jednak w dłuższej perspektywie, to właśnie firmy wykończeniowe odnotują największy wzrost. Związane to oczywiście będzie z zakończeniem wielu inwestycji, które aktualnie są w trakcie realizacji – a dodać należy że czas realizacji takich inwestycji to ok. 60 miesięcy.

Graf ASM

Mimo, iż w drugiej połowie 2007 roku dynamika wzrostu w budownictwie nie była już tak znacząca, jak choćby w pierwszym kwartale (40,1%), w dalszym ciągu jest to sektor gospodarki charakteryzujący się najwyższą wartością dodaną. W trzecim kwartale 2007 roku wzrost wyniósł 12,6%. Jest to o 6 pkt. proc. więcej niż dynamika wartości dodanej w przemyśle. Warto podkreślić, że wskaźnik dynamiki w budownictwie cechuje się dużą fluktuacją w skali roku. Pierwsze miesiące 2008 roku powinny zatem przynieść zauważalny wzrost analogiczny do zmian obserwowanych w poprzednich latach.
Nieco niepokojąco mogą brzmieć informacje o spadku wskaźnika ogólnego klimatu koniunktury w budownictwie jaki miał miejsce pod koniec ubiegłego roku. Do czynników mających wpływ na klimat koniunktury w budownictwie zaliczyć należy: produkcję budowlano – montażową na rynku krajowym (25,2%), sytuację gospodarczą (19,6%) oraz sytuację finansową przedsiębiorstw (17,7%). Należy podkreślić, że wartości analizowanych wskaźników w ostatnich miesiącach wyraźnie spadły.
Mimo to, w opinii ASM nie należy wyciągać wniosków o odwróceniu trendu na rynku budowlanym. Zaistniała pod koniec roku sytuacja jest analogiczną do tej, jaka miała miejsce w roku 2006, a prognozy na najbliższy okres pozwalają przewidywać powrót tendencji rosnących.

Graf ASM

Z całą pewnością do głównych przyczyn takiego spadku zaliczyć należy sezonowość prac budowlanych, których liczba w okresie zimowym, ze względu na warunki klimatyczne, spada.
Poważnym, wskazywanym przez przedsiębiorców czynnikiem, stanowiącym barierę dla działalności ich przedsiębiorstw jest ciągły spadek siły roboczej. Aż 56,9% przedsiębiorców zwraca uwagę na niedobór wykwalifikowanych pracowników, co w porównaniu z rokiem 2006 daje wzrost o 5,2 pkt. proc.. Kolejna, równie istotna bariera to koszty zatrudnienia, które są ściśle związane z trudnościami w obsadzeniu stanowisk. Jak wynika z opracowania „Monitoring Rynku Budowlanego Nr4” w III kwartale 2007 roku średnia płaca pracownika budowlanego wzrosła do poziomu 3 082,45zł. Przedsiębiorcy budowlani, aby mieć odpowiednią ilość pracowników muszą podnosić ich pensje, zniechęcając ich tym samym do wyjazdu za granicę lub też uciekać się do „podkupywania” pracowników swym konkurentom.

I właśnie na konkurencję na rynku, jako kolejny czynnik stanowiący barierę w działalności przedsiębiorstw wskazało 48,1% badanych. Innym czynnikiem są zwiększające się koszty materiałów budowlanych. Na problem ten wskazywało 40,9% badanych, a więc o 9 pkt. proc. więcej niż w roku 2006. Łatwiej natomiast, zdaniem przedsiębiorców, uzyskać kredyt. Tylko 7,9% wskazało ten element jako barierę w prowadzeniu ich działalności, co stanowi spadek o 4,7% w porównaniu z sytuacją z ubiegłego roku.

Stabilizacja, a nawet spadek cen materiałów budowlanych
Rok 2007 był na rynku materiałów budowlanych okresem silnych wahań cenowych. O ile w pierwszym kwartale zanotowane wzrosty nie odbiegały w sposób znaczący od wskaźnika inflacji, to już w połowie roku ceny niektórych produktów były o kilkadziesiąt procent wyższe od tych notowanych w styczniu. Dotyczyło to szczególnie materiałów wznoszeniowych.
Ze względu na dużą liczbę realizowanych inwestycji budowlanych oraz niewystarczającą podaż, koszty zakupu rosły w sposób znaczący. Warto przypomnieć, że w II kwartale 2007 r. ceny materiałów i wyrobów ceramicznych oraz silikatowych zwiększyły się aż o 33,6% w stosunku do I kwartału, zaś elementy i wyroby betonowe podrożały przeciętnie o 13,3%1. W II kwartale 2007 roku rekordowy wzrost odnotowano w przypadku pustaków ceramicznych typu MAX, których cena zmieniła się aż o 116%! Bardzo silny wzrost kosztów zakupu dotyczył także cegieł i pustaków ceramicznych oraz wyrobów silikatowych. Ten trend utrzymał się również w III kwartale. Największy wzrost cen odnotowano wtedy w segmencie produktów wykorzystywanych do wznoszenia i ocieplania budynków (16%), wyraźnie podrożały również pokrycia dachowe i rynny (4,6%). Widać zatem, że silne zmiany w dalszym ciągu dotyczyły głównie materiałów stosowanych podczas wznoszenia budynków, natomiast produkty wykorzystywane do prac wykończeniowych charakteryzowały się bardziej stabilnymi zmianami cen.

Z czterech wybranych grup produktów (materiały izolacyjne i ogniotrwałe oraz betony, zaprawy i wyprawy, materiały wiążące oraz wapienne i gipsowe, elementy i wyroby betonowe, materiały i wyroby ceramiczne oraz wapienno-piaskowe) największy wzrost w IV kwartale ubiegłego roku dał się zauważyć w segmencie materiałów izolacyjnych i ogniotrwałych oraz betonów, zapraw i wypraw. Zmiana ukształtowała się na poziomie 1,7%. Niewielki wzrost cen nastąpił w grupie materiałów wiążących oraz wapiennych i gipsowych, jak również w segmencie elementów i wyrobów betonowych – odpowiednio 0,6% oraz 0,4%.

Z kolei zauważalny spadek miał miejsce wśród materiałów i wyrobów ceramicznych oraz wapienno-piaskowych. Cena w IV kwartale roku 2007 była niższa średnio o 2,2% w stosunku do III kwartału 2007. Potwierdza to zatem opinie o odwróceniu trendu cenowego, które miało miejsce szczególnie w grupie materiałów wznoszeniowych.

Obserwowane w połowie 2007 roku „szaleństwo cen” nie powinno się w najbliższym czasie powtórzyć, bowiem ceny niektórych materiałów osiągnęły już poziom zachodnioeuropejski. Biorąc pod uwagę możliwości nabywcze wykonawców robót, dalsze drastyczne wzrosty wydaja się więc stosunkowo mało prawdopodobne. Warto także zauważyć, że producenci zaczęli rozbudowywać fabryki tak więc zasoby niektórych materiałów powinny stopniowo rosnąć2. Poza tym przedłużona została ustawa o zwrocie osobom fizycznym niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym. Umożliwia ona odzyskanie części VAT za większość materiałów budowlanych na samodzielną budowę lub remont.

Zestawienie wszystkich wyżej wymienionych elementów dało efekt w postaci stabilizacji, a w niektórych przypadkach spadku cen materiałów budowlanych. Rok 2008 nie powinien przynieść gwałtownych wzrostów, jednak perspektywa długoterminowa może okazać się mniej optymistyczna w związku z organizacją przez Polskę Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej w roku 2012. Biorąc pod uwagę obecny stan infrastruktury w Polsce, konieczne są olbrzymie inwestycje budowlane niezbędne do przeprowadzenia imprezy masowej o takiej skali. Niezbędne okażą się chociażby duże ilości cementu, który po raz kolejny może istotnie podrożeć. Należy pamiętać, że ograniczenia ekologiczne nałożone na polskie cementownie uniemożliwią znaczące podniesienie podaży. Problemu może nie rozwiązać również import, bowiem za granicą popyt na cement i inne materiały budowlane jest równie duży, jak w Polsce. Dodatkowo, problemem mogą okazać się organizowane w Wielkiej Brytanii Igrzyska Olimpijskie w 2012 roku. Tak duża i konkurencyjna, dla organizowanych przez Polskę Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej, impreza może nie tylko pochłonąć cześć potrzebnych nam materiałów budowlanych, ale i być bardziej atrakcyjną dla naszych pracowników, którzy już teraz dużo chętniej podejmują współpracę z pracodawcami w Wielkiej Brytanii czy Irlandii niż w Polsce.
Obecnie potrzebna jest nowelizacja prawa budowlanego ułatwiającego rozpoczynanie inwestycji budowlanych. Prognozowany przez ASM wzrost produkcji budowlanej stwarza kolejne możliwości dla całej gospodarki, ale i ogromne wyzwanie właśnie dla Rządu oraz dla rynku pracy.

Ceny mieszkań

Przyjrzyjmy się na koniec dynamice cen mieszkań – temat ten był w ubiegłym roku zdecydowanie jednym z najczęściej omawianych.

Rok 2007 był na rynku nieruchomości okresem stopniowego wyhamowywania boomu cenowego. O ile jeszcze w pierwszym półroczu koszty zakupu mieszkania rosły w sposób bardzo intensywny, to już druga połowa roku przyniosła stabilizację, a w niektórych miastach nawet spadki cen. Dotyczyło to szczególnie Wrocławia, Krakowa i Warszawy, gdzie ceny już w 2006 roku zbliżały się do poziomu niemożliwego do zaakceptowania przez wielu potencjalnych nabywców. Od połowy 2007 roku w żadnym z największych polskich miast nie dało się zaobserwować gwałtownych skoków wartości mieszkań, a niektórzy eksperci zaczęli wręcz mówić o zbliżającej się korekcie.

Co wpłynęło na zahamowanie wzrostu cen mieszkań? Czynników należy wymienić tu kilka. Poziom cen za metr kwadratowy wzrastał znacznie szybciej niż przeciętne wynagrodzenie Polaków, co w sposób naturalny wykluczyło z grona potencjalnych nabywców wiele osób. Podobnie wzrost stóp procentowych miał istotny wpływ na spadek popytu, mimo wciąż atrakcyjnych ofert zaciągania kredytów mieszkaniowych składanych przez banki.
Szczególnie popyt na nowe mieszkania znacznie zmalał. Reagują na to inwestorzy, którzy kuszą darmowymi garażami, lub obniżkami cen równymi podatkowi VAT.
Z całą pewnością powrót tak gwałtownych wzrostów cen mieszkań nam już nie grozi, jednak w dalszym ciągu, choć znacznie wolniej będą one rosły.

Mimo iż badania rynku budowlanego prowadzone przez ASM pokazują pewne momenty spadkowe, to jednak dobry okres rozwoju na rynku budowlanym stanowczo nie zmierza ku końcowi. Jest to bardzo optymistyczna prognoza zarówno dla uczestników rynku budowlanego jak i dla całej gospodarki Państwa. Pamiętać jednak należy o konieczności wsparcia tej gałęzi prze Rząd, a także o stałym monitorowaniu rynku, aby możliwe było przewidzenie spadku i zastosowanie odpowiednich środków zapobiegawczych.


Jeśli jesteście Państwo zainteresowani współpracą z firmą ASM zachęcamy do bezpośredniego kontaktu:

  • W sprawie badań syndykatowych:
- Pani Sylwia Prośniewska, Dyrektor Działu Badań Własnych ASM; tel.: 024 355 77 60; s.prosniewska@asm-poland.com.pl

  • W sprawie realizacji badań na zlecenie klienta:
- Pan Adam Derdzikowski, Główny specjalista ds. sprzedaży; tel.: 024 355 77 29, a.derdzikowski@asm-poland.com.pl

- Pan Przemysław Dębowski, Główny specjalista ds. sprzedaży tel. 024 355 7751; p.debowski@asm-poland.com.pl

1 Źródło: ASM, Monitoring Rynku Budowlanego Nr 3 (lipiec 2007)
2 Źródło: www.bankier.pl, „Ceny materiałów budowlanych wracają do normalności”




Doc. Dr Jan Korniłowicz
Ekspert Kongresu Budownictwa
UBÓSTWO MIESZKANIOWE W MIASTACH

    Brak miarodajnych aktualnych danych zarówno w zakresie mieszkań jak i ludności skłania do oparcia się na wynikach spisu powszechnego z 2002r. Od tego czasu wybudowano w miastach ok. 0,3 mln mieszkań zwiększając zasób mieszkaniowy w miastach o ok.4%. Niewątpliwie przyczyniło się to do poprawy sytuacji mieszkaniowej zamożniejszej części ludności miast lecz nie wpłynęło na sferę ubóstwa mieszkaniowego.
W latach 1988-–2002, tj. w okresie między narodowymi spisami powszechnymi, liczba mieszkań w mias-tach wzrosła z około 7,0 mln do około 7,9 mln, tj. o 13%. W tym samym czasie liczba lud-noś-ci miast zwiększyła się z 22,5 mln do 23,3 mln, tj. o 3,5%. Te korzystne zmiany w sytuacji mieszkaniowej w miastach wynikały głownie z zaistniałej sytuacji demograficznej.
Pozytywne zmiany nastąpiły w stanie wyposażenia mieszkań w instalacje i urządzenia. Mimo tych zmian nadal ustępu spłukiwanego niema ok.420 tys. mieszkań (w 1988r. ponad 1000 tys.) ,łazienki niema ok.600 tys. mieszkań (w 1988r.1200 tys.)

    Jedną z podstawowych przyczyn złej sytuacji mieszkaniowej jest bardzo niekorzystna struktura wielkości mieszkań. Trudno mówić o istotnej poprawie, jeżeli nadal w miastach budowane są w domach wielorodzinnych małe mieszkania, co rzutuje na średnią wielkość mieszkania w zasobach.
tabela 1
    Struktura mieszkań w Polsce i w niektórych krajach Europy* w %
Kraj (rok)
Udział mieszkań
1- i 2-pokojowych
4-pokojowych i większych
Polska (2002)
50**
21
Czechy (2001)
40
23
Dania (2003)
23
56
Francja (2002)
18
60
Niemcy (1998) 8 89
* Dane Bulletin of Housing Statistics for Europe and North America 2004 .
** W tym w miastach 54%.
Żródło: http: //www.unece.org/enoc/hs/prgm/hsstat/bulletin_04.htm


Zgodnie z danymi zawartymi w tabeli 46% mieszkań w miastach miało w 2002r. mniej niż 50 m2 po-wierz-chni. W liczbach bezwzględnych było to 3,7 mln mieszkań. W dominujących formach zasobów wielorodzinnych, tj. w zasobach spółdzielczych, udział mieszkań o powierzchni mniejszej niż 50 m2 wynosi 53%, a w zasobach komunalnych ok. 65%. W rodzinie 3-osobowej na 1 osobę przypada od 10 i mniej m2 do maksimum 16 m2, a w rodzinie 4-osobowej 7–12 m2 powierzchni użytkowej. Przy tak kształtujących się powierzchniach nie dziwi fakt, że 54% ogółu mieszkań to lokale 1- i 2-po-ko-jowe (w domach wielorodzinnych odsetek ten jest jeszcze wyższy).W mieszkaniach tych zamieszkuje 45% mieszkańców miast. Ta niespotykana w innych krajach Europy struktura wielkości mieszkań jest istotnym czynnikiem utrudniającym uzyskanie realnej poprawy sytuacji mieszkaniowej gospodarstw domowych. Sytuacje pogarsza fakt, że i obecnie największym popytem cieszą się mieszkania małe do 50m2.
    Odsetek mieszkańców miast żyjących w mieszkaniach o największym zagęszczeniu (7 i mniej m2 na osobę) mimo, że się zmniejszył (z 5,3 do 3,3%) oznacza że w takich warunkach zamieszkuje ok.760 tys. (w 1988r.ok.1200 tys.) W zagęszczeniu 7,1 do 10,0 m2 na osobę żyje ok. 2600 tys. osób tj ok. 11% mieszkańców miast.
    W sposób najbardziej wizualny sytuację mieszkaniową w miastach charakteryzuje korelacja liczby miesz-kań (mieszkańców) według liczby zamieszkujących osób z liczbą mieszkań według liczby pokoi. W tabeli 2 pokazano mieszkania w podziale na grupy w zależności od poziomu zaludnienia pokoi.
Kolorami oznaczono 4 wyróżnione grupy warunków mieszkaniowych.
Do 1 grupy - kolor żółty zalicza się 4,4 mln mieszkań tj. 55,7%, w których
warunki mieszkaniowe są bardzo dobre – na 1 pokój przypada 1 i mniej osób.
Do 2 grupy - kolor zielony zalicza się 1,9 mln mieszkań tj. 24,0%, w których warunki
mieszkaniowe są  dobre – na  1pokój przypada 1,1–1,99 osób.
Do 3 grupy - kolor niebieski zalicza się 1,2 mln mieszkań tj. 15,2%, w których warunki
mieszkaniowe są złe – na1 pokój przypada 2,0–2,99 osób.
Do 4 grupy -kolor czerwony zalicza się 0,4 mln mieszkań tj.5,1%, w których warunki
miesz-kaniowe są bardzo złe – na 1 pokój przypadają 3 i więcej osób.

Mieszkania według zaludnienia i liczby pokoi                                       tabela 2.
Mieszkania o liczbie pokoi
Ogółem mieszkania w tys.
Mieszkania według liczby zamieszkujących osób w tys.
1
2
3
4
5
6 7 i więcej
1
1155
570
294
156
89
30
10
6
2
3100
668
907
726
525
180
59
35
3
2383
229
518
616
608
58
98
56*
4
703
46
112
157
193
106
51
38
5 i więcej
530
24
62
102
145 94 54 49
razem 7871 1537 1893 1757 1560 668 275 184
Źródło : obliczenia własne na podstawie danych NSP 2002 GUS.

    W tabeli 3 pokazano liczbę mieszkańców w mieszkaniach w podziale na grupy w zależności od jakości warunków mieszkaniowych mierzonych liczbą osób w mieszkaniu.
Do 1 grupy - kolor żółty zalicza się 9,2 mln .mieszkańców miast (39,6%) mających
najlepsze warunki mieszkaniowe – 1 i mniej osób na jeden pokój.
Do 2 grupy - kolor zielony zalicza się 7,7 mln mieszkańców miast (33,2%),mających
dobre warunki mieszkaniowe 1,1 – 1,99 osób na jeden pokój.
Do 3 grupy – kolor niebieski zalicza się 4,6 mln mieszkańców (19,8%) mających złe
warunki mieszkaniowe 2,0 – 2,99 osób na  jeden pokój.
Do 4 grupy – kolor czerwony zalicza się 1,7 mln mieszkańców miast (7,4%) mających
bardzo złe warunki mieszkaniowe 3 i więcej osób na 1 pokój.

Mieszkańcy w mieszkaniach według zaludnienia i liczby pokoi             tabela 3
Mieszkania o liczbie pokoi
Mieszkańcy w tys.
Mieszkańcy według liczby osób w mieszkaniu
1
2
3
4
5
6 7 i więcej
1
2237
570
588
468
356
150
60
45
2
8277
668
1814 2178
2100
900
354
263
3
7833
229
1036 1848
2432
1280
588
420
4
2634
46
224 471
772
530
306
285
5 i więcej
2196 24
124 306
580
470
324
368
razem 23177 1537 3786 5271 6240 3330 1632 1481
Źródło:obliczenia własne na podstawie danych NSP 2002 GUS

Wskaźniki sytuacji mieszkaniowej według przyjętych grup                   tabela  4
Wyszczególnienie
Grupa 1.
Grupa 2.
Grupa 3.
Grupa 4.
Średnia liczba pokoi w mieszkaniu 2,9 2,8 1,9
1,2
Średnia liczba osób w mieszkaniu 2,1* 3,9 4,0
4,3
Średnia liczba osób w pokoju 0,7 1,4 2,1 3,5
Źródło: Obliczenia własne na podstawie danych NSP 2002.
* ok.60% mieszkańców stanowią emeryci


    Przeprowadzona analiza wskazuje, że zaludnienie pokoi jest tym większe im w mieszkaniu mieszka więcej osób. Wynika to z niedostosowania wielkości mieszkań do wielkości gospodarstw domowych z jednej strony i braku warunków głównie materialnych do przeniesienia się do mieszkania większego. Największy % mieszkających w relatywnie dobrych warunkach mieszkaniowych stanowią gospodarstwa domowe emerytów ,małżeństwa bezdzietne bądź małżeństwa, których dorosłe dzieci odeszły do własnych miesz-kań, oraz osoby samotne. W grupie 2. w 68% znajdują się rodziny 3–4-osobowe, zamieszkujące w domach wielorodzinnych. Pozostali to gospodarstwa domowe 5- i więcej osobowe, mieszkające w mieszkaniach 4- i więcej pokojowych, w większości w domach indywidualnych. W grupie 3. oko-ło 60% stanowią gospodarstwa domowe 5- i więcej osobowe, zamieszkujące w 47% przy-pad-ków w mieszkaniach 1-pokojowych (i 1-izbowych), a w 44% w mieszkaniach 2-pokojowych. Jest to nie-wątpliwie bardzo uboga część społeczności miejskiej.

Substandard mieszkaniowy w miastach

    Główny Urząd Statystyczny określił liczbę mieszkań substandardowych w 2002 r., biorąc pod uwagę trzy czynniki: stan techniczny budynków, stan wyposażenia mieszkań w instalacje oraz zaludnienie mieszkań.
    Według ogólnej oceny GUS, liczba mieszkań substandardowych w miastach w latach 1988–2002 zmalała z 1410 tys. do 739 tys., tj. o połowę. Oznacza to, że obecnie mieszkania substan-dar-dowe stanowią 9,4% ogółu mieszkań. Liczba mieszkańców miast żyjących w warunkach substan-dar-do-wych zmniejszyła się również o połowę, tj. o ponad 2 mln.

Tabela 14 Mieszkania w miastach według warunków mieszkaniowych w 1988 i 2002 r.
Wyszczególnienie
Rok
Mieszkania substandardowe
Przyczyny substandardu mieszkań
stan techniczny budynków
stan wyposażenia w instalacje
nadmierne zaludnienie mieszkań
Mieszkania w tys.
1988
1410
176
888
346
2002
739
74
343
321
Ludność w tys. 1988
4570
480
2490
1600
2002 2502 183 834 1385

    Największy udział mieszkań substandardowych występuje obecnie w zasobach mieszkaniowych gmin, bo aż ponad 32% z nich zostało ocenione przez GUS jako substandardowe. Najmniej takich mieszkań należy do spółdzielni mieszkaniowych (zaledwie 2,8%). W liczbach bezwzględnych najwięcej mieszkań substandardowych należy do osób fi-zycz-nych, a zaraz potem do gmin

Tabela 15 Mieszkania substandardowe w miastach według form własności .
Właściciele
Mieszkania
Mieszkania substandardowe
w tys.
w tys.
w %
Ogółem
7876
739
9,4
Gminy
1248 291 32,3
Spółdzielnie
3287 91 2,8
Osoby fizyczne
2942 308 10,5
Pozostałe 399 49 12,3
Źródło: NSP 2002 Mieszkania. GUS, Warszawa 2003.

    Mieszkańcy mieszkań substandardowych stanowią według GUS około 11% ogółu mieszkańców miast. W tym przypadku również dominują mieszkańcy lokali należących do osób fizycznych i gmin

Mieszkańcy w mieszkaniach substandardowych w miastach                 tabela 16
Forma własności
Mieszkańcy w tys.
W tym w mieszkaniach substandardowych
w tys.
w %
Ogółem
23 261
2502
10,8
Gminna 3 627 967 26,7
Spółdzielcza 9 307 397 4,3
Osób fizycznych 9 142 974 10,7
Pozostałe 1 185 164 13,8
Źródło: patrz tab.15.

Współzamieszkiwanie a sytuacja mieszkaniowa

    Jak wykazał Narodowy spis powszechny 2002 r. w miastach zadeklarowanych było prawie 9 mln gospodarstw domowych. Liczba mieszkań wynosi 7,9 mln, a zatem liczba gospodarstw do-mo-wych przewyższa liczbę mieszkań w miastach o 1,1 mln (w kraju ogółem o 1,5 mln). Na tej pod-stawie określono tzw. statystyczny niedobór mieszkań. Obecnie we wszelkich wystąpieniach i pu-bli-kacjach ocenia się, że w Polsce brakuje co najmniej 1,5 mln mieszkań, wychodząc z założenia, że każ-de gospodarstwo domowe powinno mieć własne mieszkanie.
    Według analizy przeprowadzonej w Instytucie Rozwoju Miast porównanie liczby gospodarstw domowych z liczbą mieszkań nie uprawnia do określenia deficytu mieszkań. Należy jednak zwrócić uwagę, że w miastach około 20% mieszkań usytuowanych jest w domach indywidualnych o relatywnie dużej powierzchni, w których – głównie w mniejszych miastach – zamieszkują rodziny 3-pokoleniowe zgodnie z istniejącą wieloletnią tradycją. Jest również bardzo wiele jednoosobowych gospodarstw domowych mieszkających wspólnie, jak również gospodarstw rodzinnych z własnej woli zamieszkujących wspólnie z gospodarstwem nierodzinnym (np. z matką wdową czy innym członkiem rodziny wymagającym opieki.

tabela 17 Mieszkania w miastach zajmowane przez więcej niż 1 gospodarstwo domowe w 2002r
Mieszkania według liczby gosp. domowych                 
Mieszkania w tys. Ludność w tys. Gosp. dom. w tys. Przeciętna liczba osób w mieszkaniu
Przeciętna powierzchnia mieszk. w m2
2 gosp., oba
1-osobowe
155
310
310
2,0
49
2 gosp., w tym
1 rodzinne
421 1697 842 4,0 66
2 gosp., oba
rodzinne
481 2693 717 5,6 80
3 i więcej
gosp. dom.*
126 716 399 5,7 79
Razem 1183 5416 2268 4,6 72
* Brak danych dot. składu osobowego gospodarstw domowych w tej grupie.

    Łącznie mieszkania zamieszkane przez więcej niż jedno gospodarstwo domowe stanowią ok. 15% ogólnej ich liczby. Współzamieszkiwanie 2 gospodarstw domowych w jednym mieszkaniu w naszych warunkach wynika często ze względów oszczędnościowych, może również wynikać z pewnych wzorców kulturowych. Wskaźnik liczby mieszkań na 1000 mieszkańców (zbliżony do występującego w Irlandii) również nie może być bezkrytycznie porównywany z analogicznymi wskaźnikami obrazującymi sytuację w krajach Europy Zachodniej. W Polsce mamy inny model rodziny i znacznie niższy poziom zamożności. Uniemożliwia on często nie tylko ubieganie się o samodzielne mieszkanie, ale nawet ponoszenie wydatków na czynsz i świadczenia, szczególnie dotyczy to młodych ludzi (jednoosobowych gospodarstw domowych). W krajach zamożnych ludzie ci wyprowadzają się z domów często w momencie osiągnięcia pełnoletniości i wynajmują mieszkanie.
    Nie znaczy to, że sytuację mieszkaniową w Polsce można uznać za zadowalającą i należy ją zaakceptować. Trzeba po prostu pamiętać, że istnieje ścisły związek między poziomem PKB a wa-run-kami mieszkaniowymi. Polacy, jak się wydaje, nie mają wygórowanych potrzeb miesz-ka-nio-wych. Jedynie ludzie młodzi pytani w ankiecie o wizję docelowego mieszkania odpowiadają, że jest to dom indywidualny. Wyniki badań społecznych prowadzonych co dwa lata w Wyższej Szkole Fi-nan-sów i Zarządzania1 wskazują niezmiennie, że około 75% mieszkańców jest w różnym stopniu za-do-wolonych z zajmowanego mieszkania. Najwięcej niezadowolonych jest wśród ludzi biednych, o nis-kim poziomie wykształcenia i niskich dochodach.
    Należy stwierdzić, że działania w kierunku dalszej poprawy sytuacji mieszkaniowej w miastach muszą iść w różnych kierunkach. Potraktowanie mieszkalnictwa jako jednej z wielu sfer gospodarki komercyjnej uniemożliwia dostęp do mieszkań ludziom biednym oraz młodym, zarabiającym po 700–1000 zł miesięcznie. Wszelkie formy pomocy w uzyskiwaniu mieszkania poprzez system wspomagania w spłacie kredytów mieszkaniowych mogą być skuteczne jedynie w stosunku do ludzi względnie zamożnych, mających stałą pracę i określony poziom dochodów dających zdolność kredytową.
    Zła i bardzo zła sytuacja mieszkaniowa dotyka ludzi, których nie stać nie tylko na spłacanie rad kredytów mieszkaniowych na preferencyjnych warunkach, ale nawet na opłacanie standardowych opłat czynszowych. W sytuacji biednego państwa i biednych obywateli nie ma szansy na dostarczenie mieszkań dla 600 tys. gospodarstw domowych, które żyją w mieszkaniach substandardowych o zaludnieniu 3 osoby na 1 pokój i więcej.

Potrzeby miast w zakresie mieszkań wynajmowanych o niskim czynszu      tabela  18
w tys.mieszkań


Razem
komunalne o niskim czynszu
socjalne
w miastach ogółem w tys.
205,0
120,0
85,0
o ludności 100 tys. i więcej 90,0 54,0 36,0
50 - 100 tys. 49,0 24,0 25,0
20 - 50 tys. 35,0 22,0 13,0
10 – 20 tys.
31,0 20,0 11,0

    Jedyną możliwością jest działanie selektywne, skierowane do młodego pokolenia (np. młode małżeństwa do 30 roku życia). Działania wspierające nie powinny dotyczyć jedynie nowych inwestycji, powinny również wspierać nabywanie mieszkań na rynku wtórnym, na którym mieszkania są tańsze. Budowa nowych małych mieszkań pogłębia niekorzystną strukturę mieszkań, oddalając Polskę od standardów zamieszkania w krajach tzw. starej UE.
    Należy zdawać sobie sprawę że brak mieszkań na wynajem o stosunkowo niskich czynszach stwarza barierę dostępu do dużych miast dla ludzi o niskim wykształceniu i kwalifikacjach nisko wynagradzanych ale skądinąd niezbędnych dla prawidłowego funkcjonowania miast.

Podsumowanie

    Nie można jednoznacznie negatywnie ocenić sytuacji mieszkaniowej w Polsce. warunki mieszkaniowe od 1988r istotnie się poprawiły. W prawie 80% mieszkań w miastach są one bardzo dobre lub dobre (por. tab. 11, 12, 20, 21). Ludność zamieszkująca te mieszkania stanowi około 73% ogółu ludności miast. Stan wyposażenia mieszkań w podstawowe instalacje i urządzenia sanitarne znacznie się poprawił.
    Mimo wykazanej poprawy jeszcze 1,7 mln mieszkańców miast za-miesz-kiwało w bardzo złych warunkach z powodu skrajnie dużego zaludnienia pokoi (3 i więcej osób na pokój). W mieszkaniach tych mieszkało 8,8% ludności miast. Można z dużym praw-do-po-do-bień-stwem przyjąć, że w tak złych warunkach mieszkaniowych znajdują się ludzie ubodzy, obarczeni z reguły dużą liczbą dzieci dlatego też zmiany jakie nastąpiły od 2002r nie mogą być znaczne. Nie można również uznać za zadowalającą sytuację, w której na 1 pokój przypadają 2 osoby. W takich warunkach żyło 4,6 mln mieszkańców miast .
    W miastach jak już powiedziano czynnikiem wpływającym na warunki mieszkaniowe jest bardzo niekorzystna struktura istniejących mieszkań, 54% z nich to mieszkania 1- i 2-pokojowe, o powierzchni nie prze-kra-czającej na ogół 50 m2. To właśnie w tych mieszkaniach warunki mieszkaniowe są najgorsze.
    Zmiany sytuacji mieszkaniowej na lepsze zależą głównie od tempa wzrostu zamożności państwa i jego obywateli. Budowanie mieszkań jest bardzo kosztowne i niezależnie od tego, czy mieszkanie traktowane jest jako towar, czy jako usługa socjalna, wymaga olbrzymich nakładów finansowych. Odnosi się to zarówno do samej budowy domów, jak i rozwoju infrastruktury komunalnej.
    Niewątpliwie nie da się w krótkim czasie doprowadzić do szybkiego wzrostu liczby bu-do-wa-nych mieszkań, zarówno przeznaczonych na sprzedaż jak i na wynajem, o niskim czynszu. W sytuacji dużego niedoboru mieszkań priorytetem powinno być stworzenie warunków umoż-li-wia-jących uzyskanie mieszkania ludziom młodym, co powinno doprowadzić do istotnego ograniczenia współ zamieszkiwania w jednym mieszkaniu 2 gospodarstw domowych wbrew ich woli. Na równi z bezrobociem brak mieszkania jest dla młodego pokolenia impulsem do emigracji z kraju. Nie byłoby korzystne, gdyby poprawa sytuacji mieszkaniowej następowała w wyniku zmniejszania się ludności Polski nie tylko w wyniku nadwyżki zgonów nad urodzinami, ale również w wyniku emigracji ludzi młodych. Należy podkreślić, że badania ankietowe prowadzone wśród młodych małżeństw 5 lat temu to jest przed falą emigracji wykazały, że 60% respondentów miało plany wyjazdu z kraju, jeśli nie będą mieli pracy i mieszkania.


1Diagnoza społeczna 2005. Warunki i jakość życia Polaków, red. J. Czapiński i T. Panek, Wyższa Szkoła Finansów i Zarządzania, Warszawa 2005.



Prof. dr Zofia Bolkowska
Wyższa Szkoła Zarządzania i Prawa w Warszawie

KONIUNKTURA W BUDOWNICTWIE

    Wg danych GUS produkcja całego sektora budownictwa była w 2007 r. o 12% wyższa niż rok temu, a w przedsiębiorstwach budowlanych zatrudniających > 9 osób o 15,7%. Oczekiwania na dalszy wzrost budownictwa były bardzo duże, szczególnie że w pierwszej połowie 2007 roku produkcja budowlana zwiększyła się o ponad 30%. Ale pojawiły się trudności i bariery, które dały o sobie znać w trzecim kwartale 2007 r. w okresie największego nasilenia prac budowlanych. Wyniki osiągnięte przez sektor budownictwa w 2007 r. ukształtowały się znacznie poniżej wcześniejszych ocen ekspertów i prognoz na ten rok. Należy jednakże podkreślić, że prognozy w budownictwie są trudniejsze i mniej pewne niż w innych dziedzinach gospodarki m.in. ze względu na niestabilność działalności budowlanej. Ten dział gospodarki charakteryzuje się bardzo dużymi wahaniami, których niejednokrotnie nie można przewidzieć. Są to np. zmienne warunki atmosferyczne. Innym ważnym czynnikiem wpływającym na „niepewność” prognoz jest nierównomierny przebieg realizacji programów inwestycyjnych. W żadnej dziedzinie gospodarki nie występują tak duże wahania, jak w produkcji budowlanej; obserwacja wskaźników miesięcznych w latach 2004 – 2007 wskazuje na spadki produkcji budowlanej do 20% i wzrosty nawet powyżej 50%, podczas gdy w przemyśle, w handlu i w transporcie różnice wskaźników wzrostu nie przekraczają kilku procent.
    W pierwszym kwartale 2008 r. wzrost produkcji budowlano – montażowej wynosił 17,4%, a oceny koniunktury na najbliższe miesiące są korzystne. Ogólny klimat koniunktury w budownictwie oceniany był w kwietniu 2008 r. lepiej niż przed miesiącem, choć nieco gorzej niż w kwietniu ubiegłego roku
    Poprawę koniunktury w kwietniu sygnalizowało 32% przedsiębiorstw, a jej pogorszenie 7%. Przedsiębiorstwa odnotowują szybszy niż w marcu wzrost portfela zamówień, przewidywania na najbliższe 3 miesiące są optymistyczne. Spośród badanych przedsiębiorstw 31% (podobnie jak przed rokiem) przewiduje realizację prace budowlano – montażowych zagranicą. Ich prognozy wskazują na wzrost zamówień na roboty budowlano – montażowe na rynku zagranicznym w skali nieco większej niż przewidywano poprzednio.
    Przedsiębiorcy przewidują, że w najbliższych trzech miesiącach ceny realizacji robót budowlanych mogą rosnąc, choć w tempie nieco wolniejszym niż obecnie.
    W kwietniu 2008 r. 4,5% badanych jednostek nie odczuwało żadnych barier w prowadzeniu działalności budowlano-montażowej. Nadal wysokie jest znaczenie bariery związanej z kosztami zatrudnienia (barierę tę zgłasza 59% przedsiębiorstw), konkurencją ze strony innych firm (55%), z niedoborem kwalifikowanych pracowników (zwraca na to uwagę 53% badanych firm), oraz kosztami materiałów (37%). W porównaniu z kwietniem ubiegłego roku najbardziej malało znaczenie barier wiązanych z niedoborem sprzętu (z 17% do 5%), kosztami materiałów oraz z trudnościami w uzyskaniu kredytów (z 11% do 6%).
    W stosunku do oczekiwanych zamówień 8% przedsiębiorstw budowlano-montażowych ocenia swoje zdolności produkcyjne jako zbyt duże, 76% jako wystarczające, a 16% jako zbyt małe. Wykorzystanie mocy produkcyjnych zgłaszane przez przedsiębiorców wynosiło w kwietniu 2008 r. 83%.

Graf do koniunktury Bolkowskiej 1
1/ koszty zatrudnienia; 2/ konkurencja innych firm; 3/ niedobór wykwalifikowanych pracowników; 4/ koszty materiałowe; 5/ koszty finansowej obsługi działalności; 6/ niedostateczny popyt; 7/ warunki atmosferyczne; 8/ trudności z uzyskaniem kredytów; 9/ niedobór sprzętu oraz/lub materiałów z przyczyn pozafinansowych.

Jedną z głównych barier w budownictwie jest zatrudnienie

    W latach 2000 – 2004 (okres dekoniunktury w budownictwie) zatrudnienie w przedsiębiorstwach o liczbie pracujących > 9 osób zmniejszyło się z 523 tys. do 318 tys., (o 40%), a w tym czasie spadek produkcji budowlanej w tych przedsiębiorstwach wynosił (20% - 25%). Dekoniunktura „wymusiła” modernizację przedsiębiorstw i wzrost wydajności, na rynku pozostały firmy efektywniejsze.
    Po 2004 r. kiedy budownictwo weszło w okres przyśpieszonego wzrostu okazało się, że mimo zwiększającej się wydajności (średnio do ponad 10% rocznie) stan zatrudnienia był niewystarczający dla realizacji coraz większej liczby zamówień.
    Już od 2005 r. zaobserwowano zjawisko nie notowane w minionych latach; trudności z naborem pracowników. Wśród przyczyn trudności kadrowych w budownictwie wymieniane są: trudne warunki pracy na budowach przy niskich płacach oraz emigracja zarobkowa do krajów unijnych po akcesji Polski do UE. Ponadto likwidacja szkolnictwa zawodowego w okresie dekoniunktury w budownictwie spowodowała, że obecnie niewielki jest napływ młodych wykwalifikowanych kadr do budownictwa; „odbudowa” szkolnictwa zawodowego będzie trwała kilka lat.
    W ostatnim roku sytuacja poprawia się. W okresie od stycznia 2007 r. (w przedsiębiorstwach budowlanych zatrudniających > 9 osób pracowało 339 tys. osób) do marca 2008 r. poziom zatrudnienia zwiększył się do 385 tys. osób, a więc o 46 tys. Wzrost ten, jak też mniejszy poziom robót budowlanych na początku roku wpłynął na to, że w ankietach dotyczących koniunktury w budownictwie brak zatrudnienia znalazł się w kwietniu 2008 po raz pierwszy od kilku lat na trzecim miejscu po kosztach zatrudnienia i konkurencji, podczas gdy we wszystkich poprzednich badaniach ankietowych przedsiębiorcy wskazywali zatrudnienie jako pierwszą i najważniejszą przyczynę trudności w realizacji robót.
    Jednakże jeżeli zamierzone programy związane z EURO 2012, programem Infrastruktura i Środowisko oraz budownictwem mieszkaniowym będą realizowane, to potrzeby zatrudnieniowe w budownictwie będą znacznie wyższe od szacowanych obecnie.
    Przy coraz silniej odczuwanym braku pracowników niezbędne okazało się tworzenie atrakcyjniejszych warunków dla „przyciągania” pracowników m.in. poprzez wyższe płace. Poprawiająca się kondycja finansowa firm budowlanych stwarzała korzystne warunki dla wzrostu płac i płace w budownictwie systematycznie wzrastały; od 2006 r. wyprzedzały tempo wzrostu płac w sektorze przedsiębiorstw w gospodarce ogółem.
    Przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w budownictwie w marcu 2008 r. wynosiło 3155 zł, (o 15,7% więcej niż w marcu 2007 r.). Według oficjalnego kursu było to prawie 900 euro. W Polsce są stosunkowo wysokie narzuty obowiązkowe na płace brutto. Wzrost płac w polskim budownictwie (chociaż znaczący) nie jest wystarczający dla zachęcania do powrotu z emigracji zarobkowej, ale może zahamować zamiar wyjazdu.

Przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w budowlanych przedsiębiorstwach
zatrudniających > 9 osób

Wyszczególnienie
2004 2005 2006 2007 2007
2006
1 kw. 2008 1 kw.08
1 kw.07
Budownictwo
2222 2344 2576 2976 115,5 3088 117,1
Źródło: GUS Biuletyny Statystyczne

KRÓTKOOKRESOWA PROGNOZA SYTUACJI PRZEDSIĘBIORSTW BUDOWLANYCH wg WIELKOŚCI PRZEDSIĘBIORSTW1

    Wszystkie wskaźniki krótkookresowej (na najbliższe 3 miesiące) prognozy sytuacji przedsiębiorstw budowlanych wskazują, że przedsiębiorstwa duże (zatrudniające powyżej 250 osób) i średnie (o liczbie pracujących 50 – 249 osób) formułują oceny optymistyczne, korzystniejsze niż przedsiębiorstwa małe.

Graf do koniunktury Bolkowskiej 2
Przedsiębiorstwa budowlane oczekują poprawy swojej sytuacji . Najbardziej optymistyczne przewidywania formułują jednostki średnie i duże (o liczbie pracujących 50 osób i więcej.
Graf do koniunktury Bolkowskiej 3
W najbliższych 3 miesiącach przewidywany jest wzrost portfela zamówień . Najbardziej znaczącego wzrostu zamówień spodziewają się przedsiębiorstwa duże (o liczbie pracujących 250 osób i więcej.
Graf do koniunktury Bolkowskiej 4
Przedsiębiorcy wszystkich klas wielkości przewidują wzrost produkcji, najbardziej znaczący wzrost przewidywane jest w jednostkach dużych.
Graf do koniunktury Bolkowskiej 5
W najbliższych 3 miesiącach przedsiębiorcy przewidują nieco wolniejszy wzrost cen realizacji robót budowlano – montażowych.
Graf do koniunktury Bolkowskiej 6
W najbliższych 3 miesiącach przedsiębiorcy przewidują poprawę swojej sytuacji finansowej . Najbardziej korzystne prognozy formułują jednostki duże.


1 Na podstawie GUS Koniunktura gospodarcza Budownictwo, kwiecień 2008 Numer 4/2008 www.stat.gov.pl



Dr inż. Olgierd Sielewicz

ZAMAWIANIE ROBÓT BUDOWLANYCH

    Zlecenie wykonania robót budowlanych jest przeważnie poprzedzone procedurą przetargową, mającą na celu wyłonienie wykonawcy tych robót.
    Obszar ten - w sferze zamówień publicznych – jest regulowany ustawą „Prawo zamówień publicznych” (Pzp), uchwaloną przez Sejm RP 29.01.2004 r. (Dz.U. Nr 19 poz. 177 z 9 lutego 2004 r.) i obowiązującą od 11.06.2007 r. z późniejszymi zmianami (ostatnia w Dz.U. z 2007 r. Nr 82 poz. 560).
    W ustawie tej pojęcie „roboty budowlane” definiowane jest trojako.
Przez roboty budowlane rozumie się:
  1. Wykonanie robót budowlanych w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2003 r. Nr 207 poz. 2016 oraz 2004 r. Nr 6 poz. 41).
A tam przez roboty budowlane rozumie się budowę, a także prace polegające na montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego.
Zaś pojęcie obiektu budowlanego, to:
  • budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,
  • budowa, stanowiąca całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,
  • obiekt małej architektury.
    Przez budynek – należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.
    Przez budowlę – należy rozumieć każdy obiekt budowlany nie będący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: lotniska, drogi, linie kolejowe, mosty, estakady, tunele, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.
    Przez obiekty małej architektury – należy rozumieć niewielkie obiekty, a w szczególności:
  • kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury,
  • posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej,
  • użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki.

  1. Zaprojektowanie i wykonanie robót budowlanych – w rozumieniu ustawy – Prawo budowlane.
  1. Realizacja obiektu budowlanego w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, za pomocą dowolnych środków, zgodnie z wymaganiami określonymi przez zamawiającego np. developera lub inwestora zastępczego, działającego w imieniu zamawiającego, ale na swoją rzecz, który po wykonaniu robót budowlanych odsprzedaje je zamawiającemu.
    W ustawie „Prawo zamówień publicznych” wprowadzono również nowe pojęcie pod nazwą „koncesji na roboty budowlane”. Należy przez to rozumieć zamówienie publiczne na roboty budowlane, z tym, że wynagrodzeniem za ich wykonanie jest prawo do eksploatacji obiektu budowlanego, albo takie prawo wraz z zapłatą.

    Wykonawcy robót budowlanych mogą być wyłonieni w następujących trybach:
  • przetarg nieograniczony,
  • przetarg ograniczony,
  • negocjacje z ogłoszeniem,
  • dialog konkurencyjny,
  • negocjacje bez ogłoszenia,
  • zamówienie z wolnej ręki.
O ile przetarg nieograniczony i ograniczony, mogą być zastosowane zawsze (są trybami podstawowymi), to w pozostałych trybach można udzielić zamówienia tylko w okolicznościach określonych w ustawie.
14.000 EURO
  • od tej kwoty następuje obowiązek stosowania ustawy;

Przyjmując 1 Є = 4,387 PLN wartość progowa to 61.418 PLN


14.000÷5.278.000 EURO
  • Postępowanie uproszczone, samodzielny wybór trybu, obowiązkowe ogłoszenie w Biuletynie Zamówień Publicznych (zamieszczone drogą elektroniczną za pomocą formularzy umieszczonych na stronach portalu internetowego Urzędu) oraz na własnej stronie. Terminy na składanie ofert skrócone.
  • Możliwość złożenia protestu. Prawo do odwołania tylko wówczas, gdy wartość zamówienia przekracza kwotę 137.000/211.000 Є (w zależności od rodzaju zamawiającego) odpowiednio 601.019/925.657 PLN.

Nie ma obowiązku
  • żądania dokumentów potwierdzających spełnienie przez wykonawców warunków udziału,
  • żądania wnoszenia wadium,
  • powoływania komisji przetargowej,
  • żądania wniesienia zabezpieczenia należytego wykonania umowy.
Obowiązek – po zawarciu umowy – ogłoszenia o udzieleniu zamówienia w Biuletynie Zamówień Publicznych.


5.278.000 ÷ 20.000.000 EURO
  • obowiązkowe wysłanie ogłoszenia do Urzędu Oficjalnych Publikacji Unii Europejskiej; Urząd Zamówień publicznych przekazuje ogłoszenie do Biuletynu Zamówień Publicznych;
  • obowiązek poinformowania Prezesa UZP o zastosowanym trybie innym niż przetargowy wraz z uzasadnieniem faktycznym i prawnym;
  • możliwość publikacji na stronie internetowej ogłoszenia o planowanych zamówieniach;
  • obowiązek żądania dokumentów, wadium i zabezpieczenie należytego wykonania umowy;


powyżej 20.000.000 EURO
  • obowiązek poinformowania Prezesa UZP o zastosowanym trybie wraz z uzasadnieniem faktycznych i prawnym.
Postępowanie objęte kontrolą uprzednią UZP, obowiązek ogłoszenia w czasopiśmie ogólnopolskim.

W wyniku nowelizacji (w 2006 r.) wprowadzono dla przetargu nieograniczonego obowiązek publikacji na stronie internetowej (własnej lub innej wskazanej w ogłoszeniu) Specyfikacji Istotnych Warunków Zamówienia, w tym opisu przedmiotu zamówienia, tj. dokumentacji projektowej oraz specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robot oraz możliwość zastosowania swoistej „dogrywki”, tj. aukcji elektronicznej, po przeprowadzeniu przetargu, zmierzającej do uzyskania jak najkorzystniejszej oferty.

Punktem wyjścia do zastosowania odpowiedniej procedury jest określenie wartości zamówienia na roboty budowlane (tak określoną wartość zamówienia na roboty budowlane nie należy mylić z wielkością środków przeznaczonych na sfinansowanie zamówienia).
    Istniejący dotychczas instrument określania wartości zamówienia na roboty budowlane w formie kosztorysu inwestorskiego został w ustawie Prawo zamówień publicznych (Pzp) poszerzony o nową formę, jaką stało się określenie „planowanych kosztów robót budowlanych”.
    Ponadto ustawodawca definiując, tak jak dotychczas, pojęcie „roboty budowlane” w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, również jako zaprojektowanie i wykonanie tych robót przez jednego wykonawcę, stwierdził, że podstawą określenia wartości zamówienia robót budowlanych będą łącznie:
  • planowane koszty robót budowlanych oraz
  • planowane koszty prac projektowych.

Zagadnienie to regulowane jest obecnie poprzez Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 18 maja 2004 r. (Dz.U. Nr 130 poz. 1389).
Rozporządzenie określa metody i podstawy sporządzania kosztorysu inwestorskiego, stanowiącego podstawę określania wartości zamówienia na roboty budowlane oraz metody i podstawy obliczania planowanych kosztów prac projektowych i planowanych kosztów robót budowlanych.

I. Metody i podstawy sporządzania kosztorysu inwestorskiego.

    Aktualne regulacje w tym względzie stanowią, że:
kosztorys inwestorski opracowuje się metodą kalkulacji uproszczonej, polegającą na obliczeniu wartości kosztorysowej robót objętych przedmiarem robót, jako sumy iloczynów ilości jednostek przedmiarowych robót podstawowych i ich cen jednostkowych bez podatku od towarów i usług według wzoru:

Wk = ΣL·Cj
gdzie:
Wk – wartość kosztorysowa robót
L – liczba jednostek przedmiarowych robót,
Cj – cena jednostkowa roboty podstawowej.

    W odróżnieniu od poprzednich regulacji zrezygnowano z metody szczegółowej opracowania kosztorysu inwestorskiego. Ponadto zdefiniowano pojęcie „robót podstawowych – jako minimalnego zakresu prac, które po wykonaniu są możliwe do odebrania pod względem ilości i wymogów jakościowych oraz uwzględniają przyjęty stopień zagregowania robót”.
    Zgodnie z ustawową regulacją (Art. 33 ust. 2 Pzp), że „przy obliczaniu wartości zamówienia na roboty budowlane uwzględnia się także wartość dostaw związanych z wykonaniem robót budowlanych …” w rozporządzeniu przyjęto, że „wartość kosztorysowa robót obejmuje wartość wszystkich materiałów, urządzeń i konstrukcji potrzebnych do zrealizowania przedmiotu zamówienia”.

    Podstawami sporządzania kosztorysu inwestorskiego są:
  • dokumentacja projektowa,
  • specyfikacje techniczne wykonania i odbioru robót,
  • założenia wyjściowe do kosztorysowania,
  • ceny jednostkowe robót podstawowych.
Zakres dokumentacji projektowej* niezbędnej dla opracowania kosztorysu inwestorskiego określany jest mianem „projektu wykonawczego”. To z tej dokumentacji wylicza się przedmiar robót, określający ilości robót podstawowych.
    Przedmiar zaś dla kosztorysu inwestorskiego definiowany jest jako – „opracowanie zawierające zestawienie przewidywanych do wykonania robót w kolejności technologicznej ich wykonania wraz z ich szczegółowym opisem, miejscem wykonania lub wskazaniem podstaw ustalających szczegółowy opis z wyliczeniem i zestawieniem ilości jednostek miar robót podstawowych oraz wskazaniem podstaw do ustalenia cen jednostkowych robót lub jednostkowych nakładów rzeczowych.
Z kolei założenia wyjściowe do kosztorysowania są to – „dane techniczne, technologiczne i organizacyjne nie określone w dokumentacji projektowej oraz specyfikacji technicznej wykonania i odbioru robót budowlanych, a mające wpływ na wysokość wartości kosztorysowej” (np. odległość, na jaką będzie wywożona ziemia z wykopów).
Najistotniejszym – różnicującym dotychczasowe podejście – jest określenie skąd należy „pobierać” ceny jednostkowe robót.
    Obecnie przy ustalaniu cen jednostkowych robót należy stosować w kolejności:
  • ceny jednostkowe robót określone na podstawie danych rynkowych, w tym danych z zawartych wcześniej umów lub powszechnie stosowanych aktualnych publikacji,
  • kalkulacje szczegółowe.
    To podejście ma swoje uwarunkowania – wynikające ze zdarzeń rynkowych lat 2001 ÷ 2004. Ceny oferowane przez wykonawców robót budowlanych były niższe od wartości wynikającej z kosztorysu inwestorskiego, opartego na centralnie publikowanych podstawach – o średnio 40%. Tak więc, jeśli zastosować w pełni art. 32 ust. 1 Pzp, że „podstawą ustalania wartości zamówienia jest całkowite, szacunkowe wynagrodzenie wykonawcy bez podatku od towarów i usług, ustalone przez zamawiającego z należytą starannością”, to przyjęte źródła pozyskiwania rynkowych danych o kształtowaniu się cen jednostkowych robót budowlanych są uzasadnione.
    Dla przypadków braku informacji o cenach jednostkowych robót – przewidziano możliwość skalkulowania tej ceny szczegółowo wg wzoru:

Cj = Σn·c+Kpj+Zj
gdzie:
Cj – cena jednostkowa określonej pozycji przedmiarowej,
n – jednostkowe nakłady rzeczowe: robocizny – nr, materiałów – nm, pracy sprzętu – ns;
c – cena czynników produkcji: robocizny – Cr, ceny materiałów – Cm, ceny pracy sprzętu – Cs;
n · c – koszty bezpośrednie jednostki przedmiarowej robót, według wzoru:
n · c = (Σnr · Cr + Σnm · Cm + Σns · Cs)
Kpj – koszty pośrednie na jednostkę przedmiarową robót,
Zj – zysk kalkulacyjny na jednostkę przedmiarową robót.

Koszty pośrednie ustala się za pomocą rynkowego wskaźnika kosztów pośrednich wg wzoru:

Kpj = Wzór
gdzie:
Kpj – koszty pośrednie na jednostkę przedmiarową robót,
WKP – wskaźnik narzutu kosztów pośrednich w %,
Rj – koszt robocizny na jednostkę przedmiarową robót,
Sj – koszt pracy sprzętu na jednostkę przedmiarową robót.

Zaś zysk kalkulacyjny oblicza się jako iloczyn (rynkowego) wskaźnika zysku i (ustalonej w założeniach) podstawy jego naliczania.

    Z dyspozycji dotyczących jednostkowych nakładów rzeczowych wynika, że mogą być stosowane wszystkie – odpowiadające danym robotom – katalogi norm będące na rynku, a przy ustalaniu stawek i cen czynników produkcji można stosować dane rynkowe, aktualne publikacje określające te stawki i ceny. Ważne jest stwierdzenie, że „ceny materiałów podaje się łącznie z kosztami zakupu”.
W rozporządzeniu – instruktażowo – podano sposób ustalania jednostkowych nakładów rzeczowych na podstawie analizy indywidualnej, a także godzinowej stawki robocizny kosztorysowej ustalonej na podstawie analizy własnej oraz, że w cenach jednostkowych maszynogodzin pracy sprzętu ustalanych na podstawie analizy własnej nie uwzględnia się podatku od towarów i usług.
Tak więc kosztorys inwestorski opracowuje się metodą uproszczoną, w oparciu o rynkowe ceny jednostkowe robót budowlanych.
    Pozostałe regulacje w tym rozporządzeniu dotyczą zawartości kosztorysu inwestorskiego i nie wymagają odrębnego komentarza.
    Należy opracować również tabelę wartości elementów scalonych, odniesionych do elementów obiektu lub zbiorczych rodzajów robót.

II. Metody i podstawy obliczania planowanych kosztów robót budowlanych.

    Planowane koszty robót budowlanych – to forma określania wartości zamówienia na roboty budowlane, która może mieć miejsce zamiast kosztorysu inwestorskiego.

    Planowane koszty robót budowlanych oblicza się metodą wskaźnikową wg wzoru:

WRB = ΣWCi · ni
gdzie:
WRB – wartość planowanych kosztów robót budowlanych,
WCi – wskaźnik cenowy i-tego składnika kosztów,
ni – ilość jednostek odniesionych dla i-tego składnika kosztów.

W rozporządzeniu przyjęto, że wskaźniki cenowe będą określone na podstawie danych rynkowych lub w przypadku braku takich danych na podstawie powszechnie stosowanych katalogów i cenników, natomiast ilości jednostek odniesione powinny być określone na podstawie programu funkcjonalno-użytkowego.
    Ponieważ program funkcjonalno-użytkowy obejmuje opis zadania budowlanego, przeznaczenie ukończonych robót budowlanych, stawiane im wymagania techniczne, ekonomiczne, architektoniczne, materiałowe i funkcjonalne, to z jego zakresu powinno być możliwe wyodrębnienie poszczególnych grup robót i przypisanie im następnie odpowiednich składników kosztów.
Jest też następująca dyspozycja „Jeżeli zamówienie na roboty budowlane obejmuje budowę w rozumieniu art. 3 pkt. 3 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, to składniki kosztów odpowiadają co najmniej grupom robót w rozumieniu Wspólnego Słownika Zamówień (CPV) i obejmują koszty:
  • robót przygotowania terenu,
  • robót budowy obiektów podstawowych,
  • robót instalacyjnych,
  • robót wykończeniowych,
  • robót związanych z zagospodarowaniem terenu i budową obiektów pomocniczych”.
Ta dyspozycja nie wyklucza możliwości przyjęcia innych – bardziej szczegółowych – elementów odniesienia i przyjęcia dla nich odpowiednich wskaźników cenowych.
Wszystko będzie zależało zatem od formy, zakresu i szczegółowości programu funkcjonalno-użytkowego.
Można przyjąć hipotetycznie, że im szczegółowszy program funkcjonalno-użytkowy – tym podział na elementy może być mniej zagregowany i wskaźniki cenowe bardziej uszczegółowione**. Szczególnym przypadkiem będzie fakt posiadania już dokumentacji projektowej.
    W przypadku braku informacji rynkowych o kształtowaniu się wskaźników cenowych można je obliczyć w indywidualnym preliminarzu kosztów, korzystając z dostępnych, aktualnych informacji, na podstawie kosztów zrealizowanych zamówień, a także na podstawie już zawartych umów lub kontraktów, cen z aktualnych publikacji (informatorów, katalogów i ofert).

III. Metody i podstawy obliczania planowanych kosztów prac projektowych.

    Przyjęta w rozporządzeniu metoda obliczania planowanych kosztów prac projektowych sprowadza się do obliczenia kosztów tych prac wskaźnikowo od kosztów robót budowlanych według wzoru:

WPP = W% · WRB
gdzie:
WPP - planowane koszty prac projektowych,
WRB – planowane koszty robót budowlanych,
W% - wskaźnik procentowy.

    Tak więc podstawą obliczenia planowanych kosztów prac projektowych jest wcześniejsze określenie planowanych kosztów robót budowlanych, a te z kolei były określane na podstawie programu funkcjonalno-użytkowego.
    Natomiast wskaźniki procentowe udziału kosztów prac projektowych w wielkości planowanych kosztów robót budowlanych są określone w załączniku do rozporządzenia.
    I tak, wskaźniki procentowe prac projektowych dla robót budowlano-montażowych inwestycji kubaturowych wynoszą od 2,25% do 9,4% planowanych kosztów robót budowlanych.
Występuje tu podwójna zależność od wartości planowanych kosztów robót budowlanych i kategorii złożoności projektu:
  • wskaźnik procentowy prac projektowych jest mniejszy im większa jest wartość planowanych robót budowlanych,
  • wskaźnik procentowy prac projektowych jest większy przy wyższej kategorii złożoności projektu
    (od I do VI kategorii złożoności).
    W załączniku do rozporządzenia znajdują się opisy kategorii złożoności, jak i grupy funkcjonalne obiektów kubaturowych i przypisane im kategorie złożoności projektów.
    Ponadto podaje się wskaźniki procentowe kosztów dokumentacji projektowej w planowanych kosztach robót budowlanych dla inwestycji liniowych.
Kształtują się one:
  • dla obiektów budownictwa kolejowego w przedziale od 3,5% do 8,0%,
  • dla inwestycji drogowych od 2,5% do 5,0%, oraz
  • dla sieci ciepłowniczych od 2,5% do 7,0%,
  • dla węzłów cieplnych od 3,0% do 9,0%,
  • dla sieci wodociągowych od 3,5% do 7,5%,
  • dla sieci kanalizacyjnych od 4,0% do 8,0%,
  • dla sieci gazowych niskoparametrowych od 3,5% do 7,0%,
  • dla sieci elektroenergetycznych od 6,0 do 14,0%.
Są również podane wskaźniki procentowe dla obiektów inżynierskich w zależności od kategorii złożoności (od I do III kategorii) :
  • dla prostych obiektów inżynierskich od 3,0% do 4,5%,
  • dla złożonych konstrukcji i metodach budowy od 4,5% do 6,0%,
  • dla obiektów o specjalnych konstrukcjach i metodach budowy od 5,5% do 7,5%.
   Konieczność zwiększenia wskaźnika W% następuje w przypadku remontów, nadbudowy, przebudowy, od 15% do 30% w zależności od stopnia skomplikowania robót.
    Tak wyliczone wskaźnikowo koszty prac projektowych nie obejmują danych wyjściowych, tj.:
  • uzyskania mapy prawnej, opracowania mapy dla celów projektowych,
  • opracowania dokumentacji geologiczno-inżynierskiej (badania gruntowo-wodne),
  • opracowania operatów ochrony środowiska,
  • inwentaryzacji obiektów, zagospodarowania terenu,
  • inwentaryzacji i waloryzacji zieleni.
    Ponadto – jeżeli zachodzi konieczność ustalenia udziału poszczególnych opracowań projektowych w łącznym koszcie prac projektowych, to należy stosować poniższe wartości procentowe:
  • projekt koncepcyjny 7÷15% wartości prac projektowych,
  • projekt budowlany 30÷40% wartości prac projektowych,
  • projekt wykonawczy 40÷60% wartości prac projektowych.
Suma wartości składowych liczona w procentach wynosi 100%.

    Tak więc, w przypadku, gdy przedmiotem zamówienia jest zaprojektowanie i wykonanie robót budowlanych przez jednego wykonawcę – wartością takiego zamówienia jest suma planowanych kosztów robót budowlanych i planowanych kosztów prac projektowych:

WZ = WRB + WPP

*                                                                   *
*

    Przedstawione powyżej formy określania wartości zamówienia na roboty budowlane różnią się metodą ich opracowania, ale służą jednemu celowi. Jest to określenie przedziału progowego dla zamówienia.
    Na tej podstawie zamawiający, wiedząc jakie będzie szacunkowe wynagrodzenie wykonawcy (pamiętać również należy o wielkości podatku od towarów i usług oraz wzroście cen i okresie realizacji), wie jaką kwotę powinien przeznaczyć na finansowanie zamówienia oraz w którym przedziale progowym znajdzie się to zamówienie.

IV. Opis przedmiotu zamówienia na roboty budowlane.
   
    W ustawie Pzp określono, że „zamawiający opisuje przedmiot zamówienia na roboty budowlane za pomocą dokumentacji projektowej oraz specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót budowlanych”.
Jeżeli przedmiotem zamówienia jest zaprojektowanie robót budowlanych, zamawiający opisuje przedmiot zamówienia za pomocą programu funkcjonalno-użytkowego.
    Na podstawie delegacji ustawowej Minister Infrastruktury określił w drodze rozporządzenia szczegółowy zakres i formę:
  • dokumentacji projektowej,
  • specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót budowlanych,
  • programu funkcjonalno-użytkowego.
A. Zakres i forma dokumentacji projektowej.
    Zakres dokumentacji projektowej ustala zamawiający biorąc pod uwagę tryb udzielenia zamówienia publicznego oraz wymagania dotyczące postępowania poprzedzającego rozpoczęcie robót budowlanych wynikających z ustawy - Prawo budowlane.
    Dokumentacja projektowa, służąca do opisu przedmiotu zamówienia na wykonanie robót budowlanych, dla których jest wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę, składa się w szczególności z:
  • projektu budowlanego,
  • projektów wykonawczych,
  • przedmiaru robót,
  • informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, w przypadkach gdy jej opracowanie jest wymagane na podstawie odrębnych przepisów.
    Dokumentacja projektowa, służąca do opisu przedmiotu zamówienia na wykonanie robót budowlanych, dla których nie jest wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę, składa się w szczególności z:
  • planów, rysunków lub innych dokumentów umożliwiających jednoznaczne określenie rodzaju i zakresu robót budowlanych podstawowych oraz uwarunkowań i dokładnej lokalizacji ich wykonywania,
  • przedmiaru robót,
  • projektów, pozwoleń, uzgodnień i opinii wymaganych odrębnymi przepisami.
    Projekty wykonawcze powinny uzupełniać i uszczegóławiać projekt budowlany w zakresie i stopniu dokładności potrzebnym do sporządzenia przedmiaru robót, kosztorysu inwestorskiego, przygotowania oferty przez wykonawcę i realizacji robót.

    Projekty wykonawcze zawierają rysunki wykonane w skali l : 100 lub większej wraz z wyjaśnieniami opisowymi, dotyczące tych robót, części obiektu, rozwiązań budowlano-konstrukcyjnych i materiałowych, szczegółów architektury oraz urządzeń budowlanych, instalacji i wyposażenia technicznego, których odwzorowanie na rysunkach projektu budowlanego nie jest wystarczające dla ww. potrzeb.
    Projekty wykonawcze, w zależności od zakresu i rodzaju robót budowlanych stanowiących przedmiot zamówienia, dotyczą odpowiednio :
  1. robót związanych z przygotowaniem terenu pod budowę (grupa nr 45100000-8 według Wspólnego Słownika Zamówień), obejmujące w szczególności projekty :
    • wykonania makroniwelacji i innych robót ziemnych, w tym gospodarki masami ziemnymi wraz z koniecznym odwodnieniem gruntu,
    • przebudowy uzbrojenia podziemnego i rozbiórki obiektów budowlanych, kolidujących z projektowanym nowym obiektem,
    • wykonania dróg i parkingów (wraz z odwodnieniem) i innej komunikacji dla potrzeb urządzenia placu budowy i prowadzenia robót,
    • wykonania instalacji telekomunikacyjnej;
  2. robót związanych z wykonaniem konstrukcji obiektu lub jego części (grupa nr 45200000-9 wg Wspólnego Słownika Zamówień) włącznie z robotami wykończeniowymi (grupa nr 45400000-1 wg Wspólnego Słownika Zamówień), obejmujące w szczególności projekty wykonania;
    • robót ziemnych, zabezpieczenia wykopów, nasypów oraz odwodnień,
    • konstrukcji i pozostałych elementów obiektu,
    • robót wykończeniowych;
  3. robót związanych z wykonaniem instalacji włącznie z montażem urządzeń oraz izolacji (grupa nr 45300000-0 według Wspólnego Słownika Zamówień), obejmujące w szczególności projekty wykonania:
    • instalacji elektrycznej oraz wind, schodów ruchomych i podnośników,
    • instalacji wodociągowej i kanalizacyjnej,
    • instalacji centralnego ogrzewania,
    • instalacji wentylacji i klimatyzacji,
    • instalacji gazowej,
    • instalacji automatyki, sterowania i sygnalizacji,
    • izolacji,
    • instalacji teletechnicznych, w tym okablowania strukturalnego, celem rozprowadzenia sygnałów takich jak: wizji lub fonii, telefonicznych, sygnalizacji alarmowej pożarowej, napadowo-włamaniowej, monitorowania obiektu, itp.,
    • instalacji telekomunikacyjnej;
  4. robót związanych z zagospodarowaniem działki, obejmujących w szczególności projekty dotyczące:
    • wykonania układu komunikacji wewnętrznej,
    • zieleni i urządzeń małej architektury,
    • wykonania ogrodzenia działki.
    Wymagania dotyczące formy projektów wykonawczych przyjmuje się odpowiednio jak dla projektu budowlanego.

    Przedmiar robót powinien zawierać zestawienie przewidywanych do wykonania robót podstawowych w kolejności technologicznej ich wykonania wraz z ich szczegółowym opisem lub wskazaniem podstaw ustalających szczegółowy opis oraz wskazaniem właściwych specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót, z wyliczeniem i zestawieniem ilości jednostek przedmiarowych robót podstawowych.
    Opracowanie przedmiaru robót składa się z:
  • karty tytułowej;
  • spisu działów przedmiaru robót;
  • tabeli przedmiaru robót.
    Karta tytułowa przedmiaru robót zawiera następujące informacje:
  • nazwę przedmiotu zamówienia nadaną przez zamawiającego;
  • w zależności od zakresu robót objętych przedmiotem zamówienia nazwy i kody:
    • grup robót,
    • klas robót,
    • kategorii robót lub podkategorii robót;
  • adres obiektu budowlanego;
  • nazwę i adres zamawiającego;
  • datę opracowania przedmiaru robót;
  • imię i nazwisko osoby opracowującej przedmiar.
    Spis działów przedmiaru robót powinien przedstawiać podział wszystkich robót budowlanych w danym obiekcie na grupy robót według Wspólnego Słownika Zamówień.
    Dalszy podział przedmiaru robót należy opracować według systematyki ustalonej indywidualnie lub na podstawie systematyki stosowanej w publikacjach zawierających kosztorysowe normy nakładów rzeczowych.
    W przypadku robót budowlanych dotyczących wielu obiektów spisem działów należy objąć dodatkowo podział całej inwestycji na obiekty budowlane. Grupa robót dotycząca robót przygotowania terenu powinna stanowić odrębny dział przedmiaru dla wszystkich obiektów.
    Tabele przedmiaru robót powinny zawierać pozycje przedmiarowe odpowiadające robotom podstawowym.
    W tabelach przedmiaru nie należy uwzględniać robót tymczasowych tzn. robót, które są projektowane i wykonywane jako potrzebne do wykonania robót podstawowych, ale nie są przekazywane zamawiającemu i są usuwane po wykonaniu robót podstawowych, z wyłączeniem przypadków, gdy istnieją uzasadnione podstawy do ich odrębnego rozliczania.

Dla każdej pozycji przedmiaru robót należy podać następujące informacje:
  • numer pozycji przedmiaru;
  • kod pozycji przedmiaru, określony zgodnie z ustaloną indywidualnie systematyką robót lub na podstawie publikacji zawierających kosztorysowe normy nakładów rzeczowych;
  • numer specyfikacji technicznej wykonania i odbioru robót budowlanych, zawierającej wymagania dla danej pozycji przedmiaru;
  • nazwę i opis pozycji przedmiaru oraz obliczenia ilości jednostek miary dla pozycji przedmiarowej;
  • jednostkę miary, której dotyczy pozycja przedmiaru;
  • ilość jednostek miary pozycji przedmiaru.
    Ilości robót podane w przedmiarze powinny być wyliczone na podstawie rysunków w dokumentacji projektowej, wyłącznie w sposób zgodny z zasadami podanymi w specyfikacjach technicznych wykonania i odbioru robót budowlanych,
    Strona tytułowa dokumentacji projektowej, bez względu na tryb udzielenia zamówienia publicznego oraz obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę, zawiera w szczególności:
  • adres obiektu budowlanego, którego dotyczy dokumentacja projektowa;
  • nazwę przedmiotu zamówienia nadaną przez zamawiającego;
  • w zależności od zakresu robot objętych przedmiotem zamówienia nazwy i kody:
    • grup robót,
    • klas robót,
    • kategorii robót lub podkategorii robót;
  • nazwę i adres zamawiającego;
  • spis zawartości dokumentacji projektowej;
  • nazwę i adres jednostki wraz z imionami i nazwiskami osób opracowujących jej składowe.
B. Zakres i forma specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót budowlanych
    Specyfikacje techniczne wykonania i odbioru robót budowlanych stanowią opracowania zawierające w szczególności zbiory wymagań, które są niezbędne do określenia standardu i jakości wykonania robót, w zakresie sposobu wykonania robót budowlanych, właściwości materiałów oraz oceny prawidłowości wykonania poszczególnych robót,
    Specyfikacje techniczne wykonania i odbioru robót, w zależności od stopnia skomplikowania robót, składają się ze specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót podstawowych, rodzajów robót według przyjętej systematyki lub grup robót.
    Specyfikacje techniczne wykonania i odbioru robót, dla budowy w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, należy opracować z uwzględnieniem podziału szczegółowego według Wspólnego Słownika Zamówień, określając w nich co najmniej roboty:
  • związane z przygotowaniem terenu pod budowę;
  • związane ze wznoszeniem konstrukcji;
  • budowlane instalacyjne;
  • budowlane wykończeniowe.
    Wspólne wymagania dotyczące robót budowlanych objętych przedmiotem zamówienia mogą być ujęte w ogólnej specyfikacji technicznej wykonania i odbioru robót.
  1. Specyfikacje techniczne wykonania i odbioru robót zawierają co najmniej:
    • część ogólną;
    • wymagania dotyczące właściwości materiałów oraz niezbędne wymagania związane z ich przechowywaniem, transportem, warunkami dostawy, składowaniem i kontrolą jakości, poszczególne wymagania odniesione są do postanowień norm;
    • wymagania dotyczące sprzętu i maszyn niezbędnych lub zalecanych do wykonania robót zgodnie z założoną jakością;
    • wymagania dotyczące środków transportu;
    • wymagania dotyczące wykonania robót z podaniem sposobu wykończenia poszczególnych elementów, tolerancji wymiarowych, szczegółów technologicznych oraz niezbędne informacje dotycząc odcinków robót , przerw i ograniczeń a także wymagania specjalne,
    • opis działań związanych z kontrolą , badaniami oraz odbiorem materiałów i robót w nawiązaniu do dokumentów odniesienia;
    • informację o warunkach, sposobie oraz jednostkach przedmiaru i obmiaru robót;
    • opis sposobu odbioru robót;
    • opis sposobu rozliczenia robót tymczasowych i prac towarzyszących;
    • dokumenty odniesienia - dokumenty będące podstawą do wykonania robót, w tym: wszystkie elementy dokumentacji projektowej, normy, aprobaty techniczne oraz inne dokumenty i ustalenia techniczne.
  2. Cześć ogólna powinna obejmować:
    • przedmiot i zakres robót;
    • wyszczególnienie i opis prac towarzyszących i robót tymczasowych;
    • informacje o terenie budowy;
    • w zależności od zakresu robót objętych przedmiotem zamówienia nazwy i kody:
      • grup robót,
      • klas robót,
      • kategorii robót lub podkategorii robót;
    • określenia podstawowe.
  3. Informacje o terenie budowy powinny obejmować wszystkie niezbędne dane istotne z punktu widzenia organizacji robót, zabezpieczenia interesów osób trzecich, ochrony środowiska, warunków bezpieczeństwa pracy, zaplecza dla potrzeb wykonawcy, warunków dotyczących organizacji ruchu, ogrodzenia, zabezpieczenia chodników i jezdni.
C. Zakres i forma programu funkcjonalno- użytkowego.
    Program funkcjonalno-użytkowy jest opracowaniem zawierającym dane potrzebne do ustalenia planowanych kosztów prac projektowych i robót budowlanych, przygotowania oferty szczególnie w zakresie obliczenia ceny oferty oraz wykonania prac projektowych.
Program funkcjonalno-użytkowy powinien zawierać co najmniej:
  • stronę tytułową;
  • cześć opisową;   
  • część informacyjną.
Strona tytułowa obejmuje:
  • adres obiektu budowlanego, którego dotyczy program funkcjonalno-użytkowy;
  • w zależności od zakresu robót objętych przedmiotem zamówienia nazwy i kody:
    • grup robót,
    • klas robót,
    • kategorii robót lub podkategorii robót;
  • imię i nazwisko lub nazwę inwestora oraz jego adres;
  • imiona i nazwiska osób opracowujących program funkcjonalno-użytkowy;
  • spis zawartości programu funkcjonalno-użytkowego.
Część opisowa obejmuje:
  • opis ogólny przedmiotu zamówienia;
  • opis wymagań zamawiającego w stosunku do przedmiotu zamówienia.
Opis ogólny przedmiotu zamówienia obejmuje:
  • charakterystyczne parametry określające wielkość obiektu i obiektów lub zakresu robót;
  • aktualne uwarunkowania wykonania przedmiotu zamówienia;
  • ogólne właściwości funkcjonalno- użytkowe;
  • szczegółowe właściwości funkcjonalno-użytkowe wyrażone we wskaźnikach powierzchniowo-kubaturowych ustalone według normy PN-ISO 9836:1997, jeśli wymaga tego specyfika obiektu budowlanego, w szczególności:
    • powierzchnie użytkowe poszczególnych pomieszczeń wraz z określeniem ich funkcji,
    • wskaźniki powierzchniowo-kubaturowe, w tym wskaźnik określający udział powierzchni ruchu w powierzchni netto,
    • inne powierzchnie, jeśli nie są pochodną powierzchni użytkowej opisanych wcześniej wskaźników,
    • określenie wielkości możliwych przekroczeń lub pomniejszenia przyjętych parametrów powierzchni i kubatur lub wskaźników.
    Wymagania zamawiającego w stosunku do przedmiotu zamówienia należy określić podając odpowiednio, w zależności od specyfiki obiektu budowlanego, wymagania dotyczące:
  • przygotowania terenu budowy,
  • architektury,
  • konstrukcji,
  • instalacji,
  • wykończenia,
  • zagospodarowania terenu,
  • wyposażenia budowlano-instalacyjnego.
    Opis wymagań, o których mowa wyżej obejmuje:
  • rozwiązania charakteryzujące obiekt pod względem budowlano-konstrukcyjnym i materiałowym;
  • warunki wykonania i odbioru robót budowlanych odpowiadających zawartości specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót, o których mowa w rozdziale 3.

    Część informacyjna obejmuje w szczególności:
  1. dokumenty potwierdzające zgodność zamierzenia inwestycyjnego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania, które mogą mieć formę:
    • decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego,
    • decyzji o warunkach zabudowy,
    • wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
  2. oświadczenie inwestora stwierdzające jego prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
  3. przepisy prawne i normy związane z projektowaniem i wykonaniem zamierzenia inwestycyjnego;
  4. inne posiadane informacje i dokumenty niezbędne do zaprojektowania robót budowlanych, w tym w szczególności:
    • kopię mapy zasadniczej,
    • wyniki badań gruntowo-wodnych na terenie działki dla potrzeb posadowienia obiektów,
    • ewentualne wytyczne konserwatora zabytków,
    • inwentaryzację zieleni i ewentualne wytyczne konserwatora przyrody,
    • dane dotyczące zanieczyszczeń atmosfery do analizy ochrony powietrza oraz posiadane raporty, opinie lub ekspertyzy z zakresu ochrony środowiska,
    • pomiary ruchu drogowego, hałasu i innych uciążliwości,
    • inwentaryzację lub dokumentację obiektów budowlanych, jeżeli podlegają one przebudowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, rozbiórkom lub remontom w zakresie: architektury, konstrukcji, instalacji i urządzeń technologicznych, a także wskazania inwestora dotyczące zachowania urządzeń naziemnych i podziemnych oraz obiektów przewidzianych do rozbiórki i ewentualne uwarunkowania tych rozbiórek,
    • porozumienia, zgody lub pozwolenia oraz warunki techniczne i realizacyjne związane z przyłączeniem obiektu do istniejących sieci: wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, energetycznych i teletechnicznych oraz dróg samochodowych, kolejowych lub wodnych,
    • dodatkowe wytyczne inwestorskie i uwarunkowania związane z budową i jej przeprowadzeniem.
*                                                                   *
*

    Przedstawione powyżej zagadnienia dotyczące zamawiania robót budowlanych zostały ograniczone do dwóch głównych – specyficznych dla robót budowlanych zagadnień:
1) określenia wartości zamówienia na roboty budowlane,
2) opisu przedmiotu zamówienia.
Wszystkie pozostałe kwestie związane z problematyką zamówienia publicznego uregulowane są w znowelizowanej w 2007 r. Ustawie „Prawo zamówień publicznych”.
    Ważną dyspozycją w Specyfikacji Istotnych Warunków zamówienia jest „sposób obliczenia ceny oferty”, tj. określenia metody i podstaw sporządzenia kosztorysu ofertowego, którą to dyspozycję musi określić zamawiający.
    Kwestie te zostały szerzej przedstawione w „Polskich Standardach Kosztorysowania Robót Budowlanych” opracowanych i wydanych przez Stowarzyszenie Kosztorysantów Budowlanych.

* Zakres dokumentacji projektowej, specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót budowlanych, programu funkcjonalno-użytkowego – określił Minister Infrastruktury w Rozporządzeniu z dnia 2 września 2004 r.
(Dz.U. Nr 202).

** Warto polecić do wykorzystania wskaźniki cenowe zawarte w opracowaniach WACETOB pt. „Scalone normatywy – do wycen budynków i budowli”.




Czesław Bielecki
Wielkie Projekty

Trzeba mieć pojęcie o wyobrażeniu (powiedzenie kresowe)

    Dlaczego w dzisiejszej Polsce, w okresie kilkunastu lat od odzyskania niepodległości nie powstają Wielkie Projekty? Projekty na miarę portu i miasta Gdyni w okresie międzywojnia czy odbudowy Traktu Królewskiego z Warszawską Starówką i Trasą W-Z biegnącą pod Placem Zamkowym? Otóż Wielki Projekt wymaga wizji politycznej i woli politycznej, ale jego realizację trzeba oddać ekspertom. Nic, poza samą inicjatywą, nie jest w Wielkim Projekcie polityczne.
    Wielkie Projekty pisane są z dużych liter. Nie tyle są duże, co wielkie. Tak jak duży człowiek nie ma nic do wielkiego człowieka, a mały może stać się wielkim, jeśli nie cierpi na małość umysłu, charakteru, serca. (To nie była aluzja, lecz zdanie oznajmujące). Wielkie Projekty poruszają to, co zawsze było wielkie dla ludzkiej cywilizacji. Niezależnie czy chcieliśmy dźwignąć się ku Bogu, czy też zgodnie z biblijnym przykazaniem czyniliśmy ziemię sobie poddaną. Wielkie projekty rodziły wyzwania: technologiczne, finansowe, polityczne. Budziły ludzkie ambicje i namiętności. Ale dzięki nim śmiertelni ludzie tworzyli rzeczy o nieprzemijającej potędze i pięknie. Potęgę i piękno widzimy w podróży człowieka na Księżyc, w Operze w Sydney, w harmonii samolotu Concorde, w designie Nokii - łączących się dłoniach dorosłego i dziecka. Te projekty budząc dumę narodową, poruszają światowe emocje. Cała ludzkość uznała, że pierwszy krok Armstronga na Księżycu jest jej krokiem. Opera w Sydney przybliżyła światu najmniejszy kontynent – Australię. Samolot Concorde był symbolem zgody rywalizujących narodów, pokazał, że i stara Europa może konkurować z Ameryką. Bez porozumienia poprzez Kanał, nie byłoby innego wielkiego projektu francusko-angielskiego: tunelu pod La Manche. Wielkie Projekty cywilizacyjne, symbolicznie wpisują się w pejzaż gór, morza, miasta czy w pejzaż ludzkiej pamięci. Poprzez sekwencję wydarzeń, są wyraźną linią prowadzoną w czasie i przestrzeni. Gdynia budowana jako polskie dojście do morza w czasach walki Hitlera o Korytarz stała się częścią Trójmiasta. Łuk Saarinena nad Missisipi wpisał się w pejzaż wielkich, amerykańskich pomników cywilizacji wyznaczających topografię Stanów Zjednoczonych.
    Wielkie Projekty są interesujące dla mediów, ale nie są konkurencyjne dla faktów medialnych. Dzisiejsi politycy konstruują świat z medialnych wydarzeń, a rzadziej z faktycznych dokonań. Konkret nie jest dla nich dziełem – materializacją energii i pieniędzy, lecz szansą na byt medialny. Jest publiczną tajemnicą fakt, że polscy politycy nie potrafią poradzić sobie z tyranią własnych urzędników. Co więcej, ci urzędnicy działają według procedur prawnych, które wszak sami politycy ustanawiają, wprowadzają w życie, a następnie sfrustrowani własną bezsilnością - przekreślają. Jakże więc ci politycy, którzy nie potrafią panować nawet nad własnym aparatem, mają wytyczyć wizję łączącą wysiłki niezależnych obywateli, przedsiębiorców i organizacji pozarządowych?
Powtarzam jak mantrę: nie ma legislacyjnej viagry na impotencję władzy wykonawczej. Jak ktoś nie umie zagnać urzędników do roboty, aby decyzje zgodnie z Art. 35 KPA rodziły się bez zbędnej zwłoki tj. w 30 dni, niech nie mówi, że cokolwiek robi dla Polski. Nam, społeczeństwu, sprawniejszemu w działaniu niż urzędy, nikt nie płaci za nic-nie-robienie, za niepodejmowanie-żadnych-decyzji, za narzekanie-że-nic-się-zrobić-nie-da. Potrafimy się skrzyknąć i stworzyć organizację ad hoc. Ale na codzień jesteśmy maltretowani przez władzę, abyśmy przypadkiem nie zrobili czegoś po prostu. Po osiemnastu latach trzeciej Rzeczpospolitej dorobiliśmy się silnej i innowacyjnej gospodarki prywatnej, sprawdzającej się - eksportem towarów i usług - w globalnych konfrontacjach. Wciąż natomiast mamy rozlazłe, nieskuteczne państwo, nieumiejące przeprowadzić konsekwentnie żadnego Wielkiego Projektu. Utrudnia ono nam życie na każdym kroku, a jest zawsze chętne do niezdarnej i kosztownej opieki nad słabymi i niesamodzielnymi, przeszkadza natomiast silnym i samodzielnym. Tymczasem Wielkich Projektów nie mogą stworzyć nawet najpotężniejsi przedsiębiorcy. Bowiem ziemia, drogi, wody, przesył energii i najszerzej pojęte systemy komunikacji są w całości albo w znaczącej części władztwem Państwa.
Wielkie Projekty mają podwójne znaczenie cywilizacyjne: łączą kapitalistyczne, prywatne przedsięwzięcia w wielkich publicznych celach, ale też wymuszają inny styl uprawiania polityki. Styl sprawności, nastawiony na efekt w odczuwalnym horyzoncie czasowym. Brak Wielkich Projektów odsłania prawdziwą słabość władzy: niezdolność tworzenia ram dla działań Obywateli. Ram a nie klatek.
Są trzy wyróżniające cechy Wielkich Projektów: przywództwo, czytelny cel, efekt synergii. Obraz Wielkiego Projektu jest spersonalizowany. Tak jak Gdynię budował Kwiatkowski, tak polski pieniądz uzdrowił Grabski czy Balcerowicz. Po fazie twórczych debat trzeba postawić na lidera Wielkiego Projektu, gdyż nie wystarcza nim administrować, zarządzać, sekretarzować. Tu trzeba przewidywać, często ryzykując, walczyć o racje dla których projekt powstaje i bronić ich, nawet przed własnymi zwolennikami. Z tego punktu widzenia autostrady w Polsce są i były sierotą. Choćby zespół kierowniczy tworzący projekt i wprowadzający go w życie liczył kilkunastu ludzi, a podlegały mu liczne instytucje i firmy – autor-lider-szef musi być jeden. Tu nie ma miejsca dla “człowieka na maskę” i “woła roboczego”. W Wielkich Projektach potrzebne jest rzeczywiste przywództwo. Nie wystarczy tak lubiany przez polityków duet: administrator z politycznym komisarzem, lub - jeśli kto woli – słaby szef i szara eminencja za nim. Na autorstwo Wielkiego Projektu składa się wysiłek intelektualny i organizacyjny setek i tysięcy współpracowników, ale lider projektu jest jeden. Nie może być kabotynem ani mitomanem, bo w zastanej rzeczywistości nie zbuduje fragmentu nowej, lepszej. Zdolność do realizacji Wielkich Projektów jest kryterium prawdziwego przywództwa.
    Lider nie zarządza bieżącymi sprawami. Dosadny kolokwializm “bieżączka” mówi co to za wstydliwa choroba władzy. Do rozwiązywania codziennych problemów wystarczy menadżer. Lider określa strategiczne cele dla wcielenia w życie swojej wizji, wybiera taktykę ich realizacji, elastycznie ją koryguje. Utrzymuje kurs na cel. Kierunek nie zmienia się, cel nie oddala się czasowo, droga do celu mieści się w założonych kosztach. Takie przywództwo pozwala tworzyć wielkie projekty nie na “ręcznym sterowaniu” jak powstało Muzeum Powstania Warszawskiego, a teraz powstaje program Euro 2012. Takie przywództwo wyznacza inny styl kierowania Państwem czy Miastem. I tego boją się politycy. Jakże potrzebny jest ten styl w kraju takim jak Polska. Z Polakami, takimi jakimi są, a nie jakimi chcieliby być lub – co gorsza – jakimi chcieliby ich widzieć politycy. Tyle o przywództwie. Pora określić czym dla Wielkiego Projektu jest cel.
    Wielki Projekt definiowany jest od końca – od strony celu. Jego obraz porusza wyobraźnię. Daje poczucie dumy, że potrafimy jako zbiorowość - społeczeństwo zrobić razem to, na co nas nie stać indywidualnie czy w małych przedsiębiorczych grupach. Wielkie Projekty muszą być pozytywnym wyzwaniem o globalnym kontekście. Jeśli nie będziemy w czymś najlepsi, to przynajmniej dorównamy najlepszym. Polityk może opowiadać o autostradach na konferencjach prasowych i nie budować ich. Polityczna odpowiedzialność jest u nas synonimem nieodpowiedzialności. Lidera Projektu obowiązuje jedno tylko kryterium: skuteczności, mierzonej wyznaczonym zadaniem, czasem i pieniędzmi na realizację. Lider Projektu działa, a nie urzęduje. Dąży do celu, a nie płynie z prądem. Wielkie Projekty mają to do siebie, że sukces jest jednoznaczny jak wynik finałowego meczu. Koniec może wyznaczać nowy początek. Tak jest na przykład w projektach infrastrukturalnych, które są częścią większej całości, całego systemu. Niemniej zawsze musi być jednoznaczny moment otwarcia Wielkiego Projektu i oddania go do użytkowania. Obywatele muszą odczuć, ocenić, wiedzieć, że coś nastąpiło w przewidzianym czasie i według ustalonych zasad. Czym bowiem projekty publiczne różnią się od prywatnych? Ano właśnie brakiem dyscypliny rzeczowej, czasowej i finansowej. W tej dziedzinie mamy RPRL: nowe technologie i możliwości stykają się ze starym, dobrze znanym i usankcjonowanym przez prawo marnotrawstwem. A kontrole tylko mnożą asekuranctwo urzędników.
    Prywatny inwestor myśli od końca, nigdy nie tracąc z oczu finalnego użytkownika lub nabywcy, który ma zapłacić za to, co powstaje. Inwestycje finansowane z naszych podatków wyglądają z gruntu inaczej. Urzędy procedują przy temperaturach dodatnich, a buduje się potem przy temperaturach ujemnych. Wynika to z odwiecznego cyklu zatwierdzania budżetów, procedowania poszczególnych szczebli administracji i przestrzegania terminów, najbezpieczniej i najbardziej nieodpowiedzialnie interpretując ustawę o zamówieniach publicznych. Nieistotne, czy będzie to nowy terminal na Okęciu, ambasada Rzeczpospolitej w Berlinie czy nowa siedziba Telewizji Polskiej. Prywatny operator hotelu zastanawia się, w jakiej kolejności wykończyć pomieszczenia, tak aby dwumiesięczny rozruch i trening personelu spowodował, że obiekt zafunkcjonuje na rynku w sezonie. W projektach autostradowych dla ministra infrastruktury liczy się tylko przecięcie wstęgi, niezależnie jak krótki jest odcinek autostrady i dokąd prowadzi. Jak w kabaretowym numerze Jacka Kleyffa – ministrowie najchętniej przecinaliby wstęgi wzdłuż. Odpowiedź na pytanie o skuteczność działań sektora prywatnego jest jasna: coś powstało lub nie, jedzie - nie jedzie, leci – nie leci. Projekty polityczne np. wielkich reform, mają zupełnie inny charakter. W spojrzeniu na decentralizację państwa, reformy służby zdrowia, reformy edukacji itp. itd. - wyraźnie rysuje się istotna różnica w sposobie działania polityków i liderów Wielkich Projektów. Politycy fascynują się zmianami strukturalnymi: powoływaniem nowych instytucji i tworzeniem nowych procedur. Np. powołaliśmy powiaty, bo to – podobno – decentralizuje władzę i przybliża ją do obywatela. A równie dobrze można było przypuścić, iż tworzy się kolejny szczebel biurokracji, który nas kontroluje albo na pieczątkę którego czekamy, aby decyzja niższego szczebla nabrała mocy. Reorganizacje okazują się celem samym w sobie. Wielkich Projektach jest zgoła odmiennie. Struktury tworzy się ad hoc dla osiągnięcia celu. Sposoby działań są funkcjonalne i ludzie modelują je w ramach prawa liberalnie rozumianego: co nie zabronione to dozwolone. Istotne czy organizacja, jej procedury i kadry przybliżają nas do celu. Tworzone struktury działają na rzecz projektów, a nie tylko procedują.
    Jeśli ktoś ma wątpliwości, czy kryterium braku końca zadania nie jest równoznaczne z brakiem pojęcia o wyobrażeniu, kieruję uwagę czytelników na centrum Polski, na stolicę i na pierwszy ring – obwodnicę Śródmiejską. Tworzy ją w znacznej części powstała w latach 70. Trasa Łazienkowska. Do dziś żaden prezydent Warszawy - od urbanisty Stanisława Wyganowskiego, po bankowca Hannę Gronkiewicz-Waltz - nie określił, jak i kiedy zakończy budowę obwodnicy śródmiejskiej. A w szczególności jak przejdzie ona od Pomnika Lotnika (i Alei Żwirki i Wigury łączącej stolicę z lotniskiem), do Placu Zawiszy, gdzie linia kolejowa zanurza się w zbudowany w 1926 roku Tunel Średnicowy. W ten sposób władze stolicy wolnej Polski okazały się niezdolne do niezbędnego uzupełnienia projektu, którego początki już giną w mroku. Wielkim Projektem jest natomiast zabudowa, a ściśle odbudowa centrum Stolicy po totalitarnym spustoszeniu, którego dokonał nazizm i komunizm. Wystarczy zrobić proste ćwiczenie: przenieść w pobliże Pałacu Kultury wszystkie wieżowce zbudowane na peryferiach centrum (od udanego Daewoo po nieudaną giga-kabinę prysznicową w Alejach Jerozolimskich), a zobaczymy, że jeszcze nie wystarczyłoby ich, aby wypełnić Dziurę Półwiecza wokół Pomnika Stalina. Dziś dojeżdżamy metrem i koleją do Centrum, które jest największą miejską pustynią Europy. Na tym przykładzie widzimy, czym jest Wielki Projekt. Ma jasno sprecyzowany cel: symboliczny i funkcjonalny. Ma wyznaczone granice działania. Ani za małe, ani zbyt szerokie, aby odwrotnie niż w polityce nie tracić z oczu czytelnej odpowiedzialności za dzieło. Połowiczności nie nazywać – za radą PR-owców - pionierskim początkiem, a niedokończenia realizacji - twórczym otwarciem w przyszłość.
Zatem po pierwsze i po ostatnie Wielki Projekt (jakiego nie miałby oddziaływania na swój kontekst), ma ramy sobie właściwe. Ma początek i koniec. Wielki Projekt jest zaprzeczeniem polskiej zmory, której doświadczamy na codzień. Asfalt dróg rozlewa się na poboczu, nowowybudowany most kończy się ślepo po drugiej stronie rzeki, rewaloryzacja historycznego ciągu utyka w nieokreślonym miejscu. Wielki sukces – łódzka Manufaktura, centrum handlowe powstałe w przekształconym kompleksie fabrycznym Poznańskich, nie łączy się z ulicą Zachodnią i Parkiem Staromiejskim. Na przeszkodzie stanął parking urzędników miejskich. Muzeum Powstania Warszawskiego jest oderwanym gestem architektonicznym, gdyż nie połączono go z przedłużeniem obwodnicy śródmiejskiej. Nie wyeksponowano muru z nazwiskami bohaterów, a schowano monument za konwencjonalnym ogrodzeniem. Świątynia Opatrzności mogłaby być panteonem, gdyby zlokalizowano ją tak, by zamykała ważną perspektywę, jak Kościół Zbawiciela czy Praska Bazylika Św. Floriana. Kolejne wyzwanie Stadion Narodowy na Euro 2012 powinien służyć porządkowaniu Śródmieścia Stolicy, a nie być kolejnym kłopotem czy zmartwieniem dla władz miasta. Wątpliwa to pociecha, że nie wyrzucono go na peryferie.
    Wielki Projekt jest montażem, scaleniem pod jednym szyldem i przywództwem inicjatyw, działań, pomysłów, standardów, które wybieramy na rynku. Tym wszakże różniły się wielkie sowieckie zadania od kapitalistycznych Wielkich Projektów. Amerykanie, Francuzi czy Włosi konstruując swoje rakiety nie musieli uruchamiać na nowo całych linii produkcyjnych, by każda śruba i nit odpowiadały deklarowanej jakości. Wielki Projekt musi być zatem pomyślany i oddziaływać w dwóch kierunkach. Jako integrator różnych podsystemów już istniejących i tworzonych oraz jako nowa jakość integralnie wpisywana w otoczenie. Ten czynnik synergii powoduje, że promieniowanie Wielkiego Projektu nie ogranicza się tylko do imponującej skali rzeczowej czy finansowej. Wielki Projekt jest patentem pozwalającym licznym podmiotom włączyć się w to przedsięwzięcie krajowe czy międzynarodowe. Im szersza jest sfera zharmonizowanego działania i oddziaływania zewnętrznego, tym większa jest wartość dodana. Wielkie Projekty nie tylko wyrażają przesłanie cywilizacyjne społeczeństw czy ludzkości jak np. w projekcie Sprzątania Świata. Pozwalają opanować naturalną inercję instytucji. Wola lidera i jego zespołu przeciwstawia się istniejącym rutynom. Dzięki synergii inicjatyw już istniejących, każdy realizator części projektu korzysta z poczucia mocy, jakie daje szeroki rezonans i solidarna współpraca.
    Przyjrzyjmy się paru wielkim projektom, które budują obraz kraju w świecie. Pomińmy tu loty kosmiczne czy technikę wojskową, skoro nie jesteśmy nawet regionalnym mocarstwem. Pozostańmy przy działaniach, w których wszystkie kraje są porównywalne. W wielkich przedsięwzięciach technologicznych, wielkich realizacjach menedżerskich środki stają się też celami: otwarcie wyobraźni społecznej i lansowanie kraju, testowanie i trenowanie kadr administracji, kręgów eksperckich, ćwiczenie sprawności współpracy społecznej. Autostrady i drogi ekspresowe są sposobem na uporządkowanie pokomunistycznego chaosu naszych planowanych, ale nigdy niezaplanowanych miast. Mogą one, jak dotychczas, odsłaniać ten bałagan lub być początkiem nowego ładu. Dlaczego ta szansa wciąż nie jest wykorzystywana? Po pierwsze: brak wyobraźni. Wystarczy!
    W kulturze przełom wieków okazał się dla Polski urodzajny. Polska muzyka, polska poezja, polscy operatorzy filmów, polscy inscenizatorzy, polskie kultywowanie wielokulturowości – jest co lansować. W żadnej z tych dziedzin nie trzeba zaczynać od zera. W Łodzi organizowany jest Festiwal Czterech Kultur i Camerimage. Jest Warszawska Jesień i długa tradycja lansowania muzyki współczesnej. Wrocław, Poznań, Warszawa, Kraków i Gdańsk – te pięć miast organizuje imprezy teatralne o dostrzegalnej randze. Cała ta aktywność kulturalna ma skalę lokalnych inicjatyw i finansowo kuleje. Tymczasem jeśli nie tylko chcemy, ale możemy pretendować do pierwszej szóstki w Unii, to właściwie ze względu na nasz dział w kulturze europejskiej. Ale nie łudźmy się - w dobie masowych mediów i globalnej promocji, państwo musi wesprzeć samorządy, aby wypromować parę imprez na skalę europejską.
    Młodzi Polacy wygrywają międzynarodowe konkursy programowania. Nowy Centralny Port Lotniczy między Łodzią a Warszawą powinien mieć high-tech city, jakich kilkanaście powstało już na świecie. Bez stymulowania takiego rozwoju, bez koncentracji aktywności firm IT, nie powstanie poczucie “Wreszcie i my to mamy!”. Gdy Polska mamrocze pod nosem dumne przekleństwa pod adresem bardziej chcianych przez wielki świat, jest niepoważna. Nie zgadzam się, że to panna brzydka i bez posagu. Raczej ładna i dobrze zapowiadająca się, ale nieułożona i zaniedbana. W 2007 roku, po siedemnastu latach od czerwca 1989 Polska jest jak w 1935 roku po roku 1918 albo jak w roku 1962 po roku 1945. To proste zestawienie pokazuje, że jak na sukces gospodarczy naszej transformacji nie zdobyliśmy się na skalę przedsięwzięć, która budowałaby obraz naszego kraju w świecie. Trawestując hasło – moim zdaniem bardzo trafne – lansujące nasz kraj: TWÓRCZE NAPIĘCIE, można by powiedzieć, że napięcia mamy pod dostatkiem; brak nam jego twórczej ekspresji w skali adekwatnej do kraju, koniunktury i liczebności narodu. Mamy setki sukcesów gospodarczych, ale znakiem rozpoznawczym Polski pozostaje rewolucja Solidarności i jej lider Wałęsa, nie zaś cywilizacyjne przedsięwzięcia, które ta rewolucja umożliwiła.

Istotą Wielkich Projektów jest skala wyzwania. Jeśli społeczeństwo pozwoli władcom, aby ambicje karlały, Wielki Projekt sczeźnie do incydentu służącego politykom za pretekst do kolejnej konferencji prasowej. Aby więc przejąć władzę nad wyobraźnią zbiorową, projekty potrzebują oddechu, trwania w czasie, znalezienia dla emocji formy dobitnej: technicznie i artystycznie. Nawet w najbardziej zapierającym oddech skoku cywilizacyjnym, chcemy pod koniec czuć dotknięcie ludzkiego umysłu i ręki. Jesteśmy społeczeństwem, którego wielkość rodzi sie w akcji, nie zaś w procedowaniu oczywistości.

Czesław Bielecki

Listopad 2007



Andrzej Bratkowski
„URBANIŚCI”  I  URBANIŚCI


    Wcale bym się nie zdziwił, gdyby - choćby z okazji deregulacyjnych zabiegów obecnego Sejmu - uchylone zostały administracyjno-prawne ograniczenia w podejmowaniu działalności zawodowej na polu urbanistyki i planowania przestrzennego. Formalnym powodem byłby pewnie argument, że jest to dzisiaj jedna z ważniejszych barier rozwojowych. Ciągle przecież tam, gdzie trzeba, nie ma miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Tam natomiast, gdzie są, z reguły zawierają legislacyjne błędy, często też nasycone są nieuzasadnionym rygoryzmem albo takimi niedomówieniami, które otwierają furtki dla urzędniczej uznaniowości, arbitralnych decyzji itp. Wszystko to w sumie paraliżuje szybkie, skuteczne i przede wszystkim racjonalne cywilizowanie polskiej przestrzeni.

    Zwróćmy najpierw uwagę na sprawę rzadko dostrzeganą, a kto wie, czy nie jest ona dzisiaj źródłem największych kłopotów. Otóż często zapomina się o dość zasadniczej różnicy między projektowaniem i legislacją, między projektem (np. urbanistycznym) i aktem prawnym, którym z założenia jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jego konstrukcja podlega więc wszystkim rygorom techniki prawodawczej, trzeba ją nie tylko znać, ale i umieć stosować. W języku prawniczym, przejrzyście, nie za szczegółowo i nie za ogólnie, itd. Sam projekt aktu prawnego może być jeszcze poprawiany lub zmieniany, ale po zgodnym z procedurą jego uprawomocnieniu stanowi już żyjący własnym życiem, w całości nienaruszalny zestaw obowiązujących przepisów lokalnych. I wszyscy, łącznie z jego twórcami i wszelkiej maści urzędnikami, muszą go posłusznie przestrzegać. Tego zaś się nie lubi. 

    Przyczyną podstawowych trudności - oprócz braku porządnego prawa urbanistycznego, jakie mają np. Niemcy czy Francuzi - jest jednak niedobór urbanistów dobrze wykształconych, z doświadczeniem i uprawnieniami zawodowymi. Szczerze mówiąc, nie od dzisiaj jestem przekonany, że w ogóle administracyjne uznawanie kwalifikacji do wykonywania zawodu urbanisty jest przerostem formy nad treścią. Urbanistyka i planowanie przestrzenne są bowiem z natury rzeczy dziedziną wielozawodową. Korzysta z wiedzy inżynierskiej wielu specjalności, z wiedzy ekonomicznej, prawniczej, przyrodniczej i socjologicznej, z geografii, historii itd.. Należy oczywiście przyjąć, że ktoś jeden prym w tym gronie wiedzie, ale nie może to oznaczać, ze odmawia się pozostałym miana urbanisty. Tak natomiast praktycznie się stało wraz z wyrwanym z  kontekstu, ustawowym wyodrębnieniem „zawodu” urbanisty.

    Prowadzi to zresztą do wręcz kuriozalnych sytuacji. Wielostronnie uprawnieni architekci - jako „wielozawodowcy” w sensie obecnego prawa - w istocie z racji wszechstronności swego przygotowania zawodowego zmuszeni są dziś do uczestnictwa (wraz ze składką i ubezpieczeniem) równocześnie w dwu lub trzech niezależnych samorządach zawodowych (architektów, urbanistów i ew. inżynierów budownictwa). Na ten dziwoląg zwrócono właśnie uwagę w słanych ostatnio do Sejmu obywatelskich głosach potępiających absurdy ustawowe.

    Rola ludzi z przygotowaniem architektonicznym, z reguły jako osobowości z wyobraźnią przestrzenną, jest w urbanistyce nie do przecenienia. I dobrze, jeśli na zasadzie primus inter pares akurat oni kierują wspólną pracą profesjonalistów różnych specjalności. Ale jestem z gruntu przeciwny ustawowemu przyznawaniu tego rodzaju wyłączności. Tym bardziej, że ważniejsze w tej mierze są indywidualne umiejętności przewodzenia zespołom ludzkim, niż konkretny kierunek uczelnianego przygotowania. Jeśli wiec miałbym mówić o jakimś szczególnie „przestrzennym” ukierunkowaniu zawodowym profesjonalistów różnych dziedzin nauki i praktyki, widziałbym tu raczej wykorzystanie modelu kształcenia w rodzaju - znanego z przeszłości Politechniki Warszawskiej - studium podyplomowego dla generalnych projektantów, którego twórcą był kiedyś prof. Czesław Bąbiński.

    Do urbanistyki mogły dawniej wieść różne drogi. Pierwsze w Polsce wykłady akademickie z budowy miast miały przecież miejsce na Wydziale Inżynierii Lądowej i Wodnej Politechniki Lwowskiej. Prowadził je jako „docent płatny” od roku 1913/14 Ignacy Drexler. Z wykształcenia drogowiec, mianowany w roku 1925/26 profesorem nadzwyczajnym katedry budowy miast na Wydziale Inżynierii Lądowo-Wodnej, w roku 1925/26 wybrany dziekanem tegoż wydziału, współzałożyciel TUP-u, inicjator powołania katedry urbanistyki na Wydziale Architektury, która - po jego przedwczesnej śmierci w 1930 r. - powstała dopiero w 1938 r.

    Autorem jednego z najlepszych przedwojennych podręczników urbanistyki stosowanej, dzieła pt. „Urbanizm”, był prof. Stanisław Kluźniak z wykształcenia geodeta.

    Od 1958 roku, pod przewodnictwem prof. Henryka Stamatello (teoretyka i praktyka od wszystkiego, co w mieście budowano pod ziemią), działał w PZITB Komitet Urbanistyki, który co roku organizował wspólnie z Towarzystwem Urbanistów Polskich własne konferencje naukowo-techniczne. W uzgodnieniu z TUP-em, w ramach PZITB-owskiego Zespołu Rzeczoznawców, pracowała również grupa specjalistów w zakresie urbanistyki, której jeszcze w latach 80-tych przewodził wyjątkowy znawca inżynierii miejskiej Leopold Kummant (skądinąd bohater Powstania Warszawskiego, kawaler Virtuti Militari).

    Dodajmy, że TUP - podobnie jak Komitet Przestrzennego Zagospodarowania Kraju PAN - zrzeszał dawniej wielu wybitnych specjalistów (także i pasjonatów) gospodarki przestrzennej niezależnie od kierunku ich podstawowego wykształcenia zawodowego.

    Doświadczenia przeszłości przemawiają więc za tym, ze być może właśnie przyjęty dziś sposób administracyjno-samorządowej reglamentacji kręgu zawodowych przestrzenników jest tą najprawdziwszą przyczyną niedomagań obecnej praktyki urbanistycznej.



Stanisław Kukuryka
NESTOR POLSKIEGO BUDOWNICTWA
cieszący się wielkim uznaniem i autorytetem, 
ukończył 80 lat.
Zamiast słów niech o jego dorobku zaświadczą suche fakty.
W okresie kiedy sprawował funkcję Ministra Budownictwa:
w 1982r. oddano do użytku 186 tysięcy mieszkań, w tym 98 tysięcy mieszkań spółdzielczych
w 1983r. oddano do użytku 196 tysięcy mieszkań, w tym 103 tysiące spółdzielczych
w 1984r. oddano do użytku 196 tysięcy mieszkań, w tym 97 tysięcy spółdzielczych
w 1985r. oddano do użytku 190 tysięcy mieszkań, w tym 89,5 tysięcy spółdzielczych

Aktualnie budujemy po 115-130 tysięcy mieszkań rocznie, z czego po 8-9 tysięcy mieszkań spółdzielczych.
Z okazji urodzin przekazaliśmy Jubilatowi list:
Logo Kongresu







Pan Stanisław Kukuryka
MINISTER SUKCESU MIESZKANIOWEGO

Szanowny Jubilacie!

    Z okazji okrągłej rocznicy urodzin przyjmij od Kongresu Budownictwa serdeczne życzenia zdrowia i szczęścia osobistego.
    Twoja wybitna działalność w budownictwie przysporzyła wielkiego autorytetu i uznania społecznego wszystkim budowlanym. Jako pierwszy i dotąd jedyny stworzyłeś szansę dla młodych i niezamożnych rodzin zdobycia własnego dachu nad głową. W okresie Twojego ministrowania budowlani zdobyli również uznanie na całym świecie za niezwykły kunszt, solidność i nowoczesność realizowanych inwestycji.
    Zamiast słów niech w tym pięknym dniu przemówią niepodważalne fakty. W latach 1982-1985 kiedy sprawowałeś zaszczytną funkcję Ministra Budownictwa oddawano rocznie do użytku
            po około 200 tysięcy mieszkań
            (teraz po 115-130 tysięcy)
Mieszkań spółdzielczych oddawano za Twoich czasów
            po ok. 100 tysięcy rocznie teraz dziesięć razy mniej.

    Niech te osiągnięcia będą gwiazdą najjaśniejszą którą przypinamy Ci do piersi w dniu urodzin i wznosimy ulubiony toast
ZDROWIE NA BUDOWIE.

Kongres Budownictwa
Przewodniczący
Roman Nowick
Warszawa 23 czerwca 2008







KOMUNIKAT
    12 lutego odbyło się w Warszawie uroczyste, rocznicowe posiedzenie Stałego Przedstawicielstwa Kongresu Budownictwa skupiającego 23 pozarządowe organizacje budownictwa. Honorowymi gośćmi obrad byli panowie Stanisław Kukuryku nazywany „ministrem sukcesu mieszkaniowego” i KT Teoplitz potomek organizatora pierwszego Kongresu Budownictwa w 1937 roku.
    Przed obradami zaprezentowano film z Kongresu w 2002 roku. W spotkaniu uczestniczyło około 100 osób- szefowie największych organizacji, wybitni eksperci, posłowie i senatorowie, przedstawiciele rządu, dziennikarze i zaproszeni goście. Uczestnicy otrzymali obszerne wydawnictwo zawierające referaty i ekspertyzy. Obrady otworzyło wystąpienie Podsekretarza Stanu w Ministerstwie Infrastruktury Pana Olgierda Dziekońskiego. Następnie głos zabrał Wiceprzewodniczący Sejmowej Komisji Infrastruktury Janusz Piechociński.
    Niezwykle ciekawe referaty wygłosili: Kazimierz Kirejczyk, Leszek Rafalski, Adam Kowalewski i Sławomir Najnigier ( teksty referatów publikujemy na naszej stronie internetowej ).
    Przewodniczący obradom Roman Nowicki poinformował o przyjęciu w ostatnich miesiącach, do grona współpracujących organizacji Polskiego Towarzystwa Mieszkaniowego, Stowarzyszenia Obywatelskich Inicjatyw i HABITAT Polska.
    W dyskusji głos między innymi zabrali: b. minister Andrzej Bratkowski, Prezes Tytus Misiak z Krakowa i poseł Michał Wojtkiewicz. Prezydium obrad oficjalnie przekazało na ręce Posła Janusza Piechocińskiego kompletny projekt ustawy o kasach budowlanych.
    Na zakończenie, szefowie współpracujących organizacji i wybitni eksperci otrzymali dyplomy uznania za pomoc w organizacji Kongresu Budownictwa w 2002 roku i za ekspertyzy i opinie dotyczące budownictwa inwestycyjnego, ładu przestrzennego, architektury i budownictwa mieszkaniowego.




Od dłuższego czasu prawdziwą plagą staje się lekceważenie obywateli i organizacji pozarządowych przez władze samorządowe i administrację państwową. Przejawia się to głównie w ignorowaniu postulatów i wystąpień, a w najlepszym przypadku uruchamianiu działań pozorujących załatwianie spraw. Regułą staje się nie odpowiadanie na listy i wystąpienia. Ostatnio do tych praktyk dołączyła kancelaria sejmu. W kwietniu Stałe Przedstawicielstwo Kongresu Budownictwa wystąpiło do Marszałka B. Komorowskiego z udokumentowaną informacją, że na obradach Komisji Infrastruktury pojawiły się prawie jednocześnie dwa projekty ustaw, rządowa i PIS stanowiące wyraźny, wzajemny plagiat, a do tego z błędami formalnymi. Posłowi i licznie zaproszeni goście zajmowali sobie przez wiele dni i godzin niepotrzebnie czas, który można by spożytkować na przygotowanie i uchwalenie ustaw rzeczywiście potrzebnych budownictwu. Pomimo upływu bez mała trzech miesięcy i licznych monitów w Marszałek B. Komorowski do dzisiaj nie zajął stanowiska w tej bulwersującej sprawie. Poniżej list, na który nie otrzymaliśmy odpowiedzi.

Logo Kongresu Budownictwa


Pan
Bronisław Komorowski
Marszałek Sejmu RP





Organizatorzy Kongresu Budownictwa    W miesiącu kwietniu na posiedzeniach Komisji Infrastruktury, w krótkim odstępie czasu pojawiły się na pierwszych czytaniach projekty ustaw:
  • projekt rządowy wniesiony 4 marca 2008r. przez Prezesa RM Pana Donalda Tuska „o wspieraniu termomodernizacji i remontów” druk nr. 321
  • projekt poselski wniesiony 12 lutego 2008r. przez grupę posłów PIS „o wspieraniu remontów i termomodernizacji” druk nr. 334
    Z pewnym niewielkim uproszczeniem można powiedzieć, że obydwa projekty były prawie identyczne. Uzasadnienia dosłownie takie same, po za różnicami w kroju czcionki, a projekty samych ustaw różnią się w drobiazgach, które mogły być zgłoszone w trakcie procedowania którejkolwiek z nich (przykładowo w tytułach ustawy różniły się tylko szykiem słów). Uważam, że tego typu praktyki „ściągania” projektów ustaw uwłaczają powadze Sejmu RP. Od biedy można by zrozumieć ten proceder gdyby cała sprawa miała miejsce w obrębie jednej opcji politycznej, ale identyczne projekty PIS i PO? Złośliwi natychmiast zaczęli się zastanawiać, kto od kogo przepisał – sądząc po numerach druków wcześniejszy był projekt rządowy i w takim razie plagiat popełnili posłowie PIS. Jeżeli jednak wziąć pod uwagę datę złożenia pierwsi byli posłowie PIS co by wskazywało, że ściągał od nich rząd. Jest też możliwe że wykorzystano dosłownie projekt ustawy, która złożona została do Laski Marszałkowskiej w poprzedniej kadencji, ale wówczas należało by o tym uczciwie napisać i jeden z projektów nie dopuścić do procedowania chociażby dla oszczędności papieru oraz czasu posłów i licznie zgromadzonych organizacji pozarządowych na obradach Komisji Infrastruktury.
    Na obydwu posiedzeniach komisji zwracałem uwagę, że poza uchybieniami formalnymi cała inicjatywa nie miała również sensu, bowiem rząd przyjmując na bieżący rok najgorszy od 60 lat budżet na sferę mieszkaniową zamknął sobie automatycznie możliwość tworzenia ustaw w obszarze mieszkalnictwa wywołujących skutki finansowe. Wymyślono więc, że dodatkowe nakłady uzyska się z obniżenia premii na docieplanie mieszkań w już funkcjonującej ustawie (chyba niezupełnie zgodnie z prawem), chociaż wiadomo jest że program ten od lat cierpiał na brak środków budżetowych. Z uzyskanych tą drogą oszczędności zaplanowano premiowany remont 160 mieszkań w roku bieżącym i 300 w roku przyszłym, na prawie 800tysięcy mieszkań wymagających pilnych remontów! Jak z tego zestawienia widać tego typu śladowe zamierzenie będą miały zerowe znaczenie dla ratowania niszczejących zasobów mieszkaniowych (jedno mieszkanie na ok. 160 gmin). Po co więc to całe zamieszanie? Gdyby to były remonty przykładowe, z użyciem jakiś nowych materiałów i technologii to jeszcze można by zrozumieć ten skromny program, ale w obydwu ustawach mają to być najzwyklejsze na świecie remonty. Jest więc uzasadnione wrażenie, że albo ustawy powstały i dla poprawy dorobku statystycznego Sejmu, albo dla celów populistyczno propagandowych. Przepraszam, ale nie da się tego inaczej wytłumaczyć. Są to w sumie pozorowane działania zamiast długofalowej, porządnie przygotowanej polityki mieszkaniowej.
    Przy tej okazji zwracam się z propozycją zorganizowania w Sejmie pod patronatem Pana Marszałka konferencji na temat budownictwa mieszkaniowego i ochrony przestrzeni publicznej (tytuł roboczy). Kongres Budownictwa jest w stanie, we współpracy z kancelarią Sejmu, przygotować taką naradę w końcu maja lub w pierwszej połowie czerwca.

Z wyrazami szacunku

Roman Nowicki

Warszawa 14 kwietnia 2008r.



Warszawa 30.03.08

KOMENTARZ

    Sprawy budownictwa mieszkaniowego i polskiej bezdomności zeszły w cień. Niby wszyscy wiedzą, że mamy ogromne zaległości i jesteśmy w tej dziedzinie na końcu wszelkich statystyk europejskich, ale rząd, a właściwie kolejne rządy lekceważą ten problem. Co dziwniejsze milczą również partie lewicowe. W mediach mamy nieustający festiwal błazeńskich popisów elit politycznych i brakuje już miejsca na prezentację rzeczywistych problemów Polaków.
    Przypomnijmy jeszcze raz kilka podstawowych faktów. Według GUS ok. 1,5 miliona samodzielnych gospodarstw nie posiada odrębnych mieszkań. Według innych obiektywnych wskaźników posiadamy zaledwie ok. 320 mieszkań na 1000 mieszkańców podczas gdy norma europejska wynosi 400-500 mieszkań na 1000 mieszkańców. Według badań IGM
ok. 800 tysięcy mieszkań w ciągu 8-10 lat trzeba będzie wyburzyć na skutek zaniedbań remontowych. Inne badania wskazują, że brak perspektyw mieszkaniowych był jednym z ważniejszych powodów masowej emigracji młodych Polaków. Brak mieszkań jest istotnym powodem spadku urodzin w ostatnich latach.
    Chcąc wyjść ze swoich kryzysów mieszkaniowych rządy europejskie przygotowywały wieloletnie narodowe programy koncentrujące wysiłki wszystkich ministrów i całych gospodarek na tych problemach. Skutkowało to zazwyczaj budową po 10-15 mieszkań na 1000 mieszkańców rocznie a w Polsce na skutek indolencji polityków nie możemy przekroczyć granicy 3 mieszkań na 1000 mieszkańców.
    Wszystkie kraje europejskie bez wyjątku dokonały już dawno ścisłych wyliczeń, że wydatki ze środków publicznych na finansowe instrumenty wspierania popytu mieszkaniowego mało i średnio zarabiających rodzin zwracają się z nawiązką do budżetów. U nas oczywiście wszystko musi być odwrotnie – w budżecie na rok bieżący przeznaczono zaledwie 0,09% PKB na mieszkalnictwo, to znaczy najmniej od 60 lat i relatywnie najmniej w Europie (niepisana norma wynosi 1-2% PKB). Mieszkania są oczywiście towarem ale bardzo drogim towarem dlatego państwa nie pozostawiają tego problemu do rozwiązania rodzinom w ramach gospodarki rynkowej. Zgodnie z rezolucjami ONZ, HABITAT i innych międzynarodowych organizacji rządy poszczególnych państw są zobowiązane do prowadzenia aktywnej polityki mieszkaniowej i udzielania różnorakiej pomocy w staraniach o własny dach nad głową, szczególnie dla rodzin mniej zamożnych i dla młodych małżeństw startujących w dorosłe życie.
    PIS i PO chwalą się, że w ubiegłym roku oddano do użytku ponad 133 tysiące mieszkań co stanowi kilkunasto procentowy wzrost w stosunku do 2006 roku .Po pierwsze jest to kropla w morzu potrzeb (żeby zacząć wychodzić z kryzysu powinniśmy budować po 200-300 tysięcy mieszkań rocznie i tyle już kiedyś budowaliśmy), po drugie cały przyrost wynika z dobrej koniunktury gospodarczej i nie jest zasługą świadomej polityki państwa i po trzecie prawie cały przyrost stanowią mieszkania w kilku zaledwie miastach dla bardziej zamożnych.
    Żeby zilustrować jak daleko w myśleniu o tych problemach odstajemy od Europy weźmy przykład Francji, która ma prawie 500 mieszkań na 1000 mieszkańców (około 40% więcej niż Polska), a jednak w 2006 roku przyjęto tam dwie ważne ustawy: jedna o zaskarżalnym prawie obywateli francuskich do mieszkania od 2012 roku i druga o wieloletnim, „narodowym” programie rozwoju budownictwa mieszkaniowego.
 Na koniec kilka danych ilustrujących, że w Polsce „pogoda mieszkaniowa” jest głównie dla zamożnych. W 2007 roku aż 35% mieszkań wybudowali deweloperzy z czego ok. 49% w 6 dużych i bogatych miastach. Za rogatkami tych miast jest jak było to znaczy źle. Budownictwo komunalne, spółdzielcze, społeczne i socjalne jest w skali symbolicznej. Dobrym przykładem na patologiczny rozwój budownictwa jest Warszawa w której oddano prawie 10% wszystkich mieszkań wybudowanych w kraju ale tylko 447 mieszkań komunalnych i 159 społecznych.





Logo Habitat

Warszawa, 4 lutego 2008




Szanowny Pan
Prezes
Roman Nowicki
Kongres Budownictwa Mieszkaniowego


Szanowny Panie,

Zwracam się z prośbą o włączenie naszej organizacji - Habitat for Humanity Poland, do grona organizacji współpracujących z Kongresem Budownictwa Mieszkaniowego.

Habitat for Humanity to pozarządowa organizacja, działająca na rzecz niezamożnych rodzin, które zmagają się z problemem mieszkaniowym. Pomagamy w zbudowaniu lub wyremontowaniu prostego, dostępnego finansowo mieszkania. Na świecie działamy w niemal 100 krajach, gdzie pomogliśmy ponad milionowi osób w stworzeniu godnych warunków do życia. W Polsce działamy od kilkunastu lat, zbudowaliśmy i wyremontowaliśmy ponad 100 mieszkań.

Widzimy jednak, że nasza pomoc to kropla w morzu potrzeb. Dlatego rozpoczęliśmy współpracę z kilkunastoma organizacjami pozarządowymi, a także ekspertami i autorytetami z dziedziny budownictwa mieszkaniowego, aby podjąć próbę rozpoczęcia prac nad systemowymi rozwiązaniami w tej dziedzinie.

Pierwszym krokiem ma być kampania społeczna, która zwróci uwagę na problem biedy mieszkaniowej – obecnie, pomimo ogromnej skali i wagi, jest to problem ukryty, nie mówi się o nim głośno. Kolejnym etapem miałaby być debata publiczna, a w jej efekcie prace nad konkretnymi rozwiązaniami legislacyjnymi.

Przy przygotowaniu kampanii społecznej współpracują z nami firmy badawcze, agencje reklamowe, media. Na etapie opracowywania ekspertyz, projektów ustaw i propozycji rozwiązań potrzebujemy silnego wsparcia merytorycznego. Kongres Budownictwa Mieszkaniowego, zrzeszający ekspertów – zarówno teoretyków jak i praktyków – byłby w tej kwestii nieocenionym partnerem.

Wierzę, że współpraca pomiędzy naszą organizacją a Kongresem przyniesie konkretne, wymierne efekty w dziedzinie dostępnego budownictwa mieszkaniowego w Polsce.

Do listu załączam szerszy opis działalności Habitat for Humanity.


Z poważaniem,


Piotr Konczewski
Dyrektor Wykonawczy
Habitat for Humanity Poland

ZGODNIE Z REGULAMINEM LIST ZOSTAŁ ROZESŁONY DO WSZYSTKICH ORGANIZACJI POZARZĄDOWYCH WSPÓŁPRACUJĄCYCH W RAMACH KONGRESU BUDOWNICTWA Z ZAPYTANIEM O STANOWISKO. PROPOZYCJA ZOSTAŁA PRZYJĘTA JEDNOMYŚLNIE.



KOMUNIKAT

    W dniu 5 lutego Minister Infrastruktury Cezary Grabarczyk przyjął delegację Kongresu Budownictwa w składzie: Roman Nowicki przewodniczący Stałego Przedstawicielstwa Kongresu Budownictwa, Ksawery Krassowski Prezes Izby Projektowania Budowlanego, Prof. Zbigniew Grabowski Prezes Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa, Wiktor Piwkowski Prezes Polskiego Związku Inżynierów i Techników Budownictwa.
    W trakcie spotkania omówiono węzłowe problemy budownictwa i bariery na jakie napotykają inwestorzy i przedsiębiorstwa wykonawcze. W szczególności powszechną krytykę budzą, sprzeczne wewnętrznie i dające nadmierną władzę urzędnikom, przepisy regulujące procesy inwestycyjne. Delegacja zwróciła również uwagę na utrzymującą się stagnację w budownictwie mieszkaniowym. Ubiegłoroczny wzrost ilości oddawanych mieszkań dotyczy prawie wyłącznie kilku wielkich aglomeracji. W dalszym ciągu nie ma rozwiązań pobudzających budownictwo mieszkaniowe w pozostałej części kraju. Członkowie delegacji przedstawili też działalność swoich organizacji a w szczególności masowej emigracji fachowców budowlanych, braku szkolnictwa zawodowego, nieuczciwej konkurencji firm zagranicznych w projektowaniu.
    Minister C. Grabarczyk przedstawił zamiary ministerstwa na najbliższe miesiące, zapewnił, że wbrew obawom sprawy budownictwa będą miły w resorcie należytą rangę. Minister podkreślił również chęć stałej, roboczej współpracy z ekspertami i organizacjami współpracującymi w ramach Kongresu.

Kongres Budownictwa



WYWIAD UDZIELONY TRYBUNIE 3.IV.2008
WYWIAD UDZIELONY TRYBUNIE 3.IV.2008



Logo Kongresu




Prezydium
I KONGRESU PRACODAWCÓW

 


    W imieniu 22 największych organizacji pozarządowych budownictwa działających w ramach Stałego Przedstawicielstwa Kongresu Budownictwa składamy uczestnikom I Kongresu Pracodawców życzenia owocnych obrad. Wszyscy razem mamy złe doświadczenia z dotychczasowej współpracy z kolejnymi rządami. Brak dialogu społecznego, utrzymujący się nieporządek w prawie inwestycyjnym, nadmierna władza urzędników sprzyjająca różnego typu patologiom, zbyt wysokie koszty pracy, zła polityka podatkowa, niedotrzymywanie zobowiązań i obietnic ze strony rządzących to tylko niektóre przyczyny utrzymujących się napięć i opóźnień w rozwoju gospodarczym w stosunku do potencjalnych możliwości.
    W swoim programie Kongres Pracodawców zamierza też zająć się wydatkami publicznymi na cele prorozwojowe. Popieramy ten postulat z całą mocą zwracając przy tej okazji uwagę, że w przyjętym przez Sejm i Senat budżecie na  rok bieżący, na sferę mieszkaniową przeznaczono najmniejsze po wojnie nakłady, chociaż wpływy z ożywienia tego rynku zawsze przewyższają wydatki, a wzrost szans mieszkaniowych ogranicza patologie społeczne.
    Jeszcze raz wszystkiego najlepszego, owocnych obrad i dobrych dla środowiska i Polski ustaleń.


Kongres Budownictwa
Przewodniczący

Roman Nowicki


Warszawa 17 stycznia 2008r



2008-01-02
BUDŻET MIESZKANIOWY NA 2008 ROK

    Sejm zakończył prace nad ustawą budżetową na rok bieżący. Wkrótce podpisze ją Prezydent. Do projektu przygotowanego przez PIS Sejm, w obszarze budownictwa, nie wniósł żadnych istotnych poprawek. Mamy więc trzeci kolejny rok najgorszego po wojnie budżetu dla sfery mieszkaniowej. Jest to skandaliczne z kilku powodów:
  • mieszkania są bardzo drogim towarem, dlatego żaden kraj europejski nie pozostawia swoich obywateli bez pomocy w staraniach o własny dach nad głową, uruchamiając różnego typu instrumenty finansowego wspierania popytu mieszkaniowego dla mało i średnio zarabiających rodzin,
  • nawet najbogatsze kraje europejskie nie pozostawiają tych problemów, tak jak Polska „niewidzialnej ręce rynku”,
  • środki publiczne na cele mieszkaniowe stabilizują rozwój gospodarek i przynoszą wpływy do budżetów z różnego typu podatków wyższe niż wydatki na te cele.
    Według danych GUS i statystyk międzynarodowych Polska ma najgorszą w Europie sytuację mieszkaniową, co jest szczególnie rażąco widoczne za rogatkami wielkich i bogatych aglomeracji. W odróżnieniu od innych krajów europejskich Polska od lat nie ma żadnej długofalowej polityki mieszkaniowej i żadnego narodowego programu ograniczenia skali bezdomności. Obecny, kilkunastoprocentowy wzrost liczby oddawanych mieszkań jest związany z dobrą koniunkturą gospodarczą i stanowi kroplę w morzu potrzeb. Dotyczy on głównie mieszkań wznoszonych przez deweloperów dla zamożnych rodzin w wielkich miastach i budownictwa dla celów spekulacyjnych. Bez zaangażowania państwa i wzrostu nakładów inwestycyjnych dalszy postęp na miarę potrzeb jest nie możliwy.
    Milczenie na ten temat partii politycznych w Sejmie podczas dyskusji nad projektem ustawy budżetowej było zdumiewające. Kilka faktów:
  • - w krajach europejskich przeznacza się z budżetów na mieszkalnictwo po 1-2% PKB, w Polsce w bieżącym roku 0,07%, a więc relatywnie 15-30 razy mniej,
  • - w wielkościach bezwzględnych na sferę mieszkaniową przeznaczano w Polsce: w 1992 roku 2 349,9 mln zł.; w 1995 roku 2 815,2 mln zł.; w 1997 - 3 392,2; w 2001 – 3,958,8 ; w2007 -1012,5; a na 2008 rok planuje się nakłady w wysokości
  • ok. 1083 mln zł.
Roman Nowicki
Kongres Budownictwa
502 279 754



KOMUNIKAT PRASOWY

    W dniu 11stycznia podsekretarz stanu w ministerstwie infrastruktury Olgierd Dziekoński przyjął przedstawicieli Kongresu Budownictwa: Romana Nowickiego, Barbarę
    Reduch - Widelską i Edwarda Szwarca. Delegacja przedstawiła krytyczną ocenę sytuacji w budownictwie szczególnie w zakresie porządkowaniu ustaw regulujących procesy inwestycyjne, rozwoju budownictwa mieszkaniowego i dramatycznym rozregulowaniem rynku pracy.
    Minister Dziekoński przedstawił zamierzenia dotyczące pilnej, kompleksowej nowelizacji pakietu ustaw „inwestycyjnych” i kierunki polityki budowlanej na najbliższe miesiące i lata. Z pełną aprobatą spotkała się deklaracja, że resort nie będzie kontynuował prac nad zastępowaniem systemowych rozwiązań ustawowych, uproszczonymi „rewolucyjnymi” aktami prawnymi. Takie podejście w pełni pokrywa się z poglądami wyrażonymi w uchwałach Kongresu Budownictwa. Kongres zadeklarował wszelką możliwą pomoc ekspercką w tych pracach.
    Minister podkreślił też determinację ministerstwa w sprawie nadania właściwej rangi budownictwu mieszkaniowemu. Przedstawiciele Kongresu podzielając w pełni ten pogląd zwrócili uwagę, że wszystkie poprzednie rządy wyrażały podobne deklaracji i na tym się kończyło. Warto żeby działania ministerstwa i rządu wesprzeć doświadczeniami innych krajów europejskich, które zwykle zaczynały od przygotowania wieloletnich, narodowych programów w randze ustaw konsolidujących w sposób planowy całe rządy i gospodarki wokół problematyki mieszkaniowej.
    Delegacja wręczyła ministrowi zaproszenie na uroczyste posiedzenie Stałego Przedstawicielstwa Kongresu Budownictwa, które odbędzie się 12 lutego w Warszawie. Minister przyjął też prośbę o wygłoszenie referatu wprowadzającego.
11.01.08                                                                                    Kongres Budownictwa



PIERWOTNY RYNEK MIESZKANIOWY W POLSCE
– SYTUACJA PO I KWARTALE 2008
Kazimierz Kirejczyk
prezes REAS, firmy doradczej na rynku mieszkaniowym

    Malejący popyt i równoczesny wzrost podaży spowodowały, że liczba mieszkań dostępnych na rynku pierwotnym w sześciu największych polskich miastach w ciągu roku zwiększyła się dwuipółkrotnie. Tymczasem najnowsze analizy REAS wykazują, że ceny ofertowe na większości rynków pozostały w tym czasie stabilne.
    Po czterech tłustych latach dla deweloperów, polski rynek mieszkaniowy zaczyna sobie przypominać, że ogłoszenie nowego projektu nie oznacza, że sprzeda się on w ciągu miesiąca. Główne pytanie, jakie stawiają dziś deweloperzy brzmi: czy i jak duża jest nadwyżka podaży nad popytem? Z kolei nabywców najbardziej interesuje, czy można liczyć na obniżki cen, a jeśli tak, to jakie.
    Podaż liczona zarówno jako mieszkania wprowadzane na rynek, jak i znajdujące się w bieżącej ofercie osiągnęła rekordową wielkość, co potwierdzają także oficjalne statystyki mieszkań rozpoczętych. W 2007 oddano prawie 134 tysiące mieszkań i domów. Jednak jeszcze bardziej spektakularny był wzrost liczby mieszkań i domów jednorodzinnych, na które wydano pozwolenia na budowę: blisko 250 tysięcy, z czego sto siedemnaście tysięcy przypadło na firmy deweloperskie. Liczba rozpoczętych jednostek mieszkalnych wyniosła ponad 185 tysięcy, z czego prawie 80 tys. przypada na firmy deweloperskie. Zatem, po okresie relatywnie wolnego wzrostu podaży, liczba mieszkań, których budowę rozpoczęli deweloperzy, istotnie wzrosła, o prawie 50% w porównaniu z rokiem poprzednim!
    Chociaż mniejsze lokalne rynki mieszkaniowe coraz bardziej się aktywizują, budownictwo realizowane na sprzedaż nadal koncentruje się w pięciu polskich aglomeracjach o najlepszej sytuacji gospodarczej. W 2007 roku około 26% nowych mieszkań deweloperskich powstało w Warszawie, a kolejne 28% wybudowano w Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu i Trójmieście. Po dodaniu inwestycji w obszarach metropolitalnych poza granicami miast można szacować, że w tych pięciu aglomeracjach powstaje wciąż około dwóch trzecich mieszkań i domów jednorodzinnych budowanych na sprzedaż, zaś łączna wartość tych pięciu rynków to ponad osiemdziesiąt procent rynku krajowego.
    Warszawa jest zdecydowanie największym rynkiem mieszkaniowym w kraju. W liczbach bezwzględnych oddano w stolicy w 2007 roku łącznie 15.729 jednostek mieszkalnych, a zatem o prawie 15% więcej niż w 2006 roku. W kategoriach „na sprzedaż lub wynajem” (czyli w budownictwie realizowanym przez deweloperów) i „spółdzielcze” oddano prawie 14 tys. jednostek mieszkalnych. Podobnie jak w całej Polsce w 2007 roku wydano w Warszawie pozwolenia na budowę rekordowo wysokiej liczby mieszkań: ponad 30 tysięcy, z czego prywatnym deweloperom – na budowę blisko 28 tysięcy. Rekordowa była także liczba mieszkań, których budowę rozpoczęli w minionym roku deweloperzy – ok. 22 tys.
W Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu i Trójmieście produkcja mieszkaniowa pozostaje generalnie w zakresie 2-5 tys. jednostek rocznie. W ostatnim roku większa skala produkcji mieszkaniowej odnotowywana jest w Krakowie i Trójmieście, a relatywnie mniejsza we Wrocławiu.
    Tymczasem popyt wyraźnie zmalał, zwłaszcza wskutek odpływu z rynku nabywców poszukujących mieszkań w celach spekulacyjnych i inwestycyjnych. Także popyt ze strony klientów poszukujących mieszkań na własne potrzeby uległ zmniejszeniu. Wyhamowaniu popytu na nowe mieszkania sprzyja także wzrost skali indywidualnego budownictwa jednorodzinnego na obrzeżach metropolii, angażującego środki finansowe najzamożniejszych i części średniozamożnych gospodarstw domowych. Wreszcie, nie bez znaczenia na wielkość popytu na mieszkania oferowane przez deweloperów jest konkurowanie z nimi na rynku przez indywidualnych inwestorów, odsprzedających kończone lub świeżo ukończone mieszkania, kupione kilkanaście miesięcy wcześniej w celach inwestycyjnych.
    Obraz rynku po pierwszym kwartale 2008 potwierdził, że zmiana klimatu na rynku ma trwały charakter. Tempo sprzedaży w większości miast nieco się poprawiło w porównaniu z 4. kwartałem 2007, ale jest nadal 2-3 krotnie niższe niż kilkanaście miesięcy wcześniej. Jest to efektem nałożenia się w czasie dwóch zjawisk: z jednej strony szybko wzrosła liczba mieszkań utrzymujących się na rynku, z drugiej – sprzedaż na całym rynku zmniejszyła się. W konsekwencji powinny zatem zmaleć ceny. Jednak mimo oczekiwań części uczestników i analityków rynku, średnie ceny mieszkań oferowanych na rynku pierwotnym w sześciu analizowanych przez REAS miastach nie spadły w porównaniu z pierwszym kwartałem 2007 roku. Niewielki, niespełna 4% spadek zaobserwowano w Poznaniu, w pozostałych miastach wzrost wyniósł od kilku (Kraków – 5; Warszawa – 9) do kilkunastu (Łódź – 15; Trójmiasto – 18) procent. We Wrocławiu odnotowano wręcz znaczący wzrost (30%), spowodowany jednak wprowadzeniem na rynek specyficznego produktu (Sky Tower), którego wysoka cena (14500 -42 000 PLN, w tym pełne wykończenie ) i duży udział we wprowadzanej na rynek nowej ofercie (16%) zaważyły na cenie średniej.
    W ciągu ostatniego kwartału nieznaczny (0,5%) spadek ceny odnotowano Krakowie. W pozostałych miastach ceny ofertowe wzrosły – w Poznaniu minimalnie (o 1%), w Warszawie, Trójmieście i Łodzi o od 4% do 6%, we Wrocławiu o 30% (znów ze względu na wprowadzone w tym kwartale Sky Tower). Patrząc na wahania cen należy jednak pamiętać, że zmiany w granicach 3% powinny być interpretowane jako stabilizacja.

Średie ceny mieszkań
» Wykres 1. Średnie ceny ofertowe mieszkań wprowadzonych na rynek w Warszawie w okresie 2001 – I kw. 2008 (w PLN/m2)

    Zachowanie cen ma związek także z charakterystyką wprowadzanych do oferty inwestycji. Obecnie do realizacji wchodzą projekty planowane w okresie dobrej koniunktury, często adresowane do zamożniejszych klientów lub nabywców spekulacyjnych, których ceny wynikają wprost z kosztów drogich lokalizacji i standardu wykonania obiektów, a także rosnących kosztów finansowania przedsięwzięć. Wydaje się natomiast, że wciąż brakuje na rynku mniejszych i tańszych lokali dwu- i trzypokojowych, adresowanych do młodych rodzin. Można zatem mówić o jakościowym niedopasowaniu obecnej oferty do charakterystyki popytu. W tej sytuacji zasadnicze znaczenie zaczyna mieć charakterystyka produktu. Kluczem do sukcesu jest dziś proponowanie rynkowi oferty lepiej dopasowanej do potrzeb nabywców. Popyt wcale nie zniknął, lecz zmieniła się relatywna waga grup docelowych. W sytuacji zahamowania popytu spekulacyjnego, należy adresować produkt przede wszystkim do nabywców rodzimych, poszukujących mieszkań na własne potrzeby.
    Warto też pamiętać, że powyższe analizy i dane dotyczą cen ofertowych. W praktyce od połowy ubiegłego roku, wielu deweloperów, obserwując spadek tempa sprzedaży, decyduje się na różnorodne promocje. Większość z nich oparta jest na bonusie w postaci zabudowy kuchni, garażu czy samochodu przy utrzymaniu tej samej ceny podstawowej lub złagodzeniu warunków płatności, pojawiają się jednak również rabaty cenowe.
    W tej sytuacji należy zalecać deweloperom elastyczne reagowanie na sytuację na rynku, zwolnienie tempa realizacji, realistyczną ocenę popytu na swój produkt, a zwłaszcza – zapewnianie finansowania na okres dłuższy niż sama budowa. Bowiem właśnie sytuacja na rynkach finansowych w połączeniu ze zmianą koniunktury będzie miała – największy wpływ na warunki funkcjonowania firm deweloperskich. Wzrośnie zapotrzebowanie na kredyty budowlane, ale banki zapewne nie tylko podniosą oprocentowanie kredytów, ale także wymogi dotyczące wkładu własnego, wysokości przedsprzedaży czy standingu deweloperów. Większą rolę będą tez odgrywać fundusze oferujące finansowanie mezzaninowe.
Rynek z pewnością staje się bardziej konkurencyjny, zaś rentowność działalności deweloperskiej będzie spadać. Liczba mieszkań w ofercie będzie szybko narastać w okresie 2008 roku, osiągając najprawdopodobniej średnioterminowe maksimum w 2009 roku. Zacznie też rosnąć liczba gotowych niesprzedanych mieszkań. Jednak, o ile polska gospodarka poradzi sobie z przewidywanym przez ekspertów globalnym spowolnieniem gospodarczym, to w perspektywie dwóch-trzech lat można liczyć na powrót dobrej koniunktury także dla firm realizujących mieszkania na sprzedaż.



Pierwszy kwartał już za nami !!!
– budownictwo w 2008 roku.

Rok 2007 nazwany został rokiem budownictwa. Stało się tak głównie ze względu na doskonałe wyniki jakie budownictwo osiągnęło dla całej gospodarki. Przypomnijmy, iż wartość dodana dla tego sektora w 2007 roku wyniosła 15,6%, podczas gdy w tym samym okresie wartość dodana w przemyśle i usługach rynkowych kształtowała się na dużo niższym poziomie (7,7%).
Na tak dobrą kondycję budownictwa wpływa popyt wewnętrzny który skupia się głównie na budownictwie mieszkaniowym – wciąż panuje „głód” mieszkań na rynku pierwotnym oraz wtórnym, jak również w budownictwie, którego rozwój uwarunkowany jest w dużej mierze przygotowaniami do Euro 2012 – zaplecze hotelowe, obiekty sportowe, budowa dróg i linii kolejowych.
Prognozy na 2008 rok przewidywały utrzymanie dobrej kondycji dla tego sektora gospodarki. Mimo, iż w ostatnim kwartale 2007 roku zaobserwowano spadek klimatu koniunktury w budownictwie, to jednak eksperci nie upatrywali w takiej sytuacji oznak załamania rynku, a jedynie sezonowego spowolnienia.
Przyjrzyjmy się zatem jakie wyniki ukazują analizy rynku budowlanego przeprowadzone po pierwszym kwartale 2008 przez ASM – Centrum Badań i Analiz Rynku.

I.SYTUACJA MAKROEKONOMICZNA POLSKI

Dynamika wzrostu PKB w 2007 r. kształtowała się na poziomie 6,6% r/r wobec 6,2% wzrostu gospodarczego w roku 2006. Dodajmy, że PKB wyrażany wartościowo w 2007 roku wyniósł 1 166, 7 mld. zł.
Siłą napędową wytworzonych dóbr w ubiegłym roku były nakłady brutto na środki trwałe, powszechnie zwane inwestycjami (19,3%) oraz spożycie indywidualne (5,2%). Negatywne oddziaływanie na polską gospodarkę miał eksport netto, który osłabił PKB o 1,8 pkt. proc.
Zdaniem prezesa NBP, Sławomira Skrzypka, „…w latach 2008-2009 tempo wzrostu gospodarczego w Polsce będzie prawdopodobnie niższe niż w latach 2006-2007, zaś skala spowolnienia zależeć będzie w dużej mierze od tego, jak silne i długotrwałe okażą się skutki recesji w Stanach Zjednoczonych dla gospodarki światowej (...) w latach 2008-2010 tempo wzrostu gospodarczego powinno utrzymywać się na poziomie około 5%, a zatem będzie nadal relatywnie wysokie”.

Zatrudnienie

Kondycja gospodarki silnie wpływa na stan zatrudnienia. Przyjrzyjmy się bliżej jak kształtuje się zatrudnienie w kraju jak również w samym sektorze budowlanym.
Od początku br. na rynku pracy obserwowane są pozytywne trendy: zwiększa się liczba zatrudnionych, wzrastają wynagrodzenia, natomiast zmniejszeniu ulega stopa bezrobocia. I tak: w marcu 2008 roku pracę w sektorze przedsiębiorstw posiadało 5 348 tys. osób. W stosunku do analogicznego okresu do roku poprzedniego, liczba zatrudnionych zwiększyła się o 5,8%. Na wzrost liczby zatrudnionych wpływają zarówno czynniki sezonowe jak i dobrze rozwijająca się gospodarka.

Wykres 1
Wykres 1 ASM

Analogicznie, obserwowany jest wzrost liczby pracujących w budownictwie. W ostatnim miesiącu pierwszego kwartału br. pracę w tym sektorze gospodarki posiadało 385 tys. osób i było to o 12% więcej w porównaniu do marca 2007 roku. Wzrost liczby zatrudnionych w budownictwie jest m.in. efektem korzystnych warunków pogodowych, co umożliwiło wcześniejsze rozpoczęcie prac.

Wykres 2
Wykres 2 ASM

perspektywy zatrudnienia w II kwartale 2008

Perspektywy wzrostu zatrudnienia w II kwartale 2008 roku są bardzo optymistyczne. Według raportu „Barometr Manpower Perspektywy Zatrudnienia Polska Q2/08”1 jedna trzecia pracodawców (33,0%) w ciągu najbliższego kwartału zamierza zwiększyć zatrudnienie, zmniejszenie zatrudnienia deklaruje 3% badanych, 58% przedsiębiorców nie planuje zmian (prognoza netto zatrudnienia2 dla naszego kraju kształtuje się na poziomie +30%). Menadżerowie z branży budowlanej zakładają , że zatrudnienie w II kwartale 2008 roku wzrośnie blisko dwukrotnie (prognoza netto zatrudnienia +52%).

…11,1% stopa bezrobocia...

Wzrost zatrudnienia jest skorelowany ze spadkiem liczby bezrobotnych. W marcu 2008 r. liczba osób pozostających bez pracy kształtowała się na poziomie 1702,2 tys. osób i była niższa o 76,4 tys. osób w stosunku do lutego. Oznacza to, że bezrobotni stanowili 11,1% ludności aktywnej zawodowo i jest to najniższy wskaźnik stopy bezrobocia od grudnia 1998!3

Najszybciej wzrasta wynagrodzenie w budownictwie.

Według badań4 wynagrodzenie jest istotnym czynnikiem dla ponad 82% osób rozważających zmianę pracy w najbliższym okresie czasu. Pracodawcy chcąc zachęcić potencjalnych pracowników kontynuują tegoroczne podwyżki pensji. Z tego powodu w marcu br. przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw kształtowało się na poziomie 3 144 zł brutto i było wyższe o 10,2% w stosunku do analogicznego okresu 2007 roku.

Najwyższe nominalne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw (3412,5 zł brutto) otrzymali pracownicy sektora transportu, gospodarki magazynowej oraz łączności. Jednakże, najszybciej w ciągu roku płace wzrastały właśnie w budownictwie (wzrost o 15,7% r/r), kształtując się w marcu 2008 r. na poziomie 3 155,5 zł brutto.

Wykres 3
Wykres 3 ASM

PRODUKCJA BUDOWLANO MONTAŻOWA

W okresie trzech pierwszych miesięcy br. produkcja budowlano-montażowa wzrosła o 17,4% w stosunku do analogicznego okresu roku poprzedniego (przypomnijmy, że w analogicznym okresie roku poprzedniego wzrost ten wyniósł 51,1%). W podobnym tempie wzrosła dynamika robót o charakterze inwestycyjnym (17,2%) i remontowym (15,0%). Zatem śmiało możemy stwierdzić, że trzy pierwsze miesiące 2008 roku były nadzwyczaj dobre.
Jeśli chodzi o kondycję przedsiębiorstw budowlanych, rozpatrywanych ze względu na dominujący profil działalności, najwyższą dynamiką wzrostu w minionym kwartale cechowały się firmy przygotowujące teren pod budowę (63,9% wzrost w stosunku do analogicznego okresu roku poprzedniego). Z kolei najbardziej znacząca grupa przedsiębiorstw, posiadającą w strukturze produkcji budowlano-montażowej najwyższy udział – bo 81,3% - czyli firmy zajmujące się wznoszeniem budynków i budowli oraz inżynierią lądową i wodną charakteryzowały się 15,4% wzrostem produkcji budowlano-montażowej. Warto podkreślić, że wskaźnik dynamiki w budownictwie cechuje się dużą fluktuacją w skali roku.

Wykres 4
Wykres 4 ASM

Nieco niepokojąco mogą brzmieć informacje o spadku wskaźnika ogólnego klimatu koniunktury w budownictwie jaki miał miejsce pod koniec ubiegłego roku i jaki zauważyć można z początkiem tego roku. Najwyższy wskaźnik odnotowano w połowie ubiegłego roku, kiedy to osiągnął wartość 35%. Jednak w grudniu 2007 wskaźnik ogólnego klimatu koniunktury wyniósł już 18,5%, a w marcu 2008 r. - 21,2%. Zatem spadek jest wyraźnie widoczny.
Jednak wraz z natężeniem prac budowlanych, związanych głównie z warunkami pogodowymi, klimat koniunktury powinien się poprawić i systematycznie rosnąć – porównując wartość wskaźnika ogólnego klimatu koniunktury z końca 2007 roku i z pierwszego kwartału 2008 pewne tendencje wzrostowe są już zauważalne.
W roku 2008 brak jest przesłanek, które miałyby spowodować inną sytuację niż ta, jaka miała miejsce w latach 2006 i 2007, czyli wzrost w drugim i trzecim kwartale roku.
Z czynników aktualnie wpływających na klimat koniunktury w budownictwie największy wpływ (16,1%) ma produkcja budowlano-montażowa na rynku krajowym. Analizując zmiany w tej kategorii w dłuższej perspektywie czasowej widzimy, że w pierwszym kwartale b.r. rozpoczyna się wzrost znaczenia tego czynnika. Innym wskaźnikiem znacząco wpływającym na klimat koniunktury jest również portfel zamówień na roboty budowlano-montażowe na rynku krajowym. Wyniósł on w marcu b.r. 13,1%, i w porównaniu do lutego b.r. wzrósł o 7,4 pkt. proc.
Natomiast najmniej korzystnie na klimat koniunktury wpłynęła sytuacja finansowa przedsiębiorstw (2,6%) oraz opóźnienia płatności za wykonane roboty budowlano-montażowe (2,9%). Dodatkowo wskaźniki te znajdują się w tendencji spadkowej.
Mimo to, w opinii ASM nie należy wyciągać wniosków o odwróceniu trendu na rynku budowlanym. Mimo spadku ogólnego wskaźnika klimatu koniunktury jego wartość jest wciąż wysoka, co dobrze wróży dalszemu rozwojowi całej gałęzi.

Wykres 5
Wykres 5 ASM

Ceny materiałów budowlanych

Rok 2007 przyniósł gwałtowny wzrost cen materiałów budowlanych. Ogólnie, w skali całego roku średni koszt zakupu wzrósł o 29,6%.
Na taką sytuację wpływ miały liczne czynniki: napływ środków UE na modernizację dróg, uruchomienie wielu funduszy spółdzielczych (prace ociepleniowe bloków mieszkalnych na osiedlach), a także ogólne prosperity na rynku usług budowlanych. Zmiany fiskalne w sektorze budownictwa również spowodowały gigantyczny wzrost popytu na materiały budowlane i związane z tym problemy asortymentowe producentów tych materiałów, powiązane ze zjawiskiem niewystarczającej podaży. Największy wzrost odnotowano wobec asortymentów związanych z pracami wznoszeniowymi – ze względu na rozpoczęcie licznych inwestycji budowlanych właśnie te materiały cieszyły się największym popytem.
Początek roku 2008 różnił się wyraźnie od sytuacji w ostatnich miesiącach 2007 r. Obecnie w przypadku większości materiałów budowlanych mamy do czynienia z drobnymi wahaniami cen. Przeważa trend wzrostowy, jednak zmiany są zazwyczaj mało znaczące. Dość często mieliśmy także do czynienia z minimalnymi spadkami. Jak zauważa Ryszard Kowalski ze Związku Pracodawców Producentów Materiałów dla Budownictwa: „Powtórzenia ubiegłorocznych wzrostów cen nikt się w branży nie spodziewa. Ubiegły rok był wyjątkowy”5.
Analizom przeprowadzonym przez ASM poddane zostały następujące grupy materiałów:
  1. materiały izolacyjne i ogniotrwałe oraz betony, zaprawy i wyprawy6,
  2. materiały wiążące oraz wapienne i gipsowe7,
  3. elementy i wyroby betonowe8,
  4. materiały i wyroby ceramiczne oraz wapienno-piaskowe9.

Ogółem asortyment z analizowanych grup materiałów podrożał o 0,49%. Spośród omawianych kategorii największa zmiana dotyczyła surowców mineralnych, kruszyw oraz materiałów kamiennych, które zdrożały o 1,89%. Materiały izolacyjne i ogniotrwałe oraz betony, zaprawy i wyprawy są droższe w porównaniu z IV kwartałem 2007 o 0,75%. Analizowane wyroby chemiczne podrożały o 0,49%, zaś materiały wiążące oraz wapienne i gipsowe o 0,3%. Cena materiałów i wyrobów ceramicznych oraz wapienno-piaskowych wzrosła zaledwie o 0,01%. Jedyną grupą, w której średniej cena spadła, są elementy i wyroby betonowe (-0,16%). Porównując aktualną sytuację do trendów z początku 2007 roku należy stwierdzić, że obserwowane zmiany są nieznaczne. Świadczy to o stabilizacji na rynku i okresowym zażegnaniu problemów związanych z niedoborem materiałów budowlanych.

Wykres 6
Wykres 6 ASM

Ceny mieszkań

Pierwszy kwartał 2008 nie przyniósł gwałtownych zmian na rynku nieruchomości. Po szybkich i znaczących wzrostach cen w 2006 i pierwszych miesiącach 2007 roku nastąpiła wyraźna stabilizacja. Ceny w największych polskich miastach od połowy ubiegłego roku zmieniają się w sposób nieznaczny. Wszystko wskazuje więc na to, że olbrzymi popyt na lokale mieszkaniowe został wyhamowany. Ceny metra kwadratowego mieszkania osiągnęły dla wielu potencjalnych nabywców poziom niemożliwy do zaakceptowania. Z kolei rosnące stopy procentowe i niekorzystne analizy wskazujące na możliwość spowolnienia gospodarki odstraszyły od zaciągania kredytów hipotecznych. Wiele osób odłożyło zatem decyzję o zakupie własnego mieszkania licząc na korektę cen oraz decydując się na zgromadzenie większych zasobów finansowych. Musiało to znaleźć swoje odzwierciedlenie w statystykach dotyczących rynku mieszkaniowego. Klientów jest mniej, zaś decydujący się na zakup zwracają uwagę na standard mieszkania oraz jego lokalizację.

Stabilizacja cen mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym

W ciągu pierwszych miesięcy 2008 roku w żadnej spośród analizowanych aglomeracji10 nie nastąpiły wyraźne zmiany cen mieszkań na rynku pierwotnym. W czterech przypadkach mieliśmy do czynienia ze wzrostami, zaś w dwóch miastach ceny w porównaniu do grudnia 2007 r. spadły. Największy wzrost odnotowano w Warszawie. Jednak na wynik ten głównie wpłynęła spora ilość budowanych luksusowych apartamentów. Cena za metr kwadratowy takiego mieszkania jest wysoka, co wpływa na ogólną średnią cenę mieszkań na rynku pierwotnym w Stolicy. W pozostałych miastach wzrost cen mieszkań był minimalny, natomiast spadek zanotowano w Katowicach (-1%) oraz w Poznaniu (-2,9%). Korekta cen w tych miastach mogła nastąpić ze względu na silne wzrosty w 2007 roku.

Również na wtórnym rynku nieruchomości należy stwierdzić, że w chwili obecnej mamy do czynienia z wyraźną stabilizacją cen. Popyt spadł, zaś osoby kupujące uprzednio mieszkania w celach inwestycyjnych zaczęły realizować zyski zwiększając liczbę dostępnych ofert. Należy także podkreślić, że wszelkie wyliczenia oparte są na dostępnych cenach ofertowych, które mogą się niekiedy dość znacznie różnić od cen transakcyjnych. Aktualne trendy powinny się utrzymać przez najbliższe miesiące, jednak długotrwała korekta cen jest raczej mało prawdopodobna. Odroczone zakupy mieszkań będą wcześniej czy później zrealizowane, zaś usamodzielnianie się wyżu demograficznego z lat 80. oraz zwiększanie się liczby jednoosobowych gospodarstw domowych powinno utrzymać popyt na stosunkowo wysokim poziomie.

Podsumowując: Pierwszy kwartał 2008 roku określić można jako bardzo pozytywny czas dla budownictwa. Odnotowaliśmy zaskakująco dobry wynik produkcji budowlano – montażowej, zauważalne są pierwsze oznaki wzrostu wskaźnika ogólnego klimatu koniunktury po jego znacznym spadku w ostatnim kwartale roku 2007.
Pozytywnie należy również ocenić stabilizację jaka nastąpiła w cenach materiałów budowlanych jak i mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym.
Pierwszy kwartał 2008 jest zatem dużo spokojniejszy niż analogiczny okres roku 2007. Zyski może nie będą już tak dynamicznie wzrastać, jednak ceny większości materiałów oraz nieruchomości osiągnęły już i tak bardzo wysoki poziom i nie przewiduje się drastycznych korekt. Stabilizacja na rynku z pewnością przyniesie liczne korzyści dla samych konsumentów. Nadszedł bowiem czas na podejmowanie wywarzonych decyzji, a także na korzystny wzrost konkurencyjności ofert zakupu materiałów czy usług budowlanych.

Opracowanie:
ASM – Centrum Badań i Analiz Rynku Sp. z o.o.
W oparciu o raport Monitoring Rynku Budowlanego Nr 2 (kwiecień) 2008

1Raport przygotowany przez Manpower Polska Sp. z o.o. . Opracowanie będące kwartalnym badaniem 924 pracodawców w Polsce, mającym na celu zmierzenie intencji pracodawców związanych ze zwiększeniem lub zmniejszeniem całkowitego zatrudnienia w ich oddziale w najbliższym kwartale.
2Prognoza netto zatrudnienia to współczynnik obrazujący różnicę pomiędzy procentem pracodawców przewidujących wzrost całkowitego zatrudnienia a procentem pracodawców szacujących spadek całkowitego zatrudnienia w ich oddziale w najbliższym czasie.
310,4% stopa bezrobocia w grudniu 2008 r.
4raport opracowany przez www.pracuj.pl i IIBR
5Źródło: www.gazetaprawna.pl, „Ceny materiałów budowlanych gwałtownie nie wzrosną”
6W skład grupy wchodzą: materiały bitumiczne do izolacji przeciwwilgociowych, materiały do izolacji cieplnych z wełny mineralnej, wyroby szamotowe, wyroby z leizny kamiennej oraz kamienno-betonowej, suche mieszanki do tynków, wapno gaszone, mieszanki betonowe, zaprawy i wyprawy różne (cementowe, do spoinowania, budowlane, ciepłochłonne, masy tynkarskie, samopoziomujące).
7W skład grupy wchodzą: cementy, wapna budowlane, spoiwa gipsowe, elementy gipsowe.
8W skład grupy wchodzą: elementy betonowe ścienne (bloczki z betonu komórkowego, bloczki betonowe, płytki z betonu komórkowego, kształtki U systemu Ytong, bloczki ścienne Ytong, nadproża z betonu komórkowego), pustaki stropowe, elementy betonowe nawierzchni i urządzeń drogowych oraz budownictwa kubaturowego.
9W skład grupy wchodzą: elementy ceramiczne ścienne (cegły budowlane klinkierowe, cegły ceramiczne, pustaki ceramiczne, pustaki ścienne Porotherm, nadproża Porotherm), elementy wapienno-piaskowe ścienne, dachówki ceramiczne, pustaki i belki stropowe ceramiczne, kafle i okładziny ceramiczne.
10Analizowano następujące aglomeracje: Warszawa, Kraków, Poznań, Łódź, Katowice, Wrocław, Trójmiasto




Mgr inż. Kazimierz Kirejczyk

SPOWOLNIENIE CZY KRYZYS?
WYNIKI ANALIZ POLSKIEGO RYNKU MIESZKANIOWEGO
Z IV KWARTAŁU 2007


Budownictwo deweloperskie na tle całości budownictwa w kraju
    Rok 2007 przyniósł najlepszy od kilkunastu lat  wynik pod względem liczby oddanych mieszkań, która – według wstępnych wyników GUS – wyniosła blisko 134 tysięcy mieszkań i domów.

Tabela. Mieszkania oddane do użytkowania w Polsce w okresie I-XII 2007 r.
Formy budownictwa
liczba mieszkań Jako % oddanych I -XII  2006=100
Ogółem
133 826
100,0 116,0
Indywidualne
71 259
53,2 123,7
Przeznaczone na sprzedaż lub wynajem
46 878
35 123,5
Spółdzielcze
7 881
5,9 87,3
Pozostałe
7 808
5,9 72,5
Źródło: GUS, wyniki wstępne

    Podobnie jak w ostatnich latach ponad połowa oddanych w kraju jednostek mieszkalnych to inwestycje realizowane przez indywidualnych inwestorów. Ogromna większość z nich to domy jednorodzinne budowane na własne potrzeby przez polskie gospodarstwa domowe, ale pewna część to wynik działalności małych firm deweloperskich.  Biorąc pod uwagę wielkość przeciętnego domu ta kategoria inwestorów oddaje ponad 70% łącznej powierzchni użytkowej budowanej w Polsce.
    Miniony rok był także kolejnym rokiem rozwoju działalności dla prywatnych firm deweloperskich, które oddały blisko 47 tysięcy mieszkań i domów, co stanowiło ok. 35% jednostek mieszkalnych oddanych w kraju. Wraz ze spółdzielniami mieszkaniowymi budownictwo wielorodzinne budowane na sprzedaż można więc szacować na ponad 53 tysiące lokali (kilka procent oddawanych przez deweloperów jednostek stanowią domy jednorodzinne w zabudowie osiedlowej).
    Jednak w odróżnieniu od deweloperów spółdzielnie mieszkaniowe nie mogą potraktować wyników tego roku jako sukcesu: był to rok spadku w stosunku do poprzedniego o ok. 13%. Ale największy spadek odnotował GUS w kategorii „Pozostałe”, czyli form budownictwa wspieranego ze środków publicznych, realizowanego głównie przez towarzystwa budownictwa społecznego i gminy. Spadek ten w porównaniu z poprzednim rokiem wyniósł 27,5%. Udział tych form inwestowania w łącznej liczbie oddanych jednostek wyniósł niespełna 6%, a w oddanej powierzchni użytkowej - biorąc pod uwagę niewielką powierzchnię lokali – udział ten można szacować na ok. 3%. Powtórzmy: 97% budownictwa realizowanego obecnie w Polsce ma charakter własnościowy, funkcjonujący z bardzo ograniczonym wsparciem państwa (kontynuacja pomocy w spłacie kredytów hipotecznych i symboliczne liczby kredytów preferencyjnych).

Wykres 1. Polska - mieszkania, na które wydano pozwolenia, których budowę rozpoczęto i oddane w latach 1997-2007
Wykres 1 do Spowolnienia
Źródło: GUS, prognozy REAS

    Dzieje się tak w okresie wyjątkowo korzystnym dla gospodarki. Widać to zwłaszcza w liczbie pozwoleń i budów rozpoczętych. Rok 2007 przyniósł przede wszystkim spektakularny wzrost liczby mieszkań i domów jednorodzinnych, na które wydano pozwolenia na budowę. Dane za 11 miesięcy pozwalają szacować, że będzie to ok. 250 tysięcy dla całego roku, z czego ponad sto tysięcy przypadnie zapewne na firmy deweloperskie. Liczba rozpoczętych jednostek mieszkalnych powinna osiągnąć poziom 190 tysięcy, z czego ok. 80 tys. powinno przypaść na firmy deweloperskie. Powinno to zaowocować dalszym wzrostem liczby mieszkań oddawanych w najbliższych 2-3 latach. Jednak obecny stan rynku zmusza do zadania pytania, czy wszystkie te mieszkania znajdą swoich nabywców.

Obecny stan rynku
    Na tle krajów regionu Europy Środkowej i Wschodniej, szczególnie nowych krajów unijnych, polski rynek mieszkaniowy wydaje się stosunkowo dojrzały. Pomimo wysokich cen, wskaźniki przedsprzedaży są nadal wysokie, nie tylko dla inwestycji oddanych w 2007 roku, ale także tych, które mają zostać ukończone w roku 2008. Jakość budowanych mieszkań w ciągu ostatnich lat wyraźnie wzrosła, choć wskutek zwiększonej intensywności zabudowy w wielu przypadkach trudno mówić o poprawie prywatności, nasłonecznienia czy zagospodarowania terenów osiedlowych. Wejście szeregu firm deweloperskich na giełdę przyczynia się też do lepszej przejrzystości funkcjonowania branży deweloperskiej.
    Pod względem geograficznym rynek nowych mieszkań na sprzedaż nadal koncentruje się w pięciu aglomeracjach o najsilniejszej pozycji gospodarczej, gdzie powstaje około dwóch trzecich produkcji: około 30% mieszkań realizowane jest w aglomeracji stołecznej, a pozostałe w Trójmieście, Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu. Pod względem wartości rynku dominacja tych miast jest jeszcze bardziej widoczna: ich udział w sprzedaży w skali kraju można szacować na ponad 80%. Nic dziwnego, że nadal właśnie tam pojawia się najwięcej nowych inwestycji i inwestorów.
    Po wyjątkowo szybkich wzrostach cen na rynkach pierwotnych największych polskich aglomeracji, jaki miał miejsce w 2006 roku, w większości dużych miast w Polsce sytuacja w roku 2007 uspokoiła się. Dobre tempo sprzedaży utrzymywało się do maja, ale od czerwca zaczęło wyraźnie spadać. Zaskoczeniem dla wielu deweloperów był jednak nie tyle spadek sprzedaży w okresie wakacyjnym, co brak wyraźnego przyspieszenia tempa sprzedaży jesienią. Rynek zaczął zachowywać się tak, jakby podaż zrównoważyła, a nawet przewyższyła popyt.

Wykres 2. Przeciętne ceny ofertowe za m2 na rynku pierwotnym w sześciu aglomeracjach w Polsce w okresie 2001 - 2007
Wykres 2 do Spowolnienia
Źródło: monitoring REAS

    Trudno uzasadnić tę sytuację samymi faktami. Wprawdzie w porównaniu z rokiem poprzednim podniesiono nieco stopy procentowe, ale w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy bardzo szybko rosły płace. Tymczasem ceny z końca roku 2007 w większości miast są niewiele wyższe od tych z I kwartału. Na ograniczenie popytu wpłynęło z pewnością zahamowanie zakupów o charakterze spekulacyjnym, a sytuację po stronie podaży dodatkowo skomplikowało pojawienie się na rynku odsprzedawanych, świeżo ukończonych lub bliskich ukończenia mieszkań, kupionych w celach spekulacyjnych.
    Po stronie podaży czwarty kwartał 2007 miał charakter wyjątkowy: wprowadzono na rynek bardzo dużą liczbę nowych mieszkań, także dlatego, że w poprzednich dwóch kwartałach część deweloperów zdecydowała się powstrzymać od rozpoczynania sprzedaży, czekając na wyklarowanie się sytuacji na rynku.   
    Ale istotne znaczenie ma także czynnik psychologiczny. Na rynku zapanowała niepewność. Część ekspertów ogłasza definitywny koniec hossy na rynku mieszkaniowym, wieszcząc jego załamanie i bankructwa deweloperów. Inni przewidują, że ceny będą w dalszym ciągu rosły, wprawdzie nieco wolniej niż dotychczas, lecz konsekwentnie. W IV kwartale 2007 średnie ceny mieszkań wprowadzonych do oferty w Krakowie spadły (względem III kwartału) o 8% i były niższe niż w Poznaniu, Trójmieście i Wrocławiu, podczas gdy do niedawna ustępowały jedynie warszawskim. Jednak umiarkowane spadki cen nie oznaczają kryzysu na rynku mieszkaniowym – jest to naturalny element gry między popytem a podażą. Trzeba także pamiętać, że na dzisiejszą sytuację patrzymy z perspektywy kilkuletniego okresu wyjątkowo dużej przewagi popytu nad podażą, która już się nie powtórzy. Jeśli w tym roku w większości inwestycji po ukończeniu budowy do kupienia pozostanie jeszcze nawet około 20% mieszkań to nadal z perspektywy deweloperów będzie to zupełnie dobra sytuacja.    
    W IV kwartale pojawiło się również zjawisko dyskretnych obniżek cen: bezpłatnego dodawania do kupowanego mieszkania miejsc garażowych, komórek lokatorskich, refundacji podatku VAT. Pod względem warunków zakupu wrócił także atrakcyjny dla nabywców schemat 10/90, w którym pierwsza wpłata wynosi jedynie 10% wartości mieszkania, a pozostałe 90% płatne jest przy odbiorze nieruchomości. Pojawiają się także informacje o daleko idącej elastyczności cenowej inwestorów w przypadku negocjacji z nabywcami zdecydowanymi na podpisanie umowy.  
    Jeszcze wyraźniej zjawisko to widać na rynku wtórnym. Od połowy roku indeksy średnich cen ofertowych pozostają na tym samym poziomie, natomiast agencje obrotu nieruchomościami sygnalizują wyraźny zastój, przy czym zwiększa się różnica pomiędzy cenami ofertowymi i transakcyjnymi. Czas urządzania przez sprzedających licytacji pomiędzy chętnymi na zakup mieszkania zdecydowanie minął.

Wykres 3. Przeciętne ceny ofertowe za m2 na rynku wtórnym w sześciu aglomeracjach w Polsce w okresie maj - listopad 2007
Wykres 3 do Spowolnienia
Źródło: Dane z portalu gazetadom.pl, Analiza REAS, 86143 ofert sprzedaży w sześciu miastach

    Analizując rynek nowych mieszkań w Polsce należy pamiętać o szeregu istotnych różnic pomiędzy poszczególnymi miastami. W odróżnieniu od wspomnianego już Krakowa, Poznań to przykład miasta, w którym gracze rynkowi zachowują się racjonalnie, z wyprzedzeniem dostosowując podaż do popytu i unikając w ten sposób poważniejszych wahnięć. Natomiast rynek łódzki jest bardzo płytki, dlatego dość silnie reaguje na zmiany podaży. Tu również obserwujemy największe niedopasowanie struktury popytu i podaży – większość ofert kierowana jest do klientów inwestycyjnych (polskich i zagranicznych), brakuje natomiast mieszkań dostosowanych do potrzeb i możliwości mieszkańców Łodzi.

Prognozy dla rynku deweloperskiego na rok 2008
    Gdyby oceniać perspektywy polskiego rynku mieszkaniowego na 2008 rok na podstawie sytuacji w kraju, prognozy powinny być umiarkowanie optymistyczne. Gospodarka wprawdzie zwalnia, a inflacja rośnie, ale dzieje się to w sposób stosunkowo spokojny.
    W porównaniu do początku roku 2007, zmniejszy się zapewne popyt - z kilku przyczyn. Po pierwsze, zdecydowanie zmalała skala zakupów inwestycyjnych i spekulacyjnych, szczególnie realizowanych przez nabywców zagranicznych. Osoby poszukujące mieszkań na własne potrzeby wykazują mniejszą aktywność już od połowy 2007 roku. Pozyskanie kredytu jest trudniejsze niż jeszcze rok czy dwa lata temu i zjawisko to będzie się pogłębiać ze względu na spodziewane podwyżki stóp procentowych oraz marż banków. Można spodziewać się, że banki wrócą w większym stopniu do sprawdzonych procedur udzielania kredytów hipotecznych: większość klientów będzie musiała mieć co najmniej 20-procentowy wkład własny, lepiej udokumentowane dochody, w wątpliwych przypadkach dodatkowe poręczenia. Z drugiej strony, do Polski płynąć będą pieniądze przesyłane przez osoby pracujące za granicą. Można więc wnioskować, że popyt w 2008 zmaleje, ale nie w sposób dramatyczny. Zamiast spekulantów, większą rolę zaczną odgrywać na rynku ci nabywcy, którzy będą kupować nowe mieszkanie czy dom, aby zamienić na większy już posiadany lokal własnościowy. Popyt na rynku droższych mieszkań zmaleje także dlatego, że wielu potencjalnych nabywców wybrało lub wybierze budowę własnego domu jednorodzinnego. Dwukrotny wzrost skali budownictwa indywidualnego w ciągu trzech ostatnich lat potwierdza tę tezę.  
    Jednocześnie wiele wskazuje na to, że wzrośnie podaż. Świadczy o tym liczba udzielonych pozwoleń na budowę, plany ogłaszane przez deweloperów, liczba transakcji zakupu gruntów oraz liczba rozpoczynanych mieszkań. Ponadto, deweloperzy będą zmuszeni konkurować nie tylko między sobą, ale także z instytucjami i osobami prywatnymi, które w 2008 roku wystawią na sprzedaż gotowe, niezasiedlone mieszkania, kupowane w ciągu ostatnich lat na cele inwestycyjne. Jeśli ta pula lokali nie zostanie przeznaczona w większości na wynajem, tylko pojawi się na rynku, niewielka w tej chwili przewaga podaży nad popytem jeszcze się pogłębi.
    Zwiększona podaż przy równoczesnym ograniczeniu popytu przyniesie w 2008 roku nie tylko wyhamowanie wzrostu cen, ale także mniej lub bardziej zakamuflowane obniżki cen w niektórych inwestycjach. Deweloperzy jeszcze powszechniej niż dziś będą oferować w cenie mieszkania miejsce postojowe, balkon, lub część robót wykończeniowych, bądź kusić klientów atrakcyjnymi warunkami płatności w systemie 10/90 lub 15/85. Jednak zapewne większość deweloperów zaakceptuje raczej wydłużony okres sprzedaży mieszkań przy niezmienionych cenach, niż obniżki cen za cenę niższej sprzedaży. Tak, czy owak rentowność działalności deweloperskiej spadnie, a pomyślna realizacja inwestycji będzie znów zależeć od dobrej współpracy z bankami. A w tej dziedzinie mocniejszym firmom, o dobrej historii kredytowej będzie łatwiej niż deweloperom-efemerydom. Trzeba będzie pogodzić się z koniecznością zaangażowania większego wkładu własnego, zwłaszcza w fazie zakupu gruntu. Zwiększony udział zewnętrznego finansowania w połączeniu z wyższymi kosztami jego obsługi także przyczyni się do wzrostu kosztów inwestycji i zmniejszenia marż.
    Trudno spodziewać się także spadku innych kosztów produkcji mieszkań. Właściciele gruntów niechętnie obniżają swoje oczekiwania, zaś wykonawcy prawdopodobnie utrzymają ceny z 2007 roku lub podniosą je, z uwagi na konieczność konkurowania o pracowników. W tej sytuacji marże brutto na większości projektów inwestycyjnych mogą spaść poniżej 20 procent. Wpłynie na to również wolniejsze tempo sprzedaży oraz wzrost kosztów finansowania budowy, wynikający z podwyżki stóp procentowych.
    W trudnej sytuacji mogą się znaleźć te firmy deweloperskie, które w 2006 roku kupowały drogie działki, oczekując kilkuletniego stabilnego wzrostu cen mieszkań. Ci deweloperzy nie tylko nie uzyskają założonych marż, ale mogą stanąć wobec konieczności odsprzedaży gruntu, a w szczególnych przypadkach nawet wobec zagrożenia upadłością.
    Dużo lepiej poradzą sobie firmy, które dwa – trzy lata temu nabyły relatywnie tanie grunty na obrzeżach miast. Zlokalizowane tam mieszkania są stosunkowo niedrogie, więc można przewidywać, że będą się z powodzeniem, choć wolniej, sprzedawać.
    Recesja na rynkach światowych mogłaby pogłębić problemy polskich deweloperów. Można jednak oczekiwać, że sytuacja gospodarcza w Polsce, zwłaszcza na rynku nieruchomości, poprawi się w latach 2010-2011 ze względu na zbliżające się EURO 2012 i planowane wejście Polski do strefy euro. Jeśli w międzyczasie zmaleje nieco podaż a dochody ludności będą nadal rosnąć, to w perspektywie około dwóch lat można liczyć na powrót dobrej koniunktury.
    Jednak nie można całkowicie wykluczyć sytuacji zagrożenia dla branży wynikającego z niedopasowania charakterystyki podaży do realnego popytu. O ile po stronie popytu nadal dominować będą relatywnie drogie mieszkania w subcentralnych dzielnicach metropolii to część z nich może mieć problemy w znalezieniu nabywców. W takim przypadku wskazana mogłaby być ograniczona interwencja państwa w sytuację na rynku, np. poprzez jakąś formę zwiększenia atrakcyjności w inwestowaniu w mieszkania lub budynki na wynajem.



PROGNOZY DLA RYNKU DEWELOPERSKIEGO
NA ROK 2008

Kazimierz Kirejczyk
Prezes REAS

    Gdyby oceniać perspektywy polskiego rynku mieszkaniowego na 2008 rok na podstawie sytuacji w kraju, prognozy powinny być umiarkowanie optymistyczne. Gospodarka wprawdzie zwalnia, a inflacja rośnie, ale dzieje się to w sposób stosunkowo spokojny.
    W porównaniu do początku roku 2007, zmniejszy się zapewne popyt - z kilku przyczyn. Po pierwsze, zdecydowanie zmalała skala zakupów inwestycyjnych i spekulacyjnych, szczególnie realizowanych przez nabywców zagranicznych. Osoby poszukujące mieszkań na własne potrzeby wykazują mniejszą aktywność już od połowy 2007 roku. Pozyskanie kredytu jest trudniejsze niż jeszcze rok czy dwa lata temu i zjawisko to będzie się pogłębiać ze względu na spodziewane podwyżki stóp procentowych oraz marż banków. Z drugiej strony, do Polski płynąć będą pieniądze przesyłane przez osoby pracujące za granicą. Można więc wnioskować, że popyt w 2008 zmaleje, ale nie w sposób dramatyczny.
    Jednocześnie wiele wskazuje na to, że wzrośnie podaż. Świadczy o tym liczba udzielonych pozwoleń na budowę, plany ogłaszane przez deweloperów, liczba transakcji zakupu gruntów oraz liczba rozpoczynanych mieszkań. Ponadto, deweloperzy będą zmuszeni konkurować nie tylko między sobą, ale także z instytucjami i osobami prywatnymi, które w 2008 roku wystawią na sprzedaż gotowe, niezasiedlone mieszkania, kupowane w ciągu ostatnich lat na cele inwestycyjne. Jeśli ta pula lokali nie zostanie przeznaczona w większości na wynajem, tylko pojawi się na rynku, niewielka w tej chwili przewaga podaży nad popytem jeszcze się pogłębi.
    Zwiększona podaż przy równoczesnym ograniczeniu popytu przyniesie w 2008 roku nie tylko wyhamowanie wzrostu cen, ale także mniej lub bardziej zakamuflowane obniżki cen w niektórych inwestycjach. Deweloperzy mogą m.in. oferować w cenie mieszkania miejsce postojowe, balkon, lub część robót wykończeniowych, bądź kusić klientów atrakcyjnymi warunkami płatności w systemie 10/90 lub 15/85.
    Trudno spodziewać się spadku kosztów produkcji mieszkań. Właściciele gruntów niechętnie obniżają swoje oczekiwania, zaś wykonawcy prawdopodobnie utrzymają ceny z 2007 roku lub podniosą je, z uwagi na konieczność konkurowania o pracowników. W tej sytuacji marże brutto na większości projektów inwestycyjnych mogą spaść poniżej 20 procent. Wpłynie na to również wolniejsze tempo sprzedaży oraz wzrost kosztów finansowania budowy, wynikający z podwyżki stóp procentowych.
    W trudnej sytuacji mogą się znaleźć te firmy deweloperskie, które w 2006 roku kupowały drogie działki, oczekując kilkuletniego stabilnego wzrostu cen mieszkań. Ci deweloperzy nie tylko nie uzyskają założonych marż, ale mogą stanąć wobec konieczności odsprzedaży gruntu, a w szczególnych przypadkach nawet wobec zagrożenia upadłością.
    Dużo lepiej poradzą sobie firmy, które dwa – trzy lata temu nabyły relatywnie tanie grunty na obrzeżach miast. Zlokalizowane tam mieszkania są stosunkowo niedrogie, więc można przewidywać, że będą się z powodzeniem, choć wolniej, sprzedawać.
    Recesja na rynkach światowych mogłaby pogłębić problemy polskich deweloperów. Można jednak oczekiwać, że sytuacja gospodarcza w Polsce, zwłaszcza na rynku nieruchomości, poprawi się w latach 2010-2011 ze względu na zbliżające się EURO 2012 i planowane wejście Polski do strefy euro. Jeśli w międzyczasie zmaleje nieco podaż a dochody ludności będą nadal rosnąć, to można liczyć na powrót dobrej koniunktury, czego życzymy sobie i deweloperom.



Prof. dr Zofia Bolkowska

SZANSE I OGRANICZENIA WZROSTU BUDOWNICTWA

    W pierwszych latach bieżącej dekady osłabienie koniunktury w gospodarce i regres w inwestycjach szczególnie gwałtownie odbiły się na rynku budowlanym. Wejście Polski w struktury unijne wpłynęło w 2004 r. na ożywienie gospodarki, jednak przy 5 - 6% wzroście PKB, ponad 10% w przemyśle i bardzo dobrej kondycji finansowej firm – wzrost inwestycji był mniejszy od oczekiwanego dwucyfrowego, a budownictwo nie wzrastało.
    Inwestycje z trudem wchodziły na ścieżkę wzrostu. Wprawdzie wysokie zyski osiągane przez przedsiębiorstwa już w 2004 r. stworzyły realne podstawy do przeznaczania większych kwot na rozwój i bariera finansowa nie była już przeszkodą w inwestowaniu, ale przedsiębiorstwa ostrożnie podejmowały decyzje. Dopiero lata 2006 – 2007 przyniosły znaczący przełom w inwestycjach,  w 2006 r. inwestycje wzrosły o prawie 18%, a w 2007 wzrost nakładów inwestycyjnych szacuje się na około 30%.
    Na  wysoką dynamikę inwestowania  wpływa rosnący popyt krajowy i zagraniczny na produkty i usługi przy wyczerpujących się zdolnościach produkcyjnych, coraz lepsza sytuacja ekonomiczno - finansowa przedsiębiorstw (nigdy w minionych latach nie osiągano tak wysokich kwot zysku jak w latach 2004 - 2007), łatwo dostępny i relatywnie tani kredyt bankowy, napływ kapitału zagranicznego (ponad 40% nakładów  ponoszą   przedsiębiorstwa z udziałem kapitału zagranicznego) oraz absorpcja funduszy unijnych.
Graf do Artykułu Bolkowskiej
    Budownictwo później niż inne dziedziny wychodziło z dekoniunktury. W 2004  roku przy dynamicznym wzroście produkcji przemysłowej i usług – budownictwo było stabilne, ożywienie na rynku budowlanym rozpoczęło się dopiero w 2005 r. Produkcja budowlana była  w 2005 r. wyższa o 7,4% niż rok temu, rok 2006 przyniósł wzrost o 17,5%, a od początku 2007 r. oczekiwania na wzrost budownictwa były bardzo duże, tym bardziej że w I półroczu 2007 r. produkcja budowlana zwiększyła się o 30%. Tak wysoki wzrost budownictwa był zaskoczeniem dla wielu przedsiębiorstw, nie doceniono pojawiających się trudności i barier, które dały o sobie znać w trzecim kwartale - w okresie największego nasilenia prac budowlanych i osłabiły tempo wzrostu budownictwa w drugim półroczu. Wg danych GUS produkcja przedsiębiorstw budowlanych zatrudniających powyżej 9 osób była  w 2007 r. wyższa o 15,7% niż rok temu.
    W 2006 roku  i w pierwszym półroczu 2007 r. w sektorze budownictwa w największym stopniu wzrastało budownictwo infrastrukturalne, drogowe, instalacje budowlane, przygotowanie terenu pod budowę. Natomiast stagnacja lub spadek miał miejsce w robotach wykończeniowych i w budownictwie mieszkaniowym. W drugim półroczu 2007 zmieniły się relacje; odnotowano wysoki wzrost budownictwa mieszkaniowego, a w pozostałych rodzajach robót wskaźniki wzrostu były znacznie niższe niż w pierwszym półroczu.
    W 2007 r. do użytku oddano 133,8 tys. mieszkań (o 16% więcej niż rok temu), od 1992 r. jest to największa1 liczba budowanych rocznie mieszkań, równocześnie wzrastają wydane pozwolenia na budowę i mieszkania rozpoczynane, co przyniesie efekty w 2008 roku i w latach następnych.
    Nie zmienia się struktura budowanych mieszkań; mieszkania indywidualne stanowiły w 2007 r. ponad 53% wszystkich budowanych mieszkań, developerskie (przeznaczone na sprzedaż i wynajem około 35%, a mieszkania TBS, socjalne i zakładowe to zaledwie około 6% mieszkań oddawanych do użytku i tyle samo wybudowano mieszkań spółdzielczych. Również mieszkania jednorodzinne i developerskie „wyczerpują” ponad 90% wydanych pozwoleń na budowę. Utrwala to istniejącą, społecznie krytykowaną strukturę mieszkań; budowane mieszkania są przeznaczane głównie dla osób posiadających środki na ich zakup, a niezamożni nadal oczekują na „lepsze czasy”.
Graf do Artykułu Bolkowskiej
Bariery rozwoju budownictwa
    Przy dużych oczekiwaniach na wzrost budownictwa coraz silniej dają o sobie znać bariery (sygnalizowane już wcześniej przez wielu ekspertów).  W opiniach przedsiębiorstw (według comiesięcznych badań koniunktury) najsilniej działającymi barierami jest brak wykwalifikowanych (ale też do prac prostych) pracowników, wysokie koszty pracy oraz rosnące znaczenie bariery związanej z niedoborem sprzętu, materiałów i surowców z przyczyn pozafinansowych. Coraz częściej wymieniany jest brak zatwierdzonych planów zagospodarowania przestrzennego, co opóźnia rozpoczęcie budowy. Czynniki te wpływają na realny poziom zdolności produkcyjnej firm budowlanych i okazało się, że możliwości realizacyjne budownictwa (przy istniejących barierach zatrudnieniowej i materiałowej) są niższe od popytu na roboty budowlane. Obecnie coraz więcej przedsiębiorstw w badaniach ankietowych sygnalizuje nie tylko trwałość (a nawet coraz większy wpływ) barier, ale także wysokie wykorzystanie zdolności produkcyjnych.
Graf do Artykułu Bolkowskiej

    Już od 2005 r. (kiedy budownictwo wzrastało coraz dynamiczniej) zaobserwowano zjawisko nie notowane w minionych latach; trudności z naborem pracowników. Wśród przyczyn trudności kadrowych w budownictwie wymieniane są: trudne warunki pracy na budowach przy niskich płacach, mała mobilność ludności  (przywiązanie do stałego miejsca pobytu przy równoczesnym braku mieszkań tam, gdzie jest praca) i kolejny coraz bardziej liczący się argument – to emigracja zarobkowa do krajów unijnych po akcesji Polski do UE. Wymienić też należy, że likwidacja szkolnictwa zawodowego w okresie dekoniunktury w budownictwa spowodowała, że obecnie niewielki jest napływ młodych wykwalifikowanych  kadr do budownictwa; „odbudowa” szkolnictwa zawodowego będzie trwała kilka lat.
    Różne są szacunki niedoborów zatrudnienia w sektorze budownictwa. Najczęściej wymienia jest liczba 100 - 150 tysięcy  zarówno niewykwalifikowanych, jak też fachowców, kierowników budowy. Jeżeli zamierzone programy będą realizowane, to potrzeby zatrudnieniowe w budownictwie będą znacznie wyższe.
    W minionych latach poziom płac w budownictwie „tradycyjnie” był niższy niż w innych dziedzinach gospodarki. W okresie dekoniunktury, kiedy liczba pracowników zmniejszała się (byli zwalniani, odchodzili do innej pracy lub „zasilali” rzeszę bezrobotnych), nie tylko nie było presji na wzrost płac, ale płace pracowników budowlanych malały. Przy coraz silniej odczuwanym braku pracowników - niezbędne okazało się tworzenie atrakcyjniejszych warunków dla „przyciągania” pracowników m.in. poprzez wyższe płace.
    Poprawiająca się kondycja finansowa firm budowlanych stwarzała korzystne warunki dla wzrostu płac. Płace w budownictwie systematycznie wzrastały i już w 2006 r. wyprzedzały tempo wzrostu płac w sektorze przedsiębiorstw w gospodarce ogółem.
    Przeciętne płace brutto w budownictwie w listopadzie 2007 r. wynosiły 3225 zł, (o 16,9% więcej niż w listopadzie 2006 r.). Według oficjalnego kursu było to  880 euro. Podkreślić też należy, że w Polsce są stosunkowo wysokie koszty pracy (wyższe o 1/3 i więcej niż np. w Irlandii i Wlk. Brytanii).  Dane te wskazują, że  wzrost płac w polskim budownictwie (chociaż znaczący) nie jest wystarczający dla zahamowania emigracji zarobkowej.
Graf do Artykułu Bolkowskiej
Rosnące koszty i  ceny produkcji budowlanej
    W okresie dekoniunktury hamowanie wzrostu cen w budownictwie wynikało z niskiego popytu na roboty budowlane. W 2004 r. ceny w budownictwie wyraźnie przyśpieszyły, na co wpływał już rosnący popyt na roboty budowlane, ale też presja „akcesyjna”. W 2005 r. nastąpiła stabilizacja cenowa na rynku budowlanym i wskaźnik wzrostu cen w budownictwie (na poziomie  2,5%) utrzymywał się do połowy 2006 r.
    Od  drugiego półrocza 2006 r. rozpoczął się wzrost cen w budownictwie szybszy od inflacji m.in. na skutek rosnącej koniunktury (zamówienia przekraczały możliwości realizacyjne firm), presji na płace w budownictwie m.in. ze względu na braki zatrudnienia i rosnących cen materiałów budowlanych.
    Trzeci kwartał 2007 przyniósł zahamowanie tempa wzrostu cen w budownictwie, również w czwartym kwartale nie wzrastały ceny robót budowlanych, znaczne „uspokojenie” tendencji wzrostu cen miało też miejsce na rynku materiałów dla budownictwa.
Graf do Artykułu Bolkowskiej
Prognozy wzrostu budownictwa
    Mimo słabszych wyników w ostatnich miesiącach 2007 r. budownictwo ma szanse na utrzymanie wysokiego tempa wzrostu;  przemawiają za tym rosnące inwestycje, bardzo dobra sytuacja finansowa sektora przedsiębiorstw oraz możliwości korzystania z funduszy pomocowych Unii Europejskiej. Eksperci wskazują, że budownictwo polskie wykorzysta olbrzymią szansę, jaka stoi przed nim w związku z realizacją Programu Infrastruktura i Środowisko (2007 – 2013) oraz zadań związanych z EURO 2012.
    W ostatnich latach wzrasta presja na budownictwo infrastrukturalne i ochronę środowiska naturalnego, do czego przyczyniają się możliwości coraz większego wykorzystania unijnych środków pomocowych, które wspomagają lub mają wspomagać rozwój dziedzin najbardziej zaniedbanych np. budownictwo dróg,  autostrad, szlaków kolejowych, telekomunikację, techniczne uzbrojenia terenów (wodociągi i kanalizacja). Efektywne wykorzystanie tych funduszy może zapewnić utrzymanie tendencji wzrostowych budownictwa.
Graf do Artykułu Bolkowskiej
    W minionych latach zwracano uwagę, że polski sektor budownictwa dysponuje znaczącym (i niewykorzystywanym w okresie dekoniunktury) potencjałem wykonawczym, projektowym oraz rozwijającą się i stale unowocześnianą bazą wyrobów dla budownictwa. Te opinie działały „uspokajająco” na przedsiębiorców  i nie doceniano siły oddziaływania pojawiających się barier na rynku budowlanym. Sygnały o narastających barierach wzrostu budownictwa  były zbyt słabe, nie wskazywały na grożące ujemne konsekwencje, a nawet dla niektórych firm zaskoczeniem było zmniejszenie tempa wzrostu budownictwa. Nadal jednak oceny ogólnego klimatu koniunktury w budownictwie są dobre, a ostrożne szacunki wskazują, że po umiarkowanym wzroście budownictwa w 2007 r. w porównaniu do oczekiwań, w 2008 wzrost może wynieść około 30%.  Ale to nie mieszkania, a budownictwo infrastrukturalne i drogowe może wpłynąć na dynamiczny wzrost sektora. Budowa mieszkań  - to mniej niż 1/5 wartości  sektora budownictwa.
    Należy jednakże podkreślić, że prognozy w budownictwie są trudniejsze i mniej pewne niż w innych dziedzinach gospodarki m.in. ze względu na niestabilność działalności budowlanej. Ten dział gospodarki charakteryzuje się bardzo dużymi wahaniami, których niejednokrotnie nie można przewidzieć. Są to np. zmienne warunki atmosferyczne. Innym ważnym czynnikiem wpływającym na „niepewność” prognoz jest nierównomierny przebieg realizacji programów inwestycyjnych; rozliczenie programu następuje po wielomiesięcznych pracach „w toku”. W żadnej dziedzinie gospodarki nie występują tak duże wahania, jak w produkcji budowlanej; obserwacja wskaźników miesięcznych w latach 2004 – 2007 wskazuje na spadki produkcji do  20% i wzrosty nawet powyżej 50%, podczas gdy w  przemyśle, w handlu i w transporcie różnice wskaźników wzrostu nie przekraczają kilku procent.

Warszawa, styczeń 2008

1 Jeżeli pominiemy rok 2003, kiedy około 60 tysięcy mieszkań statystycznie „przerejestrowano” z pozycji mieszkania w budowie do pozycji mieszkania oddane do użytku.



Prof. dr Zofia Bolkowska
Wyższa Szkoła Zarządzania i Prawa im. Heleny Chodkowskiej

BILANS BUDOWNICTWA PO TRZECH KWARTAŁACH 2007 ROKU

Ogólne tendencje w gospodarce

    Po wysokim wzroście gospodarczym w I półroczu 2007, w trzecim kwartale w przemyśle i w budownictwie wzrost był słabszy. Eksperci oceniają, że rok 2007 będzie w gospodarce korzystny, PKB przekroczy 6%. Obroty w handlu zagranicznym rosną, ale w tempie wolniejszym niż poprzednio, zmniejsza się wpływ eksportu na wzrost gospodarczy, coraz większe znaczenie ma popyt wewnętrzny.  W inwestycjach notuje się bardzo wysoki (około 25%) wzrost. Już czwarty rok w gospodarce jest bardzo wysoka rentowność, przedsiębiorstwa mają środki na rozwój. Budownictwo jest sektorem o najwyższych (chociaż zmniejszających się) wskaźnikach wzrostu. Umacniają się pozytywne zjawiska na rynku pracy, wzrasta zatrudnienie, zarejestrowana oficjalnie stopa  bezrobocia zmniejszyła się do 11,6%, w niektórych dziedzinach gospodarki występuje nawet  brak rąk do pracy. Na malejące bezrobocie wpłynęło nie tylko tworzenie nowych miejsc pracy, ale też emigracja zarobkowa do krajów UE. W warunkach rosnącego popytu na pracę,  korzystnej od kilku lat sytuacji finansowej przedsiębiorstw i niskiej inflacji zwiększają się realne płace.

Podstawowe wskaźniki w gospodarce
Wyszczególnienie
2004 2005 2006 1-3 kw.07
Produkt Krajowy Brutto; rok poprzedni = 100
105,3 103,2 105,8 106,2
Inwestycje; rok poprzedni = 100
106,5 106,6 119,2 125,0*
Produkcja budowlano – montażowa;
rok poprzedni =100
99,1 107,4 117,5 120,2
Liczba bezrobotnych w tys.
3 000 2 773 2 309 1 778
Stopa bezrobocia w %
19,1 17,6 14,9 11,6
Inflacja (wzrost cen towarów i usług);
rok poprzedni =100
104,4 100,7 101,4 102,3
Ceny produkcji budowlanej; rok poprzedni =100
104,8 102,3 104,3 108,8
Rentowność netto w przedsiębiorstwach
ogółem w gospodarce w %
4,8 3,9 4,7 5,3*
Rentowność netto w budownictwie w %
1,1 1,7 3,5 2,9*
Mieszkania oddane do użytku w tys.
108,1 114,1 115,2 87,2
Mieszkania w budowie w tys.
607,0 603,9 627,7 680,3
Produkcja sprzedana materiałów budowlanych;
rok poprzedni =100
110,3 104,0 119,4 117,6
Produkcja cementu w tys. Ton
12 270 12 429 14 372 12 821
Źródło: GUS Biuletyny Statystyczne, Informacje o sytuacji społeczno - gospodarczej kraju
*/ dane za 1 półrocze 2007


Wykres do Artykułu Bolkowskiej

Inwestycje

    Źródłami finansowania inwestycji są: środki własne przedsiębiorstw, kredyty, środki budżetowe i środki pomocowe z Unii Europejskiej oraz inwestycje zagraniczne. W warunkach polskich największy udział miały dotychczas (i mają nadal) środki własne przedsiębiorstw uzależnione od osiąganej przez przedsiębiorstwa rentowności. Coraz większe jest wykorzystanie unijnych środków pomocowych, które wspomagają lub mają wspomagać rozwój dziedzin najbardziej zaniedbanych np. budownictwo infrastrukturalne (drogi i autostrady, szlaki kolejowe), telekomunikację, techniczne uzbrojenia terenów (wodociągi i kanalizacja), ochronę środowiska naturalnego.
     Regres w inwestycjach (jaki miał miejsce w latach 2000 – 2002) oddziaływał na wiele dziedzin gospodarki i był „głębszy” niż w budownictwie. Wejście Polski w struktury unijne wpłynęło na ożywienie gospodarki. Jednak przy ponad 5% wzroście PKB, 12% w przemyśle i bardzo dobrej kondycji finansowej firm – wzrost inwestycji był mniejszy od oczekiwanego. Inwestycje z trudem wchodziły na ścieżkę wzrostu. Przedsiębiorstwa ostrożnie podejmowały decyzje inwestycyjne, oczekiwały na utrwalenie tendencji wzrostowych w gospodarce. Dopiero lata 2006 – 2007 przyniosły znaczący przełom w inwestycjach, a trwająca już czwarty rok dobra koniunktura – umacnia przedsiębiorców w przekonaniu, że warto inwestować. Na decyzje inwestycyjne wpływają też realne możliwości korzystania ze środków unijnych. W 2006 r. inwestycje wzrosły o blisko 20% i w pierwszym półroczu 2007 około 25%.
    Zmieniała się struktura inwestycji; szybciej wzrastały nakłady na zakup maszyn i urządzeń niż na budynki i budowle. Zarówno w 2006 roku jak też w 1 półroczu 2007 z ogólnej kwoty inwestycji ponad 40% przypadało na przedsiębiorstwa duże, o liczbie pracujących powyżej 1000 osób (jest to niewiele ponad 3% jednostek inwestujących).

Wykres do Artykułu Bolkowskiej

    Co wpływa na  wysoką dynamikę inwestowania ?

§    pozytywna ocena przez podmioty gospodarcze perspektyw krajowego i zagranicznego zapotrzebowania na produkty i usługi,
§    wyczerpywanie się możliwości zaspokajania rosnącego popytu przy wykorzystaniu dostępnych obecnie mocy produkcyjnych,
§    coraz lepsza sytuacja ekonomiczno - finansowa przedsiębiorstw,
§    łatwo dostępny i relatywnie tani kredyt bankowy,
§    napływ kapitału zagranicznego,
§    absorpcja funduszy unijnych.

Rentowność w przedsiębiorstwach

    Od czterech lat przeciętne wyniki finansowe sektora przedsiębiorstw są bardzo dobre. Nigdy w minionym 17 – leciu gospodarka nie osiągała tak wysokich zysków jak w latach 2004 – 2007. W 2006 roku i w pierwszym półroczu 2007 wszystkie dziedziny gospodarki  były rentowne, chociaż różnice rentowności były znaczne (od ponad 12% w  górnictwie i kopalnictwie do 2% w handlu). W okresie dekoniunktury budownictwo przynosiło straty; sytuacja zmieniła się w 2005 roku  i obecnie jest to sektor rentowny.

Wykres do Artykułu Bolkowskiej

Zmiany na rynku budowlanym

    Budownictwo jest już trzeci rok dziedziną o najwyższych (chociaż zmniejszających się) wskaźnikach wzrostu w gospodarce. W 2005 r. produkcja budowlana wzrosła o 7,4%, w 2006 o 17,5%, a w okresie trzech kwartałów 2007 budownictwo osiągnęło 20,2% wzrost. Chociaż w kolejnych kwartałach 2007 tempo wzrostu było coraz wolniejsze – to „przewaga” budownictwa nad innymi dziedzinami gospodarki jest znaczna.

Wykres do Artykułu Bolkowskiej

    Zmiany w sektorze budownictwa w okresie trzech kwartałów 2007 należy oceniać biorąc pod uwagę tempo wzrostu i wolumen robót budowlanych.
    Tempo wzrostu w budownictwie w kolejnych kwartałach 2007 r. zmniejsza się; bardzo wysokie wskaźniki wzrostu (51%) w pierwszym kwartale 2007 uzasadnione są nie tylko dobrą koniunkturą, ale też wyjątkowo korzystnymi warunkami atmosferycznymi i niską bazą odniesienia (rok wcześniej w 1 kwartale zima była bardzo surowa, co ograniczało zakres prac budowlanych). W kolejnych miesiącach 2007 r. relatywne wskaźniki wzrostu zmniejszały się, po 6 miesiącach wzrost produkcji wynosił 30,2%. We wrześniu 2007 produkcja budowlana była wyższa zaledwie o 0,2% niż rok temu, co obniżyło wskaźnik wzrostu produkcji budowlanej po 9 miesiącach do 20,2%. Jeżeli analizujemy bardzo duże różnice tempa wzrostu budownictwa w poszczególnych miesiącach – to należy zwrócić uwagę na czynniki, które „zniekształcają” wskaźniki (np. „wielkości odniesienia”, sezonowość, liczba dni roboczych). Uwzględnienie tych czynników znacznie „łagodzi” wahania w poszczególnych miesiącach.
    Wolumen produkcji budowlanej wzrasta zarówno w kolejnych miesiącach 2007 roku jak też w porównaniu do roku poprzedniego. Od początku 2007 r. oczekiwania na wzrost budownictwa były bardzo duże, ale występujące bariery (sygnalizowane przez wielu ekspertów) dały o sobie znać w trzecim kwartale - w okresie największego nasilenia prac budowlanych. Jeżeli porównujemy wartość produkcji budowlanej w poszczególnych kwartałach 2007 roku z wartością osiągniętą rok temu – to  w 1 kwartale 2007 produkcja budowlana (w przedsiębiorstwach zatrudniających > 9 osób) była wyższa o 3,5 mld zł niż rok temu, w  2 i 3 kwartale o 2,8 mld zł., przy rosnących cenach robót budowlanych. Nie oznacza to jeszcze osłabienia koniunktury, ale należy dostrzegać możliwość wystąpienia takiej tendencji.

Wykres do Artykułu Bolkowskiej

Jakie rodzaje budownictwa wpływają na jego wzrost ?
    W 2006 roku w sektorze budownictwa w największym stopniu wzrastało budownictwo infrastrukturalne (lądowo – wodne i inżynieryjne), budownictwo drogowe, instalacje budowlane, przygotowanie terenu pod budowę. Natomiast stagnacja lub spadek miał miejsce w robotach wykończeniowych i w budownictwie mieszkaniowym.
    W okresie trzech kwartałów 2007 wysoki wzrost (35%) notowano w przedsiębiorstwach, których głównym rodzajem działalności jest przygotowanie terenów pod budowę; udział tych przedsiębiorstw w wolumenie robót  nie przekracza 2%, a więc nie mają one wpływu na ogólne wskaźniki wzrostu sektora budownictwa. W pozostałych rodzajach robót wskaźniki wzrostu były w trzecim kwartale 2007 znacznie niższe niż w poprzednich miesiącach. Tylko w budownictwie mieszkaniowym trzeci kwartał 2007 przyniósł relatywnie wysoki  wzrost.

Wykres do Artykułu Bolkowskiej

    W pierwszym półroczu 2007  najsilniej wzrastały roboty w przedsiębiorstwach wykonujących specjalistyczne roboty budowlane (około 51%) i na niewiele niższym poziomie wzrost utrzymał się po trzech kwartałach 2007r. (49%). W pierwszym półroczu firmy  budujące obiekty inżynierii lądowej i wodnej notowały wzrost 38%, a po trzech kwartałach 23%. Najbardziej osłabło tempo robót drogowych; przedsiębiorstwa specjalizujące się w robotach drogowych w pierwszym półroczu 2007 wykazywały wzrost 31%, a po trzech kwartałach 10%. Konstrukcje i pokrycia dachów wzrosły w okresie styczeń – wrzesień 2007 r. o 22% (w 1 półroczu o 29%), a około 19% instalacje budowlane (25% w pierwszym półroczu). W grupie robót wykończeniowych wskaźnik wzrostu wynosił 6% i nie ulega on w 2007 roku wahaniom.
    Przeważają opinie, że niższe tempo wzrostu w trzecim kwartale 2007 jest zjawiskiem przejściowym i w kolejnych miesiącach czwartego kwartału budownictwo wróci na „ścieżkę” wysokiego wzrostu.

Czy budownictwo ma szanse na utrzymanie wysokiego tempa wzrostu w najbliższych latach?

    Za tym, że budownictwo ma szanse na utrzymanie wysokiego tempa wzrostu w najbliższych latach przemawiają rosnące inwestycje, bardzo dobra sytuacja finansowa sektora przedsiębiorstw oraz możliwości korzystania z funduszy pomocowych Unii Europejskiej. Wysoki wzrost budownictwa jest tendencją obserwowaną we wszystkich krajach, które razem z Polską wstąpiły w struktury unijne. Wprawdzie w Polsce ma miejsce dwucyfrowy wzrost budownictwa, ale pozostałe kraje “nowe” (UE -10) notują wyższe niż Polska wskaźniki dynamiki produkcji budowlanej. Najwyższe tempo wzrostu budownictwa wykazują kraje bałtyckie, ale budownictwo wzrasta również w Słowenii, na Węgrzech, w Czechach.

Wykres do Artykułu Bolkowskiej

    Ostatnio pojawiły się nowe szanse dla polskiego budownictwa – jest to przyznanie Polsce organizacji EURO w 2012 roku. Jest to olbrzymie wyzwanie,  stwarza możliwości na wielka skalę (budownictwo będzie korzystało ze specjalnych preferencji), ale jest też wiele zagrożeń wskazujących na trudności w realizacji tego zadania. Budownictwo stoi wobec nowych wyzwań, olbrzymich możliwości ale też rysujących się zagrożeń. Bardzo wysoki wzrost budownictwa w pierwszym półroczu 2007 mógł sugerować, że zagrożenia te nie są zbyt silne. Wyniki trzeciego kwartału 2007 wskazują, że bariery (materiałowa i zatrudnieniowa) mogą realnie wpływać na osłabienie tempa wzrostu budownictwa.

Bariery wzrostu budownictwa

    Badania ankietowe dotyczące ogólnego klimatu koniunktury w budownictwie wskazują, że od 2 miesięcy oceny są nieco ostrożniejsze niż poprzednio. Opiniom tym towarzyszą sygnalizowane coraz powszechniej problemy, które mogą ograniczać tempo wzrostu budownictwa. Przedsiębiorstwa wskazują, że najsilniej działającymi barierami jest brak wykwalifikowanych (ale też do prac prostych) pracowników, wysokie koszty pracy, rosnące ceny materiałów oraz coraz częstsze wskazania na niedobory sprzętu, materiałów i surowców. W badaniach ankietowych nie jest wymieniany brak terenów budowlanych (m.in. na skutek opóźnień w opracowywaniu planów zagospodarowania przestrzennego), ale zdaniem ekspertów w niektórych regionach  opóźnia to rozpoczęcie budowy.

Wykres do Artykułu Bolkowskiej

    Już w 2006 r. (kiedy budownictwo wzrastało coraz dynamiczniej) zaobserwowano zjawisko nie notowane w minionych latach; trudności z naborem pracowników. Wśród przyczyn niedoborów kadrowych wymieniano: trudne warunki pracy na budowach przy niskich płacach, mała mobilność ludności  (przywiązanie do stałego miejsca pobytu przy równoczesnym braku mieszkań tam, gdzie jest praca) i kolejny coraz bardziej liczący się argument – to emigracja zarobkowa do krajów unijnych po akcesji Polski do UE. Według ostatnich szacunków GUS liczba emigrantów (osób przebywających za granicą czasowo) wynosiła w końcu 2006 roku prawie 2 mln. Zdecydowana większość (80-90%) polskich emigrantów (którzy wyjechali po wstąpieniu Polski do UE) przebywa za granicą w związku z pracą. Nie ulega wątpliwości, że znaczna ich część pracowała lub mogłaby pracować w sektorze budownictwa.
    Różne są szacunki niedoborów zatrudnienia w sektorze budownictwa. Najczęściej wymienia jest liczba 150 tysięcy pracowników zarówno niewykwalifikowanych, jak też fachowców, kierowników budowy. Jeżeli zamierzone programy będą realizowane, to potrzeby zatrudnieniowe w budownictwie będą znacznie wyższe.

Płace w budownictwie

    W poprzednich latach poziom płac w budownictwie „tradycyjnie” był niższy niż w innych dziedzinach gospodarki. W okresie dekoniunktury, kiedy liczba pracowników zmniejszała się (byli zwalniani, odchodzili do innej pracy lub „zasilali” rzeszę bezrobotnych), nie tylko nie było presji na wzrost płac, ale płace pracowników budowlanych malały. Od 2005 roku kiedy budownictwo odczuwało w coraz większym stopniu brak pracowników - niezbędne okazało się tworzenie atrakcyjniejszych warunków dla „przyciągania” pracowników m.in. poprzez wyższe płace.
    Poprawiająca się kondycja finansowa firm budowlanych stwarzała korzystne warunki dla wzrostu płac. Płace w budownictwie systematycznie wzrastały i już w 2006 r. wyprzedzały tempo wzrostu płac w gospodarce.
    Średnie miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze budownictwa  (w zakładach zatrudniających > 9 osób)  wynosiło:
    W 2005 roku  2344 zł i było wyższe o 5,5% w porównaniu z rokiem 2004.
    W 2006 roku  2576  zł i było o 9,9% wyższe niż w 2005 r. (w gospodarce o 5,1%)
    W okresie styczeń – wrzesień 2007 roku 2880 zł i było wyższe o 16 % niż rok temu (w tym czasie w gospodarce średnie płace wzrosły o 8,9%).
    Przeciętne płace brutto w budownictwie we wrześniu 2007 r. wynosiły 3082 zł, i było to 813 euro według oficjalnego kursu. Podkreślić też należy, że w Polsce  są stosunkowo wysokie świadczenia obciążające wynagrodzenia (o 1/3 i więcej niż np. w Irlandii i Wlk. Brytanii). Dane te wskazują, że wzrost płac w polskim budownictwie (chociaż znaczący) nie jest wystarczający dla zahamowania emigracji zarobkowej.

Wykres do Artykułu Bolkowskiej

Rosnące ceny produkcji budowlanej

    Od  2004 r. ceny w budownictwie wyraźnie przyśpieszyły, na co wpływał rosnący popyt na roboty budowlane, ale głównie presja „akcesyjna” (obawa przed wprowadzeniem 22% VAT). W 2005 r. nastąpiła stabilizacja cen na rynku budowlanym; w połowie 2005 r. wskaźnik wzrostu cen w budownictwie wynosił 2,5% i na zbliżonym poziomie utrzymywał się do połowy 2006 r.  Od  drugiego półrocza 2006 r. rozpoczął się wzrost cen w budownictwie szybszy od inflacji m.in. na skutek rosnącej koniunktury (zamówienia przekraczały możliwości realizacyjne firm), presji na płace w budownictwie oraz rosnących cen materiałów budowlanych.
    Według danych GUS w grudniu 2006 ceny robót budowlanych były wyższe o 4,3% niż rok temu, a we wrześniu 2007 r. wskaźnik wzrostu cen w budownictwie zbliżył się do 9%. Wzrost średnich cen materiałów budowlanych wynosił w okresie trzech kwartałów 2007 prawie 12%, ale cen niektórych wyrobów był wzrastały szybciej.

Wykres do Artykułu Bolkowskiej

    Zwraca uwagę rozbieżność w ocenach wzrostu cen; zdaniem wielu ekspertów i przedstawicieli firm budowlanych wzrost cen zarówno robót budowlanych, jak też materiałów stosowanych w budownictwie był w rzeczywistości już w czwartym kwartale 2006 roku, a szczególnie w okresie pierwszego półrocza 2007 znacznie wyższy od wskaźników publikowanych przez  GUS. Jedną z przyczyn może być nie uwzględnianie przez przedsiębiorstwa (lub przesyłanie z opóźnieniem) informacji o podwyżkach cen, jak też niedostatecznie reprezentatywny dobór firm do badań.[1] Sygnały pochodzące z rynku wskazują, że w trzecim kwartale 2007 (przy wysokim poziomie cen) następuje powolna stabilizacja cen robót budowlanych i materiałów stosowanych w budownictwie.

Podsumowanie

    Podsumowując przedstawione  rozważania oparte na danych statystycznych oraz na badaniach własnych  – należy stwierdzić, że.
    Po pierwsze; koniunktura w gospodarce polskiej jest dobra i wzrost PKB w 2007 r. prawdopodobnie przekroczy 6%. Po wysokich wskaźnikach wzrostu w 2006 r. sektor budownictwa osiągał w pierwszym półroczu 2007 r. wzrost znacznie większy od optymistycznych przewidywań. Trzeci kwartał 2007 „ostudził” nieco ten  optymizm. Nadal jednak koniunktura w budownictwie jest dobra, chociaż dostrzegać należy niekorzystne oddziaływanie na budownictwo bariery zatrudnieniowej i materiałowej. Ostrożne szacunki wskazują, że w skali całego roku wzrost budownictwa wyniesie powyżej 20% i może zbliżyć się do 25%.  Będzie to dział gospodarki o najwyższych wskaźnikach wzrostu w 2007 roku.
    Po drugie; popyt inwestycyjny silnie oddziałuje na rynek budowlany. Dobra koniunktura inwestycyjna będzie wpływała na wzrost budownictwa.  Od 2 lat (po głębokim załamaniu) notujemy wysoki wzrost inwestycji, a oczekiwania są jeszcze większe. Firmy mają pieniądze na rozwój, bowiem nigdy dotąd rentowność w gospodarce nie była tak wysoka. Do tego należy „dołożyć” środki z UE. Ile z tych środków spowoduje wzrost produkcji budowlano – montażowej – to zależy od struktury budownictwa, „chłonności” rynku budowlanego i możliwości wykorzystania środków pomocowych.
    Po trzecie; budownictwo ma realne szanse na wzrost w najbliższych latach. Dla wielu przedsiębiorstw zaskoczeniem były lawinowo rosnące zamówienia. Zaskoczeniem były też pojawiające się bariery; najpierw zatrudnieniowa, potem materiałowa. Wysuwane są wątpliwości czy budownictwo polskie wykorzysta olbrzymią szansę, jaka stoi przed nim w związku z realizacją Programu Infrastruktura i Środowisko (2007 – 2013) oraz zadań związanych z EURO 2012. Pierwsze sygnały osłabienia wysokiego dotychczas wzrostu budownictwa pojawiły się w trzecim kwartale 2007 i wzbudzają niepokój ekspertów.
    Po czwarte; dobra kondycja finansowa firm stwarza korzystne warunki dla wzrostu płac. Płace w budownictwie wzrastają  szybciej niż średnio w gospodarce, nie jest to wzrost wystarczająco atrakcyjny, aby zahamować emigrację zarobkową. Bariera zatrudnieniowa może mieć charakter trwalszy, niż poprzednio przypuszczano.
    Po piąte; w minionych latach zwracano uwagę, że sektor budownictwa dysponuje znaczącym (i niewykorzystywanym w okresie dekoniunktury) potencjałem wykonawczym, projektowym oraz rozwijającą się i stale unowocześnianą bazą wyrobów dla budownictwa, co można i trzeba wykorzystać. Te opinie działały „uspokajająco” na przedsiębiorców, nie dostrzegano i nie doceniano siły oddziaływania pojawiających się problemów na rynku budowlanym. Obecnie coraz więcej przedsiębiorstw w badaniach ankietowych sygnalizuje nie tylko trwałość (a nawet coraz większy wpływ) barier, ale także wysokie wykorzystanie zdolności produkcyjnych. Zdarza się, że dysponowane moce produkcyjne nie wystarczają dla realizacji już rozpoczętych i spodziewanych zamówień. Niektóre analizy wskazują, że średni stopień wykorzystania mocy produkcyjnych w budownictwie szacowany jest na ponad 90%.


[1] Wg metodologii GUS wskaźniki cen produkcji budowlanej obliczane są na podstawie miesięcznego badania  cen robót w około 450 przedsiębiorstw budowlano – montażowych (około 5%), których liczba pracujących przekracza 9 osób.

Przedruk z "Forum Budowlanego" nr. 11/2007



GUS o mieszkaniach


Sejm przyjął w końcu, w dniu 5 bm. ustawę o definicji mieszkaniowego budownictwa społecznego umożliwiającą stosowanie obniżonej stawki podatku VAT za budowę i remonty mieszkań. Wcześniej autorzy projektu, pod naciskiem Kongresu, wycofali się z ukrytego premiowania niskim VAT budowy mieszkań dla bogatych. Lobby deweloperów i niektórzy eksperci spowodowali jednak, że podniesiono wielkość premiowanych ulgą mieszkań ze 120 m kw. do 150 m kw. i domów z 220 m kw. do 300 m kw..Ważne jednak że ustawa została przyjęta rzutem na taśmę.




Z ostatniej chwili!
Dziennik w artykule „PIS już wie, kim zastąpi Giertycha i Leppera” (2007-07-07) napisał , że partia braci Kaczyńskich zamierza zlikwidować resort budownictwa „….to będzie czytelny sygnał, że likwidujemy koszty, jakie wymusiła na nas trudna koalicja „- stwierdził zdaniem gazety członek władz PIS. Jeżeli te informacje się potwierdzą to będzie to jeden z większych skandali.



Artykuł Pama Wielgo



Warszawa 31 sierpnia 2007

TO JEDNAK JEST JEDEN Z WIĘKSZYCH SKANDALI!
Wcześniejsze informacje o likwidacji ministerstwa budownictwa wydawały się nieprawdopodobne. Oznaczało to bowiem, że utworzono je wyłącznie dla zapewnienia stanowisk dla swoich kolegów koalicyjnych i dla siebie, a nie dla wielkiej sprawy ograniczenia polskiej bezdomności. W opinii Kongresu Budownictwa utworzenie odrębnego resortu było konieczne, żeby przygotować
i realizować program mieszkaniowy oraz naprawę szeroko pojętego prawa inwestycyjnego. Dzisiaj się okazuje, że ktoś z nas żartował przeznaczając ogromne środki wyłącznie na realizację partykularnych celów politycznych. Powołanie, na kilkanaście tygodni, nowego ministra dla likwidacji resortu i przeforsowania kilku ułomnych, robionych na łapu capu ustaw jest kolejnym dowodem, że nie o interes kraju tu chodzi. Jestem zdumiony, że Mirosław Barszcz firmuje takie działania.

Roman Nowicki
Kongres Budownictwa



MIESZKANIA
POZOROWANE DZIAŁANIA

    GUS jest nieubłagany dla obecnego rządu. Za 6 miesięcy oddano do użytku zaledwie 52.709 mieszkań to znaczy na poziomie kilku nienajlepszych ostatnich lat. Dla przykładu – w pierwszym półroczu 2003r. oddano do użytku 66.000 mieszkań. Miało być potrojenie tempa a po dwóch latach drepczemy w miejscu. Trzeba przy tym pamiętać, że poważny wpływ na wyniki statystyczne budownictwa mają wielkie, bogate aglomeracje miejskie. Budownictwo deweloperów dla zamożnych rodzin i budowa apartamentowców tworzą złudzenia, że poprawia się sytuacja mieszkaniowa Polaków. Jest przeciwnie, za rogatkami wielkich miast jest coraz gorzej a nie lepiej. Zamiast rządowego programu i organicznej pracy mamy ciągle fajerwerki populistycznych pomysłów.
    Dla realizacji obiecywanych 3 milionów mieszkań powinniśmy już budować po ok. 200-250tys. rocznie a tymczasem oddamy w tym roku 130-140tys. mieszkań.
    Kongres Budownictwa od początku zwracał uwagę, że kluczowe znaczenie dla realizacji wielkiego programu mieszkaniowego mają środki budżetowe. Bogate w mieszkania kraje zachodnie ciągle przeznaczają na te cele po 1-2% PKB. Kraje te prowadzą społeczno-rynkowe polityki mieszkaniowe, uruchamiając po kilkanaście różnych instrumentów finansowego wspierania popytu mieszkaniowego, a Polska z uporem maniaka umacnia liberalno rynkowy system. Wpływy podatkowe z ożywienia budownictwa mieszkaniowego znacznie przewyższają wydatki budżetowe a więc nie jest to działalność charytatywna a przeciwnie stabilizuje trendy rozwojowe gospodarek. W Polsce w ostatnich dwóch latach przeznaczano na sferę mieszkaniową po 0,09% PKB a więc najmniej od 60-ciu lat!!! . Założenia budżetowe na przyszły rok nie zakładają żadnej poprawy w tym zakresie a więc najwyższy czas żeby przyznać się do porażki i publicznie wycofać z obietnic zbudowania 3 mln. mieszkań w ciągu ośmiu lat.
    A inne sprawy. Eksperci twierdzili że najwyżej pół roku potrzeba na kompleksowe uporządkowanie prawa inwestycyjnego (5 ustaw). Mija dwa lata i ciągle jesteśmy prawie w tym samym miejscu a inwestorzy nazywają obecne przepisy chorobą wściekłych artykułów. Miała być pilnie znowelizowana ustawa o planowaniu przestrzennym i co za tym idzie miało ruszyć z miejsca wykonywanie takich planów co warunkuje szybki rozwój budownictwa mieszkaniowego – ustawy ciągle nie ma, a posłowie wyjechali na najdłuższe urlopy. Zamiast planów zagospodarowania przestrzennego mamy populistyczne propozycje rozdawania ziemi różnego typu agencji co w skali globalnej nie ma większego znaczenia. Brak długofalowej polityki mieszkaniowej i terenów budowlanych jest główną przyczyną anomalii na rynku i gwałtownego wzrostu cen mieszkań. Ciągle nie ma długofalowego Narodowego Programu Mieszkaniowego, który mógłby między innymi ukrócić samowolę resortu finansów i stworzyć mocne fundamenty trwałego rozwoju mieszkalnictwa. Wynika z tego, że brak jest dalej woli politycznej całego rządu realizacji przedwyborczych obietnic i ograniczenia polskiej bezdomności. Budżet dla mieszkalnictwa i bardzo złe wyniki ostatniego półrocza są tego dobitnym dowodem.
Roman Nowicki

Pismo od Pana Aumillera 1
Pismo od Pana Aumillera 2


Pismo do Pana Aumillera 1
Pismo do Pana Aumillera 2


Warszawa 14 sierpnia 2007r.

Na marginesie ostatnich nominacji.

    Dwa ostatnie lata zostały stracone dla budownictwa mieszkaniowego. Jest silne wrażenie, wynikające również z ostatnich nominacji, że resort budownictwa nie został powołany dla tworzenia warunków przyspieszających rozwój inwestycji i budownictwa mieszkaniowego, lecz stał się swoistym bankiem stanowisk w ramach zobowiązań politycznych. W wyniku niefachowej obsady wielu stanowisk i braku determinacji całego rządu są zaniedbania i opóźnienia w tworzeniu ustaw regulujących procesy inwestycyjne, brak wieloletniego programu rozwoju budownictwa mieszkaniowego brak planów zagospodarowania przestrzennego i bardzo złe wyniki rzeczowe w mieszkalnictwie co potwierdzają ostatnie dane GUS. O wyraźnie złej woli politycznej może też świadczyć najgorszy w powojennej historii budżet na sferę mieszkaniową.

    Kongres Budownictwa dwa lata temu jako jedna z nielicznych organizacji, poparł przedwyborczy program mieszkaniowy PIS, co spotkało się z dużą krytyką. Dzisiaj z przykrością musimy przyznać rację naszym oponentom.

Roman Nowicki
Kongres Budownictwa



Lepiej nie znaczy dobrze

12 lutego Ministerstwo Transportu skierowało do konsultacji międzyresortowych projekt uchwały Rady Ministrów w sprawie zatwierdzenia programu rzeczowo-finansowego wykorzystania środków kolejowych w latach 2007-2008. W roku poprzednim uruchomienie Funduszu Kolejowego powołanego ustawą z dnia 16 grudnia 2005 i działającego jako wyodrębniony rachunek bankowy prowadzony przez Bank Gospodarstwa Krajowego nastąpiło faktycznie w drugiej połowie roku.

Ustawa o Funduszu Kolejowym weszła w życie w dniu 09 lutego 2006 r. Zasady wydatkowania środków Funduszu wynikają zgodnie z artykułem 9 ustawy z programu rzeczowo-finansowego wykorzystania środków Funduszu, zatwierdzonego przez Rade Ministrów. Ze względu na termin wejścia w życie ustaw o Funduszu Kolejowym , fakt, iż rok 2006 był pierwszym rokiem funkcjonowania Funduszu, a także brak doświadczeń w wykorzystywaniu tego rodzaju źródeł finansowania infrastruktury kolejowej, pierwszy program obejmował zadania, które realizowane będą w ciągu jednego roku. Ponadto w związku z tym, iż szacowane w wpływy z opłaty paliwowej na rachunek Funduszu w roku 2006 zostały pomniejszone o wpływy za miesiące styczeń i luty, a także nie wykorzystano żadnych żadnych innych źródeł wpływów na
rachunek Funduszu (np. kredyty ,obligacje).

Po wprowadzonych zmianach w roku 2006, zgodnie z Programem, środki z Funduszu Kolejowego wydatkowane będą w następujący sposób:
  • 9.861,3 tyś. zł na inwestycje w infrastrukturze
  • 71.947,2 tyś zł. na remonty i utrzymanie infrastruktury kolejowej
  • 127.741,5 tyś . na pokrycie utraconych przez przewoźników kolejowych przychodów latach 2002 -2003 z tytułu obowiązujących ustawowych ulg taryfowych krajowych przewozach pasażerskich
  • 5.450 tyś zł .pozostawiono w rezerwie.
Prace nad uruchomieniem Programu rzeczowo-finansowego łącznie na lata 2007 i 2008 należy ocenić pozytywnie. Ministerstwo transportu planuje w roku 2007 podzielić Fundusz Kolejowy następująco :inwestycje 181,2 mln zł (w tym 171,2 na zadania inwestycyjne PLK, 10 mln dla SKM w Trójmieście, 12 mln na remonty i utrzymanie infrastruktury, 152 ,2 mln na pokrycie utraconych przez przewoźników kolejowych przychodów w latach 2002-2003 z tytułu obowiązujących ustawowych ulg taryfowych w krajowych przewozach pasażerskich). Planuje się zachowanie 5,8 mln złotych w rezerwie. Taki plan oznacza, że w rozdysponowane będą w całości środki pochodzące z udziałów Funduszu Kolejowego z opłaty paliwowej (szacowane w 2007 roku na 351 mln). Tym bardziej dziwić musi projektowana w roku 2008 kwota wydatków z FK przy uwaga założeniu mniejszych (brak uzasadnienia z jakich powodów wpływów z opłaty paliwowej -325 mln zł). Do konsultacji skierowano bowiem projekt następującego podziału środków w 2008 roku. Inwestycje 306 mln złotych w tym 297 dla PLK i 9,1 dla SKM w Trójmieście. Rząd więc kolejny raz nie planuje sięgnięcia do innych źródeł, z których można zasilić FK przy dramatycznie dużych potrzebach zakresie remontów i modernizacji. Deklaruje się zaciągnięcie kredytu w Banku Światowym czy EBI na te cele ale rynek kolejowy wielokrotnie już miał okazję negatywnie zweryfikować te życzenia Resortu Transportu.
Zastanawiające jest, że po zeszłorocznych doświadczeniach Rząd nie zdecydował się aby projekt rozporządzenia był dołączony do projekty ustawy budżetowej i równolegle z postępem prac nad ustawą matką dla finansów państwa trwały konsultacje w sprawie Programu rzeczowo finansowego dla Krajowego Funduszu Drogowego i Funduszu Kolejowego. Szybkie bowiem udostępnienie środków z tych funduszy celowych przyśpiesza i ułatwia administracji drogowej i kolejowej proces modernizacji infrastruktury transportowej państwa. Jak pokazały bolesne doświadczenia drogowców braku elastyczności rozwiązań prawnych i nie podjęcie decyzji Rządu w grudniu 2006 roku w sprawie nowelizacji Programu także w tym obszarze aktualne jest powiedzenie kto szybko daje dwa razy daje.

www.piechocinski.blog.onet.pl
                       janusz@piechocinski.pl

Janusz Piechociński, radny Sejmiku województwa Mazowieckiego Zespół Doradców Gospodarczych TOR



BUDOWNICTWO - wyniki roku 2005, perspektywy i uwarunkowania działalności branży w 2006

BUDOWNICTWO - wyniki roku 2005, perspektywy i uwarunkowania działalności branży w 2006

BUDOWNICTWO - wyniki roku 2005, perspektywy i uwarunkowania działalności branży w 2006

BUDOWNICTWO - wyniki roku 2005, perspektywy i uwarunkowania działalności branży w 2006

BUDOWNICTWO - wyniki roku 2005, perspektywy i uwarunkowania działalności branży w 2006

BUDOWNICTWO - wyniki roku 2005, perspektywy i uwarunkowania działalności branży w 2006

BUDOWNICTWO - wyniki roku 2005, perspektywy i uwarunkowania działalności branży w 2006

BUDOWNICTWO - wyniki roku 2005, perspektywy i uwarunkowania działalności branży w 2006

BUDOWNICTWO - wyniki roku 2005, perspektywy i uwarunkowania działalności branży w 2006

BUDOWNICTWO - wyniki roku 2005, perspektywy i uwarunkowania działalności branży w 2006

BUDOWNICTWO - wyniki roku 2005, perspektywy i uwarunkowania działalności branży w 2006

BUDOWNICTWO - wyniki roku 2005, perspektywy i uwarunkowania działalności branży w 2006

BUDOWNICTWO - wyniki roku 2005, perspektywy i uwarunkowania działalności branży w 2006

BUDOWNICTWO - wyniki roku 2005, perspektywy i uwarunkowania działalności branży w 2006

BUDOWNICTWO - wyniki roku 2005, perspektywy i uwarunkowania działalności branży w 2006

BUDOWNICTWO - wyniki roku 2005, perspektywy i uwarunkowania działalności branży w 2006

BUDOWNICTWO - wyniki roku 2005, perspektywy i uwarunkowania działalności branży w 2006

BUDOWNICTWO - wyniki roku 2005, perspektywy i uwarunkowania działalności branży w 2006

BUDOWNICTWO - wyniki roku 2005, perspektywy i uwarunkowania działalności branży w 2006

BUDOWNICTWO - wyniki roku 2005, perspektywy i uwarunkowania działalności branży w 2006

BUDOWNICTWO - wyniki roku 2005, perspektywy i uwarunkowania działalności branży w 2006

BUDOWNICTWO - wyniki roku 2005, perspektywy i uwarunkowania działalności branży w 2006

BUDOWNICTWO - wyniki roku 2005, perspektywy i uwarunkowania działalności branży w 2006

BUDOWNICTWO - wyniki roku 2005, perspektywy i uwarunkowania działalności branży w 2006

BUDOWNICTWO - wyniki roku 2005, perspektywy i uwarunkowania działalności branży w 2006

BUDOWNICTWO - wyniki roku 2005, perspektywy i uwarunkowania działalności branży w 2006



Chcesz odzyskać część VAT za kupione materiały budowlane? To przeczytaj

Marek Wielgo, Leszek Baj 15-02-2006, ostatnia aktualizacja 15-02-2006 13:52

Najpewniej kilka tysięcy wniosków złożyli w styczniu inwestorzy ubiegający się o zwrot części VAT za materiały budowlane. Wiele z tych wniosków było niekompletnych lub źle wypełnionych. Dziś podpowiadamy, jak uniknąć podobnych błędów, bo mogą spowodować, że nieprędko odzyskasz swoje pieniądze.

Styczeń był pierwszym miesiącem obowiązywania ustawy o zwrocie osobom fizycznym niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym, która ma zrekompensować wzrost cen materiałów budowlanych po podwyżce stawki VAT z 7 do 22 proc. w maju 2004 r.

Prawdopodobnie najwięcej, bo ponad 1,5 tys. wniosków o zwrot części tego podatku wpłynęło do urzędów skarbowych w Wielkopolsce oraz województwie mazowieckim - przeszło tysiąc wniosków. W innych województwach było ich raczej niewiele, np. w samym Wrocławiu do 9 lutego złożono 198 wniosków, w Gdańsku - 178, a w całej Małopolsce (do połowy stycznia) - 182.

Ale tamtejsi urzędnicy skarbowi spodziewają się ich dziesiątek, jeśli nie setek tysięcy w czasie obowiązywania ustawy (wnioski można będzie składać do połowy 2008 r.). Lawina miałaby ruszyć w marca i kwietniu, kiedy podatnicy zaczną składać roczne zeznania podatkowe PIT.

Jeśli więc chcesz odzyskać VAT w ustawowym terminie sześciu miesięcy, nie możesz sobie pozwolić na najmniejszy błąd. Fiskus ma bowiem wtedy dodatkowy czas na wyjaśnienia, a w konsekwencji - wypłatę pieniędzy. Tymczasem...

We Wrocławiu około 90 proc. złożonych wniosków było wadliwych - mówi Małgorzata Czartoryska, rzecznik wrocławskiej izby skarbowej.

Okazuje się, że normą są wpadki typu: wpisanie złego NIP (to ten sam numer, który wpisujemy do PIT), brak podpisu oraz danych jednego z małżonków, niedołączenie faktur do wniosku czy zwykłe błędy rachunkowe.

Jednak są i tacy, którzy występują o zwrot VAT na podstawie faktur za materiały, na które zwrot się nie należy, bo przed i po 1 maja 2004 r. VAT na nie wynosił 22 proc. Ba, zdarzają się nawet faktury wystawione przed 1 maja 2004 r.! Te przypadki mogą być potraktowane przez fiskusa jako próba wyłudzenia zwrotu VAT, za co grozi grzywna albo nawet więzienie.

W warszawskiej izbie skarbowej, która badała kwestię poprawności wniosków w trzech urzędach skarbowych (w Otwocku, Ostrołęce i na warszawskim Ursynowie), dowiedzieliśmy się, że z wnioskiem występowały nawet osoby niemające... tytułu prawnego do mieszkania lub domu. - Ponadto podatnicy chcą odliczać materiały budowlane, zanim jeszcze zrobili remont - mówi Magdalena Kobos, rzecznik prasowy Izby Skarbowej w Krakowie. I wyjaśnia, że ustawa wymaga oświadczenia o przeprowadzonym remoncie.

Urzędnicy skarbowi przyznają, że problemem są faktury, których wystawcy zamiast nazw materiałów budowlanych wpisali różnego rodzaju skróty i symbole. W dodatku, brak jednolitego nazewnictwa materiałów budowlanych utrudnia ustalenie, czy dany wyrób znajduje się w załączniku do obwieszczenia ministra transportu i budownictwa.

Ten załącznik zawiera wykaz wyrobów, które przed 1 maja 2004 r. były obłożone 7-proc. stawką VAT. A przypomnijmy, że tylko na nie przysługuje zwrot części tego podatku. Problem w tym, że materiałom w wykazie przypisany jest symbol Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU), który nie w każdym przypadku zgadza się z tym, który jest na fakturze. Mało tego, od 1 maja 2004 r. sklepy nie mają obowiązku podawania na fakturze symbolu PKWiU na wyroby objęte 22-proc. VAT-em.

Co zrobić w tej sytuacji? Izba Skarbowa w Warszawie radzi sprawdzać faktury z klasyfikacją PKWiU dostępną m.in. na stronie internetowej Głównego Urzędu Statystycznego (www.stat.gov.pl). "Jeżeli podatnik będzie miał wątpliwości, niezbędne informacje i wyjaśnienia może uzyskać także w urzędzie skarbowym" - informuje izba.


Materiały z usługą z niższym VAT

mawi 15-02-2006, ostatnia aktualizacja 15-02-2006 13:53

Ustawa o zwrocie VAT ma obowiązywać do końca 2007 r. Jest jednak i inny sposób zaoszczędzenia na tym podatku - zlecenie wykonania budowy lub remontu firmie będącej płatnikiem VAT. Może ona wystawić jedną fakturę z 7-proc. stawką tego podatku, która obejmie zarówno usługę, jak i kupione przez tę firmę materiały. Oczywiście w tym wypadku o zwrocie VAT nie może być mowy.


Sprawdź, czy i ile VAT odzyskasz

mawi 15-02-2006, ostatnia aktualizacja 15-02-2006 13:53

# Nie ma znaczenia, czy jesteś podatnikiem PIT, czyli płacisz podatek od swoich osobistych dochodów, czy też rolnikiem, który płaci podatek rolny. Warunek jest jeden: kupiłeś materiały budowlane na budowę albo remont domu lub mieszkania, a inwestycję wykonałeś tzw. systemem gospodarczym, czyli nie korzystałeś z usług profesjonalnych firm. Ponadto - to ważna informacja! - zwrot VAT przysługuje łącznie obojgu małżonkom.

# Pamiętaj, że tego typu rekompensata - różnica między stawką 22 i 7 proc. - obejmuje wydatki poniesione po 1 maja 2004 r. na materiały, które po tym dniu zostały obłożone 22-proc. stawką VAT.

Wtedy ten podatek wzrósł m.in. na okna, drzwi, tapety papierowe i okładziny ścienne, cegły, dachówki i materiały ceramiczne, cement, wapno, gips, wełnę mineralną, konstrukcje stalowe, a także wyroby z betonu i gipsu (w tym pustaki), kotły centralnego ogrzewania, piece grzewcze, gazowe i uniwersalne, wodomierze i gazomierze. A także m.in. zlewy, umywalki ze stali nierdzewnej, wanny żeliwne i emaliowane, płytki ceramiczne (ścienne i podłogowe).

Uwaga! Już przed 1 maja 2004 r. sporo wyrobów używanych w budownictwie było obciążonych 22-proc. stawką VAT. Za te wyroby fiskus nie zwróci ci różnicy. Nie dołączaj więc faktur m.in. za emalie, farby, pigmenty, lakiery, gwoździe, wkręty czy kołki rozporowe.

Żeby nie było wątpliwości, które materiały są objęte zwrotem VAT, minister transportu i budownictwa w porozumieniu z ministrem finansów ogłosił ich wykaz w obwieszczeniu.

# Po pieniądze musisz się udać do urzędu skarbowego, w którym zwykle rozliczasz się z podatku. Tam dostaniesz formularz wniosku o zwrot VAT wraz z instrukcją (jak go wypełnić), przygotowany przez urzędników Ministerstwa Finansów. Jeśli masz dostęp do internetu, prościej będzie wydrukować ten formularz ze strony resortu (www.mf.gov.pl). Do wniosku musisz dołączyć plik dokumentów oraz kopie faktur VAT, które są dowodem poniesionych wydatków.

# Kwotę zwrotu musisz obliczyć samodzielnie (fiskus sprawdzi, czy się nie pomyliłeś). Na szczęście nie jest to trudne.

Jeśli budujesz lub remontujesz (a nie odliczałeś wydatków w ramach podatkowej ulgi budowlanej lub remontowej), zwrot wynosi 68,18 proc. kwoty VAT wynikającej z faktur.

Przykład 1. Załóżmy, że na budowę domu wydałeś 50 tys. zł. Ta kwota obejmuje 7-proc. VAT - ok. 9 tys. zł. Oznacza to, że przysługuje ci zwrot przeszło 6,1 tys. zł.

A jeśli wydałeś kilkakrotnie więcej? Z tym może być pewien problem. Ustawa zawiera bowiem górny limit rekompensaty: dla inwestycji wymagających pozwolenia na budowę - 12,295 proc. równowartości średnich kosztów budowy 70 m kw. mieszkania, a dla remontów niewymagających pozwolenia - 12,295 proc. równowartości średnich kosztów budowy 30 m kw. mieszkania.

Do obliczania tych kosztów stosowany jest wskaźnik średniej ceny metra kwadratowego podawany przez GUS na użytek wyliczania premii gwarancyjnej dla posiadaczy książeczek mieszkaniowych.

Ustawa nakazuje uwzględnić wskaźnik z kwartału poprzedzającego kwartał, w którym inwestor składa wniosek. Problem w tym, że GUS ogłasza ten wskaźnik (można go znaleźć na stronie internetowej - www.stat.gov.pl/komunikat) z pewnym opóźnieniem.

Np. wciąż nie wiadomo, ile wynosiła średnia cena m kw. w czwartym kwartale 2005 r. Można już jednak złożyć wniosek. Resort finansów radzi, by nie wypełniać w nim rubryk dotyczących limitów zwrotu, bo zrobi to urząd skarbowy.

Przypomnijmy, że w trzecim kwartale 2005 r. średnia cena m kw. wynosiła 2528 zł, co oznacza, że limit dla inwestycji wymagających pozwolenia na budowę wyniósłby ponad 21,7 tys. zł, a dla remontów niewymagających pozwolenia - ponad 9,2 tys. zł.

Uwaga! Rekompensatę - choć pomniejszoną - dostaną też ci, którzy korzystali z podatkowej ulgi budowlanej i remontowej. W obu przypadkach zwrot wynosi 55,23 proc. kwoty VAT wynikającej z faktur. Jest też górny limit: 9,959 proc. równowartości kosztów - w zależności od rodzaju inwestycji - 70 lub 30 m kw. mieszkania.

Przykład 2. Załóżmy, że na remont mieszkania wydałeś w ubiegłym roku 12,2 tys. zł brutto. Ta kwota obejmuje VAT - 2,2 tys. zł. Na uldze remontowej zaoszczędziłeś przeszło 2318 zł. Dodatkowo fiskus zwróci ci 1215 zł rekompensaty z tytułu podwyżki VAT. Remont kosztował cię więc de facto 8667 zł.

Wydałbyś dokładnie tyle samo, czyli 8667 zł, gdyby nie było podwyżki VAT na materiały budowlane z 7 do 22 proc. Zapłaciłbyś bowiem za nie 10,7 tys. zł, a dzięki uldze remontowej zyskałbyś 2033 zł.


Jak wypełnić wniosek

mawi 15-02-2006, ostatnia aktualizacja 15-02-2006 13:53

# Ma on zawierać informacje będące podstawą decyzji fiskusa. Oto one.

1. Numer identyfikacji podatkowej inwestora (i jego małżonka). To ten sam numer, który wpisujesz do PIT.

2. Rodzaj poniesionych wydatków.

Wpiszesz, czy jest to budowa czy remont domu albo mieszkania. W grę wchodzi też nadbudowa lub rozbudowa budynku, dzięki której powstał nowy lokal mieszkalny, a także przebudowa budynku niemieszkalnego na mieszkalny.

Uwaga! Ustawa zawiera zawężoną w stosunku do prawa budowlanego definicję budynku mieszkalnego. Oznacza to, że nie można wystąpić o zwrot VAT za materiały użyte do budowy ogrodzenia, garażu, drogi, dojścia lub dojazdu. W przypadku budowy domu oddzielenie tego typu wydatków jest fikcją. W praktyce przepis ten ma zapobiec sytuacjom, w których o rekompensatę wystąpi ktoś, kto poprzestał np. na ogrodzeniu działki.

Ponadto na liście częściowo refundowanych wydatków są przyłącza, np. wodociągowe, kanalizacyjne, elektroenergetyczne i gazowe.

3. Rok rozpoczęcia inwestycji.

4. Wykaz faktur VAT oraz wartość poniesionych wydatków. Zsumuj te wydatki.

5. Kwota zwrotu. Musisz ją obliczyć samodzielnie.

# Jeśli twoja inwestycja jest remontem niewymagającym uzyskania pozwolenia na budowę (limit zwrotu jest wtedy niższy), musisz dołączyć do wniosku kopię dokumentu potwierdzającego tytuł prawny do domu lub mieszkania. Taki tytuł daje: akt własności; przydział lokalu kwaterunkowego lub zakładowego; tzw. umowa użyczenia; umowa najmu lub dzierżawy (oraz inne umowy tego typu, np. umowa podnajmu czy poddzierżawy); dowód potwierdzający kupno domu albo mieszkania, spadku lub darowizny.

A jeśli inwestycja wymaga pozwolenia na budowę? Wówczas musisz dostarczyć kopię tego dokumentu oraz - jeśli wniosek złożysz po zakończeniu budowy - kopię pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego. A jeśli takie pozwolenie nie będzie wymagane przez nadzór budowlany - kopię zawiadomienia o zakończeniu inwestycji.

Uwaga! O zwrot VAT możesz się ubiegać już w trakcie inwestycji (raz w roku). Jeśli potrzebne było pozwolenie na budowę, fiskus zażyczy sobie nie tylko jego kopii, ale także dokumentu określającego stopień zaawansowania inwestycji. Zgodnie z ustawą taki dokument sporządza osoba mająca uprawnienia budowlane, czyli inspektor nadzoru.

# Nie zwlekaj ze złożeniem wniosku. Pamiętaj: masz na to sześć miesięcy od zakończenia inwestycji. Ci, którzy zakończyli budowę np. w ubiegłym roku lub na początku tego, muszą złożyć wniosek o rekompensatę do końca czerwca 2006 r.

# Gdy złożysz wszystkie dokumenty w urzędzie skarbowym, ruch będzie należał do jego naczelnika. Decyzję przyznającą zwrot będzie on musiał wydać w ciągu sześciu miesięcy od złożenia wniosku (za opóźnienie fiskus płaciłby odsetki!). Czyli, jeśli złożyłeś wniosek w styczniu, pieniądze odzyskasz najpóźniej w lipcu (fiskus ma mieć 25 dni na ich wypłatę w kasie urzędu skarbowego, przekazem pocztowym albo przelewem na konto bankowe).

Uwaga! Ustawa przewiduje grzywnę albo nawet więzienie za wyłudzenie zwrotu podatku.


Trudno odzyskać VAT za materiały budowlane

Marek Wielgo 14-02-2006 , ostatnia aktualizacja 15-02-2006 11:20

Jak odzyskać VAT za materiały budowlane? Wydawałoby się, że wystarczy je kupić legalnie, czyli na fakturę, a następnie wypełnić niezbyt skomplikowany wniosek. I tu zaczynają się problemy

Nasz czytelnik kupił w sierpniu 2004 r. m.in. okna z PCV oraz baterie do łazienki. - Niestety, nie ma ich w wykazie wyrobów objętych zwrotem VAT. Czy nie odzyskam podatku? - martwi się.

Aby nie było wątpliwości, które materiały są objęte zwrotem VAT, minister transportu i budownictwa w porozumieniu z ministrem finansów ogłosił ich wykaz. Oczywiście są tam tylko te materiały, na które VAT wzrósł 1 maja 2004 r. z 7 do 22 proc. Fiskus zwróci różnicę między tymi stawkami, np. inwestorowi budującemu dom - nawet 22 tys. zł.

Jeśli komuś zależy na jak najszybszym odzyskaniu pieniędzy, powinien wcześniej upewnić się, czy kupione na fakturę materiały są w tym wykazie.

Problem w tym, że często występują one pod różnymi nazwami handlowymi. Kluczowe znaczenie ma więc symbol PKWiU (Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług), który w wykazie występuje obok nazw wyrobów.

Ale uwaga! Może się zdarzyć, że symbolu PKWiU z faktury nie ma w wykazie. Mało tego, od 1 maja 2004 r. sklepy nie mają obowiązku podawania PKWiU na wyroby objęte 22-proc. VAT. Co wtedy?

Naczelnik urzędu skarbowego na warszawskim Ursynowie Anna Kossecka zapewnia, że mamy prawo żądać od sprzedawcy wpisania PKWiU do faktury. Ten raczej nie powinien odmówić pójścia na rękę klientowi. Ponadto w razie wątpliwości można je wyjaśnić w urzędzie skarbowym. W rozwiązywaniu tego typu zagadek pomocny jest także internet (PKWiU można znaleźć na stronie internetowej GSU - www.stat.gov.pl).

Nasz czytelnik na fakturze za okna z PCV ma symbol PKWiU 25.23.14., ale w wykazie ministra występuje jedynie symbol ex 25.23. W dodatku jest tam mowa o "wyrobach z tworzyw sztucznych dla budownictwa". W resorcie wyjaśniono nam, że symbol PKWiU na fakturze nie musi być identyczny. Wystarczy, że zaczyna się od tych samych cyfr (czytanych od lewej strony).

W przypadku okna z PCV symbol PKWiU na fakturze stanowi rozszerzenie symbolu PKWiU 25.23. "Zatem dany wyrób podlega zwrotowi VAT " - zapewnia resort.

Z baterią umywalkową czy wannową sprawa jest nieco trudniejsza. Na fakturze jest symbol 29.13.12. W wykazie takiego nie ma. Ba, nie znajdziemy nawet identycznych pierwszych czterech cyfr! W resorcie uspokajają, że czytelnik odzyska VAT, bo baterie można zaliczyć do "armatury metalowej sieci domowej", a akurat w tym przypadku symbol PKWiU nie ma znaczenia.

Ale czy tego samego zdania będzie fiskus? Czy podsunięcia mu faktury za materiały niepodlegające zwrotowi VAT nie potraktuje jako próby wyłudzenia podatku, za co grozi grzywna albo nawet więzienie? Kossecka uspokaja, że tego typu konsekwencje inwestorom nie grożą (co innego, gdybyśmy chcieli odzyskać VAT na lewe faktury). Muszą się oni jednak liczyć z tym, że będą wzywani do urzędu skarbowego w celu wyjaśnienia wątpliwości. To zaś grozi późniejszą wypłatą pieniędzy. W najgorszym razie fiskus może nie uznać niektórych wydatków.



Rysunek konkursowy



Odpowiedź Andrzeja Marcinkiewicza z PKPP



Piaseczno, 31.08.2005

Szanowny Pan
Roman Nowicki
Przewodniczący Kongresu Budownictwa

    Prezydent wreszcie podpisze ustawę o zwrocie VAT-u dla inwestorów indywidualnych w budownictwie. Po latach walki o przyjazne opodatkowanie budownictwa mamy wreszcie pierwszy drobny ale jakże ważny sukces. Wynik głosowania w połączonych sejmowych komisjach finansów i infrastruktury: 37 głosów za, 0 sprzeciw, 0 wstrzymujących się za ponownym uchwaleniem ustawy i w końcu niespotykana w Sejmie w historii polskiej demokracji jednomyślność przy rozpatrywaniu veta Prezydenta pokazuje, że kropla naprawdę drąży kamień i nasz wspólny wysiłek miał sens. Serdecznie dziękuję Kongresowi Budownictwa za podnoszenie tej sprawy, profesjonalne zabieganie o poparcie, przekazywanie świetnych materiałów, wyliczeń i szacunków. Szczególną wdzięczność wyrażam Panu Przewodniczącemu za to, że nigdy ducha nie ugasił a wszystkie porażki w walce o przyjazny VAT wzmacniały Pana determinację i wolę walki. Pamiętajmy jednak, że to nie koniec. Budownictwo potrzebuje stałej uwagi, silnego politycznego zaplecza i partnerów po stronie władzy, którzy je rozumieją. Zaczęliśmy tą kadencję Sejmu od walki z premierem Millerem i wicepremierem i ministrem finansów Belką, którzy już w 2002 r. w budżecie zakładali 22% VAT w budownictwie. Dzięki determinacji klubu PSL i Sejmowej Komisji Infrastruktury na jeden rok powstrzymaliśmy rząd. Kończymy skromnym, ale jednak sukcesem w sprawie zwrotu VAT. Jest jednak nadzieja na to, że w nowym rządzie i nowym Sejmie wyciągnięte zostaną wnioski z naszego boju, szczególnie w ostatnim roku. Dziękuję więc Kongresowi za cztery lata życzliwej współpracy. To dzięki Waszemu stałemu uczestnictwu w pracach sejmowej komisji i podkomisji udało się przekonać większość posłów do mądrego rozwiązania.

Z wyrazami szacunku

Janusz Piechociński
Przewodniczący Sejmowej
Komisji Infrastruktury



TAK SIĘ ZACZĘŁO

Poniżej prezentujemy znakomity fotoreportaż „Przeglądu Budowlanego” (www.przegladbudowlany.pl) z pierwszej od lat demonstracji pod Sejmem RP o podatek VAT i poprawę sytuacji mieszkaniowej.

Zdjęcie z happeningu pod sejmem
Dwumetrowy bocian przed Sejmem niczym wyrzut sumienia dla posłów

Zdjęcie z happeningu pod sejmem
Budownictwo dla bezdomnych – Złote Tarasy w wykonaniu studentów Politechniki Warszawskiej
Zdjęcie z happeningu pod sejmem
Orkiestra z Chmielnej: „Najgorsze, że każda budowa musi się zaczynać od belki”...
Zdjęcie z happeningu pod sejmem
Studenci proponują: ciekawe projekty architektoniczne, nowatorskie technologie
i ekologiczne materiały budowlane

Zdjęcie z happeningu pod sejmem
Ściana płaczu – tu zanosimy swoje prośby i żale. Uwaga! Rzucanie jajami surowo wzbronione!
Zdjęcie z happeningu pod sejmem
60% Polaków pomiędzy 26 a 35 rokiem życia deklaruje chęć wyjazdu za granicę
w celu podjęcia tam pracy, ilu naprawdę
wyjedzie w poszukiwaniu pracy i domu?

Zdjęcie z happeningu pod sejmem
Studenci Akademii Sztuk Pięknych potrafią zaskakiwać: ten apartament powalił wszystkich
Zdjęcie z happeningu pod sejmem
Dobry szałas nie jest zły, bowiem ułatwia selekcję naturalną – przetrwają najsilniejsi

Zdjęcie z happeningu pod sejmem
Przynajmniej jest....
Zdjęcie z happeningu pod sejmem
Roman Nowicki, przew. Kongresu Budownictwa, szef Fundacji Bezdomnych
i Zbigniew Bachman, dyrektor PIPHB w oczekiwaniu na marszałka Senatu

Zdjęcie z happeningu pod sejmem
Te domy są niczym zwierciadło polskiego budownictwa: powstały bez projektu
i z byle jakich materiałów
Zdjęcie z happeningu pod sejmem
Przew. Komisji Infrastruktury Janusz Piechociński: „Wierzę, że rząd zrozumie wreszcie słowa, że budownictwo jest kołem zamachowym całej gospodarki...”

Zdjęcie z happeningu pod sejmem
„Jak się panu mieszka w tym apartamencie?”
Zdjęcie z happeningu pod sejmem
Marszałek Senatu Longin Pastusiak „Jestem z wami, przyjąłem waszą petycję i przekażę ją do odpowiedniej komisji senackiej”

Zdjęcie z happeningu pod sejmem
Galeria rysunków Jecentego Frankowskiego
Zdjęcie z happeningu pod sejmem
To jest śmiech przez łzy...
Zdjęcie z happeningu pod sejmem
Bez komentarza



Logo Kongresu Budownictwa
Warszawa, 26 sierpnia 2005 roku


NIEDOPUSZCZALNY SZANTAŻ RZĄDU

    Po decyzji Marszałka Cimoszewicza o zwołaniu posiedzenia Sejmu w sprawie weta Prezydenta dotyczącego podatku VAT w budownictwie rząd zastosował natychmiast serię retorsji i nieprawdziwych informacji.

Organizatorzy Kongresu Budownictwa
    Po pierwsze kilka godzin po tej decyzji media podały opinie usłużnych ekonomistów, że możliwość podważenia weta Prezydenta spowodowała osłabienie złotego na rynkach walutowych (!). Jest to nieprawda. Kilka godzin później rząd przygotował niezwykły szantaż. Ogłosił mianowicie, że w przypadku odrzucenia weta Prezydenta zwiększy akcyzę na paliwa o 25 groszy na litrze. Szantaż wobec partii politycznych, posłów i osobiście Marszałka Cimoszewicza polega na tym, że rząd wyraźnie mówi, że za złe rządzenie w ostatnich latach, które zmusza do takich wyborów, będą odpowiedzialni posłowie. Dzisiejsza poranna wypowiedź Pana Prezydenta, który pod wpływem osobistej argumentacji premiera przyjął te poglądy, budzi obawy, że jest on skazany na selektywne opinie swojego zaplecza i przychylnych rządowi ekspertów. Jeszcze raz kilka uwag szczegółowych dotyczących budownictwa mieszkaniowego, ponieważ ustawa dotyczy właśnie tych spraw:
  1. Ostatnie rządy, a szczególnie rząd pod kierownictwem premierów Belki i Millera, doprowadziły do bezprzykładnego kryzysu w budownictwie mieszkaniowym (1,5 mln gospodarstw domowych bez mieszkań, ostatnie miejsce w Europie we wszystkich wskaźnikach dotyczących mieszkalnictwa, odebrano budownictwu mieszkaniowemu już ok. 9 mld zł w skali roku na skutek likwidacji ulg budowlanych i remontowych oraz drastycznych cięć w budżecie, doprowadzono do bankructwa ok. 300 tys. przedsiębiorstw budowlanych, straciło w budownictwie pracę ok. 350 tys. osób, doprowadzono do niespotykanego od 15 lat bałaganu w przepisach inwestycyjnych, doprowadzono do niekontrolowanego wzrostu szarej strefy w budownictwie, która powoduje wielomiliardowe straty. Budownictwo zamiast „kołem zamachowym” gospodarki stało się na skutek złej polityki bankrutem.
  2. Kolejne rządy prowadziły od początku nieuczciwą grę w tej sprawie wobec opinii publicznej i posłów, obiecując na przykład wprowadzenie obniżonego podatku VAT na materiały budowlane od 1 maja 2004r., a następnie od 1 stycznia 2005r. bez zamiaru wprowadzenia w życie tych obietnic. Szczególne zdumienie musi budzić fakt podjęcia rozmów w ostatniej fazie procedowania ustawy z autorami projektów ustaw poselskich w celu wypracowania rozwiązań kompromisowych. Były to typowe działania „pod publikę”. Kiedy bowiem kompromis został osiągnięty rząd w ukryciu przed opinią publiczną wystąpił do Prezydenta o niepodpisywanie ustawy. Powstaje pytanie: dlaczego za bałagan w polityce gospodarczej, za wymuszone przywileje dla górników i za wymuszone wypłaty dla pielęgniarek mają płacić miliony rodzin bez własnego dachu nad głową i bez szans na pracę w budownictwie?
  3. Wyliczenia Ministerstwa Finansów są próbą obrony liberalnego myślenia premiera Belki i nie mają nic wspólnego z rzeczywistością. Inny pogląd w tej sprawie ma wielu ekspertów, których rząd nie słucha i nie pyta o zdanie, a samo Ministerstwo Finansów wielokrotnie zmieniało własne wyliczenia. Doświadczenia europejskie związane chociażby z powszechnym stosowaniem obniżonego VAT-u w budownictwie mieszkaniowym wskazują, że właściwa polityka podatkowa zwiększała wpływy do budżetów, zapobiegała masowym zwolnieniom i bankructwom firm.
  4. Podział Polski na bogatszych, którzy mogą kupować mieszkania z 7% podatkiem VAT i biedniejszych z małych miejscowości i ze wsi, którzy muszą płacić 22% podatku VAT za materiały budowlane na mieszkania realizowane w systemie gospodarczym jest zwykłym skandalem. Próba wyrównania warunków budowy mieszkań podjęta w zawetowanej ustawie spotkała się z histeryczną reakcją rządu.
Przesyłając w załączeniu materiały w tej sprawie zachęcam do wejścia na stronę Kongresu Budownictwa (www.kongresbudownictwa.pl) gdzie prezentujemy bardziej szczegółowe komentarze i ekspertyzy.

Z poważaniem

Roman Nowicki
Przewodniczący
Kongresu Budownictwa

STAŁE PRZEDSTAWICIELSTWO KONGRESU BUDOWNICTWA POLSKIEGO
01-793 WARSZAWA, ul. Rydygiera 7, tel. (22) 839 44 18, tel./fax. (22) 839 30 62,
kom. 0 502 279 754
www.kongresbudownictwa.pl, e-mail: kongresbudownictwa@kongresbudownictwa.pl



WYWIAD UDZIELONY PRZEZ ROMANA NOWICKIEGO PANU RED. Cz. RYCHLEWSKIEMU

CZARA GORYCZY

Apele nie pomogły, prezydent zawetował ustawę o zwrocie nadwyżki VAT za materiały budowlane. Jest Pan rozczarowany?
  • Jestem. Przegrała ważna sprawa. Niebogate rodziny, budujące mieszkania na wsi i w małych miastach dotkniętych bezrobociem, muszą płacić za materiały budowlane 22 proc. VAT. A w wielkich aglomeracjach, gdzie o pracę i pieniądze łatwiej, płaci się przy kupnie mieszkań 7 proc.
Rząd zapewniał, że tę niesprawiedliwość zlikwiduje, a my mu uwierzyliśmy.
  • Poderwane zostało zaufanie do instytucji państwowych i jest to bardzo groźne zjawisko. Przedstawiciele rządu radzili, żeby gromadzić faktury od 1 maja 2004r. bo będą zwroty VAT-u za materiały na budowę mieszkań i na remonty. Bardzo wielu ludzi dało się na to nabrać.
Czyżby rząd prowadził podwójną grę?
  • Niewątpliwie. Z jednej strony obiecywał, że będzie nowa ustawa, a z drugiej po cichu robił wszystko, żeby nie weszła w życie. Tak był pewien swego, że zanim Sejm podjął decyzję w tej sprawie, wmontował do budżetu państwa wpływy z VAT-u za materiały budowlane przy stawce 22 proc. To jest przerażające. Przypomnijmy bowiem, że Ministerstwo Finansów podjęło rozmowy z posłami dla wypracowania kompromisu. Został on osiągnięty, ale w ukryciu przed opinią publiczną rząd wystąpił z wydumanymi rachunkami do prezydenta i wnioskiem, żeby tę ustawę zawetował. Kongres Budownictwa żąda, żeby Ministerstwo Finansów ujawniło swoje obliczenia, bo chcemy je ocenić przy pomocy naszych ekspertów. Zachodzi bowiem podejrzenie, że prezydent został wprowadzony w błąd.
Czy można w tej sytuacji mówić w ogóle o polityce mieszkaniowej polskiego rządu?
  • Jest to polityka antymieszkaniowa. Ustawa o zwrocie VAT-u za materiały budowlane nie należała do najważniejszych, ale przelała czarę goryczy. W ciągu ostatnich pięciu lat odebrano budownictwu wszystko, co można było odebrać. Po pierwsze, zlikwidowano ulgi budowlane i remontowe oraz kasy budowlane dla niebogatych rodzin. Po drugie zmniejszono o 2 mld zł wydatki budżetowe na sferę mieszkaniową. Zlikwidowano też Ministerstwo Budownictwa, Urząd Mieszkalnictwa i sejmową Komisję Budownictwa. Niewprowadzenie zwrotu VAT wieńczy dzieło.
Czy jest jeszcze jakaś szansa, żeby ten Sejm ustosunkował się do weta prezydenta?
  • Tak. Kongres Budownictwa rozpoczął wielką kampanię zbierania oświadczeń i demonstracji woli, żeby Sejm zebrał się na nadzwyczajnym posiedzeniu. Zwracamy uwagę, że konstytucja nie daje takich możliwości, żeby prezydent decydował ostatecznie o losie ustawy. Jego weto podlega ocenie Sejmu i trzeba do tego doprowadzić. Do tej pory zdecydowane poparcie w tej sprawie zgłosiły kluby: PSL, LPR, PiS i SdPL. Pozostałe partie polityczne ustosunkują się do tego niebawem. SLD, jak sądzę, ma pewien dylemat, który polega na tym, że dodatkowe posiedzenie Sejmu przerodzić się może w napaść na Włodzimierza Cimoszewicza. Ja to rozumiem, ale tłumaczę kolegom z SLD, że w opinii publicznej marszałek może stracić o wiele więcej, gdy nie zwoła posiedzenia Sejmu w tej sprawie.



Logo Kongresu BudownictwaWarszawa, 25 sierpnia 2005 roku

Pan Włodzimierz Cimoszewicz
Marszałek Sejmu RP

    Kongres Budownictwa, dziękując za publiczne poparcie starań o przyjęcie ustawy dotyczącej podatku VAT w budownictwie mieszkaniowym, zwraca się z prośbą o podjęcie decyzji w sprawie zwołania posiedzenia Sejmu na temat weta Prezydenta w tej sprawie.

Organizatorzy Kongresu Budownictwa    Kongres Budownictwa skupia 22 największe organizacje pozarządowe budownictwa, w których imieniu chciałbym stwierdzić, co następuje:
  1. W ostatnich kilku latach kolejne rządy prowadziły wyraźnie antymieszkaniową politykę, doprowadzając do głębokiego kryzysu. Szczegółowy zakres tych negatywnych działań przedstawiam w załączniku;
  2. Wbrew obietnicom rządu w ostatnich dosłownie latach odebrano budownictwu mieszkaniowemu ok. 7 mld zł z tytułu likwidacji ulg budowlanych i remontowych i ok. 2 mld zł z budżetu na tzw. sferę mieszkaniową;
  3. Ustawa o zwrocie osobom fizycznym niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym jest wynikiem koncepcji rządowej sprzed dwóch lat. Przedstawiciele rządu, w Sejmie i przy innych okazjach informowali, że z dniem wejścia do Unii Europejskiej (1 maja 2004r.) ta kwestia będzie ostatecznie rozstrzygnięta w postaci odrębnej ustawy. W tym czasie środowiska budowlane proponowały inne, lepsze rozwiązania, żeby zgodnie z Dyrektywą VI UE wprowadzić do ustawodawstwa pojęcie „społecznego budownictwa mieszkaniowego” i objęcia go jednolitym, obniżonym podatkiem VAT;
  4. Konieczność odliczania nadwyżki podatku VAT na materiały budowlane niosąca w sobie istotnie sporo utrudnień wynika z przyjętej koncepcji rządowej i głównie z faktu, że mieszkania realizowane w systemie zleceniowym dla osób bogatszych są obciążone VAT–em 7%, a materiały budowlane dla budujących w systemie gospodarczym są obciążone podatkiem 22%. Ta nierówność na korzyść „bogatszych” miała być już dawno zlikwidowana;
  5. Stwierdzenia rządu, że ustawa ma działać wstecz i niesie z tego tytułu wielkie obciążenia dla budżetu są zupełnie niezrozumiałe, jeżeli zważyć, że właśnie rząd miał zakończyć te regulacje do 1 maja 2004r. i w takim razie skumulowanie obciążeń, jeżeli w ogóle takie wystąpią, jest winą rządu;
  6. Kolejnym przejawem arogancji rządu jest fakt, że na prośbę Pana Marszałka został wypracowany z udziałem posłów i Ministerstwa Finansów kompromisowy projekt ustawy i przyjęty prawie jednomyślnie w Sejmie. Zamiast zakończyć na tym procedury Minister Finansów wystąpił do Prezydenta, żeby ustawy nie podpisał, przedstawiając wyolbrzymione skutki jej wprowadzenia dla budżetu.
    Na zakończenie chciałbym uprzejmie przypomnieć Panu Marszałkowi, że na skutek takiej polityki ostatnich rządów Polska znajduje się na ostatnim miejscu w Europie we wszystkich wskaźnikach dotyczących mieszkalnictwa. Budujemy rocznie dwa razy mniej niż trzeba, żeby zacząć wychodzić z kryzysu mieszkaniowego. Według GUS aktualnie brakuje ok. 1,5 mln mieszkań, a pomiędzy spisami powszechnymi przybyło ok. 400 tys. samodzielnych gospodarstw domowych bez odrębnych mieszkań.
    Oczywiście przyjęcie ustawy o zwrocie VAT w budownictwie mieszkaniowym radykalnie tej sytuacji nie zmieni i nie zlikwiduje znacząco szarej strefy, ale może być początkiem naprawy tego, co przez ostatnie lata zostało zepsute.
    Dla ilustracji jak mogą się zmieniać poglądy w tych sprawach przesyłam fragmenty z bardzo poważnej ekspertyzy jaką wykonał prof. Bryx w 2000r. w sprawie skutków dla budżetu podniesienia podatku VAT na materiały budowlane z 7% do 22%. W każdym razie zastosowanie rachunku ciągnionego wykazało wówczas, że budżet straci ok. 1,7 mld zł na tej operacji, a na pewno nic nie zyska (!). Niestety natychmiast po nominacji na Ministra Pan prof. Bryx radykalnie zmienił swoje poglądy w tej sprawie.
    Przedstawiając te argumenty jeszcze raz prosimy Pana Marszałka o poparcie inicjatywy zwołania Sejmu w sprawie podatku VAT i przyjęcia korzystnych dla mieszkalnictwa rozwiązań.

Z poważaniem

Roman Nowicki
Przewodniczący
Kongresu Budownictwa 




Logo Kongresu Budownictwa

Warszawa, 23 sierpnia 2005 roku


Na marginesie wypowiedzi Pana Wł. Frasyniuka w „Sygnałach Dnia”


KONTYNUACJA ANTYMIESZKANIOWEJ POLITYKI


Organizatorzy Kongresu Budownictwa    Dzisiejsza wypowiedź Pana Frasyniuka w porannych „Sygnałach” w sprawie podatku VAT musi budzić zdumienie ze względu na brak wiedzy i wyraźnie antymieszkaniowy charakter. Wypowiedź ta jest groźna i może być w pewnym sensie decydująca dla całej sprawy podpisania lub nie podpisania ustawy o VAT w budownictwie mieszkaniowym, bowiem została wygłoszona w powszechnie słuchanej audycji w dniu, w którym decydują się losy tej ustawy.
    W związku z tym chciałbym przypomnieć jeszcze raz kilka oczywistych w Europie prawd:
  1. Obniżony podatek VAT m.in. w budownictwie mieszkaniowym jest stosowany w prawie całej Unii Europejskiej nie ze względów socjalnych albo nie głownie ze względów socjalnych, a przede wszystkim dlatego, że pozwala prowadzić aktywną i zyskowną politykę gospodarczą. Dowodem może być fakt, że chociaż w Europie jest obowiązek stosowania stawek podstawowych podatku VAT, to jednak już od bardzo wielu lat obowiązuje Dyrektywa VI UE, która dopuszcza równolegle obniżony podatek VAT nawet do 5% m.in. w budownictwie mieszkaniowym. Trzeba Panu Frasyniukowi i jego kolegom jeszcze raz przypomnieć, że w Wielkiej Brytanii, bogatej w mieszkania, do dzisiaj są stosowane stawki zerowe podatku VAT na niektóre rodzaje budownictwa mieszkaniowego, a np. we Włoszech 4% stawka dla młodych małżeństw i obowiązuje prawnie pojęcie mieszkaniowego budownictwa społecznego z obniżonym podatkiem VAT. Taka polityka nakręca koniunkturę, daje najtańsze miejsca pracy i ogranicza patologie. W tym kontekście rozważanie czy państwo stać czy nie na obniżoną stawkę w budownictwie mieszkaniowym jest po prostu bez sensu. Jeden z najwyższych podatków VAT na materiały budowlane stosowany w Polsce jest główną przyczyną niebywałego wzrostu szarej strefy i wielkich strat budżetu państwa. Powtarza się sytuacja, kiedy rząd chciał zarobić na akcyzie alkoholowej i poniósł kompromitującą porażkę. Antymieszkaniowa wypowiedź Pana Frasyniuka rozgrzesza czteroletnie skandaliczne rządy lewicowe, które doprowadziły do trwałego upadku budownictwo mieszkaniowe i ten fragment gospodarki.
  2. Jeżeli już, wbrew zapisom sierpniowym w Gdańsku (1980r.) dotyczącym mieszkań, chce się reprezentować skrajnie liberalne poglądy w tej mierze to trzeba przynajmniej pamiętać, że doświadczenia europejskie są zupełnie inne i jest bardzo wielu wybitnych ekspertów, którzy mają diametralnie inne poglądy w tych sprawach niż Panowie Belka i Hausner, nie mówiąc już o PAN i PTE.
    W okresie ostatnich czterech lat zbankrutowało ok. 300 tys. przedsiębiorstw budowlanych i straciło zatrudnienie ok. 350 tys. pracowników budownictwa. W Polsce 1,5 mln rodzin nie ma mieszkań, a w ostatnich kilkunastu latach przybyło wg GUS-u 400 tys. rodzin bez odrębnych mieszkań. Szefa liberalnej partii powinien interesować fakt, że budownictwo mieszkaniowe w Europie i na świecie było i jest traktowane jako ważny czynnik stabilizujący rozwój gospodarczy i przynoszący dodatkowe wpływy do budżetu. Ze względu na to, że mieszkania są bardzo drogim towarem kraje europejskie stosują 8 – 12 różnego typu instrumentów finansowego wspierania popytu z takim wszakże wyrachowaniem, żeby wydatki na te cele były znacznie mniejsze niż wpływy do budżetu. W Polsce jak zwykle jest odwrotnie, co umacnia nas na ostatnim miejscu w Europie pod względem ilości mieszkań na 1000 mieszkańców. Tych wszystkich oczywistych prawd można się z łatwością nauczyć czytając chociażby strony internetowe Kongresu Budownictwa (www.kongresbudownictwa.pl).
    W przypadku, jeżeli Prezydent m.in. na skutek wypowiedzi Pana Frasyniuka nie podpisze ustawy o VAT w budownictwie, będziemy o tym usilnie mówili wskazując imiennie winnych upadku polskiego budownictwa mieszkaniowego, którzy niestety znaleźli schronienie głównie w Partii Demokratycznej.


Roman Nowicki
Przewodniczący
Kongresu Budownictwa 


STAŁE PRZEDSTAWICIELSTWO KONGRESU BUDOWNICTWA POLSKIEGO
01-793 WARSZAWA, ul. Rydygiera 7, tel. (22) 839 44 18, tel./fax. (22) 839 30 62,
kom. 0 502 279 754
www.kongresbudownictwa.pl, e-mail: kongresbudownictwa@kongresbudownictwa.pl



Logo Kongresu Budownictwa






Warszawa, 11 sierpnia 2005 roku



Organizatorzy Kongresu Budownictwa
Pan Aleksander Kwaśniewski
Prezydent RP




    Otrzymaliśmy informację, że rząd będzie usilnie sugerował nie podpisanie ustawy o zwrocie osobom fizycznym niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym (podatek VAT). W związku z tym, w nawiązaniu do pisma z dnia 1.08.2005r. chciałbym przypomnieć dodatkowo kilka faktów:
  1. Pomimo obietnic składanych od dwóch lat rząd nigdy nie złożył w Sejmie własnego projektu ustawy w tej sprawie,
  2. Rozwiązania w zakresie podatku VAT wprowadzone po 1 maja 2004r. utrzymały 7% podatku VAT na mieszkania realizowane w systemie zleceniowym, natomiast podwyższyły do 22% podatek VAT na materiały budowlane na mieszkania wykonywane w systemie gospodarczym, co dotyka głównie rolników i rodziny mniej zamożne.
  3. Ustawa, która czeka na podpis u Pana Prezydenta jest wynikiem kompromisu zawartego w wyniku bezpośrednich negocjacji pomiędzy komisją sejmową i rządem, z inicjatywy Ministerstwa Finansów.
  4. Nieprawdziwe są informacje, że budżet straci na tej regulacji prawnej, bowiem w rozmowach z rządem przytaczano fragmenty pisma Ministerstwa Finansów, z którego wynikało, że na skutek likwidacji ulg budowlanych (odebrano budownictwu ok. 6 mld złotych) i wprowadzenia obniżonego podatku na materiały budowlane w sumie budżet „zyskuje” kilka miliardów złotych.
  5. Dla ilustracji aktualnej sytuacji w budownictwie mieszkaniowym i gwałtownie narastającego kryzysu na skutek złej polityki ostatnich rządów przesyłam w załączeniu informację przygotowaną z inicjatywy Kongresu Budownictwa Polskiego.
Podając powyższe jeszcze raz w imieniu rodzin oczekujących na szanse zbudowania własnych mieszkań prosimy o podpisanie ustawy.

Z poważaniem

Roman Nowicki
Przewodniczący
Kongresu Budownictwa



Logo Kongresu Budownictwa






Warszawa, 19 sierpnia 2005 roku



Organizatorzy Kongresu Budownictwa
Pani Jolanta Szymanek – Deresz
Szef Kancelarii Prezydenta RP




    Ze zdumieniem wysłuchałem dzisiejszej Pani informacji w radio, że Minister Finansów wystąpił do Pana Prezydenta z prośbą o nie podpisywanie ustawy o VAT w budownictwie mieszkaniowym. Ustawa jest realizacją spóźnionych o dwa lata obietnic rządu. Kilka tygodni temu Marszałek Sejmu zwrócił się do autorów projektów ustaw w tej sprawie o osiągnięcie kompromisu w drodze negocjacji z Ministerstwem Finansów. Ministerstwo Finansów przychyliło się do propozycji i uczestniczyło w tych rozmowach. Przyjęty przez Sejm i Senat projekt ustawy jest właśnie wynikiem takiego kompromisu. W tych warunkach wystąpienie Ministra Finansów jest kompletnie niezrozumiałe, tym bardziej, że kilka razy udowodniono, że wyliczenia urzędników Ministerstwa są nieprawdziwe i nie uwzględniają skutków w rachunku ciągnionym. Na dowód przesyłam Pani pismo Minister Muchy, z którego wynika, że jednoczesna likwidacja ulg w budownictwie i wprowadzenie obniżonego podatku VAT dają zyski budżetowi w skali kilku miliardów złotych rocznie. Już dzisiaj eksperci twierdzą, że polityka Ministra Finansów w sprawie podatku VAT przynosi budżetowi wielomiliardowe straty, bowiem szara strefa wzrosła już do 30 – 35%.
    Wszystkie te argumenty potwierdzają eksperci Kongresu Budownictwa, chociaż nikt nas się nie pytał z Kancelarii Prezydenta o opinię. Przypomnę jednak, że identyczne stanowisko w sprawie podatku VAT zajmuje Pani Irena Ożóg (była Wiceminister w Ministerstwie Finansów) oraz podobnie twierdził w swoich ekspertyzach profesorskich były Minister Budownictwa – Pan Bryx. Podobne stanowisko prezentują pozostali eksperci Kongresu Budownictwa oraz PAN w swoich memoriałach dotyczących budownictwa mieszkaniowego.
    Mam nieodparte wrażenie, że bazowanie na wyłącznej opinii Ministerstwa Finansów jest próbą wmanewrowania Pana Prezydenta w bardzo niepopularną decyzję, a do tego bez dostatecznego uzasadnienia merytorycznego.

Z wyrazami szacunku

Roman Nowicki
Przewodniczący
Kongresu Budownictwa







Prezydent
Rzeczypospolitej Polskiej
Aleksander KWAŚNIEWSKI

Szanowny Panie Prezydencie,

    Z ogromnym niepokojem obserwuję działania resortu finansów mające na celu zdyskredytowanie przyjętej przez Sejm RP w dniu 29 lipca 2005 r. ustawy o zwrocie osobom fizycznym niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym. Ustawa w ostatnim etapie procesu stanowienia prawa skierowana do Prezydenta RP staje się obiektem manipulacji ze strony przedstawicieli resortu finansów niemających nic wspólnego z dobrymi obyczajami. Jako jeden z inicjatorów i sprawozdawca tej ustawy zakończyłem swój udział w procesie jej uchwalania. Daleki jestem od podejmowania prób wywierania jakiegokolwiek wpływu na Pańską decyzję. Pragnę jednak poinformować Pana o okolicznościach, które być może nie są znane.
    W rządowym projekcie ustawy o podatku od towarów i usług popełniono błąd, którego nie skorygował parlament w procesie legislacyjnym. W nierównoprawny w stosunku do innych podatników sposób w tej ustawie potraktowane zostały osoby niebędące płatnikami VAT, podejmujące indywidualnie inwestycje związane z budową i remontem mieszkania. Problem dotyczy większości indywidualnych inwestorów na wsi budujących w systemie gospodarczym i znaczną część inwestorów indywidualnych w miastach. Ten fakt potwierdził ówczesny rząd, składając obietnicę wniesienia nowelizacji ustawy. Tak się jednak nie stało. W rezultacie do Sejmu RP wpłynęły dwa poselskie projekty ustaw dotyczące tego problemu, które w trakcie prac komisji zostały połączone w jeden projekt.
    Marszałek Sejmu RP kierując się, nieprawdziwymi jak się okazało, informacjami Ministerstwa Finansów dotyczącymi skutków uchwalenia ustawy dla budżetu Państwa wstrzymywał dalsze prace nad ustawą.
    Z mojej inicjatywy doszło do spotkania Marszałka Sejmu z przedstawicielami Ministerstwa Finansów i wnioskodawców, w trakcie, którego przyjęto ustalenia zaakceptowane przez wszystkich uczestników. Marszałek Sejmu dopuścił ustawę do dalszych prac a Sejm RP uchwalił ją ostatecznie w dniu 29 lipca br. przyjmując liczne poprawki zgłaszane także w Senacie RP. Poprawki te były warunkiem akceptacji ustawy przez rząd i dopuszczenia przez Marszałka do jej III czytania.
    Sejm wywiązał się ze wszystkich uzgodnień będących podstawą kompromisu zawartego w trakcie spotkania z Marszałkiem Sejmu. Oznacza to też, że wersja przyjęta przez Sejm znacznie odbiega od przedłożenia wnioskodawców i Sprawozdania Komisji.
    Ten kompromis, zaakceptowany przez wysokiego szczebla przedstawicieli resortu finansów tenże resort stara się teraz podważyć, posługując się ponownie nieprawdziwymi danymi dotyczącymi skutków budżetowych ustawy. Nie mogą one być prawdziwe, jeśli ten sam resort przyznaje, że kwota całego podatku VAT uzyskiwanego z tytułu sprzedaży materiałów budowlanych wynosi rocznie około 380 mln złotych. Zapisy ustawy były wielokrotnie konsultowane ze wszystkimi klubami parlamentarnymi, także (a może nawet szczególnie) z tymi, które reprezentują ugrupowania mające szanse tworzyć przyszły rząd.
    Nie mam żadnych wątpliwości, że ustawa ta, korzystna dla dużej i wcale nie najbardziej zamożnej grupy podatników, ma również głębokie uzasadnienie ekonomiczne i korzystna będzie także dla budżetu państwa. W produkcji materiałów budowlanych i wykonawstwie budowlanym istnieje ogromna, sięgająca 35% obrotów i wciąż rosnąca szara strefa. Ta ustawa może być skutecznym instrumentem ograniczenia tego zjawiska, podobnie jak stało się to w przypadku redukcji wysokości podatku CIT dla przedsiębiorstw. W tym wypadku optyka Ministerstwa Finansów jest optyką biura księgowego a nie instytucji kreującej politykę finansową i gospodarczą, do czego kierownictwo tego resortu zdaje się aspirować.
    Działania resortu finansów budzą mój głęboki niesmak. Podważają w niedopuszczalny sposób autorytet Marszałka Sejmu. Resort próbuje przy tym kreować się na jedynego obrońcę finansów publicznych przed nieodpowiedzialnymi zakusami parlamentarzystów prowadzących kampanię wyborczą. Realia są jednak zupełnie inne.
    Warto przy tej okazji odpowiedzieć na pytanie, czy należy w polityce dotrzymywać danego słowa, czy należy równo traktować podatników, czy należy przestrzegać elementarnych zasad przyzwoitości w relacjach pomiędzy organami władzy, czy też nie.
    Wyrażam nadzieję, że informacje zawarte w moim piśmie w choćby niewielkim zakresie pomogą Panu Prezydentowi podjąć decyzję w sprawie ustawy o zwrocie osobom fizycznym niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym.

Z wyrazami szacunku,
Podpis Zbigniewa Janowskiego
Poseł na Sejm RP

Warszawa, 19 sierpnia 2005 r.



Katowice, 22.08.2005’
Jerzy Polaczek                           
Poseł na Sejm RP
Przewodniczący Podkomisji stałej
ds. budownictwa oraz gospodarki
przestrzennej i mieszkaniowej.

Prezydent
Rzeczypospolitej Polskiej
Aleksander Kwaśniewski


    Jako Przewodniczący Sejmowej Podkomisji ds. budownictwa oraz gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej z niepokojem i oburzeniem oceniam działania Ministerstwa Finansów zmierzające do zdyskredytowania przyjętej w dniu 29 lipca 2005r. ustawy o zwrocie osobom fizycznym niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym. Ustawa ta jest kompromisem wypracowanym przez wnioskodawców i resort finansów, co nastąpiło na skutek wcześniejszego kierowania się przez Marszałka Sejmu nieprawdziwymi informacjami Ministerstwa Finansów i wstrzymania procesu legislacyjnego.
    Sejm wywiązał się z postanowień będących warunkiem kompromisu, a przedstawiciele resortu finansów zaakceptowali go. Tymczasem tenże resort próbuje podważać efekt kompromisu zwracając się w osobie Ministra Finansów do Pana Prezydenta z prośbą o nie podpisywanie ustawy. Przedstawia przy tym ponownie nieprawdziwe dane dotyczące skutków budżetowych ustawy.
    Jestem przeświadczony, że ustawa ta jest korzystna nie tylko dla podatnika, ale dla całego budżetu państwa. Pozwoli m.in. zminimalizować szarą strefę w zakresie produkcji materiałów budowlanych i wykonawstwa budowlanego.
    Poczynania resortu finansów w tej sprawie cechuje brak dalekowzrocznej polityki finansowej państwa, jak i podważanie autorytetu Sejmu oraz próba manipulowania osobą Prezydenta. Wyrażam przekonanie, że powyższe argumenty nie pozwolą Panu Prezydentowi zaprzepaścić wypracowanego kompromisu i ulec „pseudo-obrońcom” finansów publicznych.
    Apeluję do Pana Prezydenta o podpisanie tej ważnej dla rozwoju budownictwa mieszkaniowego w Polsce ustawy.

Jerzy Polaczek

Do wiadomości:
1. Marszałek Sejmu, Włodzimierz Cimoszewicz



Prezydent
Rzeczpospolitej Polskiej
Pan Aleksander KWAŚNIEWSKI


Szanowny Panie Prezydencie,

    Z prawdziwym zgorszeniem dowiedziałem się o zabiegach resortu finansów zmierzających do powstrzymania Pana Prezydenta przed złożeniem podpisu pod uchwaloną 29 lipca 2005 roku ustawą o zwrocie osobom fizycznym niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym.
Nie powtarzając argumentów merytorycznych przedłożonych w wystąpieniu Przewodniczącego Kongresu Budownictwa pana Romana Nowickiego z dnia 19 sierpnia br, a skierowanego na ręce Szefa Kancelarii Prezydenta RP pani Jolanty Szymanek – Deresz pragnę zwrócić uwagę na okoliczności polityczne:
  1. Rząd RP ustami swoich ministrów zapewnił Polaków, że nie zamierza wykorzystać wzrostu VAT w budownictwie dla zwiększenia dochodów budżetowych, oraz że
  2. wprowadzi rozwiązania prawne wyrównujące wzrost cen materiałów budowlanych użytych do budowy i remontu mieszkań a wynikający ze wzrostu podatku VAT.
Sposób złożenia tych deklaracji (z mównicy Sejmu, między innymi ustami Wicepremiera Rządu RP) nosi charakter zobowiązania złożonego społeczeństwu w imieniu Państwa Polskiego. Ostentacyjne wycofanie się z obietnic (najpierw przez uwzględnienie wzrostu dochodów z podatku VAT w budżecie, a następnie obrona tak skonstruowanego budżetu) osłabia i tak niski poziom zaufania Polaków do swojego Państwa, powoduje poszerzenie złego modelu myślenia o Państwie w podziale na „my” i „oni”.
Dotyka to nie tylko ugrupowania, które akurat sprawuje rządy, ale całego świata polityki i wszystkich instytucji Państwa. W jaki sposób tak postępując mamy krzewić wśród rodaków postawy propaństwowe, jak przełamać zniechęcenie i niechęć do aktywności publicznej, jak budować społeczeństwo obywatelskie?
    Proszę Pana Prezydenta o wzięcie pod uwagę powyższych argumentów przy podejmowaniu decyzji dotyczącej losów wspomnianej na wstępie ustawy.


Z wyrazami szacunku

Poseł na Sejm

Łukasz Abgarowicz

Warszawa, 22 sierpnia 2005 r.



Pismo do Prezydenta Kwaśniewskiego



Logo Kongresu Budownictwa









Warszawa, 8 lipca 2005 roku
Organizatorzy Kongresu Budownictwa

OŚWIADCZENIE

    W dniu 8 lipca po długich bojach i początkowym wecie Marszałka Sejmu Włodzimierza Cimoszewicza Sejm przyjął jednogłośnie ustawę o zwrocie podatku VAT za materiały budowlane na budownictwo mieszkaniowe realizowane w systemie gospodarczym. Jest to wielka osobista zasługa Pana Posła Sprawozdawcy Zbigniewa Janowskiego oraz Pani Poseł Barbary Marianowskiej.
    Ten sukces nie byłby jednak możliwy bez twardego, merytorycznego poparcia inicjatywy ustawodawczej przez pozarządowe organizacje budownictwa. Nie byłby również możliwy bez zorganizowania przez Fundację Bezdomnych i Kongres pod Sejmem w dniu 29 czerwca br. pierwszego od lat wiecu – happeningu w sprawach bezprzykładnego kryzysu mieszkaniowego w Polsce.
    Przetrzymywanie przez 11 miesięcy poselskich projektów ustaw w biurkach Sejmowej Komisji Finansów Publicznych i Marszałka Sejmu spowodowało konieczność procedowania poprawek do ustawy w warunkach szantażu, że ustawa w ogóle nie zostanie wniesiona pod obrady Sejmu, jeżeli posłowie nie uzgodnią stanowisk z Ministerstwem Finansów. Ten niedopuszczalny szantaż spowodował, że wiele zapisów w przyjętej ustawie jest w dalszym ciągu niekorzystnych dla budownictwa, ale dobrze, że ustawa została w końcu przyjęta, nawet w takiej formie.





Roman Nowicki
Kongres Budownictwa Polskiego















STAŁE PRZEDSTAWICIELSTWO KONGRESU BUDOWNICTWA POLSKIEGO
01-793 WARSZAWA, ul. Rydygiera 7, tel. (22) 839 44 18, tel./fax. (22) 839 30 62,
kom. 0 502 279 754
www.kongresbudownictwa.pl, e-mail: kongresbudownictwa@kongresbudownictwa.pl



Pismo Andrzeja Malinowskiego
Pismo Andrzeja Malinowskiego



Logo Kongresu Budownictwa








Warszawa, 14 czerwca 2005 roku

Organizatorzy Kongresu Budownictwa
Pan Włodzimierz Cimoszewicz
Marszałek Sejmu RP




 
   Ubolewam nad tym, że Pan Marszałek zapewne z powodu artykułu w „Trybunie” na temat VAT nie przyjął dwóch ekspertów Kongresu na umówione spotkanie. Dzisiaj wygląda na to, że mieliśmy rację protestując przeciwko nie wprowadzeniu pod obrady Sejmu na drugie czytanie poselskiego projektu ustawy w sprawie VAT za materiały budowlane dla budujących mieszkania w systemie gospodarczym.
    W załączeniu przesyłam Panu stanowisko Kongresu Budownictwa w sprawie sytuacji w budownictwie oraz wykaz polityków sprawujących władzę w czasie, kiedy zapadały najbardziej niekorzystne decyzje dla budownictwa.



Z wyrazami szacunku


Roman Nowicki
Przewodniczący
Kongresu Budownictwa













STAŁE PRZEDSTAWICIELSTWO KONGRESU BUDOWNICTWA POLSKIEGO
01-793 WARSZAWA, ul. Rydygiera 7, tel. (22) 839 44 18, tel./fax. (22) 839 30 62,
kom. 0 502 279 754
www.kongresbudownictwa.pl, e-mail: kongresbudownictwa@kongresbudownictwa.pl



Logo Kongresu Budownictwa



Warszawa, 15 czerwca 2005 roku


Pan Marek Belka
Prezes Rady Ministrów
Organizatorzy Kongresu Budownictwa
    W załączeniu pozwalam sobie przesłać stanowisko Kongresu w sprawach budownictwa. Działania ostatnich rządów, a szczególnie decyzje w sprawie najniższego po wojnie budżetu na sferę mieszkaniową w 2005r. i blokowania projektu ustawy o podatku VAT doprowadziły do pogłębiającego się kryzysu w budownictwie, a szczególnie w budownictwie mieszkaniowym. Do tego wszystkiego rząd nie przyjmuje do wiadomości żadnych eksperckich propozycji ani uwag nie odpowiadając najczęściej na wystąpienia organizacji pozarządowych. Budownictwo zamiast czynnika stabilizującego rozwój gospodarczy, tworzącego najtańsze nowe miejsca pracy, staje się bankrutem.
    Do dzisiaj pomimo obietnic Pana Premiera nie doszło do spotkania przedstawicieli Kongresu, na którym mieliśmy przedstawić ocenę aktualnej sytuacji i nasze wnioski. Środowiska budowlane oceniają, że Pański rząd w decydującej mierze przyczynił się do obecnej złej sytuacji w budownictwie i pogłębiającego się kryzysu w mieszkalnictwie.
    Przesyłając stanowisko liczymy, że jest jeszcze czas, żeby wymienić poglądy na te tematy, zapewnić odpowiednie środki na sferę mieszkaniową w budżecie na rok przyszły i przygotować konkretny, średniookresowy program rozwoju budownictwa mieszkaniowego na lata 2006 – 2010.


Z poważaniem


Roman Nowicki
Przewodniczący
Kongresu Budownictwa



STAŁE PRZEDSTAWICIELSTWO KONGRESU BUDOWNICTWA POLSKIEGO
01-793 WARSZAWA, ul. Rydygiera 7, tel. (22) 839 44 18, tel./fax. (22) 839 30 62,
kom. 0 502 279 754
www.kongresbudownictwa.pl, e-mail: kongresbudownictwa@kongresbudownictwa.pl



Logo Kongresu Budownictwa


Warszawa, 14 czerwca 2005 roku

    Polityka kilku ostatnich rządów doprowadziła do niespotykanego kryzysu w całym budownictwie. Partie
polityczne uwikłane w niekończące się kłótnie w większości w ogóle nie zajmują się sprawami Organizatorzy Kongresu Budownictwagospodarczymi i narastającym kryzysem mieszkaniowym. Na pytanie Kongresu skierowane do partii politycznych o programy mieszkaniowe odpowiedziała zaledwie jedna, przesyłając bardzo ograniczony program w tym zakresie.
    W ocenie kilkudziesięciu organizacji pozarządowych budownictwa takiej sytuacji jeszcze nie było, żeby zamiast wykorzystywać budownictwo do przyspieszonego rozwoju gospodarczego przyczyniać się do jego upadku. Ostatnie decyzje Marszałka Sejmu wstrzymujące procedowanie projektu ustawy w sprawie VAT na materiały budowlane dla indywidualnego budownictwa mieszkaniowego stanowią przykład nieodpowiedzialnych działań podejmowanych bez żadnego uzasadnienia merytorycznego.
    Stałe Przedstawicielstwo Kongresu Budownictwa przesyła w załączeniu stanowisko, które powinno zachęcić elity polityczne do głębokiej refleksji i radykalnej zmiany polityki mieszkaniowej.
    Przesyłamy jednocześnie dokument obrazujący, którzy konkretnie politycy są odpowiedzialni za decyzje, które przyczyniły się do głębokiego kryzysu w budownictwie, w tym w budownictwie mieszkaniowym.

Otrzymują:
    1. Kluby Parlamentarne
    2. Przewodniczący Partii Politycznych
Z poważaniem

Roman Nowicki
Przewodniczący
Kongresu Budownictwa




STAŁE PRZEDSTAWICIELSTWO KONGRESU BUDOWNICTWA POLSKIEGO
01-793 WARSZAWA, ul. Rydygiera 7, tel. (22) 839 44 18, tel./fax. (22) 839 30 62,
kom. 0 502 279 754
www.kongresbudownictwa.pl, e-mail: kongresbudownictwa@kongresbudownictwa.pl



2 czerwca 2005 roku

    Dzisiejszą decyzję Marszałka Włodzimierza Cimoszewicza o nie włączeniu pod obrady Sejmu projektu ustawy o odliczeniu podatku VAT za materiały budowlane w budownictwie mieszkaniowym realizowanym w systemie indywidualnym wielu członków Kongresu uznało za skandaliczną i nieracjonalną.
    W wyniku tej decyzji w budownictwie mieszkaniowym będą obowiązywały różne stawki podatku VAT: 7% na mieszkania realizowane w systemie zleceniowym i 22% na materiały budowlane w systemie indywidualnym. Dotyka to corocznie ok. 60 tysięcy indywidualnych inwestorów w większości budujących na wsi. Nasi rozmówcy zwracają przy tym uwagę, że nie jest to jedyny przypadek manipulowania wąskich grup polityków przy ustawach żywotnych dla polskiej gospodarki. Chociaż dotychczas opinia była informowana wyłącznie o niedozwolonych praktykach „lobbystów”. Przypominają chociażby kompromitująco nieprawdziwe wyliczenia Ministerstwa Finansów w uzasadniające podwyższenie akcyzy na alkohol czy wyliczenia dotyczące obciążeń budżetu z tytułu uruchomienia w Polsce kas budowlanych. Przykładowo aktualnie w Czechach do kas tego typu zapisało się 5 milionów ludzi, a wartość zawartych umów wynosi ok. 34 mld EUR. W Polsce na skutek obstrukcji Ministra Finansów kasy w ogóle nie ruszyły z miejsca, chociaż przyjął je Sejm, Senat i podpisał Prezydent. Była to również manipulacja kilku polityków, za którą płacimy do dzisiaj pogłębiającą się klęską mieszkaniową.
    Proszono mnie abym oddał klimat zgłaszanych wniosków i skalę oburzenia – stąd te ostre sformułowania. W załączeniu przesyłam oficjalne stanowisko w tej sprawie.



Logo Kongresu Budownictwa

Warszawa, 2 czerwca 2005 roku



    W związku z informacją Marszałka Sejmu złożoną w dniu 2 czerwca br., że nie wprowadzi pod obrady Sejmu na drugie czytanie projektu ustawy o zwrocie osobom fizycznym niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym (druk nr 3686) Kongres stwierdza, że jest to niedopuszczalna ingerencja w procesy Organizatorzy Kongresu Budownictwalegislacyjne podważająca zaufanie do rządu:

        1. zgodnie z publicznie składanymi obietnicami ustawa w tej sprawie miała być przyjęta w terminie do 1 maja 2004 roku. Stanowiłaby ona wówczas uzupełnienie do wcześniej przyjętej ustawy w sprawie okresów przejściowych w podatku VAT na budownictwo mieszkaniowe. W dniu 24 czerwca 2002 roku w imieniu rządu Wicepremier M. Pol mówił w Sejmie m.in.: „nie na okres przejściowy, nie do 2007 roku, ale na tak długo, a właściwie na zawsze ... te mieszkania i te budynki będą miały 7 procentowy VAT ... Ten program tworzymy. My też musimy go mieć na 1 stycznia 2004 roku”. Wypowiedź dotyczyła również odliczania nadwyżki podatku VAT za materiały budowlane na mieszkania realizowane w systemie gospodarczym. Obietnice nie zostały dotrzymane.
        1. Wyliczenia skutków finansowych dla budżetu w wyniku przyjęcia ustawy dostarczone Marszałkowi Sejmu przez Ministerstwo Finansów mają podobną wartość jak przy uzasadnieniu wprowadzenia wysokiej akcyzy na alkohole. Rząd musiał się wycofać z tych decyzji, bo podwyższenie akcyzy, wbrew prognozom Ministerstwa, spowodowało gwałtowny wzrost szarej strefy, przed przedsiębiorstwami stanęło widmo bankructw i zaczęło rosnąć bezrobocie w tym sektorze. Podobnie było z kasami budowlanymi. W Polsce, pomimo że ustawa została przyjęta w 1997 roku przez parlament i podpisana przez Prezydenta, na skutek opinii Ministerstwa Finansów nie wprowadzono jej w życie. Przez te lata, takie same praktycznie ustawy funkcjonują w innych krajach bardzo dobrze. W Czechach zapisało się do nich 5 mln osób i zgromadzono prawie 36 mld EUR na mieszkalnictwo, w Słowacji 1 mln osób i wartość umów wynosi 8,5 mld EUR, itp. W Polsce, przy największej w Europie biedzie mieszkaniowej, nie ma nic. Swoją dzisiejszą decyzją Marszałek Sejmu wpisuje się na niechlubną listę nieracjonalnych decyzji pogłębiających kryzys mieszkaniowy.

    Stałe Przedstawicielstwo Kongresu Budownictwa zdecydowanie protestuje przeciwko decyzji Pana Marszałka Sejmu o nie wprowadzeniu do porządku obrad Sejmu na drugie czytanie projektu ustawy o zwrocie osobom fizycznym niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym (druk nr 3686), która i tak jest spóźniona co najmniej o rok.


Przewodniczący

Roman Nowicki

STAŁE PRZEDSTAWICIELSTWO KONGRESU BUDOWNICTWA POLSKIEGO
01-793 WARSZAWA, ul. Rydygiera 7, tel. (22) 839 44 18, tel./fax. (22) 839 30 62,
kom. 0 502 279 754
www.kongresbudownictwa.pl, e-mail: kongresbudownictwa@kongresbudownictwa.pl



„HIPOTEKA LEGALNA”

Problem zatorów płatniczych jest prawdziwą plagą budownictwa. Comiesięczne badania GUS potwierdzają, że ta sprawa jest niezmiennie wymieniana jako główna bariera w działalności przedsiębiorstw i przyczyna wielu bankructw. Skandalicznie zła praca sądów i bezkarność spowodowała, że powstaje liczna grupa przedsiębiorstw z góry nastawionych na przestępczą działalność na rachunek firm uczciwych. Rząd wbrew swoim konstytucyjnym obowiązkom niewiele robi żeby zapewnić bezpieczeństwo obrotu towarowego. Ale Ministerstwo Finansów bez głębszej dyskusji mówi „nie” na inicjatywy poprawy sytuacji w tym zakresie.




Hipoteka legalna - alternatywna forma zabezpieczenia należności za roboty budowlane.

Art. 647 dodany do kodeksu cywilnego ustawą z dnia 14 lutego 2003 r. (Dz. U. Nr 49, poz. 408) oraz ustawa z dnia 9 lipca 2003 r. o gwarancji zapłaty za roboty budowlane wprowadziły regulacje ochrony należności wykonawców i podwykonawców w procesie budowlanym. Bazują one zasadniczo na mechanizmie odpowiedzialności solidarnej inwestora i wykonawcy wobec podwykonawców za należności z tytułu robót budowlanych oraz uprawnieniu wykonawców (podwykonawców) do żądania zabezpieczenia ich należności za pomocą gwarancji bankowych, ubezpieczeniowych, akredytyw bankowych oraz poręczeń banków. Zagadnienia te były przedmiotem licznych publikacji i polemik, w związku z tym ich szczegółowe omówienie zostanie pominięte. Ochrona ustanowiona przez te przepisy powstała na fali zjawiska zatorów płatniczych występującego przy płatnościach za roboty budowlane i pomimo faktu, iż wykładnia przepisów ją regulujących może budzić pewne problemy interpretacyjne, stanowi niewątpliwie krok w dobrym kierunku. Natomiast jej mankamentem jest brak kompletności uregulowania. Nie zabezpiecza bowiem wierzytelności wszystkich podmiotom zaangażowanym w proces inwestycyjny. Ochroną obejmuje jedynie wykonawców i podwykonawców robót budowlanych zapominając o projektancie, dostawcach materiałów budowlanych, usług i maszyn. Rozwiązanie takie nie wydaje się być niczym uzasadnione. Tym bardziej, że porównanie polskich i zagranicznych uregulowań w tym zakresie pokazuje, iż te ostatnie często przewidują o wiele szerszy dostęp do takiej ochrony. Dla przykładu warto prześledzić alternatywne rozwiązania regulujące tę materię występujące w innych prawodawstwach.
    Jednym z ciekawszych jest kanadyjskie instytucja tzw. hipoteki legalnej (hipoteque legale) przewidziana w Kodeksie cywilnym prowincji Quebec. Zabezpiecza ona należności wykonawców i podwykonawców robót budowlanych, chroniąc jednocześnie interesy innych podmiotów biorących udział w procesie inwestycyjnym np. projektanta czy dostawców materiałów i urządzeń. Jest ona swoistym mechanizmem gwarancji należności przysługujących podmiotom uczestniczącym w budowie lub remoncie z tytułu robót wykonanych na nieruchomości. Hipoteka legalna jest prawem rzeczowym obciążającym nieruchomość, na której realizowana jest inwestycja – zbliżona jest do hipoteki występującej w polskim systemie prawnym. Pozwala ona na sądowną sprzedaż  nieruchomości, którą obciąża w sytuacji, gdy należności związane z procesem inwestycyjnym nie są regulowane. Cena sprzedaży jest w całości lub w części uzależniona od wysokości należności na rzecz wykonawców, podwykonawców, dostawców materiałów i usług, itp. Hipoteka ta po jej wpisaniu w Biurze Rejestrowym (katastralnym) obciąża nieruchomość niezależnie od tego, kto jest jej właścicielem. W związku z tym jakiekolwiek zmiany w zakresie prawa własności nie przekreślają jej skuteczności.
    Należy podkreślić, iż hipoteka legalna przysługująca uprawnionym z tytułu realizacji inwestycji na etapie zaspakajania wierzycieli ma pierwszeństwo przed hipoteką zwykłą ustanowioną na tej nieruchomości na zabezpieczenie innych roszczeń. Jest więc ona ważnym elementem relacji między kredytobiorcą (inwestorem) a podmiotami finansującymi inwestycję, gdyż bezpośrednio wpływa na gwarancję spłaty kredytu.
    Z instytucji hipoteki legalnej mogą korzystać zarówno wykonawcy bezpośrednio kontraktujący z inwestorem, jak i podwykonawcy. Należy zaznaczyć, że Kodeks Budowlany Quebec’u przewiduje możliwość  wykreślenia hipoteki legalnej wykonawcy, który nie posiada ważnej licencji budowlanej wydanej przez Zarząd Budownictwa (przyp. autora: instytucja zajmującą się w Quebec’u nadzorem w zakresie budownictwa).
    Prawo do skorzystania z niej dają roboty budowlane i remontowe, ale pod warunkiem, iż zwiększają one wartość nieruchomości. Ta zwiększona wartość określana jest mianem wartości dodanej. Tak więc proste prace utrzymania  i konserwacji nieruchomości nie dają prawa do ustanowienia tego prawa. Wartością dodaną jest również wartość materiałów użytych w trakcie robót.
    Zaznaczyć należy, iż tylko roboty zlecone przez właściciela nieruchomości mogą być podstawą do ustanowienia hipoteki. Następstwem tej reguły jest zasada, iż tylko podmiot posiadający prawo własności do nieruchomości może inicjować możliwość obciążenia nieruchomości poprzez ustanowienie takiego zabezpieczenia. Tak więc roboty zlecone przez osobę nie będącą  właścicielem, np. lokatora nieruchomości nie dają prawa do ustanowienia hipoteki na rzecz wykonawców robót.
    Prawo hipoteki powstaje w różnych terminach w zależności od rodzaju więzi łączącej właściciela nieruchomości z wykonawcą lub dostawcą. W przypadku wykonawców związanych z inwestorem bezpośrednią umową, hipoteka powstaje z chwilą zawarcia takiej umowy. Powstanie hipoteki innych uczestników robót (np. podwykonawcy czy dostawcy materiałów, działających na zlecenie wykonawcy) wymaga procedury zgłoszenia. Polega ona na powiadomieniu właściciela o istnieniu umowy dostawy lub podwykonawstwa w zakresie realizowanej inwestycji. Zawiadomienie to musi być dokonane na piśmie oraz zawierać opis zasadniczych postanowień umowy, w szczególności cenę, a ponadto wyrażać intencję skorzystania z prawa do ustanowienia hipoteki legalnej. Zawiadomienie to pozwala właścicielowi  dokonywać zatrzymania należności wykonawcy (generalnego wykonawcy) w celu zapewnienia należnych płatności na rzecz podwykonawców i dostawców (w wysokości stanowiącej równowartość tych należności), aż do momentu uzyskania od nich oświadczenia poświadczającego otrzymanie należności od wykonawcy. Opisane zatrzymanie należności stanowi dla właściciela swego rodzaju mechanizm obronny, chroniący go z jednej strony przed ustanowieniem hipoteki legalnej, a z drugiej zabezpieczający go przed „podwójnym” płaceniem należności w przypadku jej ustanowienia.
    Dla skuteczności powstania hipoteki legalnej uprawnieni zobowiązani są przestrzegać terminu do jej zgłoszenie w Biurze Katastralnym, tj. terminu trzydziestu dni od dnia zakończenia robót. Taki sam trzydziestodniowy termin obowiązuje w przypadku zaprzestania robót w czasie realizacji inwestycji (spowodowanej np. nagłą niewypłacalnością właściciela i jego odstąpieniem od dalszej realizacji inwestycji). Nie skorzystanie przez uprawnionego z prawa do zaspokojenia się z opisanego zabezpieczenia przez okres 6 miesięcy od zakończenia robót zasadniczo powoduje wygaśnięcie hipoteki legalnej. Niezależnie od tego sąd może zarządzić zastąpienie hipoteki innym sposobem  zabezpieczenia, jeśli wymaga tego sytuacja przedstawiona przez  właściciela, np. jeśli możliwa jest sprzedaż nieruchomości, ale kupujący deklaruje jej nabycie bez obciążeń). W takim wypadku właściciel musi zaoferować uprawnionemu inne zabezpieczenie, z zastrzeżeniem, iż będzie ono równie pewne jak hipoteka legalna – w praktyce będą to najczęściej gwarancje bankowe lub ubezpieczeniowe.

mgr Tomasz Gałecki



List Jana Rokity



PRAWA OBYWATELI
  • Europejska karta społeczna: „w celu zapewnienia skutecznego prawa do mieszkania, strony zobowiązują się podejmować działania zmierzające do: 1. Popierania dostępu mieszkań o odpowiednim standardzie, 2. Zapobiegania i ograniczania bezdomności ..., 3. Utrzymania kosztów mieszkań dostępnymi dla tych, którzy nie mają wystarczających zasobów”.
  • Deklaracja Habitat II ONZ: „Będziemy działać w kierunku podaży dostępnych cenowo obiektów mieszkalnych przez umożliwienie sprawnego i odpowiedniego z punktu widzenia społecznego i środowiskowego, działania rynków, poprawienie dostępu do terenów i kredytów oraz pomaganie tym, którzy nie są w stanie korzystać z rynku mieszkaniowego.
  • Konstytucja Rzeczpospolitej Polskiej:

Art. 50.
Zapewnia się nienaruszalność mieszkania. Przeszukanie mieszkania, pomieszczenia lub pojazdu może nastąpić jedynie w przypadkach określonych w ustawie i w sposób w niej określony.

Art. 64.
1. Każdy ma prawo do własności, innych praw majątkowych oraz prawo dziedziczenia.
2. Własność, inne prawa majątkowe oraz prawo dziedziczenia podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej.
3. Własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności.

Art. 75.
1. Władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałają bezdomności, wspierają rozwój budownictwa socjalnego oraz popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania.

Art. 76.
Władze publiczne chronią konsumentów, użytkowników i najemców przed działaniami zagrażającymi ich zdrowiu, prywatności i bezpieczeństwu oraz przed nieuczciwymi praktykami rynkowymi. Zakres tej ochrony określa ustawa.



Dr Jacek Życiński

SYTUACJA MIESZKANIOWA W EUROPIE

Wśród państw Unii Europejskiej jesteśmy na szarym końcu i to nie tylko jeśli chodzi o liczbę mieszkań na 1000 mieszkańców, ale również ich powierzchnię i stan techniczny. Co więcej nic obecnie nie wskazuje na to, aby stan ten mógł się zmienić na lepsze. Piętnaście państw UE dysponuje dziś prawie 180 milionami mieszkań, z czego aż ok. 80% znajduje się w pięciu największych państwach: Niemczech, Francji, Wielkiej Brytanii, Włoszech i Hiszpanii. Najwięcej bo blisko 40 milionów mieszkań znajduje się w Niemczech, a najmniej bo tylko 170 tys. w Luksemburgu Obiektywnie najlepszą sytuację mieszkaniową mają państwa skandynawskie: Dania, Finlandia i Szwecja po ok. 450 mieszkań stale zamieszkałych na 1000 mieszkańców. Państwa te, ustępują co prawda pod względem liczby mieszkań Grecji, Hiszpanii i Portugalii, które zbliżają się do imponującego wskaźnika 500, ale w tych państwach znaczną liczbę stanowią uwzględniane w statystyce domy wakacyjne oraz pustostany, których szczególnie dużo znajduje się na wsiach. Przykładowo w Hiszpanii domy wakacyjne stanowią ok. 16%, a pustostany 14% ogółu zasobów.

Liczba mieszkań i mieszkań stale zamieszkałych w UE
Państwo
Ludność
[mln]
Mieszkania
[mln]
Mieszkania na
1000 mieszkańców
ogółem
stale
zamieszkałe
ogółem stale
zamieszkałe
Austria
8,1
3,7
3,2
457
395
Belgia 10,3
4,2
-
408
-
Dania 5,3
2,5
2,4
472
452
Finlandia 5,2
2,5
2,3
481
442
Francja 59,3
29,5
24,5
497
413
Grecja 11,0
5,5
3,7
500
336
Hiszpania 41,8
20,8
14,3
498
342
Holandia 16,0
6,8
6,6
425
412
Irlandia 3,8
1,3
-
342
-
Luksemburg 0,44
0,17
0,17
386
386
Niemcy 82,5
39,0
35,1
472
425
Portugalia 10,3
5,0
3,6
485
350
Szwecja 8,9
4,3
-
483
-
Włochy 57,8
26,5
21,3
458
369
Zjed. Królestwo
59,8 25,6 - 428
-
Polska


328 308

    Domy wakacyjne i duża ilość pustostanów sprawiają, że Grecja, Hiszpania i Portugalia pomimo dużej ilości mieszkań, tak naprawdę znajdują się w nienajlepszej sytuacji mieszkaniowej, oczywiście jak na zasobną w mieszkania Europę Zachodnią. Te trzy państwa oraz Irlandia mają najniższe wskaźniki mieszkań stale zamieszkałych, na poziomie 340–350, a właśnie ten wskaźnik odzwierciedla prawdziwą sytuację mieszkaniową w danym kraju. Nic więc dziwnego, że właśnie w tych państwach, w ostatnich latach budowało się najwięcej. Średnio 8-10 mieszkań na 1000 mieszkańców, a w Irlandii w 2002 roku nawet 15. W przeszłości zbliżony wynik osiągnęła w 1970 roku Szwecja, a lepszy tylko Grecja, gdzie pod koniec lat 70. budowano ok. 20 mieszkań na 1000 mieszkańców. Najmniej bo tylko 1,5 budowano w Szwecji, pod koniec lat 90., gdy przez krótki czas sądzono, że osiągnięto już zadawalającą sytuację mieszkaniową. W ostatnim okresie mimo ogólnie dobrej sytuacji mieszkaniowej, średnia europejska nowobudowanych mieszkań na 1000 mieszkańców wynosiła ok. 5, a więc wskaźnik od lat dla nas nieosiągalny mimo „statystycznego przyspieszenia” w 2003 roku.
    Obecna polityka zdecydowanej większości państw Zachodnich jest nastawiona na utrzymanie stanu posiadania. W budżetach mieszkaniowych podstawowe miejsce zajmują wydatki na dodatki mieszkaniowe, remonty i modernizacje. Zmienia się też ostatnio struktura własności mieszkań. Rośnie liczba obywateli Unii mieszkających we własnych mieszkaniach i to przede wszystkim w państwach Europy Północnej, gdzie jak dotąd tradycyjnie przewagę miało charakterystyczne dla okresu uprzemysłowienia budownictwo czynszowe. Najbardziej spektakularny jest tu przykład Wielkiej Brytanii, gdzie prywatne zasoby czynszowe stanowiące po II wojnie światowej ponad 50% ogółu zasobów mieszkaniowych zmniejszyły się obecnie do zaledwie 10%.
    Politykę mieszkaniową w Europie, w okresie wychodzenia z powojennego kryzysu mieszkaniowego można podzielić na trzy koncepcje interwencji państwa na rynku mieszkaniowym:
Globalnej, wynikającej z traktowania mieszkania jako dobra publicznego. Dostęp do mieszkań społecznych nie jest tu obwarowany żadnymi ograniczeniami (Dania, Holandia, Szwecja, Wielka Brytania).
Selektywnej, ograniczonej do wspierania ludności o niskich dochodach i to zarówno w dostępie do mieszkań czynszowych jak i własnościowych (Francja, Niemcy, Włochy).
Słabej, polegającej na zachęcaniu do nabywania mieszkań na własność i utrzymywaniu śladowej ilości społecznych mieszkań czynszowych (Grecja, Hiszpania, Portugalia).
Polityka taka wynikała zarówno z podziału na zamożną Europę Północną, o przemysłowych tradycjach i biedniejszą Południową, o korzeniach rolniczych, jak i wynikającego z tych tradycji stosunku do budownictwa czynszowego i prywatnej własności mieszkaniowej. Trzeba też pamiętać, że stosunkowo duży interwencjonizm państwowy po II wojnie światowej wynikał także z dość powszechnej w tym okresie popularności teorii Keynesa tzw. „regulowanego kapitalizmu”, sterowanego przez politykę ekonomiczną państwa. Widać to szczególnie w polityce mieszkaniowej Niemiec, Wielkiej Brytanii, Holandii czy państw skandynawskich. Wszystkie te państwa przeznaczały na pomoc mieszkaniową bardzo poważne środki, rozwijając przede wszystkim społeczne budownictwo czynszowe, programy budowy mieszkań ujmowano przeważnie w średnioterminowe lub rzadziej długoterminowe plany rozwoju mieszkalnictwa, których podstawowe założenia ujęte były w ustawach określających m. in. źródła i formy i adresatów pomocy publicznej.
Najbardziej zdeterminowani byli znajdujący się w dramatycznej sytuacji mieszkaniowej Niemcy. Muszący możliwie szybko zapewnić mieszkania milionom uchodźców z terenów zajętych przez armię radziecką rząd Adenauera, przedstawił niezwykle ambitny program mieszkaniowy – budowy między 400 000 a 500 000 mieszkań rocznie. Ze zbudowanych w latach 1950–55 2,5 miliona mieszkań ponad 2/3 miliona zbudowano wykorzystując środki publiczne. W tym samym okresie jeszcze większy procent mieszkań za publiczne pieniądze powstawał w Wielkiej Brytanii, z tym że Anglicy wyraźnie ustępowali Niemcom w ilości nowobudowanych mieszkań. Większą dynamikę, choć dopiero w latach 60. osiągnęła Szwecja (14 mieszkań na 1000 mieszkańców), gdzie szybki wzrost gospodarczy spowodował gwałtowny głód mieszkań w uprzemysłowionych regionach. W Szwecji gdzie mieszkanie uważa się za dobro publiczne, interwencjonizm państwowy ma niezwykle szeroki charakter. W 1965 roku w niespełna 8 milionowej Szwecji ogłoszono 10-letni program budowy 1miliona mieszkań. Korzystanie z subwencjonowanych przez państwo kredytów było uzależnione od stosowania uprzemysłowionych metod budowania i podporządkowania się normom. Znormalizowane było prawie wszystko: maksymalna i minimalna powierzchnia mieszkań i szerokość izb, sposób umeblowania, podstawowe wyposażenie techniczne i sanitarne, a nawet pewne aspekty wykończenia zewnętrznego. Było to tak widoczne, że mówiło się nawet o „kredytowej architekturze”. Planową gospodarkę, w której pod koniec lat 50. coraz większą rolę zaczęło odgrywać mieszkalnictwo prowadziła od 1947 roku Francja. W polityce tej również w pierwszym okresie podstawowa rola przypadła społecznemu budownictwu czynszowemu.
Bijący w latach 50. rekordy w ilości nowobudowanych mieszkań Niemcy starali się od początku umiejętnie łączyć środki publiczne z kapitałem prywatnym. Warunkiem korzystania przez przedsiębiorców prywatnych z kapitałów publicznych było stosowanie czynszów regulowanych i kryteriów społecznych przy doborze lokatorów oraz przestrzeganie norm technicznych i architektonicznych przy budowie mieszkań. W połowie lat 50. państwo zaczęło się wycofywać z tak intensywnego wspierania społecznego budownictwa czynszowego na rzecz budownictwa własnościowego przede wszystkim jednorodzinnego. Ten rodzaj budownictwa swój sukces zawdzięcza kasom mieszkaniowym, do oszczędzania, w których państwo zachęcało premiami powiększającymi zebrany kapitał o 25%. Podobnie jak Niemcy i inne kraje zaczęły wycofywać się z intensywnego wspierania społecznego budownictwa czynszowego. Wraz ze stopniowym bogaceniem się społeczeństw coraz większy był dopływ kapitałów prywatnych, coraz więcej budowało się mieszkań własnościowych. Tu niezwykle istotną rolę odegrały wspomniane oszczędnościowe kasy mieszkaniowe dzięki, którym europejski proletariat mógł sięgnąć po raz pierwszy tak masowo po własne mieszkania. Innym powodem gwałtownego przyrostu właścicieli mieszkań była sprzedaż społecznych mieszkań czynszowych ich lokatorom. Celowali w tym Brytyjczycy, gdzie w wyniku rozpoczętej na początku lat 80. przez Margaret Thatcher programu right to buy sprzedano ponad 2 miliony mieszkań.
    W państwach Południowej Europy takich jak Grecja, Hiszpania czy Portugalia społeczne budownictwo czynszowe albo nie występuje w ogóle albo kształtuje się na poziomie 1-3% ogółu mieszkań, natomiast społeczna polityka mieszkaniowa odnosi się do budownictwa własnościowego. Przykładowo w Hiszpanii mieszkania własnościowe objęte pomocą państwa to VPO czyli Viviendas de Protección Oficial. Mieszkania te skierowane są do osób, których dochody nie przekraczają określonego pułapu. Państwo steruje polityką mieszkaniową w ten sposób, że zwiększa zakres pomocy mieszkaniowej, w okresie słabej koniunktury, gdy na rynku mieszkaniowym panuje zastój. Na początku lat 80., kiedy to tempo wzrostu gospodarczego wynosiło tylko 1,5% mieszkania wspomagane środkami publicznymi stanowiły aż 60% ogółu nowobudowanych mieszkań, by wraz z poprawą koniunktury pod koniec lat 80. spaść do 20%. Ostatnio gdy Hiszpania biła rekordy w ilości nowobudowanych mieszkań liczba mieszkań VPO spadła nawet do 12%. W planie dotyczącym rozwoju budownictwa mieszkaniowego na lata 2002-2005 przewidziano jednak ponowne zwiększenie pomocy dla budownictwa dla niezamożnych.



Prof. dr hab. Zdzisław Sadowski

W SPRAWIE BUDOWNICTWA MIESZKANIOWEGO

    Z przykrością trzeba odnotować, że od lat powtarzany postulat, aby w końcu zacząć zdecydowanie wyprowadzać z zapaści gospodarkę mieszkaniową, wciąż nie traci swojej aktualności. Rozmiary budownictwa mieszkaniowego utrzymują się na bardzo niskim poziomie, a w pierwszych miesiącach bieżącego roku nawet nieco się zmniejszyły mimo ogólnego przyśpieszenia wzrostu gospodarczego. Jednocześnie dalej postępuje naprzód już bardzo daleko posunięta dekapitalizacja zasobów mieszkaniowych.

    Za podstawowy kierunek niezbędnego działania trzeba uznać rozwinięcie budownictwa mieszkaniowego. Ma ono wysoką efektywność ekonomiczną. Po pierwsze, w gospodarce dotkniętej masowym bezrobociem może odegrać rolę czynnika tworzącego zatrudnienie, gdyż stwarza stosunkowo znaczne zapotrzebowanie na pracę. Po drugie, przyczynia się do utrzymania wysokiego tempa wzrostu gospodarczego, gdyż powoduje wzrost popytu na dobra i usługi towarzyszące, ożywiając produkcję materiałów budowlanych i zbrojeniowych, sprzętu budowlanego, materiałów wykończeniowych, a w końcu wyposażenia mieszkań i przemysłu meblarskiego. Jeśli zaś jest zorganizowane w taki sposób, że przyczynia się do poprawy zaspokojenia powszechnych potrzeb mieszkaniowych, to uzyskuje jednocześnie wysoką efektywność społeczną.

    Stymulująca rola budownictwa mieszkaniowego może się tym bardziej zwiększyć, im bardziej uda się skierować rosnący popyt w stronę wykorzystania potencjału produkcyjnego przedsiębiorstw krajowych, a nie w stronę importu. Miałoby to doniosłe znaczenie dla całego dalszego rozwoju kraju, gdyż orientowałoby ten rozwój na redukowanie ujemnego salda wymiany zagranicznej oraz niedopuszczanie do ponownego wzrostu deficytu płatniczego w obrotach bieżących.

    Głównym warunkiem racjonalnego ożywienia budownictwa mieszkaniowego na szeroką skalę jest to, aby budowane mieszkania były możliwie szeroko dostępne. Przy obecnym wielkim zróżnicowaniu dochodowym i majątkowym polskiego społeczeństwa trzeba znaleźć sposób zaspokajania potrzeb mieszkaniowych grup o różnych możliwościach, w tym również tych objętych strefą ubóstwa. Dla tych ostatnich konieczne jest uruchomienie na szeroką skalę budownictwa socjalnego, przy nieuniknionym nastawieniu na redukowanie kosztów budownictwa. Dla osób o średnich dochodach trzeba przewidzieć program wspomagania TBS-ów. Trudno obiecywać sobie wiele po koncepcji stworzenia ułatwionego dostępu do kredytów mieszkaniowych, ponieważ ze względu na wysokie koszty budownictwa tylko grupy o najwyższych dochodach będą miały możliwość korzystania z tych kredytów.
    Koniecznym zabiegiem jest urealnienie czynszów w taki sposób, aby doprowadzić do ukształtowania się właściwych relacji między rodzajem zajmowanego mieszkania, a czynszem i dochodem rodziny. Do przeszłości powinna odejść praktyka utrzymywania mieszkań o niskim czynszu, których zasób jest znaczny, a z których korzystają w bliżej nieokreślonej mierze osoby i rodziny zdolne do ponoszenia wyższych opłat, odpowiadających realnym kosztom eksploatacji.

    Kluczowe i szeroko otwarte jest pytanie, jak nadać rozmach budownictwu mieszkaniowemu bez angażowania środków budżetu państwa i budżetów samorządowych, Nie ma na to łatwej odpowiedzi. Musi składać się na nią szereg działań o różnym charakterze. Wydaje się jednak, że skoro gospodarka już ruszyła i zaczynają pojawiać się środki z przyrostu PKB, to dojrzewa pora na rozpoczęcie prawdziwej ofensywy mieszkaniowej.

3 sierpnia 2004 r.



Jerzy Krzekotowski

KONSTYTUCJA RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ A UPRAWNIENIA MIESZKANIOWE OBYWATELI

    Przepisy Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej w zakresie szeroko rozumianego prawa do mieszkania zawierają przede wszystkim tzw. normy programowe. Z art. 75 ust. 1 Konstytucji wynika, że władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałają bezdomności, wspierają rozwój budownictwa socjalnego oraz popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania. Powołana norma konstytucyjna jest adresowana do organów władzy publicznej i co do zasady wskazane w niej cele działania tych organów są normami programowymi, co przesądza o tym, iż norma ta nie może stanowić bezpośredniej podstawy roszczeń obywateli. Potwierdza to treść art. 81 Konstytucji stanowiącego, że praw określonych w art. 75 ust. 1 Konstytucji można dochodzić jedynie w granicach określonych w ustawie. Oznacza to, że obywatel, powołując się na wskazane normy konstytucyjne, nie może domagać się dostarczenia mu mieszkania czy też zapewnienia schronienia. Zakres praw przysługujących obywatelom w tych dziedzinach Konstytucja pozostawia do uregulowania w ustawach, dając ustawodawcy dość dużą swobodę w regulowaniu tej materii.
    Niemniej jednak zamieszczenie art. 75 ust. 1 Konstytucji w rozdziale „Wolności, prawa i obowiązki człowieka i obywatela” czyni uprawnionym wniosek, iż nie chodzi wyłącznie o dyrektywę konstytucyjną skierowaną do organów władzy publicznej, lecz również o niepodlegający obniżeniu w drodze stanowienia ustawy zwykłej minimalny poziom ochrony praw obywatelskich w zakresie prawa do mieszkania oraz ochrony przed bezdomnością. Stąd też w skrajnym przypadku naruszenie tego minimum na poziomie ustawodawstwa zwykłego może zostać uznane za naruszenie Konstytucji. Za takim też rozumieniem art. 75 ust. 1 Konstytucji opowiedział się Trybunał Konstytucyjny w postanowieniu z dnia 12 stycznia 2000 r. (sygn. akt Ts 62/99) stwierdzając, iż „...nie wynika jednak w sposób oczywisty, że art. 75 ust. 1 Konstytucji nie może być podstawą kontroli konstytucyjności norm prawnych. Brak podejmowania jakichkolwiek działań prawodawczych lub też podejmowanie działań, które utrudniałyby obywatelom zaspokajanie ich potrzeb mieszkaniowych, stanowiłoby bowiem podlegające kontroli Trybunału Konstytucyjnego naruszenie art. 75 ust. 1.” Taką wykładnię norm programowych akceptuje także piśmiennictwo (por. J. Trzciński „Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej”, t. 1, Wyd. Sejmowe 1999 r. w komentarzu do art. 79 ust 1 Konstytucji RP, według którego można wyróżnić trzy sytuacje, w których nastąpi naruszenie norm programowych: 1) ustawodawca niewłaściwie zinterpretował przepis konstytucji wyznaczający określony cel czy zadanie władzy publicznej, a w szczególności uchwalając ustawę zastosował środki, które nie mogły doprowadzić do realizacji tego celu, i w ten sposób właśnie naruszy konstytucyjne wolności i prawa; 2) ustawodawca uchwalając ustawę ogranicza obywatela w taki sposób, że narusza istotę wolności lub prawa, zakaz takich ograniczeń jest zawarty w art. 31 ust. 3 konstytucji, 3) może zaistnieć sytuacja, że ustawodawca reguluje jakieś prawo lub wolność, lecz na poziomie poniżej minimum tego prawa (minimum wyznaczonego przez istotę prawa)”).
    Powyższe uwagi prowadzą do wniosku, iż w konkretnym przypadku (chociaż w bardzo wąskim wymiarze) jest możliwa ocena normy ustawowej pod względem zgodności z konstytucyjnymi gwarancjami w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych obywateli, przeciwdziałania bezdomności oraz wspierania rozwoju budownictwa mieszkaniowego. Podstawę do dokonania takiej oceny mogą stanowić także inne jeszcze przepisy Konstytucji, chociażby jej art. 71 ust. 1 gwarantujący uwzględnianie przez państwo w swojej polityce społecznej i gospodarczej dobra rodziny, a także dający podstawę do udzielenia szczególnej pomocy rodzinom znajdującym się w trudnej sytuacji materialnej i społecznej, a zwłaszcza rodzinom wielodzietnym i niepełnym. Punktem odniesienia może być także art. 30 Konstytucji stanowiący, że przyrodzona i niezbywalna godność człowieka stanowi źródło wolności i praw człowieka i obywatela. Godność ta jest nienaruszalna, a jej poszanowanie i ochrona jest obowiązkiem władz publicznych. Niewątpliwie zachodzi bowiem silny związek pomiędzy wynikającym z art. 30 Konstytucji obowiązkiem władz publicznych ochrony i poszanowania godności człowieka, a określonym w art. 75 ust. 1 Konstytucji obowiązkiem tychże władz polegającym na przeciwdziałaniu bezdomności. W szczególności realizacja tego obowiązku w omawianym zakresie powinna przejawiać się w tworzeniu instytucji prawnych zapobiegających szerzeniu się zjawiska bezdomności. W tym kontekście warto zwrócić uwagę na wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 4 kwietnia 2001 r. (sygn. akt K. 11/00, OTK z 2001 r. nr 3, poz. 54), którym Trybunał dokonał oceny z punktu widzenia zgodności z konstytucyjną zasadą nienaruszalności godności człowieka regulacji prawnej pozwalającej na wykonywanie wyroków eksmisyjnych „na bruk” bez uprzedniego dostarczenia lokalu socjalnego osobom eksmitowanym. W wyroku tym Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że „...zakaz naruszania godności człowieka ma charakter bezwzględny i dotyczy wszystkich. Natomiast obowiązek poszanowania i ochrony godności nałożony został na władze publiczne. W konsekwencji wszelkie działania władz publicznych powinny z jednej strony uwzględnia istnienie pewnej sfery autonomii, w ramach której człowiek może w pełni realizować się społecznie, a z drugiej działania te nie mogą prowadzić do tworzenia sytuacji prawnych lub faktycznych odbierających jednostce poczucie godności. Przesłanką tak rozumianej godności człowieka jest między innymi istnienie pewnego minimum materialnego, zapewniającego jednostce możliwości funkcjonowania w społeczeństwie oraz stworzenie każdemu człowiekowi szans na pełny rozwój osobowości w otaczającym go środowisku kulturowym i cywilizacyjnym.” Doprowadziło to Trybunał Konstytucyjny do końcowego wniosku, iż przepisy prawa zezwalające na wykonanie wyroku eksmisyjnego „na bruk” w stosunku do osób, które nie są w stanie we własnym zakresie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych, są niezgodne z konstytucyjną zasadą nienaruszalności godności człowieka.
    Odnosząc powyższe rozważania dotyczące minimum gwarantowanych przez Konstytucję praw w zakresie prawa do mieszkania do regulacji na poziomie ustawy, wskazać przede wszystkim trzeba na ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 71, poz. 733, z późn. zm.). W kontekście omawianego art. 75 ust 1 Konstytucji, w związku z wymienioną ustawą, dwie kwestie zasługują na szczególną uwagę - regulacja sytuacji prawnej osób eksmitowanych w zakresie prawa do lokalu socjalnego oraz możliwość zewnętrznej kontroli działań gmin w zakresie wyłaniania kandydatów do zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego.
    W pierwszej kwestii ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w art. 14 ust. 4 dość szeroko określiła krąg osób nabywających prawo do lokalu socjalnego, w razie orzeczenia przez sąd eksmisji z dotychczas zajmowanego lokalu mieszkalnego. Prawo takie przysługuje bowiem kobietom w ciąży, małoletnim, niepełnosprawnym, obłożnie chorym, emerytom i rencistom spełniającym kryteria do otrzymania pomocy społecznej, bezrobotnym, a także innym osobom spełniającym przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały - chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany. O uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy, sąd orzeka w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu mieszkalnego (art. 14 ust 1 ustawy). Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego (art. 14 ust 6 ustawy).
    Nie budzi żadnych wątpliwości to, że o prawie do lokalu socjalnego bądź o braku takiego prawa sąd może orzec wyłącznie w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu. W praktyce występują zaś sytuacje, w których dana osoba w momencie orzekania eksmisji przez sąd nie spełnia ustawowych przesłanek uprawniających do otrzymania lokalu socjalnego, przesłanki te natomiast aktualizują się w chwili wykonywania wyroku sądowego przez komornika (np. pomiędzy wydaniem i wykonaniem wyroku osoba zobowiązana do opróżnienia lokalu utraciła pracę). W takiej jednak sytuacji wyrok zostanie wykonany „na bruk”, nie jest bowiem możliwe w trybie procesowym poza sądowym postępowaniem eksmisyjnym ustalenie prawa takiej osoby do lokalu socjalnego. Tym samym osoby, które spełniają ustawowe kryteria uprawniające je do lokalu socjalnego, mogą zasilić szeregi bezdomnych, ustawa każe bowiem ustalać prawo do lokalu socjalnego na dzień orzekania o eksmisji. Można w związku z tym mieć wątpliwość, czy konstrukcja prawna wiążąca prawo do lokalu socjalnego m.in. z datą orzekania przez sąd eksmisji służy realizacji celu określonego w art. 75 ust. 1 Konstytucji polegającego na przeciwdziałaniu bezdomności, skoro pozostawia ona poza systemem ochronnym osoby, które w dacie wykonania wyroku eksmisyjnego powinny być objęte szczególną ochroną w zakresie prawa do mieszkania.
    W drugiej kwestii, niezwykle istotny problem wymagający rozwiązania, jaki pojawił się na tle realizacji ustawy, to proceduralna możliwość weryfikacji dokonywanego przez organ gminy w indywidualnej sprawie wyboru osoby do zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego z mieszkaniowego zasobu gminy. Skoro bowiem - jak już zostało wspomniane powyżej - w art. 75 ust. 1 Konstytucja gwarantuje obywatelom minimalny poziom praw w zakresie prawa do mieszkania, to tym bardziej na poziomie ustaw zapewnione powinny zostać zainteresowanym obywatelom procesowe formy kontroli działań administracji publicznej polegających na rozdziale dóbr rzadkich, do których zalicza się mieszkanie wynajmowane za zapłatą czynszu niekomercyjnego.
    Poza przypadkami wymienionymi w ustawie (m.in. w art. 14 ust. 1 zd. 2, art. 32) zainteresowanym osobom nie służy roszczenie o zawarcie z nimi przez gminę umowy najmu lokalu mieszkalne Osoby takie mogą wyłącznie ubiegać się o zawarcie takiej umowy na zasadach określonych w uchwałach poszczególnych rad gmin regulujących zasady wynajmowania lokali mieszkalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.
    Określone przez gminę zasady wynajmowania lokali mieszkalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy powinny określać kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego (art. 21 ust. 3 pkt 3 ustawy) oraz tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany czas nieoznaczony i o najem lokali socjalnych oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej (art. 21 ust. 3 pkt 5 ustawy). Treść powołanych upoważnień ustawowych do stanowienia przepisów prawa miejscowego nie pozostawia wątpliwości, iż na podstawie owych przepisów organy gminy są umocowane do dokonywania wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego. Jednakże sam akt wyboru (odmowy takiego wyboru) nie podlega żadnej kontroli zewnętrznej. W szczególności osobie ubiegającej o lokal, która została pominięta przy dokonywaniu wyboru osób do zawarcia umowy najmu, nie służą żadne środki zaskarżenia owej odmowy. Uzasadnia to wniosek, iż działalność gmin w tym zakresie nie podlega kontroli zewnętrznej, za taką kontrolę nie można bowiem uznać kontroli społecznej sprawowanej przez komisję mieszkaniową, która to komisja jest przecież wewnętrzną jednostką organizacyjną danej gminy.
    Brak w ustawie środków zaskarżenia, które przysługiwałyby osobie niezakwalifikowanej do zawarcia umowy najmu jest w praktyce równoznaczne z zamknięciem w tej sprawie skutecznej drogi postępowania zarówno przed sądem powszechnym jak też drogi postępowania przed Naczelnym Sądem Administracyjnym. W istocie taka osoba nie ma możliwości sprawdzenia, czy jej sprawa została rozstrzygnięta zgodnie z obowiązującym porządkiem prawnym.
    W praktyce nie istnieją zatem żadne zewnętrzne mechanizmy kontroli działalności administracji publicznej w zakresie rozdziału dóbr rzadkich (a takim dobrem jest mieszkanie wynajmowane za zapłatą czynszu niekomercyjnego). Może zatem się okazać (a praktyka dostarcza na to liczne dowody), że dobra te nie są wcale dostarczane osobom najbardziej tego potrzebującym.
    Omawiane powyżej zagadnienie w sposób ścisły jest powiązane z konstytucyjnymi gwarancjami prawa obywateli do sądu (art. 45 ust. 1 i 77 ust. 2 Konstytucji). Sprawa wyboru osoby do zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego nosi bowiem wszelkie cechy „sprawy” w rozumieniu art. 45 ust. 1 Konstytucji. Dlatego też powstały pomiędzy obywatelem a organem administracji publicznej spór na tle prawidłowości tego wyboru jako czynności mającej na celu wyłonienie kandydata do zawarcia umowy najmu (a więc czynności poprzedzającej czynność cywilnoprawną) powinien podlegać kontroli sądowej. Stanowisko to jest tym bardziej uzasadnione, ze istota tego sporu dotyczy sfery praw konstytucyjnych (art. 75 ust. 1 Konstytucji). Z art. 77 ust. 2 Konstytucji wynika zaś kategoryczny zakaz zamykania ustawą drogi sądowej dochodzenia naruszonych konstytucyjnych wolności lub praw. Tym bardziej więc nie powinno dojść do zamknięcia tej drogi w procesie stosowania prawa.
    W takim samym zakresie nie da się pogodzić także z konstytucyjnym minimum uprawnień w zakresie prawa do mieszkania wynikającym z art. 75 ust. 1 Konstytucji, a także z zasadą ochrony praw lokatorów (art. 75 ust. 2 Konstytucji) oraz innymi zasadami konstytucyjnymi, wprowadzone przez art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego w brzmieniu nadanym ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego ograniczenie kręgu osób bliskich najemcy uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego po śmierci najemcy. Stosownie do wskazanego art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego, w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Wymienione osoby wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. Natomiast w razie braku osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu, najem wygasa. Ponadto powyższe zasady sukcesji prawa najmu nie mają zastosowania w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego.
    Celem instytucji wstąpienia przez osoby bliskie z mocy prawa po śmierci najemcy w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jest niepogarszanie sytuacji mieszkaniowej rodziny. Cel ten umożliwia osobom, które były bliskie najemcy i które zamieszkiwały z nim stale i do chwili jego śmierci, dalsze korzystanie z mieszkania, którego zmarły był najemcą. Na tym też tle należy oceniać niewątpliwie drastyczne ograniczenie przez art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego, kręgu osób bliskich uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu po śmierci najemcy.
    Rozwiązanie wprowadzone w art. 691 Kodeksu cywilnego polegające m.in. na wyłączeniu co do zasady (z wyjątkiem przypadków gdy najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych wstępnych, zstępnych (z wyjątkiem dzieci najemcy i jego współmałżonka) oraz rodzeństwa najemcy z uprawnienia do wstąpienia w stosunek najmu po śmierci najemcy lokalu mieszkalnego, zrywa z wieloletnią już tradycją polskiego prawa mieszkaniowego. Przypomnieć bowiem trzeba, że już art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 1924 r. o ochronie lokatorów (Dz. U. Nr 39, poz. 406, z późn. zm.) przewidywał, iż w razie śmierci lokatora jego wstępni, zstępni, współmałżonek i rodzeństwo którzy do chwili jego śmierci stale z nim mieszkali, wstępowali w umowę najmu, o ile nie zrzekli się tego prawa wobec wynajmującego. Następnie pod rządami ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe (Dz. U z 1987 r. Nr 30, poz. 165, z późn. zm.) do kręgu osób bliskich zaliczało się m.in. wstępnych, zstępnych oraz rodzeństwo (art. 9 ust. 1 Prawa lokalowego)L Również art. 8 ust 1 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787, z późn. zm.) do kręgu osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego zaliczał zstępnych, wstępnych oraz pełnoletnie rodzeństwo.
    Podstawą instytucji wstąpienia w stosunek najmu lokali mieszkalnego po śmierci najemcy było i jest założenie, iż instytucja ta ma chronić prawa rodziny pozostałej w lokalu. Nie ulega przy tym wątpliwości, iż członkami tej rodziny są także wstępni, zstępni oraz rodzeństwo zmarłego najemcy. A zatem także do tego kręgu osób adresowana jest norma zawarta w art. 1 Konstytucji stanowiąca, że rodzina znajduje się pod opieką i ochroną Rzeczypospolitej Polskiej. Konkretyzację tej normy zawiera art. 71 ust. 1 Konstytucji, według którego państwo w swojej polityce społecznej i gospodarcze uwzględnia dobro rodziny. Rodziny znajdujące się w trudnej sytuacji materialnej i społecznej, zwłaszcza wielodzietne i nie pełne, mają prawo do szczególnej pomocy ze strony władz publicznych. Nie do pogodzenia z tymi zasadami konstytucyjnymi jest sytuacja, której bezpośrednią przyczyną jest wspomniany art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego. przejawiająca się w tym, iż po śmierci najemcy osoby z najbliższej rodziny pozostają bez prawa do mieszkania, a w konsekwencji są one następnie eksmitowane z lokalu, który często przez wiele lat stanowił i stanowi ich centrum życiowe. Zupełnie niezrozumiałym jest zaś to, że dzieje się tak również w odniesieniu do lokali wchodzących do mieszkaniowego zasobu gminy, a więc do lokali, które z założenia służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych członków danej wspólnoty samorządowej.
    Wskazać też trzeba, że prawo najmu lokalu mieszkalnego jest prawem majątkowym, które to prawo co do zasady w razie braku przepisów szczególnych (a takimi w omawianym zakresie są art. 691 § 1 i 3 Kodeksu cywilnego) podlegałoby regułom spadkobrania. Spadkobranie to zostało wyłączone właśnie z uwagi na konieczność realizacji celu, jakim jest ochrona osób najbliższych zmarłego w zakresie ich prawa do mieszkania. W związku z wyłączeniem dziedziczenia tego prawa niezwykle ostrożnie należy podchodzić do dalszych ograniczeń dotyczących sukcesji szczególnej, jaką jest wstąpienie w stosunek najmu, zwłaszcza z uwagi na ochronę praw majątkowych gwarantowaną w art. 64 ust. 1 i 2 Konstytucji.
    Gwarancje zawarte w art. 64 ust. 1 i 2 Konstytucji dotyczą także ochrony prawa własności, w tym prawa właściciela do dysponowania przedmiotem przysługującego mu prawa własności. Z pozoru może się więc wydawać, iż tak drastyczne ograniczenie kręgu osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu po śmierci najemcy służy ochronie prawa własności, ustawodawca zaś w art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego dokonał swoistego rozstrzygnięcia istniejącego konfliktu pomiędzy różnymi niedającymi się pogodzić wartościami konstytucyjnymi. Jednak środkiem służącym do rozstrzygania tego typu konfliktu nie powinno być tak głębokie ograniczenie praw osób bliskich najemcy. Służą temu celowi takie instytucje prawne przewidziane w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, jak wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego czy w skrajnych sytuacjach powództwo o rozwiązanie umowy najmu i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu.
    Analizując treść obowiązków nałożonych przez art. 75 ust. 1 Konstytucji na władze publiczne, zwrócić również trzeba uwagę, iż jednym z tych obowiązków jest obowiązek wspierania przez władze publiczne rozwoju budownictwa socjalnego. Realizacja tego konstytucyjnego obowiązku jest tym bardziej istotna, że ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego szeroko określiła krąg osób uprawnionych do lokalu socjalnego w wyniku nakazania przez sąd w wyroku opróżnienia dotychczas zajmowanego lokalu mieszkalnego. Wykonalność tych wyroków zależy od tego, czy gminy, na których ciąży obowiązek dostarczenia lokali socjalnych, posiadają odpowiedni zasób mieszkaniowy. Konstytucja co prawda nie precyzuje pojęcia „budownictwo socjalne”, co niewątpliwie może utrudniać ustalenie, czy dany rodzaj budownictwa posiada cechy budownictwa socjalnego. Wydaje się jednak, iż ten rodzaj budownictwa powinien służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodzin o niskich dochodach, a więc tych, które we własnym zakresie, bez pomocy organów władzy publicznej, nie są w stanie zaspokoić na wolnym rynku mieszkaniowym swoich potrzeb mieszkaniowych.
    Z art. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego wynika, iż tworzenie warunków do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należy do zadań własnych gminy. Gmina, na zasadach i w wypadkach przewidzianych w ustawie, zapewnia lokale socjalne i lokale zamienne a także zaspokaja potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych o niskich dochodach. Zadania te gmina wykonuje wykorzystując mieszkaniowy zasób gminy lub w inny sposób. Na realizację tych zadań gminy mogą otrzymywać dotacje celowe z budżetu państwa.
    W praktyce stosowania tych przepisów okazało się, że nie istnieje żaden system finansowania budownictwa socjalnego, o którym mówi art. 75 ust. 1 Konstytucji. W szczególności takiego systemu nie tworzy ani ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1070, z późn. zm.) ani też ustawa z dnia 29 kwietnia 2004 r. o finansowym wsparciu tworzenia w latach 2004-2005 lokali socjalnych, noclegowni i domów dla bezdomnych (Dz. U. Nr 145, poz. 1533).
    Co prawda w pierwszej z tych ustaw z jej art. 18 pkt 1 wynika, że środki Krajowego Funduszu Mieszkaniowego przeznacza się na udzielanie, na warunkach preferencyjnych, kredytów towarzystwom budownictwa społecznego oraz spółdzielniom mieszkaniowym na przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlane mające na celu budowę lokali mieszkalnych na wynajem. Zauważyć jednak trzeba, iż wybudowane z udziałem środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego lokale mieszkalne nie są wynajmowane osobom najuboższym, stawki czynszu najmu tych lokali są bowiem znacząco wyższe od stawek czynszu najmu lokali mieszkalnych z mieszkaniowego zasobu gminy. W szczególności z art. 28 ust. 1 ustawy wynika, iż rada gminy ustala dla zasobów mieszkaniowych towarzystwa budownictwa społecznego stawki czynszu regulowanego za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w takiej wysokości, aby suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowany przez towarzystwo pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę kredytu zaciągniętego na budowę. Czynsz ten nie może być wyższy w skali roku niż 4% wartości odtworzeniowej lokalu. Osoby o niskich dochodach nie mogą więc sprostać tym warunkom finansowym wynajmu lokali mieszkalnych w ramach towarzystwa budownictwa społecznego.
    Druga z kolei ustawa ma charakter epizodyczny, gdyż określa jedynie zasady udzielania z Funduszu Dopłat finansowego wsparcia tworzenia przez gminy jedynie w latach 2004-2005 lokali socjalnych, noclegowni i dom ów dla bezdomnych.
    Reasumując należy stwierdzić, że norma programowa zawarta w art. 75 ust. 1 Konstytucji nakładająca na władze publiczne obowiązek prowadzenia polityki sprzyjającej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowy obywateli, nie została jak dotąd w pełni rozwinięta na poziomie ustawodawstwa zwykłego. W dalszym ciągu w obrocie prawnym funkcjonują też przepisy, które nie służą realizacji celów założonych przez ustawodawcę konstytucyjnego, niektóre zaś z tych przepisów budzą dodatkowo wątpliwość co do ich zgodności z Konstytucją.



Sytuacja mieszkaniowa w Polsce- czyj to problem?

Stan polskich zasobów mieszkaniowych jest głęboko niewystarczający zarówno z punktu widzenia potrzeb społecznych jak i gospodarczych.

Bilans obecnej sytuacji jest wręcz dramatyczny:
  • Deficyt mieszkań szacuje się na ok. 1 600 tys. szt. Na skutek braku remontów może wypaść w ciągu 10 lat ok. 800 tys. mieszkań.
  • Prawie 340 tys. istniejących firm wykonawczych boryka się z utrzymaniem na rynku z powodu braku frontu robót. Wg ostatnich badań ASM największa spośród wszystkich sekcji gospodarczych nadwyżka zasobów technicznych jest w budownictwie i wynosi 56%, a ludzkich 42% (graf. 1).
Graf. 1 – Ile % więcej firmy mogłyby produkować/świadczyć usług przy użyciu posiadanych zasobów? – w poszczególnych sekcjach EKD – 2002r.

Graf.1
Źródło: ASM – Centrum Badań i Analiz Rynku

Powoduje to:
  • Redukcję zatrudnienia  w budownictwie: (w ciągu ostatnich 2 lat ok. 100 tys. osób) i zwiększenie bezrobocia. Bezpośrednio produkcyjni w budownictwie to osoby o najniższym wykształceniu stanowiące największą populację w strukturze bezrobotnych.
  • Wzrost patologii gospodarczych w sektorze np. ukrywanie dochodów, zatrudnianie na czarno (graf. 2), nielegalny obrót materiałami, nie przestrzeganie norm technicznych i jakości materiałowej, etc.

Graf. 2 zakres nieuczciwej konkurencji w branży –
w poszczególnych sekcjach EKD – (w%) – 2002r.

Graf.2
Źródło: ASM – Centrum Badań i Analiz Rynku

  • W Polsce buduje się obecnie bardzo mało mieszkań. Ilość wydawanych pozwoleń na budowę mieszkań od 3 lat intensywnie spada (2000r. – 152 tys., 2001 – 149 tys. 2002r. 86 tys.). Choć mieszkania przekazane do użytku mają trend wzrastający to jest to efekt zakończenia procesów inwestycyjnych rozpoczętych średnio 5 lat wstecz.
  • Na dzień dzisiejszy wskaźniki inwestycyjne plasuję Polskę w Europie bardzo nisko, również w porównaniu do krajów kandydujących. W 2002r. przyrost inwestycji w budownictwie w Polsce wynosił – 6,8%, a na Węgrzech + 8,7%, w Czechach + 5,2%. W konsekwencji wszystkie wskaźniki budownictwa mieszkaniowego w Polsce były spadkowe i najniższe ze wszystkich krajów UE i kandydujących  (oprócz mieszkaniówki w Portugalii).
Co jest powodem takiej wręcz dramatycznej sytuacji mieszkaniowej w Polsce? Istnieją 3 główne czynniki: Proces transformacji społeczno-gospodarczej, recesja gospodarcza i brak polityki mieszkaniowej rządu.
1. Proces transformacji społeczno-gospodarczej

Proces transformacji społeczno-gospodarczej zapoczątkowany w roku 1989 przyniósł zasadnicze zmiany również w sferze mieszkalnictwa. Zmiany dokonały się w wielu płaszczyznach, ale najważniejsze z nich to: zmiana stosunków własnościowych i metody finansowania budownictwa.

W latach 1990-2000 dokonały się następujące zmiany strukturalne w budownictwie mieszkaniowym:
  • liczba budynków mieszkalnych oddanych do użytku na przestrzeni 10 lat spadła (2000r. o 40,2% w stosunku do roku 1990, czemu towarzyszył również spadek kubatury tych budynków o ponad 30%).
  • W okresie tym zanotowano znaczny wzrost budynków jednorodzinnych (których udział w budownictwie stanowi blisko 40%) na niekorzyść budownictwa spółdzielczego.
  • Liczba budynków mieszkalnych oddanych do użytku na wsi zmalała w ciągu omawianego okresu aż o 50,1% czemu towarzyszy również spadek kubatury o 48,7%. Na początku lat 90-tych nastąpił drastycznych spadek oddawanych mieszkań: 134 tys., w 1990r. do 62 tys., w 1996r., a od 1997 roku nastąpiło zjawisko powolnego wzrostu osiągając 88 tys. w 2000r. i 99 tys. w 2002r.
Transformacja spowodowała zdecydowane urynkowienie mieszkań. Przy braku jakichkolwiek, prócz rynkowych, instrumentów oddziaływujących na ten sektor rynek mieszkań. Zachowywał się jak cała gospodarka, przy wzrostach wzrastał, przy spadkach spadał.

2. Recesja gospodarcza

Sektor budownictwa jest wyjątkowo wrażliwy na czynniki makroekonomiczne. Od 1998r. koniunktura w gospodarce pogorszyła się. Na rynku inwestycyjnym i budowlanym dekoniunktura jest głębsza niż w innych dziedzinach, a w latach 2000-2002r. widoczny jest wyraźnie głęboki regres. Drastycznie spadł poziom inwestycji:  w latach 1995-1998 wzrost inwestycji kształtował się na poziomie 17%, a w 2000 roku wskaźnik ten ledwo przekroczył próg 2%.
W 2001r. nastąpił dalszy gwałtowny spadek do wartości –8,8%, a w 2002r. – 7,2%. Spadek dynamiki nakładów inwestycyjnych jest w bezpośredniej relacji ze spadkiem PKB co w konsekwencji doprowadziło do 10% spadku produkcji budowlano-montażowej w 2001r. i dalszego ponad 10% spadku w 2002r. Dekoniunktura załamała wszystkie inwestycje budowlane w tym również mieszkaniówkę.

Podstawowymi czynnikami w procesie decyzji o budowie mieszkań przez inwestorów indywidualnych są wysokie dochody, ich stabilność, oraz możliwość uzyskania tanich źródeł kredytowania.

Wysokie wskaźniki bezrobocia (3 200 tys. osób bez pracy w I kw. 2003r.) i ciągły jego wzrost jest głównym hamulcem budownictwa indywidualnego, a drogie i trudno dostępne kredyty nie stanowią źródeł alternatywy zewnętrznego finansowania.
Dodatkowo wycofanie ulg budowlanych spowodowało drastyczny spadek budowy mieszkań na wynajem (graf. 3).

Graf. 3 – Mieszkania oddane do użytku (w tys. szt.)

Graf.3
Źródło: GUS


3. Brak polityki rządu w dotyczącej rozwoju mieszkalnictwa w Polsce.

Wyraźnie widać, że rząd nie traktuje budownictwa, a w szczególności mieszkalnictwa jako obszaru i sektora, który powinien być objęty rządową polityką.  Decyzje dotyczące mieszkalnictwa są podejmowane ad-hoc jako wynik działań rządu w innych obszarach , np.:
  • likwidacja ulg jako decyzje budżetowe w ramach polityki finansowej,
  • wprowadzenie 22% VAT jako element uzgodnień akcesyjnych.
Należy postawić pytanie: Czy przy braku spójnej i konsekwentnej polityki  rządu jest w ogóle możliwe rozwiązanie w Polsce problemu mieszkalnictwa? Przy obecnych uwarunkowaniach gospodarczych Polski na pewno nie!
Dlatego dyskusje czy mieszkanie jest towarem czy nie mają w zasadzie charakter akademicki. Oczywiście, że w warunkach gospodarki rynkowej mieszkanie jest towarem. Pytanie jest tylko czy w Polsce mieszkanie jako towar powinno być dostępne dla wszystkich potrzebujących. Jeżeli tak, to celu tego obecnie nie osiągniemy za pomocą instrumentów rynkowych. Rynek musi być aktywizowany wspierającą, konsekwentną i długotrwałą politykę rządu, która powiąże zaspokojenie potrzeb społecznych z korzyściami gospodarczymi kraju. Inne rozwiązanie nie istnieje.

Elżbieta J. Syrda
Prezes Zarządu
ASM – Centrum Badań i Analiz Rynku



Polemika · Cofnęliśmy się o 50 lat
Ciężkie błędy polityków

(Trybuna 6.VIII 2003 r.)

    Dobrze się stało, że Trybuna zamieściła obszerny wywiad z Markiem Bryxem prezesem Urzędu Mieszkalnictwa i wiceministrem infrastruktury (31.07.2003). Dobrze bo jest nareszcie możliwość podjęcia dyskusji w sprawach zasadniczych dla mieszkalnictwa. Sam tytuł wywiadu „Mieszkanie musi być towarem” określa wyraźnie liberalną doktrynę z jaką podchodzi się w Polsce do spraw mieszkaniowych.
    Jest to dosyć unikatowy w Europie punkt widzenia. Większość krajów europejskich, dodajmy krajów o długiej historii realnego kapitalizmu prowadzi społeczno-rynkowe polityki mieszkaniowe a my pod przemożnym wpływem kolejnych ministrów finansów właśnie twardą rynkową politykę.
    W swoim wywiadzie pan Bryx, powołując się na moje nazwisko, kilka razy używa sformułowania, że to i owo  „tłumaczył panu Nowickiemu”, sugerując że nie dało to żadnych rezultatów. Myślę, że
BĘDZIE MI WYBACZONE
jeżeli posłużę się tą samą stylistyką.
    Otóż w trakcie tych spotkań ja z kolei tłumaczyłem panu Bryxowi, że mieszkania są tak drogim i szczególnym towarem, do którego muszą mieć dostęp również rodziny mało i średnio zarabiające oraz młode rodziny startujące w dorosłe życie, że do tego „towaru” nie wolno stosować reguł niewidzialnej ręki rynku i głosić hasła że jak w gospodarce będzie lepiej, to problem mieszkaniowy sam się rozwiąże.
    Tłumaczyłem również, że wielu ekonomistów uważa, że rozwój budownictwa mieszkaniowego przynosi wyraźne zyski dla budżetu z różnego rodzaju podatków. W każdym bądź razie wpływy z tego sektora przewyższają wydatki na instrumenty finansowego wspierania popytu. Niezależnie  jednak od tego, że uruchamianie środków publicznych na ten cel przynosi bezpośrednie zyski, rozwój budownictwa mieszkaniowego jest źródłem najtańszych z możliwych miejsc pracy i daje perspektywy młodemu pokoleniu na godne życie ogranicza patologie społeczne.
    Kraje kapitalistyczne wiedząc, że mieszkania są bardzo drogim towarem niedostępnym dla wielu rodzin w normalnych regułach gry rynkowej
STOSUJĄ JEDNOCZEŚNIE
wiele instrumentów i systemów dających szanse biedniejszej części społeczeństwa Należą do nich min.:
  • subsydia budowlane, występujące w postaci dopłat ze środków budżetu państwa do każdego mieszkania, z reguły przeznaczonego do wynajmu, a budowanego przez organizacje mieszkaniowe typu „non profit”;
  • subsydia procentowe, polegające na pokrywaniu ze środków budżetu państwa części rynkowego oprocentowania mieszkaniowych kredytów hipotecznych;
  • premie z tytułu wieloletniego oszczędzania na mieszkanie, w systemie kas oszczędnościowo – pożyczkowych;
  • ulgi podatkowe z tytułu poniesionych wydatków na budowę, względnie kupno, remont lub modernizację mieszkania;
  • dopłaty energetyczne, pokrywające częściowe koszty przedsięwzięć prowadzących np. do zaoszczędzenia energii cieplnej w mieszkaniu i tp.
W Polsce
TYLKO UDAJEMY,
że chcemy podobnie te problemy rozwiązywać. Nie można głosić haseł o wielkim programie mieszkaniowym i jednocześnie ciągle powracać do idei zwiększania podatku VAT i ograniczenia środków publicznych na te cele.
    Podczas tych spotkań z M. Bryxem tłumaczyłem również mój punkt widzenia, że fakt, iż Polska jest na kompromitującym ostatnim miejscu w Europie w „zaspakajaniu potrzeb mieszkaniowych” to wynik ciężkich błędów naszych polityków a nie złej sytuacji gospodarczej. W części jest to wynik również takich a nie innych poglądów jakie prezentuje pan Bryx.
    Świetnym przykładem jak punkt siedzenia może zmienić punkt widzenia jest podatek VAT.
KAŻDE DZIECKO WIE,
że jest to podatek cenotwórczy i że niezależnie od różnego typu odliczeń po drodze, ktoś go musi w końcu zapłacić. Zwykle jest to obywatel, który kupuje usługę lub towar. Przy obecnym, słabym rynku, wprowadzenie tego podatku na materiały budowlane, działki i w perspektywie na usługi i na mieszkania jest prawdziwym nieszczęściem bo musi wywołać zwyżkę cen gotowych mieszkań i budownictwa indywidualnego.
    Rząd zdawał sobie z tego w pełni sprawę i dlatego ustami Premiera zapewnił, że dla budujących indywidualnie w systemie gospodarczym różnica podatku VAT za materiały budowlane w wysokości 15% będzie zwracana budującemu mieszkanie. M. Bryx w ogóle już do tego tematu nie wraca w wywiadzie tworząc zupełnie nowe konstrukcje  myślowe jakby przygotowując grunt do kolejnej zmiany stanowiska przez rząd. Na pytanie redaktora„mówi się jednak że po podwyżce VAT mieszkania zdrożeją nawet o 10-15 proc.” Pan Bryx odpowiada „bzdura”.
    Warto przypomnieć zatem niektóre sformowania z ekspertyzy pana prof. M. Bryxa, przygotowanej przed objęciem przez niego stanowiska prezesa Urzędu Mieszkalnictwa ( wrzesień 2000 rok):
    „Łączny  popyt na mieszkania w skali kraju przy stawce VAT wyższej niż 7% zmniejszy się. W przypadku kumulacji negatywnych decyzji (likwidacja ulg podatkowych) rynek ulegnie załamaniu.”; „Rynek mieszkaniowy w Polsce jest płytki. Państwo nie powinno go osłabiać, lecz utrwalać i rozwijać. Niestety taki program działań nie istnieje, co potwierdza próba wprowadzenia w budownictwie mieszkaniowym stawki VAT wyższej niż najwyższa w krajach Unii Europejskiej.”; „Przedstawiona analiza wybranych, ważnych obszarów oddziaływania nowej stawki VAT pokazuje, że przy zaprezentowanych, realistycznych założeniach, po jej wprowadzeniu budżet państwa może stracić 1.7mld. zł.”
    Aż 13 z 15 krajów Unii Europejskiej ma niższy podatek podstawowy VAT niż Polska. Biedniejsze kraje z tej grupy wręcz programowo obniżały ten podatek, żeby zwiększyć popyt wewnętrzny i przyspieszyć rozwój gospodarczy. Regułą stało się we wszystkich krajach UE stosowanie ulgowego podatku VAT w szeroko pojętym budownictwie mieszkaniowym. Polska z wielkim opóźnieniem i niechęcią zgłosiła propozycje w tym obszarze i do tego w ogóle nie wystąpiła o ulgowy VAT na materiały budowlane, usługi geodezyjne i usługi projektowe. Na ile te sprawy dla Europy kapitalistycznej są ważne niech świadczy fakt, że ostatnio obradowała wiele miesięcy Komisja Europejska  wyłącznie nad dalszym ujednoliceniu polityki w sprawie „ulgowego” VAT-u. Polska w obszarze budownictwa nie zgłosiła żadnych  dodatkowych propozycji a fakt obrad komisji w tych sprawach
BYŁ UTAJNIONY
przed opinią publiczną.
    Odrębna sprawa, którą starałem się wytłumaczyć panu Bryxowi, był problem kas budowlanych. Nie ma możliwości znaczącego rozwoju budownictwa mieszkaniowego bez środków prywatnych ludności. Dodajmy bez prywatnych pieniędzy niebogatych rodzin. Kasy  budowlane, które próbowaliśmy wdrożyć w Polsce, były wzorowane na prawie stuletnich doświadczeniach europejskich. Nieprawdą jest więc stwierdzenie pana Bryxa, że  „kasy mieszkaniowe, które wymyślono (!) w 1997 r. bazowały na bardzo wysokich dotacjach budżetowych” .  Nie mieszkaniowe a budowlane, nie wymyślono w 1997 roku a kilkadziesiąt lat wcześniej. Natomiast „dotacje” z budżetu były prawie takie same, jak w kompletnie nieudanych kasach rządowych (dopłata w postaci ulgi budowlanej a więc zaniechanie wpływów z podatków dla budżetu to  w praktyce to samo co „dotacja”). Problem dopłaty budżetu do kasy czy do podatnika nigdy bezpośrednio nie istniał -  cały czas deklarowaliśmy możliwość odpowiedniej zmiany zapisu w ustawie. Ówczesny wicepremier i minister finansów w
SPOSÓB AROGANCKI
odrzucił wszystkie propozycje spotkania z autorami ustawy. Niech więc pan Bryx nie używa demagogicznych argumentów. W efekcie jest tak, że domorosłe kasy mieszkaniowe z dopłatami w postaci ulg budowlanych przyniosły klęskę (ok. 70 tysięcy rachunków i 30 tysięcy kredytów). W czterokrotnie mniej liczebnych Czechach w kasach budowlanych takich samych jak chcieliśmy wprowadzić w Polsce w 1997 roku powstało ok. 5 milionów rachunków i udzielono 1,5 miliona kredytów.
    Wbrew temu, co mówi pan M. Bryx, szeroko reklamowany kredyt z ulgą odsetkową ma bardzo małe jak dotychczas powodzenie i nigdy nie zastąpi ulg budowlanych, remontowych i kas budowlanych. (dotychczas udzie4lono niewiele ponad 50 kredytów a nie jak podaje się w wywiadzie 100-200).
    W ostatnich latach cofnęliśmy się w budownictwie mieszkaniowym o pięćdziesiąt  lat do tyłu, znieśliśmy ulgi budowlane i chcemy zlikwidować ulgi remontowe, chcemy podnieść podatek VAT w budownictwie, praktycznie zlikwidowaliśmy dużą część zaplecza naukowo-badawczego, zlikwidowaliśmy ministerstwo budownictwa, chcemy zlikwidować urząd mieszkalnictwa, zlikwidowaliśmy sejmową komisję budownictwa, ograniczyliśmy do absurdu wydatki ze środków publicznych na sferę mieszkaniową ( w relacji do PKB), skutecznie likwidujemy budownictwo na wynajem, budownictwo spółdzielcze i komunalne, nie mamy żadnego średniookresowego, rządowego programu mieszkaniowego. Czy kogoś w tych warunkach dziwi, że Polska jest na ostatnim miejscu w Europie jeżeli chodzi o efekty mieszkaniowe? W nielicznych, nie z naszej winy, rozmowach tłumaczyłem ten pogląd panu M. Bryxowi - jak widać bez widocznego rezultatu. Każdy  pozostał przy swoim. A skutki są jakie są.

Roman Nowicki

Przewodniczący Stałego                                                    
Przedstawicielstwa Kongresu          
Budownictwa Polskiego

Tytuły pochodzą od redakcji



Kasy czekają na drugą szansę

(Trybuna 23.VII 2003 r.)


Z ROMANEM NOWICKIM przedstawicielem Kongresu Budownictwa w Polsce rozmawia Mieczysław Wodzicki

W latach 1993-1997 razem z grupą posłów toczył Pan walkę o utworzenie w Polsce kas budowlanych wzorowanych na doświadczeniach europejskich. Miały spowodować przełom mieszkaniowy. W tym roku wybudujmy mniej niż 100 tys. i mamy znów więcej po ponad 1,5 mln rodzin bez własnych mieszkań- tyle co na początku lat 50. Co się stało?
-Ustawa o kasach budowlanych została w 1997 roku przyjęta przez parlament i podpisana przez Prezydenta.

Dlaczego nie wypaliła?
-Warto przypomnieć, że za ustawą głosowali wówczas prawie wszyscy posłowie UW, a jednak Wicepremier Balcerowicz nie wydał jedynego potrzebnego podpisu wykonawczego i w ten sposób świadomie na kilka lat zablokował ustawę stawiając się ponad parlamentem. To był szczyt arogancji. W tym kontekście nie dziwią późniejsze losy UW i dzisiejsze problemy ze współpracą z NBP.

Dlaczego do sprawy ciągle wracamy? Czy istotnie ma ona takie znaczenie dla budownictwa mieszkaniowego?
-Fundamentalne, bo bezdomność dotyka głównie rodziny dosyć ubogie jak to się zwykło mówić - mało i średnio zarabiające. Jednocześnie jest powszechnie wiadomo, że bez środków własnych ludności nie ma żadnych szans na poprawę sytuacji mieszkaniowej i stworzenie  perspektyw na własny dach nad głową dla młodych bezdomnych rodzin. Europa zdobywała prawie przez 100 lat doświadczenia jak rozwiązać tą pozorną kwadraturę koła.
 
Co zrobić żeby biedni zechcieli oszczędzać na własne mieszkania?
-Powstały kasy budowlane w postaci odrębnych banków z gwarantowanym bezpieczeństwem oszczędności i stałym oprocentowaniem oszczędności i kredytów niezależnie od sytuacji na rynku kapitałowym.

Również  w 1995 roku powstały w Polsce kasy mieszkaniowe nazywane „Kasami Blidy” albo kasami rządowymi, które miały spełniać podobną rolę. Nie spełniły...
-Od początku zwracaliśmy uwagę na zasadnicze błędy w tej nigdzie nie sprawdzanej w praktyce koncepcji (kasy zlokalizowano w bankach ogólnych, zamiast dopłat zaoferowano ulgi budowlane, zamiast stałego oprocentowania- oprocentowanie zależne od aktualnego kredytu refinansowego itp., itp.). kasy mieszkaniowe nie spełniły żadnej roli w pobudzeniu rynku, przeciwnie kolejny raz podważyły zaufanie do państwowych obietnic i samej idei oszczędzania. Inni działają, my nieustannie próbujemy odkrywać Amerykę.

Przykłady?
-Przez 7 lat istnienia kas mieszkaniowych w Polsce założyło w nich rachunki zaledwie ok. 70 tys. osób. Podczas gdy np. w 10-cio milionowych Czechach powstało około 5 milionów rachunków (!). Czesi udzielili już około 1,5 miliona kredytów, a u nas około 25 tysięcy!. Jest to rzeczywiście skandal! Znowu coś się nam nie udało chociaż inni byli mądrzejsi i zrobili to lepiej my straciliśmy kolejne kilka lat.

To jest dobry przykład, żeby zilustrować dlaczego Polska jest na ostatnim miejscu w Europie w rozwiązywaniu problemów mieszkaniowych. Słyszeliśmy, że wystąpił Pan w tej sprawie ponownie do Wicepremiera Hausnera?
-Powołuję się nawet na nasze dawne rozmowy i konsultacje w tej sprawie. Przesyłam w załączeniu   listy z naszych ambasad w Budapeszcie, Pradze i Lublanie ilustrujące sukcesy kas budowlanych w tych krajach. W nawiązaniu do uchwał Kongresu Budownictwa prosimy w tym piśmie Premiera o ponowne rozważenie możliwości wprowadzenia w Polsce sprawdzonych na świecie systemów oszczędzania na własne mieszkania.

Tymczasem  winnych za ten ewidentny błąd nie ma?
-Nie ma.

Dziękuję za rozmowę.



MINISTER FINANSÓW

Znak: PB5/IMD-0602-78-BM6-16710/04                        Warszawa, 2005-01- Ufe

Pan
Włodzimierz CIMOSZEWICZ
Marszałek Sejmu
Rzeczypospolitej Polskiej


Szanowny Panie Marszałku

W związku z przekazanym przy piśmie z dnia 15 grudnia 2004 r. Nr SPS-0203-3685/04 zapytaniem Pana Posła Wiesława Okońskiego, w sprawie stawki podatku VAT naliczonego w odniesieniu do materiałów budowlanych zakupionych przez osoby fizyczne, uprzejmie informuję.

Ministerstwo Finansów równolegle z pracami związanymi z projektem nowej ustawy o podatku od towarów i usług, która sprowadzała się miedzy innymi do podwyższenia stawki podatku VAT na materiały budowlane, prowadziło prace dotyczące ustawowych rozwiązań w zakresie częściowej refundacji inwestorom indywidualnym zwiększonych kosztów budowy, związanych z wyższą stawką tego podatku.

Jednocześnie do laski marszałkowskiej Sejmu RP wpłynął poselski projekt ustawy o kompensacie wydatków mieszkaniowych inwestorom (druk nr 2967). Projekt ten w znacznej mierze odzwierciedla założenia Ministerstwa Finansów przewidywane dla inicjatywy rządowej, jak również skutki finansowe regulacji.
Uzasadnienie ustawy przewiduje, iż skutek finansowy proponowanych rozwiązań wyniesie w 2004 roku 0,3 mld zł, natomiast w każdym kolejnym roku obowiązywania regulacji maksymalnie 1,6 mld zł. Ponadto w przypadku rozwiązań przewidywanych dla rolników, skutek finansowy (uwzględniający przyjęte założenia) ma wynieść 0,18 mld zł.

Jednocześnie kwestię częściowego zrefundowania zwiększonych wydatków związanych z podwyższeniem stawki podatku od towarów i usług na materiały budowlane proponuje inna inicjatywa poselska zawarta w projekcie ustawy o zwrocie osobom fizycznym niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym (druk nr 2723). Uzasadnienie tej regulacji nie zawiera precyzyjnych skutków finansowych, natomiast przewiduje częściowe zbilansowanie wydatków zwiększonymi wpływami związanymi z wyjściem przedsiębiorstw z tzw. szarej strefy.



W dniu 15 czerwca 2004 r. Rada Ministrów przyjęła stanowisko Rządu dotyczące powołanych powyżej projektów, w którym poparła rozwiązania zaproponowane w projekcie ustawy o kompensacie wydatków mieszkaniowych inwestorom (druk nr 2967).

Projekty te były rozpatrywane przez sejmową Podkomisję nadzwyczajną do rozpatrzenia poselskich projektów ustaw: o zwrocie osobom fizycznym niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym (druk nr 2723) oraz o kompensacie wydatków mieszkaniowych inwestorom (druk nr 2967).

Do chwili obecnej ustawa regulująca kwestię, o której mowa w interpelacji, nie została uchwalona.

Z poważaniem



KOMENTARZ

    List, który skierował Minister Finansów w styczniu do Marszałka Sejmu Włodzimierza Cimoszewicza odpowiadając na interpelacje Posła Okońskiego w sprawie podatku VAT w budownictwie jest klasycznym przykładem jak przy pomocy pół prawd i ćwierć prawd niektóre ministerstwa uzasadniają swoje błędne działania lub ich brak.
  1. Uzasadnienie opóźnień w uchwaleniu ustawy watowskiej
Rząd wielokrotnie, publicznie zobowiązywał się wprowadzić od 1 maja 2004 roku ustawę o zwrocie nadpłaty podatku VAT za materiały budowlane na mieszkania realizowane w systemie indywidualnym. Potwierdzał to w Sejmie ówczesny Wicepremier Marek Pol. Do dzisiaj ustawy nie ma, a kilkaset tysięcy indywidualnych inwestorów ma prawo czuć się oszukanymi. Minister Neneman w swoich wyjaśnieniach pisze banialuki, bo co ma do rzeczy fakt inicjatyw poselskich w tej sprawie, które rzekomo mają uzasadniać opóźnienia w uchwaleniu ustawy. To rząd był zobowiązany do załatwienia sprawy na czas. Przy okazji to rząd, a nie nikt inny odrzucił bez żadnej dyskusji wszystkie inne rozwiązania możliwe w świetle dyrektywy VI UE (zaliczenie budownictwa mieszkaniowego do kategorii „społecznego budownictwa”).
  1. Nieuprawniona sugestia, że wprowadzenie zmian pozbawi budżet 1,6 mld złotych
Podawanie Marszałkowi informacji, że wprowadzenie odliczeń od podatku VAT spowoduje skutki finansowe w 2004r. – 0,3 mld zł, a w każdym kolejnym roku 1,6 mld zł sugeruje, że opóźnienia w wydaniu ustawy to czysty zysk dla budżetu. Po pierwsze najprostszy rachunek ciągniony mógłby wykazać, że jest to nieprawda – budżet mógłby znacznie zarobić, a nie stracić na tej operacji, chociażby przez ograniczenie „szarej strefy”. Za ilustrację może tu posłużyć skandaliczne wyliczenia Ministerstwie Finansów skutków podwyższenia akcyzy na alkohole, wykonane w podobnym schemacie jak przy VAT, zamiast zysków były wielkie straty i groźba plajty wielu zakładów spirytusowych.
  1. Informacja, że wszystko jest w porządku, bowiem rząd poparł inicjatywy poselskie
Dalej Minister Neneman pisze Marszałkowi, że właściwie wszystko jest dobrze bo rząd poparł w połowie ubiegłego roku jedną z inicjatyw poselskich i tym samym mógł od wszystkiego umyć ręce. A że do dzisiaj ustawy nie ma to już sprawa przysłowiowego kolegi. Wniosek wręcz skandaliczny. Inicjatywa i dopilnowanie wydania ustawy we właściwym czasie należała do rządu.



LICZYDŁA

    Jak się rodzą niektóre decyzje, które potem wywołują odwrotne skutki, podobnie jak słynne podniesienie akcyzy na alkohole, niech świadczy poniższa historyjka, anegdotka, opowiedziana przez dziennikarza.
    Redaktor, powiedzmy X, przeprowadził swojego czasu wywiad z jednym z wicepremierów, który z całą stanowczością stwierdził, że rząd nie podwyższy podatku VAT na materiały budowlane z 7 na 22%. Jakież było zdumienie, kiedy na drugi dzień ukazał się ten wywiad z zapewnieniami premiera i jednocześnie rząd wydał komunikat, że podatek wzrośnie. Śledztwo dziennikarskie wykazało, że przez kilkanaście godzin, jakie upłynęły od wywiadu, do zmiany decyzji rządu wydarzyła się mniej więcej następująca sytuacja.
    Do zamknięcia budżetu brakowało ok. 800 mln złotych. Odpowiedni departament w Ministerstwie Finansów został poproszony o pilne poszukanie rozwiązania. W ciągu krótkiego czasu matematycznie wyliczyli, że gdyby podnieść podatek o 15% na materiały to akurat pojawia się zbliżona kwota w budżecie. Żadnych głębszych analiz, bo nie było czasu, żadnych rozważań o wpływie budownictwa na rozwój gospodarki i powstawanie nowych miejsc pracy, żadnych trosk o tworzenie warunków na wychodzenie z kryzysu mieszkaniowego i ograniczenie szarej strefy. Po prostu na „liczydłach” dokonano rachunku, że 15% to 800 milionów                                 i koniec.
    Tak często decydują się losy naszej gospodarki.



Wiceprezes Rady Ministrów Marek Pol
na 24 posiedzeniu Sejmu
w dniu 24 czerwca 2002 roku


    „... rząd nie zamierza zarobić na VAT w budownictwie mieszkaniowym ani grosza więcej, aniżeli zarabia dzisiaj. Nie poszukujemy tu źródeł dochodu w ten sposób, o jaki, wydaje się, coraz częściej opozycja nas oskarża...”.

    „Chcę zwrócić uwagę na jeszcze jedno zjawisko – bolesne dla nas, ale prawdziwe: otóż Polska ma jedną z najwyższych stawek podstawowych VAT-u w ogóle”

    „Panie i Panowie Posłowie! Nie jest tajemnicą, że dyrektywy Unii Europejskiej przewidują pewne sytu-acje, w których można uzyskać czy uzyskuje się prawo stosowania niższych stawek VAT-u na mieszkania, na budynki mieszkalne bez pytania i bez proszenia Komi-sji Europejskiej czy krajów członkowskich Unii Europejskiej - mówię o mieszkaniach, które niesłusznie nazywa się mieszkaniami społecznymi. Dokładne tłumaczenie tego określenia z dyrektywy Unii Europej-skiej jest takie: mieszkania wybudowane w ramach spo-łecznego programu budownictwa mieszkaniowego. To nie są mieszkania społeczne, to nie są mieszkania so-cjalne, to często się kojarzy w Polsce z jakimiś mieszka-niami o obniżonym standardzie, bardzo małymi - to są mieszkania, które dany kraj postanowił zaliczyć do spo-łecznego programu budownictwa mieszkaniowego. My pracujemy nad takim programem.”

    „Padło też pytanie pana posła Ferenca na temat tego, co to jest to budownictwo społeczne. Zwracam uwagę: nie mylmy pojęć. Jest pojęcie budownictwa społeczne-go, są nawet towarzystwa budownictwa społecznego. My mówimy o budownictwie realizowanym w ramach programu, który każdy rząd może przyjąć. Ten program nazywa się „Społeczny program budowania mieszkań". Mieszkań w ogóle. My oczywiście możemy powiedzieć: No dobrze, ale jakie mieszkania? Bo to jest definicja nasza, polska. W tej sprawie nikt nam narzucić definicji nie może. Możemy powiedzieć, że są to praktycznie wszystkie mieszkania budowane w budownictwie wie-lorodzinnym, a te są akurat przedmiotem zaintereso-wania największej części społeczeństwa, oraz zdecydowana większość, bo na przykład do 220 m2, budynków jednorodzinnych. To jest nasza decyzja. My ją musimy podjąć i musimy ją obronić. Musimy wytłumaczyć, dlaczego nazywamy dom o powierzchni 220 m domem budowanym w ramach budownictwa społecznego.
    Mamy na to dwa podstawowe argumenty. Po pier-wsze, mamy strasznie mało mieszkań na 1000 miesz-kańców. Po drugie, mamy wielkie bezrobocie. Po trze-cie, nasi obywatele, nie mając pracy w miejscu, gdzie mieszkają, nie mogą się przenieść do innego miasta, bo tam nie ma mieszkań,
a jeżeli są, to tak drogie, że nie mogą ich po cenach rynkowych wynająć.”

    „Ta definicja powoduje, że nie na okres przejściowy, nie do 2007 r., ale na tak długo, a właściwie na zawsze, tak długo, jak obowiązują dyrektywy Unii Europejskiej, te mieszkania i te budynki będą miały 7-procentowy VAT. Także jeśli chodzi o wszystkie materiały, które w procesie budowania tego budynku będą kupione, będzie to wrócone. A więc cena mieszkania będzie zawsze obniżona stosownie do górnej granicy tej stawki VAT.
Ten program tworzymy. My też musimy go mieć na l stycznia 2004 r.”

    „To jest pierwszy rząd, który w tak szerokim zakresie zdecydował się. na wspieranie budownictwa mieszka-niowego i drogowego - przepraszam - pieniędzmi. Rząd zadeklarował, że uzyska z różnych źródeł znaczące środki na te obszary. To nie są czcze słowa.”

Kongres Budownictwa Polskiego



Profesor Marek Bryx o podatku VAT
(jako profesor w 2000 r.)


    „ VAT w budownictwie to pomysł kretyński , kolejna bariera dla mieszkaniówki”.

    „Polska wprowadzając do budownictwa mieszkaniowego stawkę VAT 7% już przegoniła radykalnością swoich rozwiązań większość krajów UE”

    „.. łączny popyt na mieszkania w skali kraju przy stawce VAT wyższej niż 7% zmniejszy się. W przypadku kumulacji negatywnych decyzji (likwidacja ulg podatkowych) rynek ulegnie załamaniu”.

    „Przedstawiona analiza wybranych, ważnych obszarów oddziaływania nowej stawki VAT (chodziło tylko o zwiększenie z 7% do 12% - dop. własny) pokazuje, że przy zaprezentowanych, realistycznych założeniach, po jej wprowadzeniu budżet państwa może stracić 1.7451. 838 tys. złotych .”

    „Autorzy niniejszego opracowania stają jednak na stanowisku, że budownictwo mieszkaniowe, nie może być traktowane jako źródło przychodów budżetowych, jest ono bowiem problemem społecznym od lat nie rozwiązanym, a wprowadzenie stawek VAT przekreśli szansę nadrobienia opóźnień.”

Kongres Budownictwa Polskiego



26 maja 2003 r.

BIAŁA KSIĘGA BUDOWNICTWA POLSKIEGO
(fragmenty)

WSTĘP

    Kongres Budownictwa, który odbył się 24 maja 2002 roku. po raz pierwszy po wojnie zjednoczył rozproszone i często zwalczające się organizacje pozarządowe budownictwa w imię spraw kluczowych dla polskiej gospodarki, rozwoju inwestycji oraz budownictwa mieszkaniowego i ratowania istniejących zasobów mieszkaniowych.
    Kongres i eksperci zdecydowanie poparli opinie, że budownictwo przy zapewnieniu odpowiednich warunków rozwoju, może stać się istotnym czynnikiem ożywienia gospodarczego, stabilizacji trendów rozwojowych i źródłem najtańszych z możliwych miejsc pracy również w przemysłach towarzyszących.
    Uczestnicy Kongresu wypowiedzieli się za szybkimi zmianami w przepisach prawnych, które blokują rozwój inwestycji i dając nadmierne uprawnienia urzędnikom, co rodzi różnego typu patologie. W szczególności przedmiotem krytyki była ustawa o ochronie środowiska, dająca możliwość bezprawnego oprotestowywania i wstrzymywanie każdej inwestycji.
    Kongres poparł rządowy punkt widzenia, że budownictwo, w tym w szczególności budownictwo mieszkaniowe oraz budowa dróg i autostrad mogą trwale ożywić gospodarkę i ograniczyć bezrobocie. Stanowisko to musi być jednak wsparte odpowiednimi środkami i działaniami organizacyjnymi. Kongres stwierdził jednocześnie, że programy rządowe wymagają uzupełnień i urealnienia źródeł finansowania. W ten sposób organizacje pozarządowe budownictwa chciały dać wyraz dobrej woli i stworzyć szansę na konstruktywną współpracę przy realizacji programów rządowych.
    W wielu sprawach osiągnęliśmy wyraźny postęp. Stałe Przedstawicielstwo Kongresu Budownictwa Polskiego specjalnie na użytek doskonalenia prawa i przepisów podatkowych powołało grupę ekspertów. Uczestniczyli oni we wszystkich posiedzeniach komisji sejmowych i na niektórych roboczych spotkaniach u Wicepremiera Marka Pola. Efektem tej współpracy były pozytywne zmiany w Prawie Budowlanym i w ustawie o zagospodarowaniu przestrzennym. Również zgodne z intencjami Kongresu było przygotowanie rządowego programu mieszkaniowego budownictwa socjalnego oraz opracowanie i przyjęcie przez parlament bardzo ważnej ustawy o budowie autostrad. Niestety nie udało się przekonać do jakichkolwiek zmian i nowelizacji w ustawie o ochronie środowiska, która rodzi najwięcej patologii.
    Po roku doświadczeń z przykrością trzeba stwierdzić, że cały program rządowy nie ruszył zadowalająco z miejsca, na skutek braku woli politycznej i zupełnie innego punktu widzenia w tych sprawach resortu finansów. Chwilami mamy wrażenie, że różnice zadań w rządzie uniemożliwiają realizację słusznych zamierzeń. Przykłady:
  • Ogłoszonemu na początku 2002 roku programowi rządowemu 2towarzyszyły , publiczne zabiegi ministra finansów żeby natychmiast podnieść podatek VAT w budownictwie do 22%, co stało w jaskrawej sprzeczności z możliwością osiągnięcia celów wyrażonych w programie.
  • Po społecznej batalii i z wielkim opóźnieniem rząd wystąpił do Unii Europejskiej o "ulgowy" VAT dla budownictwa mieszkaniowego w okresie przejściowym (ulgi takie stosują do dzisiaj wszystkie kraje wspólnoty). Rząd nie podjął nawet próby wystąpienia o "ulgowy" VAT na materiały budowlane, usługi projektowe i geodezyjne. Jest przy tym znamienne, że już w 1999 roku rząd wystąpił o "ulgowy" VAT dla restauratorów.
  • Dopuszczono do bezprzykładnego zamachu na instytucje związane z budownictwem: zlikwidowano ministerstwo budownictwa, sejmową komisję budownictwa, ograniczono zaplecze naukowo badawcze i postawiono w stan likwidacji urząd mieszkalnictwa. Zapoczątkowało to proces rozpraszania najlepszej kadry fachowców i ekspertów.
  • "Wielkie" programy budowlane w żadnym stopniu nie znalazły wyrazu w budżecie na 2002 rok i na 2003 rok. Nakłady publiczne na sferę mieszkaniową w relacji do PKB zmalały do najmniejszego poziomu po wojnie. Jest to sprzeczne z deklaracjami rządu i z interesem Państwa.
  • Opóźniono, a nawet zahamowano prace nad obniżeniem podatków dla osób prawnych i nic w praktyce nie zrobiono dla zahamowania zatorów płatniczych w budownictwie. Skandalicznie zła praca sądów powoduje, że przedsiębiorstwa upadają nim doczekają się na prawomocne wyroki.
  • Zaprzepaszczono kolejną szansę stworzenia masowego sytemu oszczędzania na własne mieszkania. Przyjęta przez parlament w 1997 roku ustawa o kasach wzorowana na doświadczeniach zachodnich nigdy nie weszła w Polsce w życie (obstrukcja kolejnych ministrów finansów). W takich samych kasach w małej Słowenii otwarto już ponad 800 tysięcy rachunków, w Czechach ponad milion, na Węgrzech równie dużo. W Polsce Ministerstwo Finansów wymyśliło domorosły system, który umarł śmiercią naturalną i kolejny raz podważył zaufanie do długotrwałych oszczędności.
  • Nie przygotowano wieloletniego programu budownictwa mieszkaniowego w randze ustawy, obejmującego kompleksowo problemy:
    • terenów budowlanych,
    • planowania,
    • finansowania,
    • budownictwa socjalnego,
    • budownictwa komunalnego,
    • budownictwa społecznego,
    • TBS,
    • budownictwa prywatnego i na wynajem itp.

    Tego typu przykładów członkowie Stałego Przedstawicielstwa Kongresu przytaczają bardzo dużo. Podkreśla się przy tym zjawisko częstego lekceważenia wszelkiego typu ekspertyz i opinii organizacji pozarządowych. Powoduje to niepotrzebne błędy w podejmowanych decyzjach i równie niekonsekwentną eskalację napięć pomiędzy władzą a organizacjami społecznymi.
    W Białej Księdze Budownictwa Polskiego przedstawiamy opracowania, zestawienia, ekspertyzy i wypowiedzi ilustrujące skalę kryzysu w polskim budownictwie. Kongres zwraca uwagę, że tylko część problemów można tłumaczyć przyczynami obiektywnymi.
    Jeszcze raz, w rok po Kongresie, przedstawiamy możliwie drogi rozwiązań. Nie można jednak przyszłości polskiej gospodarki i polskiego budownictwa opierać na deklaracjach bez pokrycia. Czas przejść do czynów.
    Wszystkie zgłoszone w materiale wnioski i postulaty są ważne ale kilka zasługuje na szczególne podkreślenie:

  • Konieczne jest pilne opracowanie w randze ustawy średniookresowego programu rozwoju budownictwa mieszkaniowego i ratowania istniejącej substancji mieszkaniowej.
  • Niezbędne jest przyśpieszenie prac nad nowelizacją prawa ułatwiającego rozwój inwestycji i gwarantującego jego stabilizację.
  • Konieczne jest zdecydowane i pilne obniżenie podatków dochodowych od osób prawnych i obniżenie kosztów pracy, co da szansę przetrwania przedsiębiorcom budowlanym i sprostania konkurencji po wstąpieniu Polski do Unii Europejskiej.
  • Rząd powinien podjąć pilne działania w celu zapewnienia bezpieczeństwa obrotu towarowego, likwidacji zatorów płatniczych i zdecydowanej pracy sądów.
  • Nakazem chwili staje się przywrócenia do życia Ministerstwa Budownictwa, które da szanse stworzenia dobrych programów rozwoju budownictwa, ładu przestrzennego i promocji naszych możliwości eksportowych.
  • Nie ma możliwości ożywienia budownictwa mieszkaniowego bez masowych systemów oszczędzania na tanie mieszkania, konieczne jest naprawienie popełnionych błędów.
  • Konieczne jest podjęcie w odpowiedniej chwili starań o obniżenie podatku VAT na materiały budowlane, usługi projektowe i usługi geodezyjne. Rozważenia wymaga możliwość obniżenia podstawowej stawki podatkowej VAT do poziomu 16-18 %, co automatycznie powinno zwiększyć popyt wewnętrzny i wzrost wpływów podatkowych z tego tytułu.
    Wszystkie opracowania, ekspertyzy i wystąpienia zamieszczone w tym wydawnictwie mają charakter autorski bez żadnej ingerencji w ich treść i zawartość. Parlamentarzyści, członkowie rządu i politycy otrzymają Białą księgę Budownictwa Polskiego z nadzieją, że pogłębi ona wiedzę na temat budownictwa i jego roli w ożywieniu gospodarki narodowej. Organizacje społeczne budownictwa oczekują radykalnej zmiany polityki rządu wobec budownictwa deklarując ze swej strony pomoc w przygotowaniu programu wzorowanego na doświadczeniach europejskich i społecznej kontroli jego realizacji.



Logo Kongresu Budownictwa





Warszawa, 9 września 2005 roku




Organizatorzy Kongresu Budownictwa

Pan Marek Belka
Prezes Rady Ministrów






    W załączeniu przesyłam Panu list, który wystosowałem do organizacji pozarządowych w sprawie zbliżających się wyborów. Zwracam w nim uwagę, że w ostatnich kilku latach budownictwo mieszkaniowe straciło wszystko, co można było stracić i że, w odróżnieniu od całej Europy, jest prowadzona skrajnie liberalna polityka w tym zakresie.
    W liście zawarta jest imienna sugestia, żeby nie poprzeć w wyborach polityków odpowiedzialnych za kryzys w budownictwie mieszkaniowym. Osobiście żałuję, że pomimo wielokrotnych wystąpień, eksperci Kongresu Budownictwa nie mogli ani Panu, ani Ministrowi Finansów przedstawić argumentów innych niż te, które obowiązują w rządzie.






Z wyrazami szacunku

Roman Nowicki
Przewodniczący
Kongresu Budownictwa
















STAŁE PRZEDSTAWICIELSTWO KONGRESU BUDOWNICTWA POLSKIEGO
01-793 WARSZAWA, ul. Rydygiera 7, tel. (22) 839 44 18, tel./fax. (22) 839 30 62,
kom. 0 502 279 754
www.kongresbudownictwa.pl, e-mail: kongresbudownictwa@kongresbudownictwa.pl



Logo Kongresu BudownictwaWarszawa, 8 września 2005 roku

Rozliczenie

    Dokonaliśmy podsumowania działań kolejnych rządów w obszarze budownictwa i budownictwa mieszkaniowego. Z przykrością musimy stwierdzić, że największych „zniszczeń” w tym obszarze dokonały dwa ostatnie rządy Pana premiera L. Millera i Pana premiera M. Belki. Pomimo wielokrotnych publicznych deklaracji zabrano budownictwu Organizatorzy Kongresu Budownictwaw ukryciu przed opinią publiczną prawie 7 mld złotych, nie zastępując tych ulg innymi instrumentami finansowego wspierania popytu. Niezależnie od tego rząd premiera M. Belki rozpoczął drastyczne, bezprzykładne ograniczanie nakładów budżetowych na sferę mieszkaniową, które w tym roku są w relacji do PKB mniej więcej 20 razy mniejsze niż w trudnym, 1992 roku. Nakłady te jeszcze w 2000r. wynosiły 3,9 mld zł, a w roku bieżącym spadły do poziomu niewiele ponad 1 mld zł. W przyszłym roku według projektu budżetu ma być jeszcze gorzej. Ta rabunkowa gospodarka spowodowała, że budownictwo mieszkaniowe zamiast „koła zamachowego” stało się hamulcem rozwoju gospodarczego, generującym bezrobocie, beznadzieję dla młodego pokolenia i jest źródłem zwiększających się patologii społecznych. Polityka premiera Belki i do niedawna jeszcze wicepremiera Hausnera nie znajduje żadnego porównania w Europie.
    W ostatnich latach zostały również zlikwidowane:
  • Ministerstwo Budownictwa,
  • Urząd Mieszkalnictwa,
  • sejmowa Komisja Budownictwa,
co doprowadziło w sumie dodatkowo do wielkiego bałaganu w prawie inwestycyjnym. Ostatnie walki o utrzymanie obniżonej stawki podatku VAT dla budownictwa mieszkaniowego potwierdziły, że rząd w obronie swoich skrajnie liberalnych poglądów w tych sprawach nie stronił od szantażu (akcyza na paliwa) i dezinformacji.
    Kilka lat temu zapowiedzieliśmy, że przed wyborami wystawimy rachunek za te sprawy, bowiem jest to jedyna możliwość obrony dobrze pojętego interesu społecznego.
    Przesyłając w załączeniu materiały i zestawienia GUS dotyczące budownictwa, prosimy o rozważenie udzielenia wotum nieufności przez wszystkich budowlanych i bezdomnych w zbliżających się wyborach premierowi Markowi Belce, wicepremierowi Hausnerowi i innym, odpowiedzialnym za stan polskiego budownictwa. Jednocześnie Kongres wyraża poparcie dla następujących posłów (z różnych partii politycznych), którzy przez całą kadencję nie szczędzili wysiłków żeby zahamować proces degradacji mieszkalnictwa:
  • Abgarowicz Łukasz (PO),
  • Janowski Zbigniew (SLD),
  • Marianowska Barbara (PiS),
  • Okoński Wiesław (SLD),
  • Piechociński Janusz (PSL),
  • Polaczek Jerzy (PiS).

Z poważaniem

Roman Nowicki
Przewodniczący
Kongresu Budownictwa

STAŁE PRZEDSTAWICIELSTWO KONGRESU BUDOWNICTWA POLSKIEGO
01-793 WARSZAWA, ul. Rydygiera 7, tel. (22) 839 44 18, tel./fax. (22) 839 30 62,
kom. 0 502 279 754
www.kongresbudownictwa.pl, e-mail: kongresbudownictwa@kongresbudownictwa.pl



BUDOWLANI I BEZDOMNI POWINNI PAMIĘTAĆ

ULGI BUDOWLANE I REMONTOWE skończyły swój żywot w 2004 i 2005 roku.

Rząd pod kierownictwem Marka Belki i Jerzego Hausnera nie podjął żadnych działań żeby te ulgi przedłużyć lub zamienić na inne skuteczne instrumenty finansowego wspierania popytu na mieszkania (wbrew obietnicom).

KASY MIESZKANIOWE skończyły swój żywot w momencie likwidacji ulg budowlanych, które były istotnym elementem ich funkcjonowania.

Rząd pod kierownictwem Marka Belki i Jerzego Hausnera nie podjął żadnych działań, żeby zapewnić sprawne działanie kas mieszkaniowych doprowadzając do ich upadku.

KASY OSZCZĘDNOŚCIOWO – BUDOWLANE wzorowane na prawie stuletnich doświadczeniach zachodnich.

Premier Leszek Balcerowicz wbrew decyzjom parlamentu i Prezydenta samowolnie nie wydał jedynego potrzebnego przepisu wykonawczego powodując, że pomimo uchwalenia nigdy te kasy nie wystartowały. Rząd Leszka Millera ostatecznie w sposób ukryty ustawowo je zlikwidował w 2001 roku.

MINISTERSTWO BUDOWNICTWA zostało zlikwidowane w 1996 roku za rządów Włodzimierza Cimoszewicza doprowadzając do niesłychanego pogorszenia prawa inwestycyjnego i zmarginalizowania problemów mieszkaniowych czego efektem jest 1,5 miliona rodzin bez mieszkań i 3 miliony mieszkań popadających w ruinę.

URZĄD MIESZKALNICTWA został zlikwidowany za rządów Leszka Millera w 2003 roku (Wicepremier Grzegorz Kołodko).

SEJMOWA KOMISJA BUDOWNICTWA przestała istnieć w 2001 roku kiedy do władzy doszła formacja lewicowa (Premier Leszek Miller, Wicepremier Marek Belka).



ZATRUDNIENIE W BUDOWNICTWIE

1999r. 710 tys.
2000r. 662 tys.
marzec 2005r. 337 tys.


PODMIOTY W BUDOWNICTWIE

1999r. 515 tys.
2000r. 411 tys.
2003r. 307 tys.
2004r. 219 tys.
marzec 2005r.
205 tys.



WYDATKI BUDŻETU NA SFERĘ MIESZKANIOWĄ WYNOSIŁY

1991r. 1 226,7 mln zł – 1,5% PKB
1992r. 2 349,9 mln zł – 2,0% PKB
1993r. 1 923,6 mln zł – 1,2% PKB
1994r. 2 760,3 mln zł – 1,3% PKB
1995r. 2 815,2 mln zł – 1,0% PKB
1996r. 3 397,6 mln zł – 0,9% PKB
1997r. 3 392,2 mln zł – 0,8% PKB
1998r. 3 297,0 mln zł – 0,6% PKB
1999r. 2 103,0 mln zł – 0,3% PKB
2000r. 2 587,8 mln zł – 0,4% PKB
2001r. 3 958,8 mln zł – 0,5% PKB
2002r. 2 200,9 mln zł – 0,3% PKB
2003r. 1 901,7 mln zł – 0,2% PKB
2004r. 1 216,0 mln zł – 0,1% PKB
2005r. 1 089,2 mln zł – 0,09% PKB
projekt 2006r. ok. 1 000,0 mln zł

    Większość krajów europejskich przeznacza na sferę mieszkaniową nakłady budżetowe w wysokości kilku procent w stosunku do PKB. Wpływy podatkowe zawsze przewyższają wydatki na ożywienie popytu. Nakłady na sferę mieszkaniową w latach 2004 i 2005 są najniższe po wojnie i najniższe relatywnie w Europie.



BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE
W LATACH 1950-2004 (w tys.)
ORAZ ILOŚĆ ODDANYCH MIESZKAŃ
NA 1000 MIESZKAŃCÓW

Rok
Ogółem
Na 1000 mieszkańców
1950
59,5
2,4
1951
58,5
2,3
1952
54,5
2,1
1953
69,0
2,6
1954
71,0
2,6
1955
89,0
3,3
1956
90,8
3,3
1957
122,4
4,3
1958
129,0
4,5
1959
137,6
4,7
1960
142,1
4,8
1961
144,2
4,8
1962
138,7
4,6
1963
142,4
4,1
1964
158,6
5,1
1965
170,5
5,4
1966
176,0
5,5
1967
185,7
5,9
1968
189,3
6,0
1969
197,0
6,0
1970
194,2
5,9
1971
190,6
5,8
1972
205,5
6,2
1973
227,1
6,8
1974
249,8
7,4
1975
248,1
7,3
1976
263,5
7,7
1977
266,1
7,7
1978
283,6
8,1
1979
278,0
7,9
1980
217,1
6,1
1981
187,0
5,2
1982
186,1
5,1
1983
195,8
5,4
1984
195,9
5,3
1985
189,6
5,1
1986
185,0
4,9
1987
191,4
5,1
1988
189,6
5,0
1989
150,2
4,0
1990
134,2
3,5
1991
136,8
3,6
1992
133,0
3,5
1993
94,4
2,5
1994
76,1
2,0
1995 67,7
1,7
1996
62,1
1,6
1997
73,7
1,9
1998
80,6
2,1
1999
82,0
2,1
2000
87,8
2,3
2001
105,9
2,7
2002
97,6
2,6
2003
162,7x
4,3
2004 108,1 2,8
x efekt legalizowania mieszkań dawno zamieszkałych



Logo Kongresu BudownictwaWarszawa, 27 lipca 2005 roku

WYBORCZY RACHUNEK ZA MIESZKANIA

    W ostatnich czterech latach nic, lub prawie nic, nie zrobiono dla zatrzymania regresu w budownictwie mieszkaniowym. Polska umocniła ostatnie miejsce w Europie. Budownictwo, zamiast czynnikiem przyspieszającym rozwój gospodarki, stało się Organizatorzy Kongresu Budownictwabankrutem. Zwyciężyła skrajnie liberalna doktryna, że niewidzialna ręka rynku sama rozwiąże problemy mieszkaniowe:
  • już 1,5 miliona gospodarstw domowych nie ma odrębnych mieszkań (spis powszechny),
  • w okresie dzielącym ostatnie spisy powszechne przybyło 400 tysięcy rodzin bez odrębnych mieszkań,
  • stopniowo zmniejszano nakłady budżetowe na instrumenty finansowego wspierania popytu mieszkaniowego (budżet na sferę mieszkaniową w 2005r. jest relatywnie najniższy po wojnie i wynosi ok. 0,09% PKB), większość krajów europejskich przeznacza na ten cel znacznie powyżej 1% PKB,
  • ostatni rząd odebrał budownictwu mieszkaniowemu ok. 8 mld złotych (!) – ponad 6 mld z tytułu likwidacji ulg budowlanych i remontowych oraz ok. 2 mld złotych z tytułu zmniejszenia w budżecie nakładów na tzw. sferę mieszkaniową,
  • polityka ostatnich lat spowodowała m.in.:
    • gwałtowny spadek ilości przedsiębiorstw budowlanych
1999r. – 515 tys.
2000r. – 411 tys.
2003r. – 307 tys.
2004r. – 219 tys.
marzec 2005r. – 205 tys.
    • gwałtowny spadek zatrudnienia w budownictwie
1999r. – 710 tys.
2000r. – 662 tys.
marzec 2005r. – 337 tys.
      • - rząd nie podjął w dostateczny sposób obrony rynku polskiego przed nieuczciwą konkurencją
      • - rząd nie opracował Narodowego Planu Rozwoju Budownictwa Mieszkaniowego,
      • - rząd nie uwzględnił w należyty sposób problematyki mieszkaniowej w Narodowym Programie Rozwoju na lata 2007 – 2013,
      • - rząd nie wypełnił obietnic w sprawie wprowadzenia, na wzór innych krajów UE, obniżonego podatku VAT w całym budownictwie mieszkaniowym,
      • - rząd zlikwidował kasy mieszkaniowe dla mało i średnio zarabiających rodzin poprzez zaniechanie działań naprawczych,
      • - rząd zlikwidował ministerstwo budownictwa rozpraszając najlepszą kadrę i doprowadzając do bałaganu w prawie inwestycyjnym,
      • - rząd zlikwidował urząd mieszkalnictwa (skutki jw.),
      • - zlikwidowano wyspecjalizowaną sejmową komisję budownictwa (skutki jw.).
Efekt:
  • -  pogłębiający się kryzys mieszkaniowy,
  • - brak perspektyw na godne mieszkanie dla młodego pokolenia,
  • - pogarszający się stan techniczny istniejących zasobów mieszkaniowych,
  • - dramatyczny brak mieszkań socjalnych,
  • - niewykorzystanie szans na masową budowę mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach,
  • - niewykorzystanie roli budownictwa mieszkaniowego w umacnianiu trendów rozwojowych gospodarki,
  • - niewykorzystanie budownictwa jako źródła najtańszych miejsc pracy,
  • - umocnienie ostatniego miejsca Polski wśród państw europejskich.

    Stałe Przedstawicielstwo Kongresu Budownictwa przekazuje to zestawienie faktów wszystkim pracownikom budownictwa z prośbą o wyciągnięcie wniosków w najbliższych wyborach do parlamentu.


Stałe Przedstawicielstwo
Kongresu Budownictwa

STAŁE PRZEDSTAWICIELSTWO KONGRESU BUDOWNICTWA POLSKIEGO
01-793 WARSZAWA, ul. Rydygiera 7, tel. (22) 839 44 18, tel./fax. (22) 839 30 62,
kom. 0 502 279 754
www.kongresbudownictwa.pl, e-mail: kongresbudownictwa@kongresbudownictwa.pl